Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-26115/2015, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. (54-159)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сказка" (ОГРН 1037735026427, ИНН 7735127503)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Горелов А.В. по доверенности от 28.01.2015 г.
от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сказка" (далее - ООО "Сказка") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 227,2 кв. м, цокольный этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 2-10, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, приведенной в отчете N 738Г/1365 от 27 августа 2014 года, выполненном ООО "АБН-Консалт", и внесенной в п. 3.1. проекта договора купли-продажи указанного выше помещения между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Сказка", а также об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 227,2 кв. м, цокольный этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 2-10, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, в части определения рыночной стоимости имущества в пункте 3.1. договора, и принять пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции Покупателя: "3.1. Цена объекта составляет 17 970 000 (Семнадцать миллионов девятьсот семьдесят тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 ноября 2014 года N 141-22, выполненным ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В процессе судебного разбирательства истец от исковых требований об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 738Г/1365 от 27 августа 2014 года, выполненном ООО "АБН-Консалт", отказался, что судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Впоследствии, истец уточнил исковые требования и просить урегулировать разногласия по пунктам 3.1. и 3.4., возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, спорные пункты договора просит принять в следующей редакции:
Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 17 181 000 (Семнадцать миллионов сто восемьдесят одна тысяча) рублей в соответствии с заключением эксперта N 17-09-15СЭ от 17 сентября 2015 года, выполненным ООО "Мастер-Диалог". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 477 250 (Четыреста семьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-26115/2015 производство по делу в части требований истца об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 738Г/1365 от 27 августа 2014 года, выполненном ООО "АБН-Консалт", прекращено. В остальной части исковые требования ООО "Сказка" были удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным, при этом не согласен с ценой выкупа спорного объекта, полагает, что она занижена.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 29.12.2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО "Сказка" (Арендатор) был заключен договор аренды N 10-00402/05, по условиям которого Арендатору в аренду передано нежилое помещение общей площадью 227,2 кв. м, цокольный этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 2-10, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А.
В соответствии с п. 2.1 договора, срок его действия составляет с 1 ноября 2005 г. по 31 октября 2010 года. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, ООО "Сказка" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса РФ названный выше договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Как видно из материалов дела, истец 22.08.2013 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что ответчиком не оспаривается.
В ответ на вышеуказанное заявление ООО "Сказка" 05.11.2014 г. получило от Департамента городского имущества города Москвы оферту - проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, ООО "Сказка" направило ответчику протокол разногласий к договору, в котором предложило п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения изложить в иной редакции, чем предложил Департамент.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы указанный выше протокол истца отклонил, о чем известил истца письмом от 11.12.2014 г., ООО "Сказка" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Сказка" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Сказка" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся судебный акт, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 г. N 305-ЭС15-8151.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения 17 070 000 руб.
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" оценку, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 22.08.2013 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 17 181 000 руб., без НДС.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Все вышеизложенное свидетельствует об обоснованности заявленного иска и его правомерном удовлетворении судом первой инстанции.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-26115/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2015 N 09АП-52889/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-26115/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. N 09АП-52889/2015-ГК
Дело N А40-26115/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-26115/2015, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. (54-159)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сказка" (ОГРН 1037735026427, ИНН 7735127503)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Горелов А.В. по доверенности от 28.01.2015 г.
от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сказка" (далее - ООО "Сказка") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 227,2 кв. м, цокольный этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 2-10, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, приведенной в отчете N 738Г/1365 от 27 августа 2014 года, выполненном ООО "АБН-Консалт", и внесенной в п. 3.1. проекта договора купли-продажи указанного выше помещения между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Сказка", а также об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 227,2 кв. м, цокольный этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 2-10, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, в части определения рыночной стоимости имущества в пункте 3.1. договора, и принять пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции Покупателя: "3.1. Цена объекта составляет 17 970 000 (Семнадцать миллионов девятьсот семьдесят тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28 ноября 2014 года N 141-22, выполненным ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
В процессе судебного разбирательства истец от исковых требований об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 738Г/1365 от 27 августа 2014 года, выполненном ООО "АБН-Консалт", отказался, что судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Впоследствии, истец уточнил исковые требования и просить урегулировать разногласия по пунктам 3.1. и 3.4., возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, спорные пункты договора просит принять в следующей редакции:
Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 17 181 000 (Семнадцать миллионов сто восемьдесят одна тысяча) рублей в соответствии с заключением эксперта N 17-09-15СЭ от 17 сентября 2015 года, выполненным ООО "Мастер-Диалог". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 477 250 (Четыреста семьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-26115/2015 производство по делу в части требований истца об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 738Г/1365 от 27 августа 2014 года, выполненном ООО "АБН-Консалт", прекращено. В остальной части исковые требования ООО "Сказка" были удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным, при этом не согласен с ценой выкупа спорного объекта, полагает, что она занижена.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 29.12.2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО "Сказка" (Арендатор) был заключен договор аренды N 10-00402/05, по условиям которого Арендатору в аренду передано нежилое помещение общей площадью 227,2 кв. м, цокольный этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 2-10, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А.
В соответствии с п. 2.1 договора, срок его действия составляет с 1 ноября 2005 г. по 31 октября 2010 года. Договор зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, ООО "Сказка" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса РФ названный выше договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Как видно из материалов дела, истец 22.08.2013 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что ответчиком не оспаривается.
В ответ на вышеуказанное заявление ООО "Сказка" 05.11.2014 г. получило от Департамента городского имущества города Москвы оферту - проект договора купли-продажи нежилого помещения.
Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, ООО "Сказка" направило ответчику протокол разногласий к договору, в котором предложило п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения изложить в иной редакции, чем предложил Департамент.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы указанный выше протокол истца отклонил, о чем известил истца письмом от 11.12.2014 г., ООО "Сказка" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Сказка" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Сказка" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся судебный акт, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 г. N 305-ЭС15-8151.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения 17 070 000 руб.
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" оценку, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 22.08.2013 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 17 181 000 руб., без НДС.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Все вышеизложенное свидетельствует об обоснованности заявленного иска и его правомерном удовлетворении судом первой инстанции.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 октября 2015 года по делу N А40-26115/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)