Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ткалич М.А.,
при участии (до перерыва):
от истца - Зуев А.В. лично, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.09.2017 по делу N А32-16917/2016
по иску индивидуального предпринимателя Зуева Александра Викторовича
к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,
принятое в составе судьи Ивановой Н.В.,
индивидуальный предприниматель Зуев А.В., г. Геленджик (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161, помещение 3 и здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161.
Решением суда от 22.09.2017 урегулированы разногласия, возникшие между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Зуевым Александром Викторовичем при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161, помещение 3 и здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161:
1. пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: "Покупатель обязуется уплатить Продавцу цену Объектов, определенную в заключении эксперта N 31/2017 от 27.04.2017 года, выполненного ООО "НовоТех", следующим образом:
- 1. рыночная стоимость Объекта 1 составляет 2 462 462 (два миллиона четыреста шестьдесят две тысячи четыреста шестьдесят два) рубля, без учета НДС;
- 2. рыночная стоимость Объекта 2 составляет 3 550 849 (три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч восемьсот сорок девять) рублей, без учета НДС;
- Таким образом, цена продажи Объектов составляет 6 013 311 (шесть миллионов тринадцать тысяч триста одиннадцать) рублей, без учета НДС.
- В соответствии с пунктом 12 статьи 146 Налогового кодекса РФ указанная операция не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.";
- 2. пункт 2.2.1. договора изложен в следующей редакции:
- "Оплата Цены продажи Объектов, указанной в пункте 2.1 Договора, осуществляется Покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет путем ежеквартального перечисления денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам: наименование получателя: УФК по Краснодарскому краю (управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик), ИНН 2304038634, КПП 230430001, р/сч 40101810300000010013 в Южное ГУ Банка России по Краснодарскому краю, г. Краснодар, БИК 040349001, КБК 92111402043040000410, ОКТМО 03708000, назначение платежа: "доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов", согласно следующему графику погашения основного долга:";
- 3. указав в установленном пунктом 2.2.1. договора графике погашения основного долга, что оплата вносится Покупателем равными платежами, не позднее 30 (тридцатого) числа последнего месяца каждого квартала. Размер платежа составляет 300665 (триста тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей 55 коп. Первый платеж вносится Покупателем до 30 (тридцатого) числа последнего месяца квартала, в котором настоящее решение суда вступит в законную силу;
- 4. изложив пункт 2.2.2. договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляющей 2,75% годовых. Оплата процентов производится согласно следующему графику:";
- 5. указав в установленном пунктом 2.2.2. договора графике оплаты процентов, что оплата процентов осуществляется Покупателем ежеквартально, не позднее 30 (тридцатого) числа последнего месяца каждого квартала. Первый платеж вносится Покупателем до 30 (тридцатого) числа последнего месяца квартала, в котором настоящее решение суда в законную силу. Проценты начисляются на остаток основного долга.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.
Жалоба мотивирована следующим.
Заявитель не согласен с заключением экспертизы, выполненной ООО "НовоТех", поскольку данная экспертная организация предложена истцом, что вызывает сомнение в объективности установленной ей рыночной стоимости объектов. Заявитель полагает, что данные суммы значительно занижены, что негативно повлияет на бюджет публично-правового образования.
Указанный в пункте 2.2.1 договора срок рассрочки в размере 3 года определен согласно заявлению истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества муниципального образования город-курорт Геленджик поступившему в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик 10.06.2015. На момент получения указанного заявления действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не должен составлять менее трех лет.
В судебном заседании истец лично поддержал правовую позицию по делу; после перерыва в судебное заседание стороны явки не обеспечили, а судом таковая признана необязательной.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Зуевым А.В. заключен договор N 15 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 04 апреля 2008 года (в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26 апреля 2013 года) в отношении здания проходной, конторы литер "А", общей площадью 252,2 кв. м и части здания блока гаражей лит. "Б", в составе помещения N 3 общей площадью 174 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, 161.
Сведения о регистрации аренды внесены в ЕГРН, номер регистрации 23-23-12/174/2014-005 от 16.12.2014.
Право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на здание проходной, конторы, кадастровый номер 23:40:0410041:240 зарегистрировано в ЕГРН, номер и дата государственной регистрации 23-01.12-20.2002-090 от 24.10.2002 года, право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на нежилое помещение общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, зарегистрировано в ЕГРН, номер и дата государственной регистрации 23-23/012-23/012/600/2015-7953/1 от 21.10.2015 года.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 по делу N А32-22998/2015 признан незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, выраженный в письме от 17.09.2015 года N 51-3078/15-01-38, в реализации ИП Зуевым А.В. преимущественного права выкупа арендованного имущества, как не соответствующий статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Данным судебным актом на ответчика возложена обязанность совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого недвижимого имущества, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда; принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю Зуеву А.В. проект договора купли-продажи названного имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 года, по заказу ответчика ООО "Таир" был выполнен отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 25.12.2015 N 177-15, согласно которому рыночная стоимость помещения N 3 (Объект 1) составляет 7 570 000 рублей, рыночная стоимость проходной, конторы (Объект 2) составляет 10 980 000 рублей, а всего 18 550 000 рублей.
Ответчиком был составлен и передан индивидуальному предпринимателю Зуеву А.В. 24.02.2016 года договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда: помещения N 3 с кадастровым номером 23:40:0410041:289; здания проходная, контора с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161 с указанием цены 18 550 000 рублей и с условием предоставления рассрочки платежа на 3 года.
Поскольку объективность рыночной стоимости выкупаемых объектов, определенная ООО "Таир", вызвала у истца сомнения, истец обратился к эксперту Р.В. Волохову ООО "Центр-Эксперт" для осуществления оценки выкупаемого имущества.
Согласно выполненному данным экспертом отчету N 16/047 от 14.03.2016 года, стоимость помещения N 3 составляет 2 396 000 рублей, в соответствии с отчетом N 16/046 от 14.03.2016 года, стоимость проходной, конторы составляет 3 295 000 рублей. Общая стоимость данных объектов 5 691 000 рублей.
Договор купли-продажи был подписан истцом с протоколом разногласий от 23.03.2016 по пунктам договора, устанавливающим стоимость выкупаемого имущества, срок рассрочки платежа, размер процентов за предоставление рассрочки платежа.
С целью урегулирования разногласий истец обратился с настоящим иском.
Иск рассмотрен судом на основании ст. ст. 421, 422, 445, 446 ГК РФ, ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ.
Судом установлено, что подписанный договор и протокол разногласий от 23.03.2016, отчеты об оценке N 16/046, N 16/047 были переданы истцом ответчику с сопроводительным письмом 23.03.2016.
В ответ 21.04.2016 индивидуальный предприниматель Зуев А.В. получил письмо от 20.04.2016 года N 51-1094/16-01-38 за подписью начальника управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, согласно которому ответчик отклоняет протокол разногласий от 23 марта 2016 года, поскольку отчеты ООО "Центр-Эксперт" N 16/046, N 16/047 выполнены с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности и не могут быть применены при заключении договора купли-продажи, трехлетний срок рассрочки определен ответчиком на основании редакции ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, действовавшей на момент первого обращения истца к ответчику с заявлением от 10 июня 2015 года о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества.
С учетом предмета спора судом назначена и проведена ООО "НовоТех" судебная оценочная экспертиза.
В материалы дела поступило заключение ООО "НовоТех" N 31/2017 от 27.04.2017 года, согласно которому рыночная стоимость помещения общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161, помещение 3 по состоянию на 04.09.2015 составляла 2 462 462 рубля безотносительно к налогу на добавленную стоимость, рыночная стоимость здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161 по состоянию на 04.09.2015 составляла 3 550 849 рублей безотносительно к налогу на добавленную стоимость.
Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Данное заключение ответчиком не опровергнуто, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. Мотивированных доводов в части экспертного заключения в жалобе не содержится. Доводы заявителя сводятся к несогласию с установленной экспертом рыночной стоимостью, что заключение судебной экспертизы не порочит.
Внесудебный отчет общества с ограниченной ответственностью "Таир" от 25.12.2015 N 177-15 судом первой инстанции отклонен, поскольку оценка объектов выполнена на дату выполнения отчета, а не на дату получения ответчиком заявления истца, оценщик ООО "Таир" выполнил оценку объектов с учетом занимаемого ими земельного участка, не являющегося предметом выкупа.
На основании данных обстоятельств судом принята оценка рыночной стоимости спорных объектов, установленная судебной экспертизой.
В части периода рассрочки суд правомерно исходил из следующего.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015), действовавшей на момент обращения индивидуального предпринимателя Зуева А.В. 04.09.2015 в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Таким образом, установление ответчиком срока рассрочки оплаты цены продажи объектов на 3 года противоречит действующему законодательству.
Доводы заявителя, основанные на редакции п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действовавшей на период подачи истцом первого заявления о выкупе, не принимаются.
Истцом в рамках дела N А32-22998/2015 обжалован отказ ответчика в удовлетворении заявления поданного 04.09.2015. Именно на основании решения суда по делу N А32-22998/2015 ответчиком предприняты действия по заключению спорного договора. Отказ ответчика в удовлетворении заявления истца поступившего ответчику 10.07.2015 не обжаловался, заявление истца от 10.06.2015 не является основанием заключения спорного договора. Для целей разрешения настоящего спора правовое значение имеет дата подачи истцом заявления от 04.09.2015.
На основании изложенного, исковые требования истца, с учетом уточнения, подлежали удовлетворению.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2017 по делу N А32-16917/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 15АП-18327/2017 ПО ДЕЛУ N А32-16917/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. N 15АП-18327/2017
Дело N А32-16917/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ткалич М.А.,
при участии (до перерыва):
от истца - Зуев А.В. лично, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.09.2017 по делу N А32-16917/2016
по иску индивидуального предпринимателя Зуева Александра Викторовича
к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,
принятое в составе судьи Ивановой Н.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Зуев А.В., г. Геленджик (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161, помещение 3 и здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161.
Решением суда от 22.09.2017 урегулированы разногласия, возникшие между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Зуевым Александром Викторовичем при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161, помещение 3 и здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161:
1. пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: "Покупатель обязуется уплатить Продавцу цену Объектов, определенную в заключении эксперта N 31/2017 от 27.04.2017 года, выполненного ООО "НовоТех", следующим образом:
- 1. рыночная стоимость Объекта 1 составляет 2 462 462 (два миллиона четыреста шестьдесят две тысячи четыреста шестьдесят два) рубля, без учета НДС;
- 2. рыночная стоимость Объекта 2 составляет 3 550 849 (три миллиона пятьсот пятьдесят тысяч восемьсот сорок девять) рублей, без учета НДС;
- Таким образом, цена продажи Объектов составляет 6 013 311 (шесть миллионов тринадцать тысяч триста одиннадцать) рублей, без учета НДС.
- В соответствии с пунктом 12 статьи 146 Налогового кодекса РФ указанная операция не признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.";
- 2. пункт 2.2.1. договора изложен в следующей редакции:
- "Оплата Цены продажи Объектов, указанной в пункте 2.1 Договора, осуществляется Покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет путем ежеквартального перечисления денежных средств на расчетный счет по следующим реквизитам: наименование получателя: УФК по Краснодарскому краю (управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик), ИНН 2304038634, КПП 230430001, р/сч 40101810300000010013 в Южное ГУ Банка России по Краснодарскому краю, г. Краснодар, БИК 040349001, КБК 92111402043040000410, ОКТМО 03708000, назначение платежа: "доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов", согласно следующему графику погашения основного долга:";
- 3. указав в установленном пунктом 2.2.1. договора графике погашения основного долга, что оплата вносится Покупателем равными платежами, не позднее 30 (тридцатого) числа последнего месяца каждого квартала. Размер платежа составляет 300665 (триста тысяч шестьсот шестьдесят пять) рублей 55 коп. Первый платеж вносится Покупателем до 30 (тридцатого) числа последнего месяца квартала, в котором настоящее решение суда вступит в законную силу;
- 4. изложив пункт 2.2.2. договора в следующей редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляющей 2,75% годовых. Оплата процентов производится согласно следующему графику:";
- 5. указав в установленном пунктом 2.2.2. договора графике оплаты процентов, что оплата процентов осуществляется Покупателем ежеквартально, не позднее 30 (тридцатого) числа последнего месяца каждого квартала. Первый платеж вносится Покупателем до 30 (тридцатого) числа последнего месяца квартала, в котором настоящее решение суда в законную силу. Проценты начисляются на остаток основного долга.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.
Жалоба мотивирована следующим.
Заявитель не согласен с заключением экспертизы, выполненной ООО "НовоТех", поскольку данная экспертная организация предложена истцом, что вызывает сомнение в объективности установленной ей рыночной стоимости объектов. Заявитель полагает, что данные суммы значительно занижены, что негативно повлияет на бюджет публично-правового образования.
Указанный в пункте 2.2.1 договора срок рассрочки в размере 3 года определен согласно заявлению истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества муниципального образования город-курорт Геленджик поступившему в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик 10.06.2015. На момент получения указанного заявления действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не должен составлять менее трех лет.
В судебном заседании истец лично поддержал правовую позицию по делу; после перерыва в судебное заседание стороны явки не обеспечили, а судом таковая признана необязательной.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем Зуевым А.В. заключен договор N 15 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 04 апреля 2008 года (в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26 апреля 2013 года) в отношении здания проходной, конторы литер "А", общей площадью 252,2 кв. м и части здания блока гаражей лит. "Б", в составе помещения N 3 общей площадью 174 кв. м, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, 161.
Сведения о регистрации аренды внесены в ЕГРН, номер регистрации 23-23-12/174/2014-005 от 16.12.2014.
Право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на здание проходной, конторы, кадастровый номер 23:40:0410041:240 зарегистрировано в ЕГРН, номер и дата государственной регистрации 23-01.12-20.2002-090 от 24.10.2002 года, право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик на нежилое помещение общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, зарегистрировано в ЕГРН, номер и дата государственной регистрации 23-23/012-23/012/600/2015-7953/1 от 21.10.2015 года.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 по делу N А32-22998/2015 признан незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, выраженный в письме от 17.09.2015 года N 51-3078/15-01-38, в реализации ИП Зуевым А.В. преимущественного права выкупа арендованного имущества, как не соответствующий статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Данным судебным актом на ответчика возложена обязанность совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого недвижимого имущества, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда; принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю Зуеву А.В. проект договора купли-продажи названного имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 года, по заказу ответчика ООО "Таир" был выполнен отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 25.12.2015 N 177-15, согласно которому рыночная стоимость помещения N 3 (Объект 1) составляет 7 570 000 рублей, рыночная стоимость проходной, конторы (Объект 2) составляет 10 980 000 рублей, а всего 18 550 000 рублей.
Ответчиком был составлен и передан индивидуальному предпринимателю Зуеву А.В. 24.02.2016 года договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда: помещения N 3 с кадастровым номером 23:40:0410041:289; здания проходная, контора с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161 с указанием цены 18 550 000 рублей и с условием предоставления рассрочки платежа на 3 года.
Поскольку объективность рыночной стоимости выкупаемых объектов, определенная ООО "Таир", вызвала у истца сомнения, истец обратился к эксперту Р.В. Волохову ООО "Центр-Эксперт" для осуществления оценки выкупаемого имущества.
Согласно выполненному данным экспертом отчету N 16/047 от 14.03.2016 года, стоимость помещения N 3 составляет 2 396 000 рублей, в соответствии с отчетом N 16/046 от 14.03.2016 года, стоимость проходной, конторы составляет 3 295 000 рублей. Общая стоимость данных объектов 5 691 000 рублей.
Договор купли-продажи был подписан истцом с протоколом разногласий от 23.03.2016 по пунктам договора, устанавливающим стоимость выкупаемого имущества, срок рассрочки платежа, размер процентов за предоставление рассрочки платежа.
С целью урегулирования разногласий истец обратился с настоящим иском.
Иск рассмотрен судом на основании ст. ст. 421, 422, 445, 446 ГК РФ, ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ.
Судом установлено, что подписанный договор и протокол разногласий от 23.03.2016, отчеты об оценке N 16/046, N 16/047 были переданы истцом ответчику с сопроводительным письмом 23.03.2016.
В ответ 21.04.2016 индивидуальный предприниматель Зуев А.В. получил письмо от 20.04.2016 года N 51-1094/16-01-38 за подписью начальника управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, согласно которому ответчик отклоняет протокол разногласий от 23 марта 2016 года, поскольку отчеты ООО "Центр-Эксперт" N 16/046, N 16/047 выполнены с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности и не могут быть применены при заключении договора купли-продажи, трехлетний срок рассрочки определен ответчиком на основании редакции ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, действовавшей на момент первого обращения истца к ответчику с заявлением от 10 июня 2015 года о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества.
С учетом предмета спора судом назначена и проведена ООО "НовоТех" судебная оценочная экспертиза.
В материалы дела поступило заключение ООО "НовоТех" N 31/2017 от 27.04.2017 года, согласно которому рыночная стоимость помещения общей площадью 174 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410041:289, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161, помещение 3 по состоянию на 04.09.2015 составляла 2 462 462 рубля безотносительно к налогу на добавленную стоимость, рыночная стоимость здания проходная, контора общей площадью 252,2 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0410041:240, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 161 по состоянию на 04.09.2015 составляла 3 550 849 рублей безотносительно к налогу на добавленную стоимость.
Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Данное заключение ответчиком не опровергнуто, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. Мотивированных доводов в части экспертного заключения в жалобе не содержится. Доводы заявителя сводятся к несогласию с установленной экспертом рыночной стоимостью, что заключение судебной экспертизы не порочит.
Внесудебный отчет общества с ограниченной ответственностью "Таир" от 25.12.2015 N 177-15 судом первой инстанции отклонен, поскольку оценка объектов выполнена на дату выполнения отчета, а не на дату получения ответчиком заявления истца, оценщик ООО "Таир" выполнил оценку объектов с учетом занимаемого ими земельного участка, не являющегося предметом выкупа.
На основании данных обстоятельств судом принята оценка рыночной стоимости спорных объектов, установленная судебной экспертизой.
В части периода рассрочки суд правомерно исходил из следующего.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015), действовавшей на момент обращения индивидуального предпринимателя Зуева А.В. 04.09.2015 в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Таким образом, установление ответчиком срока рассрочки оплаты цены продажи объектов на 3 года противоречит действующему законодательству.
Доводы заявителя, основанные на редакции п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действовавшей на период подачи истцом первого заявления о выкупе, не принимаются.
Истцом в рамках дела N А32-22998/2015 обжалован отказ ответчика в удовлетворении заявления поданного 04.09.2015. Именно на основании решения суда по делу N А32-22998/2015 ответчиком предприняты действия по заключению спорного договора. Отказ ответчика в удовлетворении заявления истца поступившего ответчику 10.07.2015 не обжаловался, заявление истца от 10.06.2015 не является основанием заключения спорного договора. Для целей разрешения настоящего спора правовое значение имеет дата подачи истцом заявления от 04.09.2015.
На основании изложенного, исковые требования истца, с учетом уточнения, подлежали удовлетворению.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2017 по делу N А32-16917/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)