Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу П.А., поступившую 03 августа 2017 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года по делу по иску П.А. к П.О.А., Ф., Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи, по встречному иску Ф. к П.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, истребованному 21 августа 2017 года и поступившему в суд кассационной инстанции 25 августа 2017 года,
установил:
П.А. обратился в суд с иском к П.О.А., Ф., в котором, просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между П.О.А. и Ф., недействительным, применить последствия недействительности сделки. В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.12.2015 г. между П.О.А. и Ф. заключен спорный договор купли-продажи квартиры, которым нарушены права истца, поскольку истец отказался от участия в приватизации данного жилого помещения в пользу дочери - П.О.А., таким образом, приобрел пожизненное право пользования спорным жилым помещением. В нарушение ч. 1 ст. 558 ГК РФ, в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры не указан истец, как лицо, сохраняющее в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения Ф. Истец полагал, что спорный договор является недействительной сделкой, поскольку п. 6 и п. 8 договора противоречат действующему законодательству.
П.А. обратился в суд с иском к Ф., в котором просил обязать ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: ***, обеспечить свободный доступ в квартиру и передать ключи от указанного жилого помещения, указав в обоснование заявленных требований, что в квартире проживают неизвестные лица, установлены новые дверные замки, ключи истцу не предоставлены.
Протокольным определением Люблинского районного суда города Москвы от 23 июня 2016 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Уточнив заявленные требования, П.А. просил признать договор купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки, обязать ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании спорным жилым помещением, обеспечить свободный доступ в квартиру и передать ключи от указанного жилого помещения, признать договор передачи квартиры в собственность П.О.А. от 24.04.2009 г. недействительным, возвратить спорную квартиру в собственность города Москвы, выселить Ф. из спорного жилого помещения.
Не согласившись с заявленными требованиями, Ф. предъявил встречный иск к П.А., в котором просил признать ответчика прекратившим право пользования указанной квартирой и снять его с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований Ф. указал, что является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 25.12.2015 г., прежним собственником квартиры в качестве члена семьи зарегистрирован П.А., право пользования которого в связи с переходом права собственности на квартиру прекратилось.
Определением Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года производство по делу в части требований П.А. о признании договора о передаче квартиры в собственность недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность, восстановлении доли в праве собственности на квартиру, прекращено, в связи с отказом П.А. от иска в части указанных требований.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года постановлено:
Исковые требования П.А. к П.О.А., Ф., Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании имуществом, обязании выдать ключи удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 25 декабря 2015 года между Ф. и П.О.А., недействительным.
Применить последствия недействительности сделки: аннулировать запись N *** о переходе права собственности на квартиру по адресу: *** на Ф.
Возвратить право собственности П.О.А. на квартиру по адресу: ***.
Взыскать с П.О.А. в пользу Ф. стоимость квартиры в размере 5 100 000 руб.
Выселить Ф. из квартиры: ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Ф. к П.А. о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета - отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года постановлено:
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 20 января 2017 года отменить в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении.
В удовлетворении требований П.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
В кассационной жалобе П.А. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года и оставить в силе решение Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года.
21 августа 2017 года судьей Московского городского суда дело истребовано в Московский городской суд.
Кассационную жалобу П.А. с делом надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Из материалов дела следует, что П.О.А. являлась собственником квартиры N ***, расположенной по адресу: *** на основании договора передачи квартиры в собственность от 24.04.2009 г.
При этом П.О.И. отказался от своего права на участие в приватизации указанного жилого помещения и дал согласие на его передачу в собственности своей дочери - П.О.А.
25.12.2015 г. между П.О.А. (продавец) и Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: ***.
В соответствии с п. 8 договора купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г., на день подписания настоящего договора в отчуждаемой квартире зарегистрированы продавец П.О.А. и П.А. Продавец обязуется сняться сам и снять П.А. с регистрационного учета по адресу квартиры в течение 12 календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Третьих лиц, имеющих право пользоваться квартирой в соответствии с действующим законодательством, нет.
П.О.А. 25.12.2015 г. также было составлено заявление, удостоверенное нотариусом г. Москвы Г., о том, что, являясь продавцом спорной квартиры, она не возражает против снятия с регистрационного учета в данной квартире своего отца П.А., а также обязуется не препятствовать снятию его с регистрационного учета.
В соответствии с распиской от 19.01.2016 г. денежные средства за продажу квартиры в размере 5 100 000 руб. получены П.О.А.
Квартира передана покупателю Ф. 20.01.2016 г. по акту приема-передачи.
Право собственности Ф. зарегистрировано в установленном законом порядке 19.01.2016 года.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
На основании ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Поскольку П.А. отказался от участия в приватизации спорной квартиры, до настоящего времени зарегистрирован в спорном жилом помещении, добровольно не отказывался от права пользования квартирой, суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу вышеприведенных норм права, он сохраняет право пользования спорным жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение ч. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи квартиры не указано о праве пользования П.П. спорным жилым помещением, суд первой инстанции признал договор купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г., заключенный между П.О.А. и Ф., недействительным, применил последствия недействительности указанной сделки, возвратив квартиру в собственность П.О.А., аннулировав в ЕГРП запись о регистрации права собственности Ф. на спорную квартиру, взыскал с П.О.А. в пользу Ф. денежные средства в размере 5 100 000 руб., а также выселил Ф. из спорной квартиры.
При этом судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска П.А. в части обязания Ф. не чинить препятствия в пользовании спорным жилым помещением, обязании обеспечить свободный доступ в квартиру, выдать ключи, поскольку договор купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г. признан недействительным, а Ф. выселен из спорного жилого помещения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции также отказал в удовлетворении встречного иска Ф. в полном объеме.
Рассмотрев дело в апелляционном порядке, судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении не согласилась и отменила решение суда в указанной части.
Как указала судебная коллегия, судом первой инстанции при рассмотрении дела не было учтено, что в соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Положениями статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
На основании ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ).
Из договора купли-продажи спорной квартиры от 25.12.2015 г. усматривается, что предмет договора сторонами определен сторонами, цена согласована, форма договора соблюдена. Фактически договор купли-продажи исполнен, денежные средства по договору переданы в полном объеме, квартира передана по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован, Ф. пользуется спорным жилым помещением.
Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, Ф. и его представитель, пояснили суду, что перед покупкой спорной квартиры, Ф. ее осматривал, на момент осмотра П.А. в квартире не проживал, квартира сдавалась третьим лицам.
Кроме того, судебной коллегией учтено, что между П.А. и его дочерью П.О.А. имелась договоренность о продаже квартиры и снятии П.А. с регистрационного учета, поэтому П.О.А. предоставила нотариально удостоверенное заявление от 25.12.2015 г. с обязательством снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц, также указала в пункте 8 договора купли-продажи квартиры указано на обязательство П.О.А. о снятии П.А. с регистрационного учета по адресу спорной квартиры. Данные обстоятельства П.А. не оспорены. Представитель П.А. - П.М. по доверенности пояснила судебной коллегии, что гражданскому мужу дочери потребовались деньги, чтобы вернуть долг.
Также судебной коллегией установлено, что П.О.А. зарегистрирована в квартире N *** по адресу: ***.
Супруга П.А. - П.М. зарегистрирована по адресу: ***.
Гражданским законодательством РФ статьей 1 предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Дав оценку собранным по делу доказательствам, учитывая, что П.А. от заявленных требований о признании договора передачи квартиры в собственность дочери П.О.А. недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность отказался, а П.О.А. было известно о том, что П.А. отказался от участия в приватизации в ее пользу, однако она не сообщила об этом покупателю квартиры Ф., судебная коллегия пришла к выводу, что П.О.А. злоупотребила своим правом, совместно с П.А. действовала недобросовестно, в связи с чем отказала в удовлетворении иска П.А. в части признания договора купли-продажи от 25.12.2015 г. недействительным.
Также судебная коллегия пришла к выводу, что в материалах настоящего гражданского дела нет допустимых и достаточных доказательств для удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. об обязании устранить препятствия в пользовании квартирой путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении Ф., следовательно, требования П.А. в указанной части также не подлежат удовлетворению.
В остальной части судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласилась, указав, что П.А. сохраняет право пользования жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры, оснований для признания его прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета не имеется.
В кассационной жалобе П.А. указал, что судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения дела допущены существенные нарушения норм процессуального права, выразившиеся в наличии противоречий между мотивировочной и резолютивной частью апелляционного определения, а именно, признавая право П.А. на бессрочное пользование жилым помещением в мотивировочной части, судебная коллегия отказала в удовлетворении иска в части требований об устранении препятствий в пользовании спорной квартирой, обеспечении свободного доступа в квартиру и обязании передать ключи от квартиры.
Указанные доводы кассационной жалобы заслуживают внимания по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 329 ГПК РФ постановление суда апелляционной инстанции выносится в форме апелляционного определения, в котором, в том числе, должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления; мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", резолютивная часть апелляционного определения в соответствии с частями 2 и 4 статьи 329 ГПК РФ должна содержать выводы суда апелляционной инстанции о результатах рассмотрения апелляционных жалобы, представления в пределах полномочий, определенных в статье 328 ГПК РФ.
Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении", исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года указанным требованиям не отвечает.
Так из материалов дела усматривается, что П.А., в том числе, заявлены требования к Ф. об обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: ***, обеспечить свободный доступ в квартиру и передать ключи от указанного жилого помещения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении, судебная коллегия пришла к выводу, что П.А. сохраняет право пользования жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры.
При этом в мотивировочной части апелляционного определения судом апелляционной инстанции не изложены мотивы, по которым судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска П.А. об обязании Ф. устранить препятствия в пользовании спорным жилым помещением путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру.
Судебная коллегия указала, что поскольку судом не все обстоятельства по делу установлены, решение суда в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении подлежит отмене.
Между тем, какие обстоятельства следует установить, судебная коллегия не указала, при этом новых обстоятельств при отмене решения суда первой инстанции и постановлении нового решения судебная коллегия не устанавливала.
Таким образом, выводы, изложенные судом апелляционной инстанции в резолютивной части апелляционного определения, об отказе в удовлетворении иска П.А. в части обязания Ф. устранить препятствия в пользовании спорным жилым помещением путем передачи ключей и обеспечения свободного доступа в квартиру, не соответствуют выводам, к которым пришла судебная коллегия, изложенным в мотивировочной части апелляционного определения, и установленным по делу обстоятельствам.
При таких обстоятельствах, учитывая, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм процессуального права, доводы кассационной жалобы П.А. заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу с делом и настоящим определением следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Полагаю, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 381, 384 ГПК РФ,
определил:
кассационную жалобу П.А. с делом по иску П.А. к П.О.А., Ф., Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи, по встречному иску Ф. к П.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.09.2017 N 4Г-10027/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2017 г. N 4г/8-10027
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу П.А., поступившую 03 августа 2017 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года по делу по иску П.А. к П.О.А., Ф., Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи, по встречному иску Ф. к П.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, истребованному 21 августа 2017 года и поступившему в суд кассационной инстанции 25 августа 2017 года,
установил:
П.А. обратился в суд с иском к П.О.А., Ф., в котором, просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный между П.О.А. и Ф., недействительным, применить последствия недействительности сделки. В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.12.2015 г. между П.О.А. и Ф. заключен спорный договор купли-продажи квартиры, которым нарушены права истца, поскольку истец отказался от участия в приватизации данного жилого помещения в пользу дочери - П.О.А., таким образом, приобрел пожизненное право пользования спорным жилым помещением. В нарушение ч. 1 ст. 558 ГК РФ, в оспариваемом договоре купли-продажи квартиры не указан истец, как лицо, сохраняющее в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения Ф. Истец полагал, что спорный договор является недействительной сделкой, поскольку п. 6 и п. 8 договора противоречат действующему законодательству.
П.А. обратился в суд с иском к Ф., в котором просил обязать ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: ***, обеспечить свободный доступ в квартиру и передать ключи от указанного жилого помещения, указав в обоснование заявленных требований, что в квартире проживают неизвестные лица, установлены новые дверные замки, ключи истцу не предоставлены.
Протокольным определением Люблинского районного суда города Москвы от 23 июня 2016 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Уточнив заявленные требования, П.А. просил признать договор купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки, обязать ответчика не чинить истцу препятствия в пользовании спорным жилым помещением, обеспечить свободный доступ в квартиру и передать ключи от указанного жилого помещения, признать договор передачи квартиры в собственность П.О.А. от 24.04.2009 г. недействительным, возвратить спорную квартиру в собственность города Москвы, выселить Ф. из спорного жилого помещения.
Не согласившись с заявленными требованиями, Ф. предъявил встречный иск к П.А., в котором просил признать ответчика прекратившим право пользования указанной квартирой и снять его с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований Ф. указал, что является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от 25.12.2015 г., прежним собственником квартиры в качестве члена семьи зарегистрирован П.А., право пользования которого в связи с переходом права собственности на квартиру прекратилось.
Определением Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года производство по делу в части требований П.А. о признании договора о передаче квартиры в собственность недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность, восстановлении доли в праве собственности на квартиру, прекращено, в связи с отказом П.А. от иска в части указанных требований.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года постановлено:
Исковые требования П.А. к П.О.А., Ф., Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании имуществом, обязании выдать ключи удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 25 декабря 2015 года между Ф. и П.О.А., недействительным.
Применить последствия недействительности сделки: аннулировать запись N *** о переходе права собственности на квартиру по адресу: *** на Ф.
Возвратить право собственности П.О.А. на квартиру по адресу: ***.
Взыскать с П.О.А. в пользу Ф. стоимость квартиры в размере 5 100 000 руб.
Выселить Ф. из квартиры: ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Ф. к П.А. о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета - отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года постановлено:
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 20 января 2017 года отменить в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении.
В удовлетворении требований П.А. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
В кассационной жалобе П.А. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года и оставить в силе решение Люблинского районного суда города Москвы от 20 января 2017 года.
21 августа 2017 года судьей Московского городского суда дело истребовано в Московский городской суд.
Кассационную жалобу П.А. с делом надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Из материалов дела следует, что П.О.А. являлась собственником квартиры N ***, расположенной по адресу: *** на основании договора передачи квартиры в собственность от 24.04.2009 г.
При этом П.О.И. отказался от своего права на участие в приватизации указанного жилого помещения и дал согласие на его передачу в собственности своей дочери - П.О.А.
25.12.2015 г. между П.О.А. (продавец) и Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N ***, расположенной по адресу: ***.
В соответствии с п. 8 договора купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г., на день подписания настоящего договора в отчуждаемой квартире зарегистрированы продавец П.О.А. и П.А. Продавец обязуется сняться сам и снять П.А. с регистрационного учета по адресу квартиры в течение 12 календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Третьих лиц, имеющих право пользоваться квартирой в соответствии с действующим законодательством, нет.
П.О.А. 25.12.2015 г. также было составлено заявление, удостоверенное нотариусом г. Москвы Г., о том, что, являясь продавцом спорной квартиры, она не возражает против снятия с регистрационного учета в данной квартире своего отца П.А., а также обязуется не препятствовать снятию его с регистрационного учета.
В соответствии с распиской от 19.01.2016 г. денежные средства за продажу квартиры в размере 5 100 000 руб. получены П.О.А.
Квартира передана покупателю Ф. 20.01.2016 г. по акту приема-передачи.
Право собственности Ф. зарегистрировано в установленном законом порядке 19.01.2016 года.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
На основании ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Поскольку П.А. отказался от участия в приватизации спорной квартиры, до настоящего времени зарегистрирован в спорном жилом помещении, добровольно не отказывался от права пользования квартирой, суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу вышеприведенных норм права, он сохраняет право пользования спорным жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в нарушение ч. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи квартиры не указано о праве пользования П.П. спорным жилым помещением, суд первой инстанции признал договор купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г., заключенный между П.О.А. и Ф., недействительным, применил последствия недействительности указанной сделки, возвратив квартиру в собственность П.О.А., аннулировав в ЕГРП запись о регистрации права собственности Ф. на спорную квартиру, взыскал с П.О.А. в пользу Ф. денежные средства в размере 5 100 000 руб., а также выселил Ф. из спорной квартиры.
При этом судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска П.А. в части обязания Ф. не чинить препятствия в пользовании спорным жилым помещением, обязании обеспечить свободный доступ в квартиру, выдать ключи, поскольку договор купли-продажи квартиры от 25.12.2015 г. признан недействительным, а Ф. выселен из спорного жилого помещения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции также отказал в удовлетворении встречного иска Ф. в полном объеме.
Рассмотрев дело в апелляционном порядке, судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении не согласилась и отменила решение суда в указанной части.
Как указала судебная коллегия, судом первой инстанции при рассмотрении дела не было учтено, что в соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Положениями статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
На основании ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ).
Из договора купли-продажи спорной квартиры от 25.12.2015 г. усматривается, что предмет договора сторонами определен сторонами, цена согласована, форма договора соблюдена. Фактически договор купли-продажи исполнен, денежные средства по договору переданы в полном объеме, квартира передана по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован, Ф. пользуется спорным жилым помещением.
Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, Ф. и его представитель, пояснили суду, что перед покупкой спорной квартиры, Ф. ее осматривал, на момент осмотра П.А. в квартире не проживал, квартира сдавалась третьим лицам.
Кроме того, судебной коллегией учтено, что между П.А. и его дочерью П.О.А. имелась договоренность о продаже квартиры и снятии П.А. с регистрационного учета, поэтому П.О.А. предоставила нотариально удостоверенное заявление от 25.12.2015 г. с обязательством снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц, также указала в пункте 8 договора купли-продажи квартиры указано на обязательство П.О.А. о снятии П.А. с регистрационного учета по адресу спорной квартиры. Данные обстоятельства П.А. не оспорены. Представитель П.А. - П.М. по доверенности пояснила судебной коллегии, что гражданскому мужу дочери потребовались деньги, чтобы вернуть долг.
Также судебной коллегией установлено, что П.О.А. зарегистрирована в квартире N *** по адресу: ***.
Супруга П.А. - П.М. зарегистрирована по адресу: ***.
Гражданским законодательством РФ статьей 1 предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Дав оценку собранным по делу доказательствам, учитывая, что П.А. от заявленных требований о признании договора передачи квартиры в собственность дочери П.О.А. недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность отказался, а П.О.А. было известно о том, что П.А. отказался от участия в приватизации в ее пользу, однако она не сообщила об этом покупателю квартиры Ф., судебная коллегия пришла к выводу, что П.О.А. злоупотребила своим правом, совместно с П.А. действовала недобросовестно, в связи с чем отказала в удовлетворении иска П.А. в части признания договора купли-продажи от 25.12.2015 г. недействительным.
Также судебная коллегия пришла к выводу, что в материалах настоящего гражданского дела нет допустимых и достаточных доказательств для удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. об обязании устранить препятствия в пользовании квартирой путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении Ф., следовательно, требования П.А. в указанной части также не подлежат удовлетворению.
В остальной части судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласилась, указав, что П.А. сохраняет право пользования жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры, оснований для признания его прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета не имеется.
В кассационной жалобе П.А. указал, что судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения дела допущены существенные нарушения норм процессуального права, выразившиеся в наличии противоречий между мотивировочной и резолютивной частью апелляционного определения, а именно, признавая право П.А. на бессрочное пользование жилым помещением в мотивировочной части, судебная коллегия отказала в удовлетворении иска в части требований об устранении препятствий в пользовании спорной квартирой, обеспечении свободного доступа в квартиру и обязании передать ключи от квартиры.
Указанные доводы кассационной жалобы заслуживают внимания по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 329 ГПК РФ постановление суда апелляционной инстанции выносится в форме апелляционного определения, в котором, в том числе, должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления; мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", резолютивная часть апелляционного определения в соответствии с частями 2 и 4 статьи 329 ГПК РФ должна содержать выводы суда апелляционной инстанции о результатах рассмотрения апелляционных жалобы, представления в пределах полномочий, определенных в статье 328 ГПК РФ.
Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении", исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года указанным требованиям не отвечает.
Так из материалов дела усматривается, что П.А., в том числе, заявлены требования к Ф. об обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: ***, обеспечить свободный доступ в квартиру и передать ключи от указанного жилого помещения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении, судебная коллегия пришла к выводу, что П.А. сохраняет право пользования жилым помещением не только при прекращении семейных отношений, но и при продаже квартиры.
При этом в мотивировочной части апелляционного определения судом апелляционной инстанции не изложены мотивы, по которым судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска П.А. об обязании Ф. устранить препятствия в пользовании спорным жилым помещением путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру.
Судебная коллегия указала, что поскольку судом не все обстоятельства по делу установлены, решение суда в части удовлетворения требований П.А. к П.О.А., Ф. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внести запись об обременении подлежит отмене.
Между тем, какие обстоятельства следует установить, судебная коллегия не указала, при этом новых обстоятельств при отмене решения суда первой инстанции и постановлении нового решения судебная коллегия не устанавливала.
Таким образом, выводы, изложенные судом апелляционной инстанции в резолютивной части апелляционного определения, об отказе в удовлетворении иска П.А. в части обязания Ф. устранить препятствия в пользовании спорным жилым помещением путем передачи ключей и обеспечения свободного доступа в квартиру, не соответствуют выводам, к которым пришла судебная коллегия, изложенным в мотивировочной части апелляционного определения, и установленным по делу обстоятельствам.
При таких обстоятельствах, учитывая, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм процессуального права, доводы кассационной жалобы П.А. заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу с делом и настоящим определением следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Полагаю, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 381, 384 ГПК РФ,
определил:
кассационную жалобу П.А. с делом по иску П.А. к П.О.А., Ф., Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи, по встречному иску Ф. к П.А. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)