Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ПАО "Нефтяная Компания "Роснефть"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2017,
по делу N А40-176224/16(133-1556), принятое судьей
по иску АО "Нордстар Тауэр" (ИНН 7704617378, ОГРН 5067746885058)
к ПАО "Нефтяная Компания "Роснефть" (ИНН 7706107510, ОГРН 1027700043502)
третьи лица: ПАО "Финансовая корпорация открытие", Компания с ограниченной ответственностью "Риверстреч Трейдинг энд Инвестментс Лимитед" (Riverstretch Tradind & Investments Limited, почт. Адр. пред-ва: РФ, 119049, г. Москва, ул. Шаболовка, д. 10, к. 2, ИНН 20150021947)
о понуждении к заключению договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Евсеев А.С. по доверенности от 28.12.2016;
- от ответчика: Рустамова А.А. по доверенности от 21.12.2016;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Акционерное общество "НОРДСТАР ТАУЭР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении Публичного акционерного общества "Нефтяная компания "Роснефть" (далее - ответчик) заключить с истцом Договор аренды нежилых помещений N 28-29-1Д в бизнес-центре по адресу: г. Москва, ул. Беговая, д. 3, строение 1, в редакции, предложенной истцом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2017 по делу N А40-176224/16 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал, дополнительных доказательств по делу не представил.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 23.10.2012 г. между истцом (арендодателем) и открытым акционерным обществом "ТНК-ВР Менеджмент" (после переименования - ОАО "РН Менеджмент", арендатором) был заключен Договор аренды нежилых помещений N 28-29-Д/ТНМ-0985/12 (далее - Договор аренды).
На основании Соглашения от 01.08.2013 г. N 28-29-Д/ТНМ-0958/12 о перемене лица в обязательстве по Договору аренды, заключенного между ОАО "РН Менеджмент" и ответчиком, права и обязанности арендатора по Договору аренды перешли к ответчику.
Согласно Договору аренды Арендодатель за Арендную плату предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (в аренду) Помещения общей площадью 3556,80 кв. м и Парковку в составе 45 машиномест вместе со всеми относящимися к ним коммуникациями, системами, оборудованием, иными принадлежностями и документами, а также обеспечивает предоставление Эксплуатационных Услуг и предоставление коммунальных услуг для использование Помещений и Парковки в соответствии с разрешенным использованием, расположенные в здании бизнес-центра "Нордстар Тауэр" по адресу: г. Москва, ул. Беговая, д. 3, стр. 1.
Право собственности на Помещения и машиноместа зарегистрировано за истцом 27.01.2010 г. и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.21013 г. серия 77-АП N 042883.
Срок аренды сторонами установлен с даты передачи Арендатору Помещений и машиномест на Парковке по 21 марта 2016 г. (включительно).
Суд первой инстанции с учтем положений ст. ст. 621 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) пришел к выводу, что в настоящее время Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Помещения и машиноместа переданы Арендатору по Актам приема-передачи от 06.11.2012 г. и от 01.08.2013 г.
Согласно ст. 3.2 Договора аренды стороны приняли на себя взаимные обязательства по заключению нового договора аренды (далее Новый договор аренды) со сроком аренды до 21 марта 2026 г. включительно на тех же условиях, что и Договор аренды. Стороны обязаны заключить Новый договор аренды в срок не позднее 22 марта 2016 г.
Статьи 3.2 - 3.4 Договора аренды считаются предварительными договором Сторон о заключении Нового договора аренды в соответствии со ст. 429 ГК РФ.
Толкуя условия Договора аренды в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор по своей правовой природе фактически является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды о передаче и использовании помещений на срок до "21" марта 2016 г. и предварительного договора.
Истец направил ответчику письмо-оферту от 18.02.2016 г. N 0086-16 о заключении Нового договора аренды, коммерческие условия которого предусмотрены в соответствии с условиями Договора аренды.
Подписанный истцом Новый договор аренды с приложением комплекта документов получен ответчиком 18.02.2016 г.
24.03.2016 г. истец повторно обратился к ответчику с письмом НТ/0234-16 с просьбой подписать Новый договор аренды и организовать передачу всех подписанных экземпляров истцу для направления на государственную регистрацию.
Однако ответчик письмом от 28.03.2016 N ТХ-15734 отказался от заключения Нового договора аренды.
Суд первой инстанции указал, что представленная в материалы дела переписка свидетельствует о том, что между сторонами велись переговоры об объединении четырех имеющихся договоров в один, снижении ставки арендной платы, в результате которых стороны пришли к определенным договоренностям. Между тем, письмом от 16.10.2015 г. N ПП-655329 ответчик в целях прохождения своих корпоративных процедур предложил истцу провести оценку рыночных цен в рамках пункта 3.3 Договора аренды (при условии наличия заключения об оценки, проведенной Росэкспертизой по заказу ответчика), что явилось нарушением как условий Договора аренды, так и достигнутых ранее договоренностей в отношении четырех договоров, что по мнению суда, фактически и привело к настоящему спору.
В связи с этим Арбитражный суд города Москвы не согласился с доводами ответчика о пересмотре между сторонами ставки постоянной арендной платы.
Согласно подпункту (ii) п. 3.3 Договора аренды пересмотр ставки Постоянной Арендной Платы является Процедурой, осуществляемой по инициативе одной из сторон договора. Такая инициатива объективно выражается в Письменном уведомлении одной стороны другой не позднее 22.09.2015 г.
Суд первой инстанции посчитал, что ответчик не представил доказательств уведомления о начале процедуры в указанный срок.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что размер арендной платы, указанный истцом в проекте Нового договора аренды, соответствует условиям ст. 3.2 Договора аренды.
Поэтому суд отклонил доводы ответчика о необходимости в рамках настоящего дела рассматривать разногласия о размере арендной платы.
Согласно письму Сбербанка России от 15.10.2012 N 50-03-исх/1222, являвшегося на момент заключения Договора аренды залогодержателем имущества, в состав которого входит объект аренды, залогодержатель дал согласие на заключение Договора аренды.
На основании ст. 21.2 Договора аренды, а также в соответствии со ст. 429, 445, 438 ГК РФ в случае, если сторона, направившая оферту не получит от другой стороны ответ, то сторона, направившая оферту вправе обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с иском о понуждении заключить Основной договор.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования.
Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что Договор аренды нежилых помещений от 23.10.2012 г. N 28-29-Д/ТНМ является действующим, заключенным на неопределенный срок согласно статьям 610, 612 ГК РФ, в связи с чем оснований для понуждения ответчика заключить Новый договор аренды тех же нежилых помещений в бизнес-центре по адресу г. Москва, ул. Беговая, дом 3, строение 1, не имеется.
Исковые требования направлены на изменение условий возобновленного Договора аренды в части изменения срока аренды до 22.03.2026.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 18092/10 сформирована практика, согласно которой судам при рассмотрении споров о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора, в ситуации существования ранее между сторонами договорных отношений, необходимо выяснять вопрос о том является ли заявленный иск по существу преддоговорным спором или спором о внесении изменений в ранее действовавший договор. Во втором случае к отношениям сторон подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
На основании п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Вопреки выводам суда первой инстанции о том, что ответчик письмом от 28.03.2016 N ТХ-15734 отказался от заключения Нового договора аренды, суд апелляционной инстанции учитывает, что указанным письмом ответчик не отказывался от заключения договора на новый срок, а предложил заключить его на иных условиях (по ставке арендной платы 38300 руб., включая эксплуатационные услуги, в год за 1 кв. м арендуемой площади, не включая НДС), с учетом заключения об оценке рыночной стоимости годовой арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений, 1 кв. м складских помещений, 1 машиноместа на подземном паркинге, а также величины эксплуатационных расходов за 1 кв. м в бизнесе центре класса А "Нордстар Тауэр", расположенного по адресу г. Москва, ул. Беговая, д. 3, стр. 1, проведенного 24 марта 2015 г.
Данное заключение об оценке направлялось истцу в рамках переговоров сторон по изменению условий договоров аренды, заключенных между сторонами (письмо от 31.03.2015 N 19-21101).
Ответчик заявил о несогласии заключить Новый договор аренды на предложенных истцом условиях, а в ответ на письмо-оферту направил истцу возражения по условиям Договора.
Судом сделан неверный вывод об отсутствии необходимости в рамках настоящего дела рассматривать разногласия о размере арендной платы, в связи с чем не применена подлежащая применению норма права, установленная п. 5 ст. 429 ГК РФ, согласно которой в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
Судебная коллегия также учитывает, что в 2015 году стороны вели переговоры об изменении условий Договоров аренды об объединении всех Договоров в один, установлении ставок арендной платы в рублях и их снижении, снижении ежегодной индексации ставки арендной платы по всем Договорам аренды, что подтверждается письмами АО "НОРДСТАР ТАУЭР" и ПАО "НК "Роснефть" от 01.12.2014 N НТ/0408-14, от 31.01.2015 N 19-5833, 03.02.2015 N 19-6405, 19.02.2015 N НТ/0043-15, 31.03.2015 N 19-21101, 02.04.2015 N НТ/0109-15, 16.09.2015 N ТХ-10187, 21.09.2015 N НТ/0332-15, 23.09.2015 N ТХ-10651, от 24.09.2015 N НТ/0338-15, от 20.10.2015 N НТ/0382-15.
24 сентября 2015 г. стороны путем обмена письмами в соответствии со ст. 434 ГК РФ достигли соглашения по условиям Договоров аренды нежилых помещений, в том числе и по Договору N 28-29-Д/ТНМ-0985/12, что подтверждается письмами 23.09.2015 N ТХ-10651, от 24.09.2015 N НТ/0338-15, об установлении ставки арендной платы в рублях и ее снижении до 45000 руб., включая эксплуатационные услуги, в год за 1 кв. м арендуемой площади, не включая НДС.
Между тем, истец письмом от 18 февраля 2016 года, несмотря на ранее достигнутые договоренности относительно размера арендной платы, направил ответчику письмо-оферту о заключении Нового договора аренды, условия которого не учитывают ранее согласованный сторонами размер арендной платы, а также иные условия.
Письмом от 16.10.2015 г. N ПП-655329 ответчик подтвердил готовность заключения договоров аренды в соответствии с ранее достигнутыми договоренностями, однако уведомил истца о том, что для их заключения необходимо прохождение корпоративных процедур, предметом которых в том числе является оценка соответствия цены договора уровню рыночных цен.
Обязательность соблюдения ответчиком процедур отбора контрагентов установлена требованиями Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц".
Для прохождения данных корпоративных процедур ответчик предложил провести оценку рыночных цен ставки, установленной Договором аренды. Кроме того, этим письмом ответчик попросил истца представить информацию о действующих ставках арендной платы по заключаемым договорам аренды в БЦ "Нордстар Тауэр".
То есть, ответчик предпринял действия, осуществление которых необходимо для заключения нового Договоров аренды.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии необходимости проведения оценки при наличии заключения об оценки, проведенной Росэкспертизой по заказу ответчика, не основан на материалах дела, поскольку рыночная стоимость годовой арендной ставки, определенная данным заключением, меньше ставки арендной платы согласованной сторонами в Договоре аренды.
Статьей 3.2 Договора аренды установлена возможность пересмотра ставки постоянной арендной платы при заключении Нового договора аренды и в пятый операционный год по Новому договору аренды, каждая из сторон имеет право инициировать пересмотр ставки постоянной арендной платы. Для этого заинтересованная сторона инициирует определение действующей рыночной арендной ставки путем направления второй стороне не позднее 22 сентября 2015 года письменного уведомления о пересмотре постоянной арендной платы с 22 марта 2016 г. - даты начала по Новому договору аренды.
В случае если Арендатор и Арендодатель не смогут самостоятельно определить и согласовать действующую арендную ставку в течение 2 месяцев с даты уведомления о начале процедуры пересмотра, стороны привлекают двух согласованных сторонами независимых экспертов международного уровня из числа нижеперечисленных компаний: Knight Frank, JLL,Colliers, CWS&R, CBRE.
Ставка, определенная независимыми экспертами, будет считаться окончательной и подлежащей применению сторонами.
Ответчик в данном случае указал на то, что стороны достигли соглашение о размере арендной платы (письма от 23.09.2015 N ТХ-10651, от 24.09.2015 N НТ/0338-15), в связи с чем привлечение независимых экспертов в соответствии с процедурой пересмотра для ее определения в соответствии с условиями Договора аренды не требовалось.
Учитывая имеющуюся договоренность по размеру арендной платы, ответчик полагал размер арендной платы на новый срок согласованным.
Однако письмом от 20 октября 2015 N НТ/0382-15 истец уведомил ответчика о том, что для начала специальной процедуры пересмотра арендной ставки с 2016 года требовалось Уведомление одной из сторон в адрес другой о начале именно такой процедуры. Такое уведомление должно быть направлено в срок до 22.09.2015, иной обязательной процедуры пересмотра арендной ставки с 2016 года за исключением индексации, договорами не предусмотрено.
Ввиду истечения срока для начала процедуры пересмотра арендных ставок на условиях п. 3.3 Договора аренды какие-либо изменения условий договоров возможны только в добровольном порядке, по соглашению сторон, а не по обязательной процедуре.
Учитывая изложенные обстоятельства, ответчик указал на то, что истец вступил в переговоры об изменении условий Договора аренды при заведомом отсутствии намерения изменить условия Договоров, что свидетельствует о его недобросовестности. Вступая в переговоры, истец действовал с целью воспрепятствования инициированию ответчиком пересмотра арендной ставки с 2016 года путем ее определения независимыми экспертами, так как с учетом достижения согласия по размеру арендной платы инициирование процедуры определения действующей рыночной арендной ставки независимыми экспертами не требовалось.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.06.2017 N 09АП-21107/2017 ПО ДЕЛУ N А40-176224/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2017 г. N 09АП-21107/2017
Дело N А40-176224/16
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Александровой Г.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ПАО "Нефтяная Компания "Роснефть"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2017,
по делу N А40-176224/16(133-1556), принятое судьей
по иску АО "Нордстар Тауэр" (ИНН 7704617378, ОГРН 5067746885058)
к ПАО "Нефтяная Компания "Роснефть" (ИНН 7706107510, ОГРН 1027700043502)
третьи лица: ПАО "Финансовая корпорация открытие", Компания с ограниченной ответственностью "Риверстреч Трейдинг энд Инвестментс Лимитед" (Riverstretch Tradind & Investments Limited, почт. Адр. пред-ва: РФ, 119049, г. Москва, ул. Шаболовка, д. 10, к. 2, ИНН 20150021947)
о понуждении к заключению договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Евсеев А.С. по доверенности от 28.12.2016;
- от ответчика: Рустамова А.А. по доверенности от 21.12.2016;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Акционерное общество "НОРДСТАР ТАУЭР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о понуждении Публичного акционерного общества "Нефтяная компания "Роснефть" (далее - ответчик) заключить с истцом Договор аренды нежилых помещений N 28-29-1Д в бизнес-центре по адресу: г. Москва, ул. Беговая, д. 3, строение 1, в редакции, предложенной истцом.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2017 по делу N А40-176224/16 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал, дополнительных доказательств по делу не представил.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 23.10.2012 г. между истцом (арендодателем) и открытым акционерным обществом "ТНК-ВР Менеджмент" (после переименования - ОАО "РН Менеджмент", арендатором) был заключен Договор аренды нежилых помещений N 28-29-Д/ТНМ-0985/12 (далее - Договор аренды).
На основании Соглашения от 01.08.2013 г. N 28-29-Д/ТНМ-0958/12 о перемене лица в обязательстве по Договору аренды, заключенного между ОАО "РН Менеджмент" и ответчиком, права и обязанности арендатора по Договору аренды перешли к ответчику.
Согласно Договору аренды Арендодатель за Арендную плату предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (в аренду) Помещения общей площадью 3556,80 кв. м и Парковку в составе 45 машиномест вместе со всеми относящимися к ним коммуникациями, системами, оборудованием, иными принадлежностями и документами, а также обеспечивает предоставление Эксплуатационных Услуг и предоставление коммунальных услуг для использование Помещений и Парковки в соответствии с разрешенным использованием, расположенные в здании бизнес-центра "Нордстар Тауэр" по адресу: г. Москва, ул. Беговая, д. 3, стр. 1.
Право собственности на Помещения и машиноместа зарегистрировано за истцом 27.01.2010 г. и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.21013 г. серия 77-АП N 042883.
Срок аренды сторонами установлен с даты передачи Арендатору Помещений и машиномест на Парковке по 21 марта 2016 г. (включительно).
Суд первой инстанции с учтем положений ст. ст. 621 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) пришел к выводу, что в настоящее время Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Помещения и машиноместа переданы Арендатору по Актам приема-передачи от 06.11.2012 г. и от 01.08.2013 г.
Согласно ст. 3.2 Договора аренды стороны приняли на себя взаимные обязательства по заключению нового договора аренды (далее Новый договор аренды) со сроком аренды до 21 марта 2026 г. включительно на тех же условиях, что и Договор аренды. Стороны обязаны заключить Новый договор аренды в срок не позднее 22 марта 2016 г.
Статьи 3.2 - 3.4 Договора аренды считаются предварительными договором Сторон о заключении Нового договора аренды в соответствии со ст. 429 ГК РФ.
Толкуя условия Договора аренды в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор по своей правовой природе фактически является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды о передаче и использовании помещений на срок до "21" марта 2016 г. и предварительного договора.
Истец направил ответчику письмо-оферту от 18.02.2016 г. N 0086-16 о заключении Нового договора аренды, коммерческие условия которого предусмотрены в соответствии с условиями Договора аренды.
Подписанный истцом Новый договор аренды с приложением комплекта документов получен ответчиком 18.02.2016 г.
24.03.2016 г. истец повторно обратился к ответчику с письмом НТ/0234-16 с просьбой подписать Новый договор аренды и организовать передачу всех подписанных экземпляров истцу для направления на государственную регистрацию.
Однако ответчик письмом от 28.03.2016 N ТХ-15734 отказался от заключения Нового договора аренды.
Суд первой инстанции указал, что представленная в материалы дела переписка свидетельствует о том, что между сторонами велись переговоры об объединении четырех имеющихся договоров в один, снижении ставки арендной платы, в результате которых стороны пришли к определенным договоренностям. Между тем, письмом от 16.10.2015 г. N ПП-655329 ответчик в целях прохождения своих корпоративных процедур предложил истцу провести оценку рыночных цен в рамках пункта 3.3 Договора аренды (при условии наличия заключения об оценки, проведенной Росэкспертизой по заказу ответчика), что явилось нарушением как условий Договора аренды, так и достигнутых ранее договоренностей в отношении четырех договоров, что по мнению суда, фактически и привело к настоящему спору.
В связи с этим Арбитражный суд города Москвы не согласился с доводами ответчика о пересмотре между сторонами ставки постоянной арендной платы.
Согласно подпункту (ii) п. 3.3 Договора аренды пересмотр ставки Постоянной Арендной Платы является Процедурой, осуществляемой по инициативе одной из сторон договора. Такая инициатива объективно выражается в Письменном уведомлении одной стороны другой не позднее 22.09.2015 г.
Суд первой инстанции посчитал, что ответчик не представил доказательств уведомления о начале процедуры в указанный срок.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что размер арендной платы, указанный истцом в проекте Нового договора аренды, соответствует условиям ст. 3.2 Договора аренды.
Поэтому суд отклонил доводы ответчика о необходимости в рамках настоящего дела рассматривать разногласия о размере арендной платы.
Согласно письму Сбербанка России от 15.10.2012 N 50-03-исх/1222, являвшегося на момент заключения Договора аренды залогодержателем имущества, в состав которого входит объект аренды, залогодержатель дал согласие на заключение Договора аренды.
На основании ст. 21.2 Договора аренды, а также в соответствии со ст. 429, 445, 438 ГК РФ в случае, если сторона, направившая оферту не получит от другой стороны ответ, то сторона, направившая оферту вправе обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с иском о понуждении заключить Основной договор.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования.
Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что Договор аренды нежилых помещений от 23.10.2012 г. N 28-29-Д/ТНМ является действующим, заключенным на неопределенный срок согласно статьям 610, 612 ГК РФ, в связи с чем оснований для понуждения ответчика заключить Новый договор аренды тех же нежилых помещений в бизнес-центре по адресу г. Москва, ул. Беговая, дом 3, строение 1, не имеется.
Исковые требования направлены на изменение условий возобновленного Договора аренды в части изменения срока аренды до 22.03.2026.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 18092/10 сформирована практика, согласно которой судам при рассмотрении споров о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора, в ситуации существования ранее между сторонами договорных отношений, необходимо выяснять вопрос о том является ли заявленный иск по существу преддоговорным спором или спором о внесении изменений в ранее действовавший договор. Во втором случае к отношениям сторон подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора.
В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
На основании п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Вопреки выводам суда первой инстанции о том, что ответчик письмом от 28.03.2016 N ТХ-15734 отказался от заключения Нового договора аренды, суд апелляционной инстанции учитывает, что указанным письмом ответчик не отказывался от заключения договора на новый срок, а предложил заключить его на иных условиях (по ставке арендной платы 38300 руб., включая эксплуатационные услуги, в год за 1 кв. м арендуемой площади, не включая НДС), с учетом заключения об оценке рыночной стоимости годовой арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений, 1 кв. м складских помещений, 1 машиноместа на подземном паркинге, а также величины эксплуатационных расходов за 1 кв. м в бизнесе центре класса А "Нордстар Тауэр", расположенного по адресу г. Москва, ул. Беговая, д. 3, стр. 1, проведенного 24 марта 2015 г.
Данное заключение об оценке направлялось истцу в рамках переговоров сторон по изменению условий договоров аренды, заключенных между сторонами (письмо от 31.03.2015 N 19-21101).
Ответчик заявил о несогласии заключить Новый договор аренды на предложенных истцом условиях, а в ответ на письмо-оферту направил истцу возражения по условиям Договора.
Судом сделан неверный вывод об отсутствии необходимости в рамках настоящего дела рассматривать разногласия о размере арендной платы, в связи с чем не применена подлежащая применению норма права, установленная п. 5 ст. 429 ГК РФ, согласно которой в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
Судебная коллегия также учитывает, что в 2015 году стороны вели переговоры об изменении условий Договоров аренды об объединении всех Договоров в один, установлении ставок арендной платы в рублях и их снижении, снижении ежегодной индексации ставки арендной платы по всем Договорам аренды, что подтверждается письмами АО "НОРДСТАР ТАУЭР" и ПАО "НК "Роснефть" от 01.12.2014 N НТ/0408-14, от 31.01.2015 N 19-5833, 03.02.2015 N 19-6405, 19.02.2015 N НТ/0043-15, 31.03.2015 N 19-21101, 02.04.2015 N НТ/0109-15, 16.09.2015 N ТХ-10187, 21.09.2015 N НТ/0332-15, 23.09.2015 N ТХ-10651, от 24.09.2015 N НТ/0338-15, от 20.10.2015 N НТ/0382-15.
24 сентября 2015 г. стороны путем обмена письмами в соответствии со ст. 434 ГК РФ достигли соглашения по условиям Договоров аренды нежилых помещений, в том числе и по Договору N 28-29-Д/ТНМ-0985/12, что подтверждается письмами 23.09.2015 N ТХ-10651, от 24.09.2015 N НТ/0338-15, об установлении ставки арендной платы в рублях и ее снижении до 45000 руб., включая эксплуатационные услуги, в год за 1 кв. м арендуемой площади, не включая НДС.
Между тем, истец письмом от 18 февраля 2016 года, несмотря на ранее достигнутые договоренности относительно размера арендной платы, направил ответчику письмо-оферту о заключении Нового договора аренды, условия которого не учитывают ранее согласованный сторонами размер арендной платы, а также иные условия.
Письмом от 16.10.2015 г. N ПП-655329 ответчик подтвердил готовность заключения договоров аренды в соответствии с ранее достигнутыми договоренностями, однако уведомил истца о том, что для их заключения необходимо прохождение корпоративных процедур, предметом которых в том числе является оценка соответствия цены договора уровню рыночных цен.
Обязательность соблюдения ответчиком процедур отбора контрагентов установлена требованиями Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц".
Для прохождения данных корпоративных процедур ответчик предложил провести оценку рыночных цен ставки, установленной Договором аренды. Кроме того, этим письмом ответчик попросил истца представить информацию о действующих ставках арендной платы по заключаемым договорам аренды в БЦ "Нордстар Тауэр".
То есть, ответчик предпринял действия, осуществление которых необходимо для заключения нового Договоров аренды.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии необходимости проведения оценки при наличии заключения об оценки, проведенной Росэкспертизой по заказу ответчика, не основан на материалах дела, поскольку рыночная стоимость годовой арендной ставки, определенная данным заключением, меньше ставки арендной платы согласованной сторонами в Договоре аренды.
Статьей 3.2 Договора аренды установлена возможность пересмотра ставки постоянной арендной платы при заключении Нового договора аренды и в пятый операционный год по Новому договору аренды, каждая из сторон имеет право инициировать пересмотр ставки постоянной арендной платы. Для этого заинтересованная сторона инициирует определение действующей рыночной арендной ставки путем направления второй стороне не позднее 22 сентября 2015 года письменного уведомления о пересмотре постоянной арендной платы с 22 марта 2016 г. - даты начала по Новому договору аренды.
В случае если Арендатор и Арендодатель не смогут самостоятельно определить и согласовать действующую арендную ставку в течение 2 месяцев с даты уведомления о начале процедуры пересмотра, стороны привлекают двух согласованных сторонами независимых экспертов международного уровня из числа нижеперечисленных компаний: Knight Frank, JLL,Colliers, CWS&R, CBRE.
Ставка, определенная независимыми экспертами, будет считаться окончательной и подлежащей применению сторонами.
Ответчик в данном случае указал на то, что стороны достигли соглашение о размере арендной платы (письма от 23.09.2015 N ТХ-10651, от 24.09.2015 N НТ/0338-15), в связи с чем привлечение независимых экспертов в соответствии с процедурой пересмотра для ее определения в соответствии с условиями Договора аренды не требовалось.
Учитывая имеющуюся договоренность по размеру арендной платы, ответчик полагал размер арендной платы на новый срок согласованным.
Однако письмом от 20 октября 2015 N НТ/0382-15 истец уведомил ответчика о том, что для начала специальной процедуры пересмотра арендной ставки с 2016 года требовалось Уведомление одной из сторон в адрес другой о начале именно такой процедуры. Такое уведомление должно быть направлено в срок до 22.09.2015, иной обязательной процедуры пересмотра арендной ставки с 2016 года за исключением индексации, договорами не предусмотрено.
Ввиду истечения срока для начала процедуры пересмотра арендных ставок на условиях п. 3.3 Договора аренды какие-либо изменения условий договоров возможны только в добровольном порядке, по соглашению сторон, а не по обязательной процедуре.
Учитывая изложенные обстоятельства, ответчик указал на то, что истец вступил в переговоры об изменении условий Договора аренды при заведомом отсутствии намерения изменить условия Договоров, что свидетельствует о его недобросовестности. Вступая в переговоры, истец действовал с целью воспрепятствования инициированию ответчиком пересмотра арендной ставки с 2016 года путем ее определения независимыми экспертами, так как с учетом достижения согласия по размеру арендной платы инициирование процедуры определения действующей рыночной арендной ставки независимыми экспертами не требовалось.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)