Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 24 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Провайдер",
апелляционное производство N 05АП-6639/2017
на решение от 25.07.2017
судьи Т.П. Пустоваловой
по делу N А59-1127/2017 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент" (ИНН 6501271080, ОГРН 1146501008499)
к обществу с ограниченной ответственностью "Провайдер"
(ИНН 6501234201, ОГРН 1116501001495),
третье лицо: Лобкин Андрей Игоревич,
о взыскании 574 800 рублей задолженности по арендной плате, 106 936 рублей 13 копеек неустойки,
при участии:
- стороны, третье лицо - не явились, извещены;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент" (далее - истец, ООО Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Провайдер" (далее - ответчик, ООО "Провайдер") о взыскании 574 800 рублей задолженности по арендной плате, а также 106 936 рублей 13 копеек неустойки за период с 28.09.2015 по 31.10.2016 (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ)).
Определением суда от 19.06.2017 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лобкин Андрей Игоревич (далее - Лобкин А.И.).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт утверждает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требований, заявленных за период сентябрь - октябрь 2016 года, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат оставлению без рассмотрения. Считает, что поскольку договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, истец, не являясь собственником спорных помещений, не вправе требовать оплаты арендных платежей после 01.12.2015. Ссылаясь на положения пункта 5.3.3 договора субаренды, с учетом системной просрочки по внесению арендных платежей, полагает, что договор является расторгнутым.
В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
В заседание суда апелляционной инстанции стороны, третье лицо не прибыли, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что 21.02.2015 между Лобкиным А.И. (арендодатель) и ООО "Системс Эстейт Менеджмент" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее принадлежащее арендодателю на праве собственности имущество: магазин смешанных товаров с рестораном на 30 посадочных мест и кафе, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1 497 кв. м, адрес (местонахождение): г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, д. 286/1.
В соответствии с пунктом 1.2 договора имущество сдается в аренду сроком до 01.12.2015.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 21.02.2015.
01.06.2015 между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды части нежилого помещения, согласно которому арендодатель, действующий на основании договора аренды б/н от 21.02.2015, сдает, а арендатор принимает в субаренду часть нежилого помещения для организации коммерческой деятельности, общей площадью 66,5 кв. м, расположенное на цокольном этаже торгового центра "Клевер Холл", находящегося по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, д. 286/1.
Настоящий договор заключен на период с 01.06.2015 по 31.04.2016 (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 3.1 договора ежемесячная арендная плата устанавливается арендодателем из расчета цены за 1 м кв. арендуемого помещения в месяц в следующем размере:
- - 500 рублей на период с 01.06.2015 по 31.08.2015;
- - 750 рублей на период с 01.09.2015 по 30.11.2015;
- - 850 рублей на период с 01.12.2015 по 29.02.2016;
- - 1000 рублей на период с 01.03.2016.
В пункте 3.2 договора стороны определили, что в течение 3 (трех) дней с момента подписания акта приема-передачи арендатор вносит плату за фактическое число дней аренды до конца текущего месяца, а также оплату за последний месяц аренды согласно счета арендодателя.
Дальнейшие арендные платежи, предусмотренные пунктом 6 статьи 3 договора, арендатор осуществляет до 28 числа месяца, предшествующего месяцу аренды, за исключением платежей за использованную электрическую энергию, оплата которой производится не позднее 10 числа каждого следующего месяца на основании показаний приборов учета электроэнергии.
По условиям пункта 4.4 договора за каждый день просрочки выплаты платежей по настоящему договору начисляется пеня в размере 0,1% с неуплаченной суммы задолженности по настоящему договору.
Согласно пункту 5.1 договора если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Положениями пункта 5.3 договора предусмотрено, что договор расторгается в одностороннем порядке арендодателем путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью при следующих нарушениях договора:
- - при использовании арендатором помещения не по назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 5.3.1 договора);
- - если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения (пункт 5.3.2 договора);
- - в случае просрочки внесения арендной платы на более чем 15 календарных дней (пункт 5.3.3 договора).
Арендуемое помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.06.2015, подписанному без замечаний и возражений.
22.08.2016 ООО Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент" направило в адрес ООО "Провайдер" претензионное письмо о необходимости исполнения обязательств в части оплаты задолженности по арендной плате в размере 455 822 рублей, начисленной за период с мая 2015 года по август 2016 года с приложением акта сверки взаимных расчетов за соответствующий период.
Поскольку требования о погашении образовавшейся по договору субаренды части нежилого помещения от 01.06.2015 задолженности оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть).
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Факт передачи арендуемого помещения подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 01.06.2015.
Обстоятельство пользования помещением и осуществления в нем предпринимательской деятельности ответчиком не оспаривается.
Во исполнение указанного договора арендная плата частично вносилась ООО "Провайдер", что подтверждается указанными в расчете заявленных требований в уточненной редакции платежными поручениями N 71 от 18.05.2015 на сумму 80 000 рублей, N 157 от 02.11.2015 на сумму 49 875 рублей, N 211 от 24.12.2015 на сумму 56 525 рублей, N 99 от 15.06.2016 на сумму 40 000 рублей, N 147 от 28.07.2016 на сумму 50 000 рублей (л.д. 85 т. 1).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возврата истцу арендуемых помещений по окончании срока аренды - после 01.12.2015, в связи с чем договор субаренды был продлен на неопределенный срок, и суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей в указанный истцом период с 28.09.2015 по 31.10.2016.
В этой связи довод апеллянта о неправомерности предъявленных требований о внесении арендных платежей за пределами 01.12.2015 апелляционным судом отклоняется.
Довод ООО "Провайдер" со ссылкой на положения пункта 5.3.3 договора субаренды о том, что договор является расторгнутым, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем путем одностороннего отказа от исполнения договора, судебной коллегией признается несостоятельным.
Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате в спорной сумме 574 800 рублей за период с 28.09.2015 по 31.10.2016, арбитражный суд, установив факт исполнения обязательств со стороны арендодателя по передаче имущества в пользование субарендатора и ненадлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, на основании статей 309, 614 ГК РФ пришел к правомерному выводу о законности и обоснованности исковых требований в данной части в заявленном ко взысканию размере.
Кроме того, истцом предъявлено требование о взыскании договорной неустойки в общей сумме 106 936 рублей 13 копеек в связи с допущенной ответчиком просрочкой по внесению арендных платежей.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 4.4 договора субаренды предусмотрено, что за каждый день просрочки выплаты платежей по настоящему договору начисляется пеня в размере 0,1% с неуплаченной суммы задолженности по настоящему договору.
Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, истец, руководствуясь положениями ГК РФ и указанным пунктом договора, правомерно начислил пеню.
В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В суде первой инстанции ответчик не заявлял об уменьшении неустойки применительно к статье 333 ГК РФ.
Учитывая обстоятельства дела, апелляционная коллегия считает обоснованным взыскание судом первой инстанции с ответчика неустойки в размере 106 936 рублей 13 копеек.
Довод апеллянта о том, что задолженность за период сентябрь - октябрь 2016 года удовлетворению не подлежит, поскольку истец в порядке соблюдения досудебного урегулирования спора не обращался к ответчику с требованием об оплате задолженности в добровольном порядке, судебная коллегия признает не влияющим на законность принятого по делу судебного акта в связи со следующим.
По правилу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
Нормы части 5 статьи 4 АПК РФ не содержат положений, в силу которых истец при обращении с иском в суд был бы обязан представлять доказательства обращения к ответчику с претензией, которая бы полностью дублировала просительную часть искового заявления.
Досудебный (претензионный) порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Апелляционный суд учитывает представленное истцом в материалы дела претензионное письмо от 17.08.2017, в котором предложено ответчику в добровольном порядке уплатить образовавшуюся задолженность. Доказательств, подтверждающих направление истцу ответа на претензию или совершения иных действий, направленных на мирное разрешение спора, со стороны ответчика в материалах дела не имеется.
Предоставлением такой претензии и отсутствием ответной реакции ответчика истец доказывает суду невозможность разрешения возникшего спора во внесудебном порядке.
По мнению судебной коллегии, иное толкование положений части 5 статьи 4 АПК РФ будет приводить к излишней формализованности арбитражного процесса, способствовать недобросовестной стороне к дальнейшему неисполнению своих обязательств, порождать дополнительное количество судебных споров, что не отвечает требованиям эффективности арбитражного судопроизводства.
В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Таким образом, отсутствие претензии на всю сумму задолженности и неустойки, исчисленную истцом в последующем, не является в рассматриваемом споре основанием для вывода о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и оставления иска без рассмотрения, поскольку истец реализовал предусмотренное статьей 49 АПК РФ право и увеличил сумму исковых требований, уточнив размер и период задолженности.
Кроме того, при решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения судом учтена цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора. Как следует из отзыва ответчика, он не согласен с заявленными требованиями, выдвигал возражения по существу иска, то есть спор очевидно не мог быть урегулирован добровольно во внесудебном порядке.
Таким образом, поскольку оставление судом иска без рассмотрения в указанной части привело бы только к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, положения части 5 статьи 4 АПК РФ не нарушены и препятствий для рассмотрения дела не имелось.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения суда не имеется, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2017 по делу N А59-1127/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2017 N 05АП-6639/2017 ПО ДЕЛУ N А59-1127/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N А59-1127/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 24 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Провайдер",
апелляционное производство N 05АП-6639/2017
на решение от 25.07.2017
судьи Т.П. Пустоваловой
по делу N А59-1127/2017 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент" (ИНН 6501271080, ОГРН 1146501008499)
к обществу с ограниченной ответственностью "Провайдер"
(ИНН 6501234201, ОГРН 1116501001495),
третье лицо: Лобкин Андрей Игоревич,
о взыскании 574 800 рублей задолженности по арендной плате, 106 936 рублей 13 копеек неустойки,
при участии:
- стороны, третье лицо - не явились, извещены;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент" (далее - истец, ООО Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Провайдер" (далее - ответчик, ООО "Провайдер") о взыскании 574 800 рублей задолженности по арендной плате, а также 106 936 рублей 13 копеек неустойки за период с 28.09.2015 по 31.10.2016 (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ)).
Определением суда от 19.06.2017 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лобкин Андрей Игоревич (далее - Лобкин А.И.).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт утверждает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требований, заявленных за период сентябрь - октябрь 2016 года, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат оставлению без рассмотрения. Считает, что поскольку договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, истец, не являясь собственником спорных помещений, не вправе требовать оплаты арендных платежей после 01.12.2015. Ссылаясь на положения пункта 5.3.3 договора субаренды, с учетом системной просрочки по внесению арендных платежей, полагает, что договор является расторгнутым.
В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
В заседание суда апелляционной инстанции стороны, третье лицо не прибыли, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что 21.02.2015 между Лобкиным А.И. (арендодатель) и ООО "Системс Эстейт Менеджмент" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее принадлежащее арендодателю на праве собственности имущество: магазин смешанных товаров с рестораном на 30 посадочных мест и кафе, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1 497 кв. м, адрес (местонахождение): г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, д. 286/1.
В соответствии с пунктом 1.2 договора имущество сдается в аренду сроком до 01.12.2015.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 21.02.2015.
01.06.2015 между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды части нежилого помещения, согласно которому арендодатель, действующий на основании договора аренды б/н от 21.02.2015, сдает, а арендатор принимает в субаренду часть нежилого помещения для организации коммерческой деятельности, общей площадью 66,5 кв. м, расположенное на цокольном этаже торгового центра "Клевер Холл", находящегося по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, д. 286/1.
Настоящий договор заключен на период с 01.06.2015 по 31.04.2016 (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 3.1 договора ежемесячная арендная плата устанавливается арендодателем из расчета цены за 1 м кв. арендуемого помещения в месяц в следующем размере:
- - 500 рублей на период с 01.06.2015 по 31.08.2015;
- - 750 рублей на период с 01.09.2015 по 30.11.2015;
- - 850 рублей на период с 01.12.2015 по 29.02.2016;
- - 1000 рублей на период с 01.03.2016.
В пункте 3.2 договора стороны определили, что в течение 3 (трех) дней с момента подписания акта приема-передачи арендатор вносит плату за фактическое число дней аренды до конца текущего месяца, а также оплату за последний месяц аренды согласно счета арендодателя.
Дальнейшие арендные платежи, предусмотренные пунктом 6 статьи 3 договора, арендатор осуществляет до 28 числа месяца, предшествующего месяцу аренды, за исключением платежей за использованную электрическую энергию, оплата которой производится не позднее 10 числа каждого следующего месяца на основании показаний приборов учета электроэнергии.
По условиям пункта 4.4 договора за каждый день просрочки выплаты платежей по настоящему договору начисляется пеня в размере 0,1% с неуплаченной суммы задолженности по настоящему договору.
Согласно пункту 5.1 договора если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Положениями пункта 5.3 договора предусмотрено, что договор расторгается в одностороннем порядке арендодателем путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью при следующих нарушениях договора:
- - при использовании арендатором помещения не по назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 5.3.1 договора);
- - если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения (пункт 5.3.2 договора);
- - в случае просрочки внесения арендной платы на более чем 15 календарных дней (пункт 5.3.3 договора).
Арендуемое помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.06.2015, подписанному без замечаний и возражений.
22.08.2016 ООО Управляющая компания "Системс Эстейт Менеджмент" направило в адрес ООО "Провайдер" претензионное письмо о необходимости исполнения обязательств в части оплаты задолженности по арендной плате в размере 455 822 рублей, начисленной за период с мая 2015 года по август 2016 года с приложением акта сверки взаимных расчетов за соответствующий период.
Поскольку требования о погашении образовавшейся по договору субаренды части нежилого помещения от 01.06.2015 задолженности оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть).
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Факт передачи арендуемого помещения подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 01.06.2015.
Обстоятельство пользования помещением и осуществления в нем предпринимательской деятельности ответчиком не оспаривается.
Во исполнение указанного договора арендная плата частично вносилась ООО "Провайдер", что подтверждается указанными в расчете заявленных требований в уточненной редакции платежными поручениями N 71 от 18.05.2015 на сумму 80 000 рублей, N 157 от 02.11.2015 на сумму 49 875 рублей, N 211 от 24.12.2015 на сумму 56 525 рублей, N 99 от 15.06.2016 на сумму 40 000 рублей, N 147 от 28.07.2016 на сумму 50 000 рублей (л.д. 85 т. 1).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возврата истцу арендуемых помещений по окончании срока аренды - после 01.12.2015, в связи с чем договор субаренды был продлен на неопределенный срок, и суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей в указанный истцом период с 28.09.2015 по 31.10.2016.
В этой связи довод апеллянта о неправомерности предъявленных требований о внесении арендных платежей за пределами 01.12.2015 апелляционным судом отклоняется.
Довод ООО "Провайдер" со ссылкой на положения пункта 5.3.3 договора субаренды о том, что договор является расторгнутым, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем путем одностороннего отказа от исполнения договора, судебной коллегией признается несостоятельным.
Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате в спорной сумме 574 800 рублей за период с 28.09.2015 по 31.10.2016, арбитражный суд, установив факт исполнения обязательств со стороны арендодателя по передаче имущества в пользование субарендатора и ненадлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, на основании статей 309, 614 ГК РФ пришел к правомерному выводу о законности и обоснованности исковых требований в данной части в заявленном ко взысканию размере.
Кроме того, истцом предъявлено требование о взыскании договорной неустойки в общей сумме 106 936 рублей 13 копеек в связи с допущенной ответчиком просрочкой по внесению арендных платежей.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 4.4 договора субаренды предусмотрено, что за каждый день просрочки выплаты платежей по настоящему договору начисляется пеня в размере 0,1% с неуплаченной суммы задолженности по настоящему договору.
Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения денежного обязательства, истец, руководствуясь положениями ГК РФ и указанным пунктом договора, правомерно начислил пеню.
В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В суде первой инстанции ответчик не заявлял об уменьшении неустойки применительно к статье 333 ГК РФ.
Учитывая обстоятельства дела, апелляционная коллегия считает обоснованным взыскание судом первой инстанции с ответчика неустойки в размере 106 936 рублей 13 копеек.
Довод апеллянта о том, что задолженность за период сентябрь - октябрь 2016 года удовлетворению не подлежит, поскольку истец в порядке соблюдения досудебного урегулирования спора не обращался к ответчику с требованием об оплате задолженности в добровольном порядке, судебная коллегия признает не влияющим на законность принятого по делу судебного акта в связи со следующим.
По правилу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
Нормы части 5 статьи 4 АПК РФ не содержат положений, в силу которых истец при обращении с иском в суд был бы обязан представлять доказательства обращения к ответчику с претензией, которая бы полностью дублировала просительную часть искового заявления.
Досудебный (претензионный) порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Апелляционный суд учитывает представленное истцом в материалы дела претензионное письмо от 17.08.2017, в котором предложено ответчику в добровольном порядке уплатить образовавшуюся задолженность. Доказательств, подтверждающих направление истцу ответа на претензию или совершения иных действий, направленных на мирное разрешение спора, со стороны ответчика в материалах дела не имеется.
Предоставлением такой претензии и отсутствием ответной реакции ответчика истец доказывает суду невозможность разрешения возникшего спора во внесудебном порядке.
По мнению судебной коллегии, иное толкование положений части 5 статьи 4 АПК РФ будет приводить к излишней формализованности арбитражного процесса, способствовать недобросовестной стороне к дальнейшему неисполнению своих обязательств, порождать дополнительное количество судебных споров, что не отвечает требованиям эффективности арбитражного судопроизводства.
В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Таким образом, отсутствие претензии на всю сумму задолженности и неустойки, исчисленную истцом в последующем, не является в рассматриваемом споре основанием для вывода о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и оставления иска без рассмотрения, поскольку истец реализовал предусмотренное статьей 49 АПК РФ право и увеличил сумму исковых требований, уточнив размер и период задолженности.
Кроме того, при решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения судом учтена цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора. Как следует из отзыва ответчика, он не согласен с заявленными требованиями, выдвигал возражения по существу иска, то есть спор очевидно не мог быть урегулирован добровольно во внесудебном порядке.
Таким образом, поскольку оставление судом иска без рассмотрения в указанной части привело бы только к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, положения части 5 статьи 4 АПК РФ не нарушены и препятствий для рассмотрения дела не имелось.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения суда не имеется, апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2017 по делу N А59-1127/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
Т.А.АППАКОВА
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)