Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Савенкова О.В., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Импульс" на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года по делу N А40-226670/2015, принятое судьей А.Р. Беловой (шифр судьи 85-1922)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дилэнд" (ОГРН 1077764820858, ИНН 7724646352)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (ОГРН 1077746722437, ИНН 7707619574)
о признании задатка авансом, расторжении договора и взыскании 201 839 руб. 52 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от ответчика: Калашников А.Н. по доверенности от 29.04.2016 г.
В судебное заседание не явились: представители истца - извещены.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дилэнд" (далее - ООО "Дилэнд") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (далее - ООО "Импульс") о признании задатка по договору задатка (присоединения) от 01.04.2013 г. N 365 в размере 63 469 руб. 53 коп. авансом в счет будущих услуг, оказанных ответчиком истцу; признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2015 г. N 539-ДА расторгнутым с 03.09.2015 г. по требованию арендатора, последним днем действия договора признать 02.09.2015 г. согласно п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса РФ, обязании вернуть переплату в размере 366 руб. 50 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, переплату в размере 18 145 руб. 13 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА, переплату в размере 51 386 руб. 71 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА, неиспользованный аванс, ранее уплаченный как задаток, в размере 63 469 руб. 53 коп., возместить расходы по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп. Истец также настаивал на взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года по делу N А40-226670/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части обязании ООО "Импульс" возвратить ООО "Дилэнд" денежные средства в размере 201 839 руб. 52 коп., из них: переплата по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА в размере 366 руб. 50 коп., переплата по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА в размере 18 145 руб. 13 коп., переплата по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА в размере 51 386 руб. 71 коп., неиспользованный аванс, ранее уплаченный как задаток, в размере 63 469 руб. 53 коп., расходы по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "Импульс" в пользу ООО "Дилэнд" также взысканы судебные расходы в размере 20 000 руб.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с правовой оценкой, данной судом, сложившихся между сторонами отношений. Полагает, что расходы по установке пожарной сигнализации не подлежат возврату, поскольку монтаж пожарной сигнализации является отделимым улучшением, который в силу положений договора остается у Арендатора, настаивает, что Арендатор знал о недостатках арендуемого помещения.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что между ООО "Дилэнд" (Арендатор) и ООО "Импульс" (Арендодатель) были последовательно заключены договоры аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, от 01.03.2014 N 447-ДА, от 01.02.2015 N 539-ДА, по условиям которых Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение, общей площадью 126,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 1-ый Варшавский пр-д, д. 1А, во временное владение и пользование, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целями и на условиях, определенных договором.
Арендная плата и порядок расчетов согласованны сторонами в разделе 5 договоров, согласно п. 5.1 которого в день подписания договора стороны подписывают договор задатка (присоединения) на условиях установленных Арендодателем. Сумма задатка не должна быть менее арендной платы за 1 (один) месяц срока аренды. Арендатор вправе письменно уведомить Арендодателя о зачете суммы задатка в счет погашения арендной платы только в случае если сумма задатка превышает или равна сумме образовавшейся задолженности Арендатора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по договору, Арендодатель вправе удержать полученный от Арендатора задаток в счет погашения задолженности, возмещения любых убытков, возмещения расходов по восстановлении или ремонту имущества и т.д.
В соответствии с п. 5.1.1 договоров, размер ежемесячной арендной платы рассчитывается по формуле и согласно согласно уведомлению ответчика от 01.03.2014 N 1 курс одной у.е. для исчисления арендных платежей по договору N 447-ДА равен 34,6847 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2014 к договору аренды N 447-ДА от 01.03.2014 стороны установили, что с 01.04.2014 стоимость аренды складских помещений с учетом НДС составляет 14,89 у.е.
Одновременно с заключением вышеуказанных договоров аренды, были заключены договоры задатка (присоединения) от 01.04.2013 N 365, от 01.03.2014 N 447, от 01.02.2015 N 539, согласно п. 1.1. которых Арендатор обязуется в течение пяти дней с момента заключения договора аренды, в безналичном порядке перечислить задаток - денежные средства в размере месячной постоянной величины арендной платы определенной в договоре аренды N 365-ДА, а Арендодатель принимает задаток на свой расчетный счет.
Задаток, перечисленный истцом, может быть использован для целей взаиморасчетов между сторонами, только в следующих случаях: за оплату последнего месяца арендной платы определенной в договоре аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА, для погашения образовавшейся задолженности в случаях, предусмотренных договором.
Согласно п. 3.3 в случае расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, в связи с окончанием срока действия договора аренды, возврат денежных средств суммы задатка происходит в следующем порядке: при отсутствии задолженности истца перед ответчиком по договору аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА, подтвержденной актом сверки сторон, истец за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА обязан уведомить ответчика о возврате и/или зачете суммы задатка в счет погашения задолженности по арендной плате строго по форме, установленной в Приложении N 1 (форма уведомления о возврате и/или погашении задолженности по арендной плате Приложение N 1 к договору).
Во исполнение условий договоров задатка от 01.04.2013 N 365 Арендатор перечислил Арендодателю задаток в размере 63 469 руб. 53 коп., что подтверждается платежным поручением N 210 от 29.03.2013 и не оспаривается ответчиком.
Согласно п. 3.2.15 договора Арендатор обязан неукоснительно соблюдать правила и предписания органов противопожарной безопасности, правила техники и электробезопасности, а также порядок эксплуатации и содержания имущества, согласно действующим нормативным актам. Для исполнения обязательства, указанного в настоящем пункте договора уполномоченный представитель Арендатора одновременно с подписанием Акта приема-передачи имущества от Арендодателя к Арендатору знакомится с Правилами противопожарной безопасности, правилами техники безопасности.
Согласно п. 3.12.17 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА Арендодатель обязуется осуществить монтаж охранно-пожарной сигнализации в арендуемых помещениях с дальнейшим выставлением счетов на оплату Арендатору в сумме не более 30 000 руб.
Поскольку Арендодатель не осуществил монтаж охранно-пожарной сигнализации, а МЧС России проводило проверку арендуемых помещений, Арендатор заключил договор N 7755М03325 от 18.02.2015 с ФГУП "Охрана" МВД России на установку охранно-пожарной сигнализации, стоимость которой составила 68 471 руб. 65 коп. Факт перечисления денежных средств истцом ФГУП "Охрана" МВД России подтверждается платежным поручением N 147 от 20.02.2015 на сумму 68 471 руб. 65 коп., а выполнение работ подтверждается актом выполненных работ N 5-1/02-30 от 27.02.2015.
Письмом от 09.09.2015 Арендатор уведомил Арендодателя о расторжении договора N 539-ДА от 01.02.2015 по вине Арендодателя с 03.09.2015 г. в связи с невозможностью пользования складом по причине его опечатывания Управлением ФССП России по г. Москве на срок до 90 суток, согласно исполнительного производства 23387/15/77039-ИП от 01 сентября 2015 года, возбужденного в отношении ответчика. Арендатор также направил в адрес Арендодателя письмо с требованием подписать акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 09.09.2015 и письмо с требованием компенсировать стоимость установки пожарной сигнализации в сумме 68 471 руб. 65 коп.
Полагая, что в период действия договоров аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, от 01.03.2014 N 447-ДА, от 01.02.2015 N 539-ДА на стороне Арендодателя возникла переплата, а перечисленный во исполнение договора от 01.04.2013 N 365-ДА задаток в размере 63 469 руб. 53 коп. не был возвращен Арендодателем, Арендатор обратился в суд с требованиями обязать Арендодателя вернуть переплату в размере 366 руб. 50 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, переплату в размере 18 145 руб. 13 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА, переплату в размере 51 386 руб. 71 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА., а также взыскать с ответчика задаток и признать его авансом в счет будущих услуг, оказанных Арендодателем Арендатору.
ООО "Дилэнд" также просило признать договор аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА расторгнутым с 03.09.2015 по требованию арендатора, последним днем действия договора признать 02.09.2015 согласно п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что помещение было фактически освобождено 02.09.2015, ключи от помещения переданы представителю Арендодателю без подписания акта приема-передачи. Арендатор настаивал и на возмещении расходов по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп. в качестве убытков.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в части взыскания переплаты и расходов на установку охранно-пожарной сигнализации, в признании задатка авансом в счет будущих услуг, оказанных ответчиком истцу, в иске отказал, сославшись на избрание истцом в указанной части ненадлежащего способа защиты, а также отказал в признании договора аренды расторгнутым, поскольку договор был расторгнут до обращения истца в суд.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.
Так, судом первой инстанции установлено, что Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате арендной платы по вышеуказанных договорам аренды, что подтверждается материалами дела, в том числе реестром всех платежных поручений.
Исходя из совокупности представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности позиции истца об отказе от договора аренды N 539-ДА от 01.02.2015, ввиду отсутствия доступа в арендованные помещения, в связи с чем договор аренды N 539-ДА от 01.02.2015 прекратил свое действие с 03.09.2015.
Ввиду прекращения договоров аренды, надлежащего исполнения Арендатором принятых на себя обязательств, что подтверждается представленными доказательствами и не оспаривается ответчиком, а также отсутствия доказательств возврата перечисленной по договору N 365 от 01.04.2013 суммы задатка, суд первой инстанции признал требование истца о взыскании неиспользованного аванса, ранее уплаченного как задатка, в размере 63 469 руб. 53 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Факт переплаты денежных средств истца в истребуемом размере документально подтвержден, ответчиком по существу не оспорен и им не представлены доказательства возврата переплаченных истцом денежных средств, поэтому требование истца об обязании ответчика вернуть переплату в размере 366 руб. 50 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, переплату в размере 18 145 руб. 13 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА, переплату в размере 51 386 руб. 71 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Судебная коллегия также соглашается с выводами суда об обоснованности требований истца о возмещении расходов по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Частью 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Таким образом, обязанность должника возместить убытки возникает при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера, понесенных истцом убытков; наличия причинной связи между нарушением и убытками.
По смыслу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.
Доводы апелляционной жалобы о том, что расходы по установке пожарной сигнализации не подлежат возврату, поскольку монтаж пожарной сигнализации является отделимым улучшением, который в силу положений договора остается у Арендатора, были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
Положениями п. 3.2.17 договоров аренды определены обязанности Арендатора оснастить за свой счет имущество первичными средствами пожаротушения (огнетушителями). При необходимости (либо выдачи законного предписания уполномоченного государственного органа) осуществить монтаж охранно-пожарной сигнализации за свой счет. Назначить лиц, ответственных за соблюдение правил и норм противопожарной и иной безопасности, с оформлением внутреннего приказа.
Согласно п. 3.12.17 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА Арендодатель обязуется осуществить монтаж охранно-пожарной сигнализации в арендуемых помещениях с дальнейшим выставлением счетов на оплату Арендатору в сумме не более 30 000 руб.
Арендодатель указанной обязанности не выполнил.
Судебная коллегия отмечает, что Постановлением Нагатинского районного суда Москвы от 10.08.2015 по делу N 5-20.4-3496/15, вступившим в законную силу, ООО "Импульс" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 20.4 ч. 5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, административного наказания в виде приостановления эксплуатации (деятельности) помещений ООО "ИМПУЛЬС", расположенных по адресу: г. Москва, 1-й Варшавский пр-д, д. 1А, строения N 14, 15, 16, ангар рядом со строением N 15, N 28, N 17, N 10, N 6, N 40, N 43, N 18, N 24, N 4 на 90 суток.
Данная норма Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает ответственность за повторное нарушение требований пожарной безопасности.
Именно несоблюдение Арендодателем правил пожарной безопасности привело к прекращению арендных правоотношений между сторонами.
Поскольку Арендатором доказан размер заявленных убытков, виновные действия ответчика, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, в связи с чем исковые требование истца о взыскании убытков в размере 68 471 руб. 65 коп., суд первой инстанции признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Импульс" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года по делу N А40-226670/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.08.2016 N 09АП-32705/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-226670/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2016 г. N 09АП-32705/2016-ГК
Дело N А40-226670/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Савенкова О.В., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Импульс" на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года по делу N А40-226670/2015, принятое судьей А.Р. Беловой (шифр судьи 85-1922)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дилэнд" (ОГРН 1077764820858, ИНН 7724646352)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (ОГРН 1077746722437, ИНН 7707619574)
о признании задатка авансом, расторжении договора и взыскании 201 839 руб. 52 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от ответчика: Калашников А.Н. по доверенности от 29.04.2016 г.
В судебное заседание не явились: представители истца - извещены.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дилэнд" (далее - ООО "Дилэнд") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (далее - ООО "Импульс") о признании задатка по договору задатка (присоединения) от 01.04.2013 г. N 365 в размере 63 469 руб. 53 коп. авансом в счет будущих услуг, оказанных ответчиком истцу; признании договора аренды нежилого помещения от 01.02.2015 г. N 539-ДА расторгнутым с 03.09.2015 г. по требованию арендатора, последним днем действия договора признать 02.09.2015 г. согласно п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса РФ, обязании вернуть переплату в размере 366 руб. 50 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, переплату в размере 18 145 руб. 13 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА, переплату в размере 51 386 руб. 71 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА, неиспользованный аванс, ранее уплаченный как задаток, в размере 63 469 руб. 53 коп., возместить расходы по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп. Истец также настаивал на взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года по делу N А40-226670/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части обязании ООО "Импульс" возвратить ООО "Дилэнд" денежные средства в размере 201 839 руб. 52 коп., из них: переплата по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА в размере 366 руб. 50 коп., переплата по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА в размере 18 145 руб. 13 коп., переплата по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА в размере 51 386 руб. 71 коп., неиспользованный аванс, ранее уплаченный как задаток, в размере 63 469 руб. 53 коп., расходы по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "Импульс" в пользу ООО "Дилэнд" также взысканы судебные расходы в размере 20 000 руб.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с правовой оценкой, данной судом, сложившихся между сторонами отношений. Полагает, что расходы по установке пожарной сигнализации не подлежат возврату, поскольку монтаж пожарной сигнализации является отделимым улучшением, который в силу положений договора остается у Арендатора, настаивает, что Арендатор знал о недостатках арендуемого помещения.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что между ООО "Дилэнд" (Арендатор) и ООО "Импульс" (Арендодатель) были последовательно заключены договоры аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, от 01.03.2014 N 447-ДА, от 01.02.2015 N 539-ДА, по условиям которых Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение, общей площадью 126,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 1-ый Варшавский пр-д, д. 1А, во временное владение и пользование, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целями и на условиях, определенных договором.
Арендная плата и порядок расчетов согласованны сторонами в разделе 5 договоров, согласно п. 5.1 которого в день подписания договора стороны подписывают договор задатка (присоединения) на условиях установленных Арендодателем. Сумма задатка не должна быть менее арендной платы за 1 (один) месяц срока аренды. Арендатор вправе письменно уведомить Арендодателя о зачете суммы задатка в счет погашения арендной платы только в случае если сумма задатка превышает или равна сумме образовавшейся задолженности Арендатора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по договору, Арендодатель вправе удержать полученный от Арендатора задаток в счет погашения задолженности, возмещения любых убытков, возмещения расходов по восстановлении или ремонту имущества и т.д.
В соответствии с п. 5.1.1 договоров, размер ежемесячной арендной платы рассчитывается по формуле и согласно согласно уведомлению ответчика от 01.03.2014 N 1 курс одной у.е. для исчисления арендных платежей по договору N 447-ДА равен 34,6847 руб.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2014 к договору аренды N 447-ДА от 01.03.2014 стороны установили, что с 01.04.2014 стоимость аренды складских помещений с учетом НДС составляет 14,89 у.е.
Одновременно с заключением вышеуказанных договоров аренды, были заключены договоры задатка (присоединения) от 01.04.2013 N 365, от 01.03.2014 N 447, от 01.02.2015 N 539, согласно п. 1.1. которых Арендатор обязуется в течение пяти дней с момента заключения договора аренды, в безналичном порядке перечислить задаток - денежные средства в размере месячной постоянной величины арендной платы определенной в договоре аренды N 365-ДА, а Арендодатель принимает задаток на свой расчетный счет.
Задаток, перечисленный истцом, может быть использован для целей взаиморасчетов между сторонами, только в следующих случаях: за оплату последнего месяца арендной платы определенной в договоре аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА, для погашения образовавшейся задолженности в случаях, предусмотренных договором.
Согласно п. 3.3 в случае расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, в связи с окончанием срока действия договора аренды, возврат денежных средств суммы задатка происходит в следующем порядке: при отсутствии задолженности истца перед ответчиком по договору аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА, подтвержденной актом сверки сторон, истец за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 2013 г. N 365-ДА обязан уведомить ответчика о возврате и/или зачете суммы задатка в счет погашения задолженности по арендной плате строго по форме, установленной в Приложении N 1 (форма уведомления о возврате и/или погашении задолженности по арендной плате Приложение N 1 к договору).
Во исполнение условий договоров задатка от 01.04.2013 N 365 Арендатор перечислил Арендодателю задаток в размере 63 469 руб. 53 коп., что подтверждается платежным поручением N 210 от 29.03.2013 и не оспаривается ответчиком.
Согласно п. 3.2.15 договора Арендатор обязан неукоснительно соблюдать правила и предписания органов противопожарной безопасности, правила техники и электробезопасности, а также порядок эксплуатации и содержания имущества, согласно действующим нормативным актам. Для исполнения обязательства, указанного в настоящем пункте договора уполномоченный представитель Арендатора одновременно с подписанием Акта приема-передачи имущества от Арендодателя к Арендатору знакомится с Правилами противопожарной безопасности, правилами техники безопасности.
Согласно п. 3.12.17 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА Арендодатель обязуется осуществить монтаж охранно-пожарной сигнализации в арендуемых помещениях с дальнейшим выставлением счетов на оплату Арендатору в сумме не более 30 000 руб.
Поскольку Арендодатель не осуществил монтаж охранно-пожарной сигнализации, а МЧС России проводило проверку арендуемых помещений, Арендатор заключил договор N 7755М03325 от 18.02.2015 с ФГУП "Охрана" МВД России на установку охранно-пожарной сигнализации, стоимость которой составила 68 471 руб. 65 коп. Факт перечисления денежных средств истцом ФГУП "Охрана" МВД России подтверждается платежным поручением N 147 от 20.02.2015 на сумму 68 471 руб. 65 коп., а выполнение работ подтверждается актом выполненных работ N 5-1/02-30 от 27.02.2015.
Письмом от 09.09.2015 Арендатор уведомил Арендодателя о расторжении договора N 539-ДА от 01.02.2015 по вине Арендодателя с 03.09.2015 г. в связи с невозможностью пользования складом по причине его опечатывания Управлением ФССП России по г. Москве на срок до 90 суток, согласно исполнительного производства 23387/15/77039-ИП от 01 сентября 2015 года, возбужденного в отношении ответчика. Арендатор также направил в адрес Арендодателя письмо с требованием подписать акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 09.09.2015 и письмо с требованием компенсировать стоимость установки пожарной сигнализации в сумме 68 471 руб. 65 коп.
Полагая, что в период действия договоров аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, от 01.03.2014 N 447-ДА, от 01.02.2015 N 539-ДА на стороне Арендодателя возникла переплата, а перечисленный во исполнение договора от 01.04.2013 N 365-ДА задаток в размере 63 469 руб. 53 коп. не был возвращен Арендодателем, Арендатор обратился в суд с требованиями обязать Арендодателя вернуть переплату в размере 366 руб. 50 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, переплату в размере 18 145 руб. 13 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА, переплату в размере 51 386 руб. 71 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА., а также взыскать с ответчика задаток и признать его авансом в счет будущих услуг, оказанных Арендодателем Арендатору.
ООО "Дилэнд" также просило признать договор аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА расторгнутым с 03.09.2015 по требованию арендатора, последним днем действия договора признать 02.09.2015 согласно п. 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что помещение было фактически освобождено 02.09.2015, ключи от помещения переданы представителю Арендодателю без подписания акта приема-передачи. Арендатор настаивал и на возмещении расходов по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп. в качестве убытков.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в части взыскания переплаты и расходов на установку охранно-пожарной сигнализации, в признании задатка авансом в счет будущих услуг, оказанных ответчиком истцу, в иске отказал, сославшись на избрание истцом в указанной части ненадлежащего способа защиты, а также отказал в признании договора аренды расторгнутым, поскольку договор был расторгнут до обращения истца в суд.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.
Так, судом первой инстанции установлено, что Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по оплате арендной платы по вышеуказанных договорам аренды, что подтверждается материалами дела, в том числе реестром всех платежных поручений.
Исходя из совокупности представленных доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности позиции истца об отказе от договора аренды N 539-ДА от 01.02.2015, ввиду отсутствия доступа в арендованные помещения, в связи с чем договор аренды N 539-ДА от 01.02.2015 прекратил свое действие с 03.09.2015.
Ввиду прекращения договоров аренды, надлежащего исполнения Арендатором принятых на себя обязательств, что подтверждается представленными доказательствами и не оспаривается ответчиком, а также отсутствия доказательств возврата перечисленной по договору N 365 от 01.04.2013 суммы задатка, суд первой инстанции признал требование истца о взыскании неиспользованного аванса, ранее уплаченного как задатка, в размере 63 469 руб. 53 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Факт переплаты денежных средств истца в истребуемом размере документально подтвержден, ответчиком по существу не оспорен и им не представлены доказательства возврата переплаченных истцом денежных средств, поэтому требование истца об обязании ответчика вернуть переплату в размере 366 руб. 50 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2013 N 365-ДА, переплату в размере 18 145 руб. 13 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2014 N 447-ДА, переплату в размере 51 386 руб. 71 коп. по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Судебная коллегия также соглашается с выводами суда об обоснованности требований истца о возмещении расходов по установке охранно-пожарной сигнализации согласно договору от 18.02.2015 N 7755М03325 с ФГУП "Охрана" МВД России в размере 68 471 руб. 65 коп.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Частью 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Таким образом, обязанность должника возместить убытки возникает при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера, понесенных истцом убытков; наличия причинной связи между нарушением и убытками.
По смыслу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.
Доводы апелляционной жалобы о том, что расходы по установке пожарной сигнализации не подлежат возврату, поскольку монтаж пожарной сигнализации является отделимым улучшением, который в силу положений договора остается у Арендатора, были предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
Положениями п. 3.2.17 договоров аренды определены обязанности Арендатора оснастить за свой счет имущество первичными средствами пожаротушения (огнетушителями). При необходимости (либо выдачи законного предписания уполномоченного государственного органа) осуществить монтаж охранно-пожарной сигнализации за свой счет. Назначить лиц, ответственных за соблюдение правил и норм противопожарной и иной безопасности, с оформлением внутреннего приказа.
Согласно п. 3.12.17 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2015 N 539-ДА Арендодатель обязуется осуществить монтаж охранно-пожарной сигнализации в арендуемых помещениях с дальнейшим выставлением счетов на оплату Арендатору в сумме не более 30 000 руб.
Арендодатель указанной обязанности не выполнил.
Судебная коллегия отмечает, что Постановлением Нагатинского районного суда Москвы от 10.08.2015 по делу N 5-20.4-3496/15, вступившим в законную силу, ООО "Импульс" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 20.4 ч. 5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, административного наказания в виде приостановления эксплуатации (деятельности) помещений ООО "ИМПУЛЬС", расположенных по адресу: г. Москва, 1-й Варшавский пр-д, д. 1А, строения N 14, 15, 16, ангар рядом со строением N 15, N 28, N 17, N 10, N 6, N 40, N 43, N 18, N 24, N 4 на 90 суток.
Данная норма Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает ответственность за повторное нарушение требований пожарной безопасности.
Именно несоблюдение Арендодателем правил пожарной безопасности привело к прекращению арендных правоотношений между сторонами.
Поскольку Арендатором доказан размер заявленных убытков, виновные действия ответчика, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, в связи с чем исковые требование истца о взыскании убытков в размере 68 471 руб. 65 коп., суд первой инстанции признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Импульс" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2016 года по делу N А40-226670/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)