Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что завершить строительство в установленный договором срок невозможно, так как с указанного времени при осуществлении строительно-монтажных работ по объекту возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно не достигнут требуемый проектной документацией температурный режим грунтов в фундаментах основания объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Цыкунова В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе
председательствующего судьи Васильевой В.Г.
судей Громацкой В.В. Матвеевой М.К.
при секретаре А.
с участием:
представителя истца П.
представитель ответчика Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Н. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 июля 2017 года по делу по иску МУП "Агентство по развитию территорий" к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, которым
постановлено:
В удовлетворении исковых требований МУП "Агентство по развитию территорий" к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве - отказать.
Заслушав доклад судьи Матвеевой М.К., пояснения представителя истца П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Л., судебная коллегия
МУП "АРТ" обратилось в суд с иском к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, мотивируя тем, что 22.05.2014 г. между К. и МУП "АРТ" был заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного дома по ул........... в отношении кв. N.... Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен на 2 квартал 2016 г. Завершить строительство в установленный договором срок невозможно, так как с мая месяца 2014 г. при осуществлении строительно-монтажных работ по объекту возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно недостигнут требуемый проектной документацией температурный режим грунтов в фундаментах основания объекта. С учетом указаний проектного института сдача объекта в эксплуатацию будет производиться поэтапно: Блок В, Г до 30.12.2017; Блок Б до 30.06.2018; Блок А до 30.12.2018. Просит обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве в части завершения срока строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2017 г.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Н., просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в связи с тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
МУП "АРТ", обращаясь с исковым заявлением в суд, просит возложить обязанность на ответчика заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 4 квартал 2017 года, изложив п. 2.1.4 договора в предложенной им редакции, а также обязать ответчика зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я).
Разрешая дело по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Недостижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта в результате оттайки грунтов, повлекшее просрочку в реализации проекта строительства в целом, не является основанием для понуждения ответчиков заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, суд указал, что данное обстоятельство не является форс-мажорным или непредвиденным.
Между тем с данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Из материалов дела усматривается, что 29.11.2013 МУП "АРТ" было выдано разрешение N... на строительство многоквартирного жилого дома по ул..........., в том числе на основании Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий (N..., Арх. N...) и положительного заключения государственной экспертизы N... от 28.11.2013 г.
22.05.2014 г. между МУП "АРТ" (застройщик) и К. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного жилого дома по ул........... (далее - договор).
Согласно п. 2.1.4 договора стороны определили срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2016 года. Данный срок может быть изменен застройщиком с письменным предупреждением участника долевого строительства и внесением изменений в проектную декларацию.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Сторонами не оспаривается, что с мая 2014 года застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по объекту.
В ходе строительства объекта после осуществления ООО НВЦ "Геотехнология" 28.09.2015 г. замеров температур грунтов основания, проектным институтом ООО "Альянс-Проект" 01.10.2015 г. производство строительно-монтажных работ по вышеуказанному многоквартирному жилому дому было приостановлено. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.
Согласно предписанию проектной организации приказом генерального директора МУП "АРТ" N... от 01.10.2015 строительно-монтажные работы на объекте были приостановлены, о чем проинформированы УГСиЖН РС (Я) (исх. N... от 09.10.2015), Департамент Окружной администрации г. Якутска (исх. N... от 01.10.2015), при этом указано, что температурный режим грунтов не обеспечивает несущую способность основания объекта строительства в результате оттайки грунтов, в связи с чем внесены изменения в график производства работ, цель приостановления строительства - достижение необходимого температурного режима грунтов и обеспечение безопасности объекта.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами 06.10.2015 г. МУП "АРТ" заключило с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 59 штук на объекте.
Поскольку в течение первого зимнего сезона система охлаждения необходимого результата не дала, застройщиком был заключен с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... от 20.01.2016 на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 105 штук.
МУП "АРТ" 19.11.2015 исх. N... направил ответчику уведомление об изменении срока строительства на 2 квартал 2017 года. 18.08.2016 г. направлено предложение об изменении договора, подписании дополнительного соглашения. Со стороны ответчика ответа не последовало.
22.06.2016 г., рассмотрев представленные результаты замеров температур грунтов основания от 16.06.2016 г., выполненные ООО НВЦ "Геотехнология", проектный институт ООО "Альянс-Проект" вновь в адрес директора МУП "АРТ" направил сообщение исх. N... о приостановления производства строительно-монтажных работ по многоквартирному дому до достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.
Согласно протоколу от 03.08.2016 г. в ходе общего собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по ул..........., в котором участвовал 101 дольщик, МУП "АРТ" проинформировал участников о причинах переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
13 октября 2016 г. дольщикам, в том числе К., было направлено сообщение МУП "АРТ" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок с предложением изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Дополнительное соглашение К. подписано не было.
В п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., разъяснено, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что застройщик на момент заключения с ответчиками договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунтах будет производиться строительство объекта. Данный факт стороной истца не оспаривается и подтверждается техническим отчетом ООО "Геопроект" по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 г., выданным ГАУ "Управление Госэкспертизы РС (Я)" положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N... от 28.11.2013 г., согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов (холодные сваи, СОУ или воздушное охлаждение).
Согласно заключению директора ООО НВЦ "Геотехнология" П. от 18.07.2016 г. по данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО "Геопроект" в 2013 г., площадка строительства многоквартирного жилого дома действительно характеризуется как сложная, требующая выполнения специальных геотехнических мероприятий по инженерной подготовке и стабилизации температурного режима грунтов - основного условия обеспечения несущей способности свайных фундаментов. Площадка расположена в пределах области естественного стока поверхностных и надмерзлотных грунтовых вод, поступающих из западной и южной части города, что обуславливает высокую обводненность грунтов сезонно-талого слоя и надмерзлотных таликов, вскрытых бурением до глубины 10 метров.
Вместе с тем, для обеспечения расчетной несущей способности свайных фундаментов, предусмотренной проектной документацией вышеуказанного объекта, были разработаны и реализованы следующие мероприятия:
- - устройство водопонизительных скважин, оборудованных гравийными фильтрами для откачки грунтовых вод;
- - монтаж СОУ для промораживания талых и охлаждения растепленных в процессе изготовления буронабивных свай высокотемпературных грунтов до значений температур, обеспечивающих проектную несущую способность свай.
Устойчивый (стационарный) температурный режим в грунтовых основаниях, охлаждаемых СОУ парожидкостного типа, как правило, формируется в течение трех зимних сезонов. Без применения СОУ промерзание и охлаждение до расчетных температур водонасыщенных постоянно действующих таликов надмерзлотного типа может продолжаться до пяти и более лет. Отсутствие аналитических методов расчета продолжительности циклов принудительного промерзания и последующего охлаждения грунтов до значений расчетных (проектных) температур не позволяет определить на стадии проектирования реальный срок формирования твердомерзлого состояния грунтов, обеспечивающего проектную несущую способность свайных фундаментов.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком МУП "АРТ" были осуществлены мероприятия по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании объекта СОУ, рекомендованные в результате инженерных изысканий и предусмотренные проектной документацией, которые соответственно получили положительное заключение государственной экспертизы. Довод ответчика о бездействии МУП "АРТ" и непринятии мер по предотвращению оттайки грунта является необоснованным и опровергается материалами дела.
Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах. Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае изменение вышеуказанных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.
Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.
Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.
В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства.
Согласно п. п. 3.1, 3.2 Устава МУП "АРТ" предприятие создано, в том числе с целью формирования рынка доступного жилья, строительства объектов жилья, участия в реализации муниципальных, республиканских, федеральных программ и подпрограмм по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, работников бюджетной сферы и других категорий граждан.
В соответствии с договором ответчики уплачивают обусловленную договором цену объекта долевого строительства с учетом безвозмездной жилищной субсидии, предоставленной на основании договора-обязательства N... от 24.12.2013 г. Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства, и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков. Обращение участников долевого строительства с требованием о выплате неустойки за нарушение срока завершения строительства может привести к банкротству организации, и как следствие, отсутствию возможности завершить строительство и передать жилые помещения гражданам, в том числе и по социальным программам.
Судебная коллегия полагает, что действия МУП "АРТ" в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.
Довод стороны ответчика о том, что в данном случае право дольщика на защиту его законных интересов, связанных с недобросовестными действиями застройщика по нарушению срока завершения строительства, не может быть ущемлено, судебной коллегией отклоняется ввиду следующего. Понуждение к изменению условий договора о переносе срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и обеспечение баланса интересов обеих сторон договора относится к компетенции судов общей юрисдикции, поскольку требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела, с учетом которых статьей 451 Гражданского кодекса РФ и допускается изменение договора по требованию заинтересованной стороны. При установлении данных обстоятельств и применения судом положений ст. 451 Гражданского кодекса РФ права участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не являются нарушенными.
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на ответчика заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, изменив срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 4 квартал 2017 г., с учетом выданного МУП "АРТ" разрешения на строительство N... от 29.07.2016.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 июля 2017 года по данному делу отменить и принять новое решение.
Исковое заявление Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве удовлетворить.
Обязать К. заключить с Муниципальным унитарным предприятием "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N... от 22.05.2014 г. со сроком завершения строительства объекта 4 квартал 2017 года.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 18.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-3619/2017
Требование: О понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что завершить строительство в установленный договором срок невозможно, так как с указанного времени при осуществлении строительно-монтажных работ по объекту возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно не достигнут требуемый проектной документацией температурный режим грунтов в фундаментах основания объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. по делу N 33-3619/2017
Судья Цыкунова В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе
председательствующего судьи Васильевой В.Г.
судей Громацкой В.В. Матвеевой М.К.
при секретаре А.
с участием:
представителя истца П.
представитель ответчика Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Н. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 июля 2017 года по делу по иску МУП "Агентство по развитию территорий" к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, которым
постановлено:
В удовлетворении исковых требований МУП "Агентство по развитию территорий" к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве - отказать.
Заслушав доклад судьи Матвеевой М.К., пояснения представителя истца П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Л., судебная коллегия
установила:
МУП "АРТ" обратилось в суд с иском к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, мотивируя тем, что 22.05.2014 г. между К. и МУП "АРТ" был заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного дома по ул........... в отношении кв. N.... Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен на 2 квартал 2016 г. Завершить строительство в установленный договором срок невозможно, так как с мая месяца 2014 г. при осуществлении строительно-монтажных работ по объекту возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно недостигнут требуемый проектной документацией температурный режим грунтов в фундаментах основания объекта. С учетом указаний проектного института сдача объекта в эксплуатацию будет производиться поэтапно: Блок В, Г до 30.12.2017; Блок Б до 30.06.2018; Блок А до 30.12.2018. Просит обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве в части завершения срока строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2017 г.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Н., просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в связи с тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
МУП "АРТ", обращаясь с исковым заявлением в суд, просит возложить обязанность на ответчика заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 4 квартал 2017 года, изложив п. 2.1.4 договора в предложенной им редакции, а также обязать ответчика зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я).
Разрешая дело по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Недостижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта в результате оттайки грунтов, повлекшее просрочку в реализации проекта строительства в целом, не является основанием для понуждения ответчиков заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, суд указал, что данное обстоятельство не является форс-мажорным или непредвиденным.
Между тем с данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Из материалов дела усматривается, что 29.11.2013 МУП "АРТ" было выдано разрешение N... на строительство многоквартирного жилого дома по ул..........., в том числе на основании Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий (N..., Арх. N...) и положительного заключения государственной экспертизы N... от 28.11.2013 г.
22.05.2014 г. между МУП "АРТ" (застройщик) и К. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного жилого дома по ул........... (далее - договор).
Согласно п. 2.1.4 договора стороны определили срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2016 года. Данный срок может быть изменен застройщиком с письменным предупреждением участника долевого строительства и внесением изменений в проектную декларацию.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Сторонами не оспаривается, что с мая 2014 года застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по объекту.
В ходе строительства объекта после осуществления ООО НВЦ "Геотехнология" 28.09.2015 г. замеров температур грунтов основания, проектным институтом ООО "Альянс-Проект" 01.10.2015 г. производство строительно-монтажных работ по вышеуказанному многоквартирному жилому дому было приостановлено. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.
Согласно предписанию проектной организации приказом генерального директора МУП "АРТ" N... от 01.10.2015 строительно-монтажные работы на объекте были приостановлены, о чем проинформированы УГСиЖН РС (Я) (исх. N... от 09.10.2015), Департамент Окружной администрации г. Якутска (исх. N... от 01.10.2015), при этом указано, что температурный режим грунтов не обеспечивает несущую способность основания объекта строительства в результате оттайки грунтов, в связи с чем внесены изменения в график производства работ, цель приостановления строительства - достижение необходимого температурного режима грунтов и обеспечение безопасности объекта.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами 06.10.2015 г. МУП "АРТ" заключило с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 59 штук на объекте.
Поскольку в течение первого зимнего сезона система охлаждения необходимого результата не дала, застройщиком был заключен с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... от 20.01.2016 на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 105 штук.
МУП "АРТ" 19.11.2015 исх. N... направил ответчику уведомление об изменении срока строительства на 2 квартал 2017 года. 18.08.2016 г. направлено предложение об изменении договора, подписании дополнительного соглашения. Со стороны ответчика ответа не последовало.
22.06.2016 г., рассмотрев представленные результаты замеров температур грунтов основания от 16.06.2016 г., выполненные ООО НВЦ "Геотехнология", проектный институт ООО "Альянс-Проект" вновь в адрес директора МУП "АРТ" направил сообщение исх. N... о приостановления производства строительно-монтажных работ по многоквартирному дому до достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.
Согласно протоколу от 03.08.2016 г. в ходе общего собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по ул..........., в котором участвовал 101 дольщик, МУП "АРТ" проинформировал участников о причинах переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
13 октября 2016 г. дольщикам, в том числе К., было направлено сообщение МУП "АРТ" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок с предложением изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Дополнительное соглашение К. подписано не было.
В п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., разъяснено, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что застройщик на момент заключения с ответчиками договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунтах будет производиться строительство объекта. Данный факт стороной истца не оспаривается и подтверждается техническим отчетом ООО "Геопроект" по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 г., выданным ГАУ "Управление Госэкспертизы РС (Я)" положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N... от 28.11.2013 г., согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов (холодные сваи, СОУ или воздушное охлаждение).
Согласно заключению директора ООО НВЦ "Геотехнология" П. от 18.07.2016 г. по данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО "Геопроект" в 2013 г., площадка строительства многоквартирного жилого дома действительно характеризуется как сложная, требующая выполнения специальных геотехнических мероприятий по инженерной подготовке и стабилизации температурного режима грунтов - основного условия обеспечения несущей способности свайных фундаментов. Площадка расположена в пределах области естественного стока поверхностных и надмерзлотных грунтовых вод, поступающих из западной и южной части города, что обуславливает высокую обводненность грунтов сезонно-талого слоя и надмерзлотных таликов, вскрытых бурением до глубины 10 метров.
Вместе с тем, для обеспечения расчетной несущей способности свайных фундаментов, предусмотренной проектной документацией вышеуказанного объекта, были разработаны и реализованы следующие мероприятия:
- - устройство водопонизительных скважин, оборудованных гравийными фильтрами для откачки грунтовых вод;
- - монтаж СОУ для промораживания талых и охлаждения растепленных в процессе изготовления буронабивных свай высокотемпературных грунтов до значений температур, обеспечивающих проектную несущую способность свай.
Устойчивый (стационарный) температурный режим в грунтовых основаниях, охлаждаемых СОУ парожидкостного типа, как правило, формируется в течение трех зимних сезонов. Без применения СОУ промерзание и охлаждение до расчетных температур водонасыщенных постоянно действующих таликов надмерзлотного типа может продолжаться до пяти и более лет. Отсутствие аналитических методов расчета продолжительности циклов принудительного промерзания и последующего охлаждения грунтов до значений расчетных (проектных) температур не позволяет определить на стадии проектирования реальный срок формирования твердомерзлого состояния грунтов, обеспечивающего проектную несущую способность свайных фундаментов.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком МУП "АРТ" были осуществлены мероприятия по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании объекта СОУ, рекомендованные в результате инженерных изысканий и предусмотренные проектной документацией, которые соответственно получили положительное заключение государственной экспертизы. Довод ответчика о бездействии МУП "АРТ" и непринятии мер по предотвращению оттайки грунта является необоснованным и опровергается материалами дела.
Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах. Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.
Судебная коллегия полагает, что в данном случае изменение вышеуказанных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.
Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.
Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.
В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства.
Согласно п. п. 3.1, 3.2 Устава МУП "АРТ" предприятие создано, в том числе с целью формирования рынка доступного жилья, строительства объектов жилья, участия в реализации муниципальных, республиканских, федеральных программ и подпрограмм по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, работников бюджетной сферы и других категорий граждан.
В соответствии с договором ответчики уплачивают обусловленную договором цену объекта долевого строительства с учетом безвозмездной жилищной субсидии, предоставленной на основании договора-обязательства N... от 24.12.2013 г. Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства, и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков. Обращение участников долевого строительства с требованием о выплате неустойки за нарушение срока завершения строительства может привести к банкротству организации, и как следствие, отсутствию возможности завершить строительство и передать жилые помещения гражданам, в том числе и по социальным программам.
Судебная коллегия полагает, что действия МУП "АРТ" в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.
Довод стороны ответчика о том, что в данном случае право дольщика на защиту его законных интересов, связанных с недобросовестными действиями застройщика по нарушению срока завершения строительства, не может быть ущемлено, судебной коллегией отклоняется ввиду следующего. Понуждение к изменению условий договора о переносе срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и обеспечение баланса интересов обеих сторон договора относится к компетенции судов общей юрисдикции, поскольку требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела, с учетом которых статьей 451 Гражданского кодекса РФ и допускается изменение договора по требованию заинтересованной стороны. При установлении данных обстоятельств и применения судом положений ст. 451 Гражданского кодекса РФ права участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не являются нарушенными.
Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на ответчика заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, изменив срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 4 квартал 2017 г., с учетом выданного МУП "АРТ" разрешения на строительство N... от 29.07.2016.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 июля 2017 года по данному делу отменить и принять новое решение.
Исковое заявление Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" к К. о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве удовлетворить.
Обязать К. заключить с Муниципальным унитарным предприятием "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N... от 22.05.2014 г. со сроком завершения строительства объекта 4 квартал 2017 года.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
Председательствующий
В.Г.ВАСИЛЬЕВА
В.Г.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
В.В.ГРОМАЦКАЯ
М.К.МАТВЕЕВА
В.В.ГРОМАЦКАЯ
М.К.МАТВЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)