Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2016 г.
Полный текст решения изготовлен 29 июля 2016 г.
Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г. Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем судебного заседания А.Р. Григорьевой, рассмотрев в открытом судебном заседании по иску
акционерного общества "Ижевские электрические сети", г. Ижевск (ОГРН 1131841002655, ИНН 1841033006)
к обществу с ограниченной ответственностью "Суп", г. Ижевск (ОГРН 1151841005293, ИНН 1841052062)
об обязании ООО "СУП" подписать дополнительное соглашение от 01.03.2016 г. к договору аренды нежилых помещений N 12/1284 от 10 августа 2015 г. об увеличении стоимости месячной арендной платы за арендуемое нежилое помещение, общей площадью 537,6 кв. м, здании литера A, a, al, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 4 в том числе: цокольный этаж: помещения N 1-18, 1 этаж: помещения 1 - 10, 12 - 17; литер: а, а1
при участии:
от истца: Бечегова Н.В. представитель по доверенности от 11.12.2015
от ответчика: Авдеева И.В. представитель по доверенности от 01.12.2015
Акционерное общество "Ижевские электрические сети", г. Ижевск (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Суп", г. Ижевск (далее - ответчик) об обязании ООО "СУП" подписать дополнительное соглашение от 01.03.2016 г. к договору аренды нежилых помещений N 12/1284 от 10 августа 2015 г. об увеличении стоимости месячной арендной платы за арендуемое нежилое помещение, общей площадью 537,6 кв. м, здании литера A, a, al, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 4 в том числе: цокольный этаж: помещения N 1-18, 1 этаж: помещения 1 - 10, 12 - 17; литер: a, al (с учетом уточнения предмета иска в судебном заседании 26.07.2016).
Представитель истца на требованиях настаивает.
Представитель ответчика требования истца отклоняет по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 39 - 40).
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит здание, назначение: нежилое здание, площадь 4981,6 кв. м, количество этажей: 7, а также подземных: 1, адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Ленина, 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2015 г. (л.д. 26).
10.08.2015 г. между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 12/1284, по условиям которого Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 537,6 кв. м, в здании литера A, a, al, расположенное по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Ленина, 4, в том числе цокольный этаж: помещения N 1-18; 1 этаж: помещения 1 - 10, 12 - 17; литер: а, al, для осуществления деятельности по оказанию услуг общественного питания.
Стоимость месячной арендной платы за помещение, общей площадью 537,6 кв. м, определяется на основании оформленного по инициативе Арендодателя по состоянию на месяц передачи помещения в аренду Отчета по оценке рыночной стоимости аренды нежилого помещения в месяц, и после составления такого Отчета фиксируется в дополнительном соглашении к настоящему договору (п. 2.1 договора).
Условия настоящего договора могут быть изменены по соглашению сторон до окончания срока его действия (п. 4.1 договора).
Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. Стороны вправе урегулировать возникшие разногласия путем предъявления претензий. Срок рассмотрения претензий 20 календарных дней с момента ее отправления, указанного в почтовой квитанции (п. 6.1 договора).
Истец обратился в ООО "Учебно-методический центр "КОМПАС", г. Ижевск, заключив договор N 4-ИК/2016 от 04.02.2016 г. на проведение оценки рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование 1 кв. м, нежилых помещений, общей площадью 537,6 кв. м, в здании, общей площадью 4981,6 кв. м, расположенном по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Ленина, 4.
08.02.2016 г. истец получил отчет N 4-ИК/2016, согласно которому по состоянию на 04.02.2016 г. рыночная стоимость месячной арендной платы за 1 кв. м, составила 410 руб., за 537,6 кв. м - 220416 руб.
Письмом от 22.03.2016 г. N 12/1478 истец известил ответчика о получении отчета об оценке N 4-ИК/2016 от 08.02.2016 г., направив в адрес ответчика дополнительное соглашение от 01.03.2016 г. к договору аренды N 12/1284 от 10.08.2015 г. на подписание, согласно которому п. 2.1 договора изложен в новой редакции, стоимость месячной арендной установлена истцом с учетом заключения отчета N N 4-ИК/2016 от 08.02.2016 (ответчиком получены 25.03.2016).
Ответчик в адрес истца направил письмо от 29.03.2016 г. N 01-29/03 согласно которому выразил несогласие на подписание дополнительного соглашения.
Указанные обстоятельства послужили истцу основание для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Проанализировав условия договора аренды от 10.08.2015 N 12/1284 согласно положениям ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что условия указанного договора не устанавливают право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.
Согласно п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Как указывает ответчик, дополнительное соглашение N 12/1284-1, устанавливающее размер арендной платы по договору N 12/1284 от 10.08.2015 г. было подписано сторонами 17.09.2015 г.
Данный факт истцом не опровергнут.
Таким образом, изменение истцом размера арендной платы на основании нового отчета об оценке путем подписания сторонами дополнительного соглашения, возможно не ранее 17.09.2016 г.
В порядке ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 4.1 договора стороны установили, что условия договора могут быть изменены по соглашению сторон до окончания срока его действия.
Соглашение между сторонами по изменению арендной платы до окончания срока его действия договора, не достигнуто.
Иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для договора аренды недвижимого имущества (его части) законодательно не определены.
Учитывая, что предусмотренные законодательством условия для изменения арендной платы отсутствуют, то требование истца удовлетворению не подлежит.
С учетом принятого решения и в силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.
Руководствуясь ст.ст. 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 29.07.2016 ПО ДЕЛУ N А71-5720/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. по делу N А71-5720/2016
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2016 г.
Полный текст решения изготовлен 29 июля 2016 г.
Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г. Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем судебного заседания А.Р. Григорьевой, рассмотрев в открытом судебном заседании по иску
акционерного общества "Ижевские электрические сети", г. Ижевск (ОГРН 1131841002655, ИНН 1841033006)
к обществу с ограниченной ответственностью "Суп", г. Ижевск (ОГРН 1151841005293, ИНН 1841052062)
об обязании ООО "СУП" подписать дополнительное соглашение от 01.03.2016 г. к договору аренды нежилых помещений N 12/1284 от 10 августа 2015 г. об увеличении стоимости месячной арендной платы за арендуемое нежилое помещение, общей площадью 537,6 кв. м, здании литера A, a, al, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 4 в том числе: цокольный этаж: помещения N 1-18, 1 этаж: помещения 1 - 10, 12 - 17; литер: а, а1
при участии:
от истца: Бечегова Н.В. представитель по доверенности от 11.12.2015
от ответчика: Авдеева И.В. представитель по доверенности от 01.12.2015
установил:
Акционерное общество "Ижевские электрические сети", г. Ижевск (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Суп", г. Ижевск (далее - ответчик) об обязании ООО "СУП" подписать дополнительное соглашение от 01.03.2016 г. к договору аренды нежилых помещений N 12/1284 от 10 августа 2015 г. об увеличении стоимости месячной арендной платы за арендуемое нежилое помещение, общей площадью 537,6 кв. м, здании литера A, a, al, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 4 в том числе: цокольный этаж: помещения N 1-18, 1 этаж: помещения 1 - 10, 12 - 17; литер: a, al (с учетом уточнения предмета иска в судебном заседании 26.07.2016).
Представитель истца на требованиях настаивает.
Представитель ответчика требования истца отклоняет по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 39 - 40).
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит здание, назначение: нежилое здание, площадь 4981,6 кв. м, количество этажей: 7, а также подземных: 1, адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Ленина, 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2015 г. (л.д. 26).
10.08.2015 г. между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 12/1284, по условиям которого Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 537,6 кв. м, в здании литера A, a, al, расположенное по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Ленина, 4, в том числе цокольный этаж: помещения N 1-18; 1 этаж: помещения 1 - 10, 12 - 17; литер: а, al, для осуществления деятельности по оказанию услуг общественного питания.
Стоимость месячной арендной платы за помещение, общей площадью 537,6 кв. м, определяется на основании оформленного по инициативе Арендодателя по состоянию на месяц передачи помещения в аренду Отчета по оценке рыночной стоимости аренды нежилого помещения в месяц, и после составления такого Отчета фиксируется в дополнительном соглашении к настоящему договору (п. 2.1 договора).
Условия настоящего договора могут быть изменены по соглашению сторон до окончания срока его действия (п. 4.1 договора).
Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. Стороны вправе урегулировать возникшие разногласия путем предъявления претензий. Срок рассмотрения претензий 20 календарных дней с момента ее отправления, указанного в почтовой квитанции (п. 6.1 договора).
Истец обратился в ООО "Учебно-методический центр "КОМПАС", г. Ижевск, заключив договор N 4-ИК/2016 от 04.02.2016 г. на проведение оценки рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование 1 кв. м, нежилых помещений, общей площадью 537,6 кв. м, в здании, общей площадью 4981,6 кв. м, расположенном по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Ленина, 4.
08.02.2016 г. истец получил отчет N 4-ИК/2016, согласно которому по состоянию на 04.02.2016 г. рыночная стоимость месячной арендной платы за 1 кв. м, составила 410 руб., за 537,6 кв. м - 220416 руб.
Письмом от 22.03.2016 г. N 12/1478 истец известил ответчика о получении отчета об оценке N 4-ИК/2016 от 08.02.2016 г., направив в адрес ответчика дополнительное соглашение от 01.03.2016 г. к договору аренды N 12/1284 от 10.08.2015 г. на подписание, согласно которому п. 2.1 договора изложен в новой редакции, стоимость месячной арендной установлена истцом с учетом заключения отчета N N 4-ИК/2016 от 08.02.2016 (ответчиком получены 25.03.2016).
Ответчик в адрес истца направил письмо от 29.03.2016 г. N 01-29/03 согласно которому выразил несогласие на подписание дополнительного соглашения.
Указанные обстоятельства послужили истцу основание для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к следующему.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 введен постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).
Проанализировав условия договора аренды от 10.08.2015 N 12/1284 согласно положениям ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что условия указанного договора не устанавливают право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.
Согласно п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Как указывает ответчик, дополнительное соглашение N 12/1284-1, устанавливающее размер арендной платы по договору N 12/1284 от 10.08.2015 г. было подписано сторонами 17.09.2015 г.
Данный факт истцом не опровергнут.
Таким образом, изменение истцом размера арендной платы на основании нового отчета об оценке путем подписания сторонами дополнительного соглашения, возможно не ранее 17.09.2016 г.
В порядке ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 4.1 договора стороны установили, что условия договора могут быть изменены по соглашению сторон до окончания срока его действия.
Соглашение между сторонами по изменению арендной платы до окончания срока его действия договора, не достигнуто.
Иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для договора аренды недвижимого имущества (его части) законодательно не определены.
Учитывая, что предусмотренные законодательством условия для изменения арендной платы отсутствуют, то требование истца удовлетворению не подлежит.
С учетом принятого решения и в силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.
Руководствуясь ст.ст. 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Судья
Н.Г.ЯЦИНЮК
Н.Г.ЯЦИНЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)