Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Анатольевна" на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2016 года, по делу N А40-246100/2015, принятое судьей Ю.Б. Павлюком (40-2030),
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Анатольевна" (ИНН 7703035296, ОГРН 1027739605409)
о взыскании 4 780 991 руб. 78 коп., расторжении договора аренды, выселении
при участии в судебном заседании представителей:
от ответчика: Алексеев С.В. по доверенности от 18.01.2016 г.
В судебное заседание не явились: представители истца - извещены.
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Анатольевна" (далее - ООО КФ "Анатольевна") о взыскании суммы 4 780 991 руб. 78 коп., составляющей 4 678 954 руб. 67 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.08.2006 г. N 03-00535/06 за период с июня 2015 г. по ноябрь 2015 г., 102 037 руб. 11 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей за период с 06.06.2015 г. по 30.11.2015 г., о расторжении договора аренды от 29.08.2006 г. N 03-00535/06 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 1 029 кв. м, расположенного по адресу город Москва, пр. Лазоревый, д. 10.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2016 года по делу N А40-246100/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в полном объеме.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Заявитель считает, что при принятии решения судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что право собственности города Москвы не зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем Департамент является ненадлежащим истцом. Полагает, что суд должен был объединить данное дело и дело N А40-37650/2016 в одно производство для их совместного рассмотрения.
Ответчик утверждает, что Арендатор не был извещен об изменении ставки арендной платы.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 29.08.2006 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник истца, Арендодатель) и ООО КФ "Анатольевна" (Арендатор) заключен договор аренды N 03-00535/06, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 1 025,1 кв. м, расположенный по адресу город Москва, пр. Лазоревый, д. 10.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет с 29.08.2006 г. по 29.08.2011 г. В дальнейшем, на основании дополнительного соглашения от 19.08.2011 срок аренды продлен до 30.06.2015 г., площадь арендуемого помещения составила 1 029 кв. м.
Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, Арендатор по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Согласно п. 6.4 договора арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой арендной платы.
В соответствии с п. 7.1 договора при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Как видно из материалов дела, в связи с просрочкой уплаты арендных платежей 16.07.2015 г. Департамент направил в адрес ООО КФ "Анатольевна" претензию об оплате задолженности в сумме 4 025 032 руб. 60 коп. и пени за просрочку платежа в размере 74 229 руб. 73 коп., предложил устранить допущенные нарушения, а в случае неисполнения обязательства в части оплаты арендных платежей предложил Арендатору расторгнуть договор аренды.
Поскольку ответчик требования Департамента не исполнил, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и установив, что ответчик не вносил арендную плату более, чем за два месяца подряд, доказательств погашения задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено, признал требования истца правомерными и удовлетворил иск.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ответчик указывает, что Департамент не вправе истребовать плату за земельный участок, поскольку является ненадлежащим истцом по заявленному иску вследствие отсутствия в материалах дела доказательств того, что спорный объект недвижимости находится в собственности города Москвы.
Данный довод ответчика исследовался судебной коллегией и не может быть признан обоснованным.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 12 Постановления от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении, судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Указанные выше обстоятельства были обоснованно приняты судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что расчет арендной ставки, представленный истцом, неверен, поскольку Арендатор не был извещен об изменении ставки арендной платы, был исследован судом первой инстанции и признан необоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
В соответствии с п. 6.6 договора стороны согласовали, что в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае Арендодатель направляет Арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным сторонами с даты, указанной в нормативном акте.
Таким образом, сторонами в порядке статьи 452 Гражданского кодекса РФ урегулирован вопрос об изменении правоотношений по договору при централизованном изменении ставок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2016 N 09АП-44863/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-246100/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. N 09АП-44863/2016-ГК
Дело N А40-246100/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Анатольевна" на решение Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2016 года, по делу N А40-246100/2015, принятое судьей Ю.Б. Павлюком (40-2030),
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Анатольевна" (ИНН 7703035296, ОГРН 1027739605409)
о взыскании 4 780 991 руб. 78 коп., расторжении договора аренды, выселении
при участии в судебном заседании представителей:
от ответчика: Алексеев С.В. по доверенности от 18.01.2016 г.
В судебное заседание не явились: представители истца - извещены.
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма "Анатольевна" (далее - ООО КФ "Анатольевна") о взыскании суммы 4 780 991 руб. 78 коп., составляющей 4 678 954 руб. 67 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.08.2006 г. N 03-00535/06 за период с июня 2015 г. по ноябрь 2015 г., 102 037 руб. 11 коп. - неустойка за просрочку уплаты арендных платежей за период с 06.06.2015 г. по 30.11.2015 г., о расторжении договора аренды от 29.08.2006 г. N 03-00535/06 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 1 029 кв. м, расположенного по адресу город Москва, пр. Лазоревый, д. 10.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 июля 2016 года по делу N А40-246100/2015 требования, заявленные истцом, удовлетворены в полном объеме.
Ответчик не согласился с принятым судебным актом, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.
Заявитель считает, что при принятии решения судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что право собственности города Москвы не зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем Департамент является ненадлежащим истцом. Полагает, что суд должен был объединить данное дело и дело N А40-37650/2016 в одно производство для их совместного рассмотрения.
Ответчик утверждает, что Арендатор не был извещен об изменении ставки арендной платы.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Истец, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 29.08.2006 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник истца, Арендодатель) и ООО КФ "Анатольевна" (Арендатор) заключен договор аренды N 03-00535/06, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 1 025,1 кв. м, расположенный по адресу город Москва, пр. Лазоревый, д. 10.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет с 29.08.2006 г. по 29.08.2011 г. В дальнейшем, на основании дополнительного соглашения от 19.08.2011 срок аренды продлен до 30.06.2015 г., площадь арендуемого помещения составила 1 029 кв. м.
Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, Арендатор по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Согласно п. 6.4 договора арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой арендной платы.
В соответствии с п. 7.1 договора при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Как видно из материалов дела, в связи с просрочкой уплаты арендных платежей 16.07.2015 г. Департамент направил в адрес ООО КФ "Анатольевна" претензию об оплате задолженности в сумме 4 025 032 руб. 60 коп. и пени за просрочку платежа в размере 74 229 руб. 73 коп., предложил устранить допущенные нарушения, а в случае неисполнения обязательства в части оплаты арендных платежей предложил Арендатору расторгнуть договор аренды.
Поскольку ответчик требования Департамента не исполнил, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и установив, что ответчик не вносил арендную плату более, чем за два месяца подряд, доказательств погашения задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено, признал требования истца правомерными и удовлетворил иск.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, ответчик указывает, что Департамент не вправе истребовать плату за земельный участок, поскольку является ненадлежащим истцом по заявленному иску вследствие отсутствия в материалах дела доказательств того, что спорный объект недвижимости находится в собственности города Москвы.
Данный довод ответчика исследовался судебной коллегией и не может быть признан обоснованным.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 12 Постановления от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении, судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Указанные выше обстоятельства были обоснованно приняты судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что расчет арендной ставки, представленный истцом, неверен, поскольку Арендатор не был извещен об изменении ставки арендной платы, был исследован судом первой инстанции и признан необоснованным.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
В соответствии с п. 6.6 договора стороны согласовали, что в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае Арендодатель направляет Арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным сторонами с даты, указанной в нормативном акте.
Таким образом, сторонами в порядке статьи 452 Гражданского кодекса РФ урегулирован вопрос об изменении правоотношений по договору при централизованном изменении ставок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)