Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению арендодателя, орган зарегистрировал дополнительное соглашение к договору аренды о произведенном арендатором капитальном ремонте помещений на сумму, подлежащую зачету в счет оплаты аренды, без личного участия правообладателя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: С.Н. Новиковой, Е.К. Яшкиной
при участии:
от истца: открытого акционерного общества "Владавто" - Герасимец А.А., представитель по доверенности б/н от 20.04.2016
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Крыгина" - Лосева Т.Н., представитель по доверенности б/н от 15.02.2016; Суреева М.В., представитель по доверенности б/н от 12.01.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Владавто"
на решение от 28.04.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016
по делу N А51-3533/2016
Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья - А.А. Лошакова, в апелляционном суде судьи - С.В. Гуцалюк, Н.Н. Анисимова, И.С. Чижиков
по заявлению открытого акционерного общества "Владавто"
к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Крыгина"
о признании незаконными действий
Открытое акционерное общество "Владавто" (ОГРН 1022502262111, ИНН 2540011089, место нахождения: 690065, г. Владивосток, ул. Крыгина, 23; далее - ОАО "Владавто", акционерное общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - управление Росреестра по Приморскому краю, управление, регистрирующий орган, ответчик) по регистрации ограничения (обременения) права: сделки, номер регистрации 25-25/001-25/011/201/2016-173/1, на объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 13 242,5 кв. м, лит. 1, 2, 3, адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Крыгина, 23, на основании дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 30.12.2013, заявитель - общество с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Крыгина" (далее - ООО "Ярмарка на Крыгина", открытое общество); об обязании управления аннулировать вышеуказанную регистрацию ограничения (обременения) права.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика судом привлечено ООО "Ярмарка на Крыгина".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ОАО "Владавто" просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также неустановлением все имеющих значение для дела обстоятельств, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами указано на то, что в материалы дела не представлен текст самого заявления о невозможности регистрации без личного участия генерального директора акционерного общества, однако, регистрационное дело судами не исследовалось.
Считает несоответствующим действительности вывод судов о том, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствует запись о заявлении относительно невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя, поскольку заявитель реализовал предусмотренное законом право на подачу такого заявления, между тем, регистрирующий орган не исполнил возложенной обязанности по внесению в реестр соответствующей записи и, несмотря на нахождение в материалах регистрационного дела заявления, произвело регистрацию оспариваемого обременения.
Кроме того, ОАО "Владавто" полагает несостоятельным вывод судов о том, что зарегистрированное дополнительное соглашение самостоятельного обременения не несет, а лишь содержит дополнительные условия ранее зарегистрированного обременения, так как дополнительное соглашение существенно изменяет условия первоначального договора аренды. При его регистрации необходимо соблюдать требования статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Обращает внимание также на неверный, по мнению заявителя, вывод судов о том, что заявление подано в отношении объекта - здание, в то время, как зарегистрировано было соглашение к договору аренды нежилых помещений. В этой связи указывает, что в его собственности находится здание и управлением Росреестра по Приморскому краю не могли быть зарегистрированы обременения в отношении имущества - помещений, которые самостоятельным объектом права собственности не являются.
Более того, неверным является и то, что судами не принята ссылка общества на значительный ущерб в результате оспариваемых действий управления.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Ярмарка на Крыгина", возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители ОАО "Владавто" и ООО "Ярмарка на Крыгина" поддержали свои доводы и возражения, приведенные в жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено по материалам дела, 30.12.2013 между ОАО "Владавто" (арендодатель) и ООО "Ярмарка на Крыгина" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 3532 кв. м (учетный кадастровый номер 25:28:020037:2439, номера на поэтажном плане: 17-27 (III), этаж: 2, в двухэтажном здании (строение 1), общей площадью 13 242,5 кв. м, с подвалом, цокольным этажом, чердаком и двумя одноэтажными пристройками (строения 2, 3), назначение нежилое), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Крыгина, 23.
Срок действия договора сторонами определен на 5 лет с 28.02.2014 по 28.02.2019 (пункт 1.2. договора).
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2013.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.05.2014, номер регистрации 25-2501/064/2014-199.
Открытое общество обратилось с заявлением к управлению Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды, из которого следует, что арендатор произвел капитальный ремонт помещений на 29 196 144 руб. 60 коп., которая подлежит зачету в счет оплаты аренды.
26.01.2016 управлением проведена регистрация указанного дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений, номер регистрации 25-25/001-25/011/201/2016-173/1.
ОАО "Владавто", считая действия регистрирующего органа по регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 30.12.2013 незаконными и нарушающими его права, поскольку 13.05.2014 ответчиком принято заявление генерального директора акционерного общества Герасимец Е.В. о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие обществу объекты недвижимости без личного участия правообладателя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, из данной нормы следует, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; по тому же правилу производится регистрация дополнительного соглашения к договору аренды.
Пунктом 2 статьи 28.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия (далее - заявление о невозможности государственной регистрации) по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если настоящий Федеральный закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.
Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о невозможности государственной регистрации погашается на основании: решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации; вступившего в законную силу судебного акта.
Наличие указанной записи в Едином государственном реестре прав является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления.
ОАО "Владавто" указало на то, что письмом от 20.05.2014 N 08-08-100034-10 регистрирующий орган уведомил его о том, что документы, представленные на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 3 с арендатором ООО "СервисГрант", возвращены без рассмотрения в связи с наличием вышеуказанного заявления от 13.05.2014.
Между тем при рассмотрении спора суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом и признаны законными и обоснованными, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, установил, что по сообщению управления Росреестра по Приморскому краю от 14.03.2016 на обращение акционерного общества к моменту проведения 26.01.2016 государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 к договору аренды от 03.10.2011 по заявлению ООО "СервисГрант" все ограничения в виде запретов на проведение регистрационных действий были прекращены на основании судебных актов.
Оспариваемая государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2013 проведена 26.01.2016, то есть с учетом вышеуказанного сообщения регистрирующего органа также в отсутствие каких-либо запретов.
Имеющиеся в деле выписки из ЕГРП от 28.04.2015 и от 09.02.2016 не содержат сведений о внесении в реестр в раздел, открытый на нежилое здание по адресу: г. Владивосток, ул. Крыгина, 23, записи о заявлении о невозможности государственной регистрации.
При этом выписка от 28.04.2015 выдана представителю ОАО "Владавто" Карпелевой Н.А., то есть об отсутствии соответствующей записи общество должно было узнать не позднее указанной даты и имело возможность обратиться в управление с новым заявлением о невозможности государственной регистрации либо поставить вопрос о причинах прекращения записи по заявлению от 13.05.2014.
В статье 1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ дано определение тому, что ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).
В этой связи судами указано, что управлением Росреестра по Приморскому краю 06.05.2014 зарегистрировано обременение права собственности ОАО "Владавто" в виде договора аренда помещений от 30.12.2013, в то время как дополнительное соглашение к договору, самостоятельного обременения права не влечет, а содержит только дополнительные условия к ранее зарегистрированному ограничению.
При таких обстоятельствах, ссылка заявителя на заявление от 13.05.2014 судами не принята, поскольку исключение из реестра записи, ранее внесенной на его основании, обществом не оспорено в установленном порядке.
Кроме того, судами отмечено, что указанное заявление о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (его законного представителя) было подано в регистрирующий орган 13.05.2014 в отношении объекта - здания в целом, в то время как управлением 26.01.2016 зарегистрировано дополнительное соглашение от 30.12.2013 N 1 к договору аренды нежилых помещений площадью 3532 кв. м, в связи с чем оно не могло препятствовать осуществлению государственной регистрации указанного дополнительного соглашения.
Указание акционерного общества на ущерб, возникший в результате оспариваемых действий регистрирующего органа, суды также правомерно отклонили, так как само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о неправомерности действий управления по осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды от 30.12.2013, учитывая, что оно является действительным. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы ОАО "Владавто" о нарушениях, допущенных управлением Росреестра по Приморскому краю при проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2013 N 1 по заявлению ООО "Ярмарка на Крыгина", не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с той оценкой, которую арбитражные суды дали фактическим обстоятельствам, являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, вновь заявлены в суде кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений сторон, выводы судов соответствуют этим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам кассационной жалобы, основаны на правильном применении судами норм материального и процессуального права, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, в том числе частью 4 названной нормы, для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 28.04.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 по делу N А51-3533/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2016 N Ф03-5056/2016 ПО ДЕЛУ N А51-3533/2016
Требование: О признании незаконными действий регистрирующего органа по регистрации ограничения (обременения) права сделки на объект недвижимости, об обязании аннулировать регистрацию.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению арендодателя, орган зарегистрировал дополнительное соглашение к договору аренды о произведенном арендатором капитальном ремонте помещений на сумму, подлежащую зачету в счет оплаты аренды, без личного участия правообладателя.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. N Ф03-5056/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: С.Н. Новиковой, Е.К. Яшкиной
при участии:
от истца: открытого акционерного общества "Владавто" - Герасимец А.А., представитель по доверенности б/н от 20.04.2016
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Крыгина" - Лосева Т.Н., представитель по доверенности б/н от 15.02.2016; Суреева М.В., представитель по доверенности б/н от 12.01.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Владавто"
на решение от 28.04.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016
по делу N А51-3533/2016
Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья - А.А. Лошакова, в апелляционном суде судьи - С.В. Гуцалюк, Н.Н. Анисимова, И.С. Чижиков
по заявлению открытого акционерного общества "Владавто"
к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Крыгина"
о признании незаконными действий
Открытое акционерное общество "Владавто" (ОГРН 1022502262111, ИНН 2540011089, место нахождения: 690065, г. Владивосток, ул. Крыгина, 23; далее - ОАО "Владавто", акционерное общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - управление Росреестра по Приморскому краю, управление, регистрирующий орган, ответчик) по регистрации ограничения (обременения) права: сделки, номер регистрации 25-25/001-25/011/201/2016-173/1, на объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 13 242,5 кв. м, лит. 1, 2, 3, адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Крыгина, 23, на основании дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 30.12.2013, заявитель - общество с ограниченной ответственностью "Ярмарка на Крыгина" (далее - ООО "Ярмарка на Крыгина", открытое общество); об обязании управления аннулировать вышеуказанную регистрацию ограничения (обременения) права.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика судом привлечено ООО "Ярмарка на Крыгина".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ОАО "Владавто" просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также неустановлением все имеющих значение для дела обстоятельств, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами указано на то, что в материалы дела не представлен текст самого заявления о невозможности регистрации без личного участия генерального директора акционерного общества, однако, регистрационное дело судами не исследовалось.
Считает несоответствующим действительности вывод судов о том, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствует запись о заявлении относительно невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя, поскольку заявитель реализовал предусмотренное законом право на подачу такого заявления, между тем, регистрирующий орган не исполнил возложенной обязанности по внесению в реестр соответствующей записи и, несмотря на нахождение в материалах регистрационного дела заявления, произвело регистрацию оспариваемого обременения.
Кроме того, ОАО "Владавто" полагает несостоятельным вывод судов о том, что зарегистрированное дополнительное соглашение самостоятельного обременения не несет, а лишь содержит дополнительные условия ранее зарегистрированного обременения, так как дополнительное соглашение существенно изменяет условия первоначального договора аренды. При его регистрации необходимо соблюдать требования статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Обращает внимание также на неверный, по мнению заявителя, вывод судов о том, что заявление подано в отношении объекта - здание, в то время, как зарегистрировано было соглашение к договору аренды нежилых помещений. В этой связи указывает, что в его собственности находится здание и управлением Росреестра по Приморскому краю не могли быть зарегистрированы обременения в отношении имущества - помещений, которые самостоятельным объектом права собственности не являются.
Более того, неверным является и то, что судами не принята ссылка общества на значительный ущерб в результате оспариваемых действий управления.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Ярмарка на Крыгина", возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители ОАО "Владавто" и ООО "Ярмарка на Крыгина" поддержали свои доводы и возражения, приведенные в жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено по материалам дела, 30.12.2013 между ОАО "Владавто" (арендодатель) и ООО "Ярмарка на Крыгина" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 3532 кв. м (учетный кадастровый номер 25:28:020037:2439, номера на поэтажном плане: 17-27 (III), этаж: 2, в двухэтажном здании (строение 1), общей площадью 13 242,5 кв. м, с подвалом, цокольным этажом, чердаком и двумя одноэтажными пристройками (строения 2, 3), назначение нежилое), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Крыгина, 23.
Срок действия договора сторонами определен на 5 лет с 28.02.2014 по 28.02.2019 (пункт 1.2. договора).
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2013.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.05.2014, номер регистрации 25-2501/064/2014-199.
Открытое общество обратилось с заявлением к управлению Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды, из которого следует, что арендатор произвел капитальный ремонт помещений на 29 196 144 руб. 60 коп., которая подлежит зачету в счет оплаты аренды.
26.01.2016 управлением проведена регистрация указанного дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений, номер регистрации 25-25/001-25/011/201/2016-173/1.
ОАО "Владавто", считая действия регистрирующего органа по регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 30.12.2013 незаконными и нарушающими его права, поскольку 13.05.2014 ответчиком принято заявление генерального директора акционерного общества Герасимец Е.В. о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие обществу объекты недвижимости без личного участия правообладателя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, из данной нормы следует, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества; по тому же правилу производится регистрация дополнительного соглашения к договору аренды.
Пунктом 2 статьи 28.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия (далее - заявление о невозможности государственной регистрации) по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если настоящий Федеральный закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.
Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о невозможности государственной регистрации погашается на основании: решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации; вступившего в законную силу судебного акта.
Наличие указанной записи в Едином государственном реестре прав является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления.
ОАО "Владавто" указало на то, что письмом от 20.05.2014 N 08-08-100034-10 регистрирующий орган уведомил его о том, что документы, представленные на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 3 с арендатором ООО "СервисГрант", возвращены без рассмотрения в связи с наличием вышеуказанного заявления от 13.05.2014.
Между тем при рассмотрении спора суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом и признаны законными и обоснованными, исследовав и оценив представленные доказательства по делу в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, установил, что по сообщению управления Росреестра по Приморскому краю от 14.03.2016 на обращение акционерного общества к моменту проведения 26.01.2016 государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 к договору аренды от 03.10.2011 по заявлению ООО "СервисГрант" все ограничения в виде запретов на проведение регистрационных действий были прекращены на основании судебных актов.
Оспариваемая государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2013 проведена 26.01.2016, то есть с учетом вышеуказанного сообщения регистрирующего органа также в отсутствие каких-либо запретов.
Имеющиеся в деле выписки из ЕГРП от 28.04.2015 и от 09.02.2016 не содержат сведений о внесении в реестр в раздел, открытый на нежилое здание по адресу: г. Владивосток, ул. Крыгина, 23, записи о заявлении о невозможности государственной регистрации.
При этом выписка от 28.04.2015 выдана представителю ОАО "Владавто" Карпелевой Н.А., то есть об отсутствии соответствующей записи общество должно было узнать не позднее указанной даты и имело возможность обратиться в управление с новым заявлением о невозможности государственной регистрации либо поставить вопрос о причинах прекращения записи по заявлению от 13.05.2014.
В статье 1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ дано определение тому, что ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).
В этой связи судами указано, что управлением Росреестра по Приморскому краю 06.05.2014 зарегистрировано обременение права собственности ОАО "Владавто" в виде договора аренда помещений от 30.12.2013, в то время как дополнительное соглашение к договору, самостоятельного обременения права не влечет, а содержит только дополнительные условия к ранее зарегистрированному ограничению.
При таких обстоятельствах, ссылка заявителя на заявление от 13.05.2014 судами не принята, поскольку исключение из реестра записи, ранее внесенной на его основании, обществом не оспорено в установленном порядке.
Кроме того, судами отмечено, что указанное заявление о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (его законного представителя) было подано в регистрирующий орган 13.05.2014 в отношении объекта - здания в целом, в то время как управлением 26.01.2016 зарегистрировано дополнительное соглашение от 30.12.2013 N 1 к договору аренды нежилых помещений площадью 3532 кв. м, в связи с чем оно не могло препятствовать осуществлению государственной регистрации указанного дополнительного соглашения.
Указание акционерного общества на ущерб, возникший в результате оспариваемых действий регистрирующего органа, суды также правомерно отклонили, так как само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о неправомерности действий управления по осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 N 1 к договору аренды от 30.12.2013, учитывая, что оно является действительным. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы ОАО "Владавто" о нарушениях, допущенных управлением Росреестра по Приморскому краю при проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2013 N 1 по заявлению ООО "Ярмарка на Крыгина", не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с той оценкой, которую арбитражные суды дали фактическим обстоятельствам, являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, вновь заявлены в суде кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений сторон, выводы судов соответствуют этим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, и вопреки доводам кассационной жалобы, основаны на правильном применении судами норм материального и процессуального права, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, в том числе частью 4 названной нормы, для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 28.04.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 по делу N А51-3533/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
Е.К.ЯШКИНА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
С.Н.НОВИКОВА
Е.К.ЯШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)