Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 декабря 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ломбард "Кредит" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2015 по делу N А49-7563/2015, принятое судьей Гук Н.Е,
по иску индивидуального предпринимателя Рыловой Светланы Геннадиевны, город Пенза (ОГРНИП 304583721600050),
к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард "Кредит", город Пенза (ОГРН 1055803520849),
о взыскании 105907 руб. 72 коп.,
в отсутствие сторон,
установил:
ИП Рылова С.Г. обратилась в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Ломбард "Кредит" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 102165 руб. за период с января по апрель 2015 года по договору аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года и о взыскании задолженности за отопление за январь и февраль 2015 года в сумме 3742 руб. 72 коп. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2015 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 104941,86 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4148 рублей.
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. По мнению ответчика, суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что договор аренды расторгнут по инициативе арендатора, что подтверждается письмом от 09.01.2015 г. Кроме этого ответчик не согласен с выводом суда о не осведомленности истца о причинах досрочного расторжения договора аренды. Таким образом, по мнению ответчика, суд не дал должной оценки договору, в связи с этим взыскал несуществующую задолженность.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований не обжалуется.
В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 01.01.2015 г между ИП Рыловой С.Г. (Арендодатель) и ООО "Ломбард Кредит" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1/01, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ на указанную площадь. Общая площадь предоставляемых помещений составляет 42 кв. м. Арендуемая площадь находится по адресу: г. Пенза, ул. Карла Маркса, 28-1. Характеристика имущества: помещение в здании, 1 этаж; техническое обустройство: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение имеется (л. д. 27-31).
В соответствии с пунктами 4.1, 4.4 договора Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия договора арендную плату в сумме 29190 руб. в месяц. НДС не предусмотрен. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором не позднее пятого числа текущего месяца.
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и акта приема-передачи помещения и действует до 01 июля 2015 года (пункт 5.1 договора).
Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2015 года (л.д. 32) без замечаний и возражений.
Ссылаясь на то, что ответчиком не внесена арендная плата за период с 16.01.2015 года по 30.04.2015 года (дата окончания договорных отношений), а коммунальные услуги (отопление) за январь и февраль 2015 года не оплачены, истец обратился в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 102165 руб. за период с января по апрель 2015 года и задолженности за отопление за январь и февраль 2015 года в сумме 3742 руб. 72 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на прекращение арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендатора с 16.01.2015 года в связи невозможностью использования помещения по целевому назначению по причине отключения в арендованном помещении с 16.01.2015 года электричества, водоснабжения и телефонной связи. Данные доводы также указаны ответчиком в апелляционной жалобе, со ссылкой на письменное уведомление в адрес истца о расторжении договора от 06.01.2015 и от 09.01.2015 г.
Рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции их отклоняет по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ответчик (арендатор) на основании акта приема-передачи от 01.01.2015 г. принял от истца в аренду нежилое помещение общей площадью 42 кв. м для использования под ломбард. Согласно п. 1.2 договора техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 договора аренды (л.д. 32). Данный акт подписан без замечаний и возражений со стороны ответчика (арендатора). Акт является приложением к договору аренды.
В пункте 1.2 договора указан предмет договора и его характеристики, а именно то, что помещение находится в здании на 1 этаже, техническое обустройство: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение имеется (л.д. 27-31). Таким образом ответчик был осведомлен о технических характеристиках объекта аренды, принял имущество без замечаний и возражений по поводу его технического состояния.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.
Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.
Между тем как усматривается из материалов дела, ответчик ни одним из вышеперечисленных способов защиты гражданских прав в установленном законом порядке не воспользовался.
При таких обстоятельствах, односторонний отказ от договора, на что ссылается ответчик, является неправомерным, поскольку противоречит условиям договора и действующему законодательству.
Порядок расторжения договора предусмотрен разделом 9 договора аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года.
В соответствии с пунктом 9.2 договора по требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут при нарушении Арендодателем договорных обязательств; при возникновении событий или других юридических фактов, приведших арендуемые площади в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.
Настоящий договор может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством (пункт 9.3 договора).
Проанализировав названные пункты договора по правилам ст. 431 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии в договоре аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года условия, предоставляющего арендатору право на односторонний отказ от договора.
Пункт 9.2 договора аренды предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право отказаться от договора в одностороннем порядке применительно к п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Право арендатора на односторонний отказ от договора предусмотрен ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, в случае если срок аренды в договоре не определен и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В данном случае, срок аренды в договоре аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года определен конкретной датой, следовательно, ответчик не вправе был отказываться от договора в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
Поскольку договором аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года право арендатора на односторонний отказ от договора не предусмотрено, соглашение о досрочном расторжении указанного договора аренды между сторонами не заключалось, в судебном порядке договор расторгнут также не был. Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что действие договора аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года до настоящего времени не прекращено и между сторонами существуют обязательственные отношения, обусловленные данным договором.
Досрочное освобождение арендатором арендуемого помещения до истечения срока договора (на что ссылается ответчик) само по себе не прекращает его обязательство по внесению арендной платы, поскольку фактическое не использование имущества, не освобождает арендатора от договорных обязательств по внесению арендной платы и не влечет изменений возникших между сторонами договорных отношений.
Данный правовой подход сформулирован в пункте 13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства, подтверждающие досрочный возврат арендатором арендованного помещения арендодателю, ответчиком не представлены.
Акт приема-передачи нежилого помещения от 14.01.2015 года, составленный ответчиком в одностороннем порядке, таковым доказательством не является, поскольку из смысла п. 3 ст. 655 ГК РФ следует, что надлежащим доказательством возврата арендованного имущества является передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами.
Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы за пользование помещением после 16.01.2015 года в связи с невозможностью его использования по целевому назначению вследствие отключения в помещении водоснабжения, электроснабжения и телефонной связи является необоснованным. В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил бесспорные (надлежащие в смысле ст. ст. 67, 68 АПК РФ) доказательства уведомления арендодателя о невозможности использования арендованного помещения по его функциональному назначению и доказательства совершения действий, предусмотренных ст. ст. 612, 620 ГК РФ.
Уведомление, которое было вручено истцу под роспись 09.01.2015, таковым доказательством не является, поскольку в данном уведомлении ответчик ставит истца лишь в известность о расторжении договора с 16.01.2015 года без указания причин отказа от договора (л.д. 71).
Ссылка ответчика на уведомление, которое содержит причины отказа от договора, было направлено истцу по почте и возвращено ответчику органом почтовой связи по истечении срока хранения.
Исходя из принципа равенства участников гражданских отношений, закрепленного в ст. 2 ГК РФ и положений ст. 612 ГК РФ, арендодатель должен быть поставлен в известность о наличии препятствующих пользованию недостатков арендованного имущества, которые возникли после заключения договора аренды, а также арендодателю должно быть предоставлено время для устранения таких недостатков.
Возможность надлежащего исполнения арендодателем обязанности по устранению недостатков, возникших после заключения договора, поставлена в зависимость от надлежащего извещения о возникновении таких недостатков.
09.01.2015 года ответчик уведомил истца об отказе от договора под роспись, однако о возможном отключении энергоснабжения и водоснабжения в арендуемом помещении ответчик истца в известность не поставил при отсутствии обстоятельств, которые препятствовали бы ответчику 09.01.2015 года уведомить истца о наступлении препятствующих пользованию недостатков арендованного имущества.
Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. В связи с этим риск неблагоприятных последствий в данном случае несет сам арендатор.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.
При таких обстоятельствах, учитывая, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора, а также исходя из того, что у арендодателя отсутствует обязанность принять от арендатора помещение до прекращения действия договора и не извещение арендодателя о возникновении обстоятельств, препятствующих использованию помещения по целевому назначению в данном случае является рисками самого арендатора, исковые требования о взыскании с ООО "Ломбард "Кредит" суммы долга в размере 102165 руб. по арендным платежам за период с 16.01.2015 года по 30.04.2015 г. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Требования истца о взыскании ответчика коммунальных платежей (расходы за отопление) за январь и февраль 2015 года также являются обоснованными, поскольку по условиям пункта 4.3 договора арендная плата не включает в себя коммунальные платежи (отопление, освещение, водоснабжение, пользование телефонной связью и др. расходы, связанные с содержанием арендованного помещения), услуги по уборке прилегающей территории и круглосуточную охрану объекта. Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором самостоятельно. Уборку прилегающей территории и охрану помещения Арендатор обеспечивает самостоятельно.
В подтверждение факта несения расходов по оплате услуг отопления истцом представлены выставленные ресурсоснабжающей организацией для оплаты счета-фактуры N 41 от 31.01.2015 года, N 242 от 28.02.2015 года и акты N 41 от 31.01.2015 года, N 242 от 28.02.2015 года (л. д. 33, 35).
Вместе с этим, в судебном заседании установлено, что ответчиком произведена оплата услуг отопления за 16 дней января 2015 года в сумме 965 руб. 86 коп., что подтверждается платежным поручением N 80 от 27.07.2015 года (л. д. 82) и сторонами не оспаривается.
В связи с этим требования истца о взыскании коммунальных платежей (расходы за отопление) за январь и февраль 2015 года подлежат частичному удовлетворению, то есть в сумме 2776 руб. 86 коп. В части отказа в иске решение суда первой инстанции не оспаривается.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает доводы апелляционной жалобы ошибочными, не опровергающими выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2015 года по делу N А49-7563/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2015 N 11АП-16258/2015 ПО ДЕЛУ N А49-7563/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. по делу N А49-7563/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 декабря 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ломбард "Кредит" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2015 по делу N А49-7563/2015, принятое судьей Гук Н.Е,
по иску индивидуального предпринимателя Рыловой Светланы Геннадиевны, город Пенза (ОГРНИП 304583721600050),
к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард "Кредит", город Пенза (ОГРН 1055803520849),
о взыскании 105907 руб. 72 коп.,
в отсутствие сторон,
установил:
ИП Рылова С.Г. обратилась в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Ломбард "Кредит" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 102165 руб. за период с января по апрель 2015 года по договору аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года и о взыскании задолженности за отопление за январь и февраль 2015 года в сумме 3742 руб. 72 коп. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2015 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 104941,86 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4148 рублей.
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. По мнению ответчика, суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что договор аренды расторгнут по инициативе арендатора, что подтверждается письмом от 09.01.2015 г. Кроме этого ответчик не согласен с выводом суда о не осведомленности истца о причинах досрочного расторжения договора аренды. Таким образом, по мнению ответчика, суд не дал должной оценки договору, в связи с этим взыскал несуществующую задолженность.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований не обжалуется.
В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 01.01.2015 г между ИП Рыловой С.Г. (Арендодатель) и ООО "Ломбард Кредит" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1/01, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ на указанную площадь. Общая площадь предоставляемых помещений составляет 42 кв. м. Арендуемая площадь находится по адресу: г. Пенза, ул. Карла Маркса, 28-1. Характеристика имущества: помещение в здании, 1 этаж; техническое обустройство: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение имеется (л. д. 27-31).
В соответствии с пунктами 4.1, 4.4 договора Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия договора арендную плату в сумме 29190 руб. в месяц. НДС не предусмотрен. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором не позднее пятого числа текущего месяца.
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и акта приема-передачи помещения и действует до 01 июля 2015 года (пункт 5.1 договора).
Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2015 года (л.д. 32) без замечаний и возражений.
Ссылаясь на то, что ответчиком не внесена арендная плата за период с 16.01.2015 года по 30.04.2015 года (дата окончания договорных отношений), а коммунальные услуги (отопление) за январь и февраль 2015 года не оплачены, истец обратился в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 102165 руб. за период с января по апрель 2015 года и задолженности за отопление за январь и февраль 2015 года в сумме 3742 руб. 72 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на прекращение арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендатора с 16.01.2015 года в связи невозможностью использования помещения по целевому назначению по причине отключения в арендованном помещении с 16.01.2015 года электричества, водоснабжения и телефонной связи. Данные доводы также указаны ответчиком в апелляционной жалобе, со ссылкой на письменное уведомление в адрес истца о расторжении договора от 06.01.2015 и от 09.01.2015 г.
Рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции их отклоняет по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ответчик (арендатор) на основании акта приема-передачи от 01.01.2015 г. принял от истца в аренду нежилое помещение общей площадью 42 кв. м для использования под ломбард. Согласно п. 1.2 договора техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1 договора аренды (л.д. 32). Данный акт подписан без замечаний и возражений со стороны ответчика (арендатора). Акт является приложением к договору аренды.
В пункте 1.2 договора указан предмет договора и его характеристики, а именно то, что помещение находится в здании на 1 этаже, техническое обустройство: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение имеется (л.д. 27-31). Таким образом ответчик был осведомлен о технических характеристиках объекта аренды, принял имущество без замечаний и возражений по поводу его технического состояния.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.
Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.
Между тем как усматривается из материалов дела, ответчик ни одним из вышеперечисленных способов защиты гражданских прав в установленном законом порядке не воспользовался.
При таких обстоятельствах, односторонний отказ от договора, на что ссылается ответчик, является неправомерным, поскольку противоречит условиям договора и действующему законодательству.
Порядок расторжения договора предусмотрен разделом 9 договора аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года.
В соответствии с пунктом 9.2 договора по требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут при нарушении Арендодателем договорных обязательств; при возникновении событий или других юридических фактов, приведших арендуемые площади в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.
Настоящий договор может быть расторгнут также в случаях, предусмотренных законодательством (пункт 9.3 договора).
Проанализировав названные пункты договора по правилам ст. 431 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии в договоре аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года условия, предоставляющего арендатору право на односторонний отказ от договора.
Пункт 9.2 договора аренды предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право отказаться от договора в одностороннем порядке применительно к п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Право арендатора на односторонний отказ от договора предусмотрен ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, в случае если срок аренды в договоре не определен и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В данном случае, срок аренды в договоре аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года определен конкретной датой, следовательно, ответчик не вправе был отказываться от договора в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
Поскольку договором аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года право арендатора на односторонний отказ от договора не предусмотрено, соглашение о досрочном расторжении указанного договора аренды между сторонами не заключалось, в судебном порядке договор расторгнут также не был. Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что действие договора аренды нежилого помещения N 1/01 от 01.01.2015 года до настоящего времени не прекращено и между сторонами существуют обязательственные отношения, обусловленные данным договором.
Досрочное освобождение арендатором арендуемого помещения до истечения срока договора (на что ссылается ответчик) само по себе не прекращает его обязательство по внесению арендной платы, поскольку фактическое не использование имущества, не освобождает арендатора от договорных обязательств по внесению арендной платы и не влечет изменений возникших между сторонами договорных отношений.
Данный правовой подход сформулирован в пункте 13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства, подтверждающие досрочный возврат арендатором арендованного помещения арендодателю, ответчиком не представлены.
Акт приема-передачи нежилого помещения от 14.01.2015 года, составленный ответчиком в одностороннем порядке, таковым доказательством не является, поскольку из смысла п. 3 ст. 655 ГК РФ следует, что надлежащим доказательством возврата арендованного имущества является передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами.
Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы за пользование помещением после 16.01.2015 года в связи с невозможностью его использования по целевому назначению вследствие отключения в помещении водоснабжения, электроснабжения и телефонной связи является необоснованным. В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил бесспорные (надлежащие в смысле ст. ст. 67, 68 АПК РФ) доказательства уведомления арендодателя о невозможности использования арендованного помещения по его функциональному назначению и доказательства совершения действий, предусмотренных ст. ст. 612, 620 ГК РФ.
Уведомление, которое было вручено истцу под роспись 09.01.2015, таковым доказательством не является, поскольку в данном уведомлении ответчик ставит истца лишь в известность о расторжении договора с 16.01.2015 года без указания причин отказа от договора (л.д. 71).
Ссылка ответчика на уведомление, которое содержит причины отказа от договора, было направлено истцу по почте и возвращено ответчику органом почтовой связи по истечении срока хранения.
Исходя из принципа равенства участников гражданских отношений, закрепленного в ст. 2 ГК РФ и положений ст. 612 ГК РФ, арендодатель должен быть поставлен в известность о наличии препятствующих пользованию недостатков арендованного имущества, которые возникли после заключения договора аренды, а также арендодателю должно быть предоставлено время для устранения таких недостатков.
Возможность надлежащего исполнения арендодателем обязанности по устранению недостатков, возникших после заключения договора, поставлена в зависимость от надлежащего извещения о возникновении таких недостатков.
09.01.2015 года ответчик уведомил истца об отказе от договора под роспись, однако о возможном отключении энергоснабжения и водоснабжения в арендуемом помещении ответчик истца в известность не поставил при отсутствии обстоятельств, которые препятствовали бы ответчику 09.01.2015 года уведомить истца о наступлении препятствующих пользованию недостатков арендованного имущества.
Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. В связи с этим риск неблагоприятных последствий в данном случае несет сам арендатор.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.
При таких обстоятельствах, учитывая, что обязанность по внесению арендной платы возложена на ответчика ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условиями договора, а также исходя из того, что у арендодателя отсутствует обязанность принять от арендатора помещение до прекращения действия договора и не извещение арендодателя о возникновении обстоятельств, препятствующих использованию помещения по целевому назначению в данном случае является рисками самого арендатора, исковые требования о взыскании с ООО "Ломбард "Кредит" суммы долга в размере 102165 руб. по арендным платежам за период с 16.01.2015 года по 30.04.2015 г. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Требования истца о взыскании ответчика коммунальных платежей (расходы за отопление) за январь и февраль 2015 года также являются обоснованными, поскольку по условиям пункта 4.3 договора арендная плата не включает в себя коммунальные платежи (отопление, освещение, водоснабжение, пользование телефонной связью и др. расходы, связанные с содержанием арендованного помещения), услуги по уборке прилегающей территории и круглосуточную охрану объекта. Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором самостоятельно. Уборку прилегающей территории и охрану помещения Арендатор обеспечивает самостоятельно.
В подтверждение факта несения расходов по оплате услуг отопления истцом представлены выставленные ресурсоснабжающей организацией для оплаты счета-фактуры N 41 от 31.01.2015 года, N 242 от 28.02.2015 года и акты N 41 от 31.01.2015 года, N 242 от 28.02.2015 года (л. д. 33, 35).
Вместе с этим, в судебном заседании установлено, что ответчиком произведена оплата услуг отопления за 16 дней января 2015 года в сумме 965 руб. 86 коп., что подтверждается платежным поручением N 80 от 27.07.2015 года (л. д. 82) и сторонами не оспаривается.
В связи с этим требования истца о взыскании коммунальных платежей (расходы за отопление) за январь и февраль 2015 года подлежат частичному удовлетворению, то есть в сумме 2776 руб. 86 коп. В части отказа в иске решение суда первой инстанции не оспаривается.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает доводы апелляционной жалобы ошибочными, не опровергающими выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.09.2015 года по делу N А49-7563/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)