Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендная плата и коммунальные платежи внесены арендатором несвоевременно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича (далее - предприниматель Глевич А.М., предприниматель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2017 по делу N А50-1230/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по тому же делу.
В судебном заседании, организованном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие:
- предприниматель Глевич А.М., паспорт <...> от 17.07.2012, выдан ОУФМС России по Пермскому краю в Ленинском районе г. Перми;
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (далее - общество "Медснаб") - Садилова С.А. (доверенность от 11.04.2017).
Предприниматель Глевич А.М. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Медснаб" о взыскании задолженности по коммунальным и арендным платежам в сумме 783 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2017 (судья Пугин И.Н.) с учетом определения об исправлении опечатки исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 613 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп., а также судебные расходы в сумме 21 246 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1634 руб.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Макаров Т.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Глевич А.М. просит обжалуемые судебные акты изменить, исковые требования удовлетворить полностью. По мнению заявителя, судами при принятии оспариваемых судебных актов в части зачета обеспечительного платежа в сумме 170 000 руб. в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет произведенного арендодателем текущего ремонта, нарушены положения ст. ст. 329, 334, 337, 381.1, 410, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 6.1.2 договора аренды от 01.06.2013. Кроме того, ответчик не заявлял требований по зачету обеспечительного платежа в счет задолженности по арендным платежам. Более того, отсутствует какая-либо императивная норма, позволяющая суду осуществлять зачет обеспечительного платежа в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет задолженности по оплате текущего ремонта. Как указывает истец, до принятия оспариваемых судебных актов он засчитал обеспечительный платеж в счет оплаты задолженности по текущему ремонту, в связи с чем на основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по обеспечительному платежу прекратились. По мнению заявителя, суды, рассматривая вопросы зачета стоимости обеспечительного платежа, вышли за рамки заявленного предмета и основания иска и сделали выводы по спору, который им на рассмотрение не передавался. Как полагает податель жалобы, работы по текущему ремонту были приняты после окончания действия договора, поскольку телеграммой от 19.08.2015 истец уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора аренды с 14.09.2015. Предприниматель считает доказанным факт несения им затрат на ремонт помещений и необходимость проведения ремонта на сумму 269 710 руб. 62 коп. Данная сумма затрат предъявлена ответчику в претензии от 01.02.2017 N 7, полученной последним 13.02.2017. При указанных обстоятельствах заявитель полагает, что выводы судов о том, что представленные платежные документы не свидетельствуют о затратах истца на косметический ремонт помещений, не соответствуют обстоятельствам дела. Истец указал, что приглашал ответчика составить акты состояния помещений, неявка ответчика для составления актов и невыполнение ответчиком обязательств по текущему ремонту помещений свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика. Кроме того, при наличии в материалах дела доказательств, подтверждающих стоимость затрат по ремонту, податель жалобы считает ошибочным и противоречащим п. 4.3, 5.2.19, 5.2.20 договора аренды вывод судов о том, что у арендатора отсутствует обязанность по оплате текущего ремонта.
Обществом "Медснаб" представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы. Поскольку заявителем оспариваемые судебные акты обжалуются только в части зачета судами обеспечительного платежа в сумме 170 000 руб. в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет произведенного арендодателем текущего ремонта, в остальной части указанные судебные акты судом кассационной инстанции на предмет их законности и обоснованности не проверяются.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 01.06.2013.
Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 178,9 кв. м (на поэтажном плане N 75 - 81), общей площадью 195,3 кв. м (на поэтажном плане N 80 - 88), расположенные на первом и на втором этажах в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, Плеханова, 2, Кроме того, к предмету аренды отнесены лоджии и балконы общей площадью 23,9 кв. м, являющиеся принадлежностью помещений, расположенных на втором этаже. План помещений является неотъемлемой частью договора.
В силу п. 3.1 договора он заключен на срок с 01.06.2013 по 01.06.2018.
В соответствии с п. 6.2.1 договора арендная плата установлена в размере 170 000 руб. в месяц. В последующем арендодатель вправе ежемесячно (один раз в месяц) производить корректировку размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции равному 0,75% в месяц от арендной платы, предусмотренной настоящим пунктом договора. Арендодатель обязан уведомить арендатора о корректировке размера арендной платы в связи с изменившимся уровнем инфляции, в размере, предусмотренном настоящим пунктом договора.
Стороны также предусмотрели обязанность арендатора внести страховой депозит (обеспечительный платеж) в сумме месячной арендной платы (170000 руб.), который находится у арендодателя (п. 6.1.1.1).
Если арендатор задерживает какой-либо из платежей, причитающихся арендодателю по настоящему договору, арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы из суммы депозита. При этом в течение 5 рабочих дней арендодатель письменно уведомляет арендатора о произведенных вычетах из депозита (размер суммы, основание) и приложением соответствующего расчета (п. 6.1.2 договора).
Предмет аренды и ключи переданы арендатору по актам от 11.11.2013
Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.01.2013 N 311/2008.
Вступившим в законную силу решением суда по делу N А50-17362/2015 в удовлетворении требований общества о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2013 отказано, суды пришли к выводу, что договор расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с письмом и телеграммой предпринимателя Глевича А.М. от 19.08.2015.
Впоследствии между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 12.11.2013.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 128,2 кв. (на поэтажном плане NN 1 - 3), расположенные на техническом этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Договор заключен на срок с 12.11.2013 по 01.07.2018 (п. 3.1 договора),
В соответствии с п. 6.2.1 договора арендная плата по договору составляет 25 000 руб. в месяц без НДС с учетом уровня инфляции, действующего на момент подписания договора.
Договор содержит аналогичные условия о возможной корректировке размера арендной платы с учетом уровня инфляции и уплату депозита в сумме 25 000 руб. с возможность удержания из него платежей, по которым арендатором допущена задержка уплаты (п. 6.1.1, 6.1.2, 6.2.1 договора).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 признан действующим договор на аренду нежилых помещений от 12.11.2013.
Ссылаясь на то, что арендная плата и коммунальные платежи уплачиваются обществом несвоевременно, предприниматель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате и коммунальным платежам по договорам от 01.06.2013 и от 12.11.2013 по состоянию на 01.07.2015 в сумме 950 776 руб. 67 коп. и пени по состоянию на 01.05.2017 в сумме 398 039 руб. 05 коп.
Удовлетворяя заявленные исковые требований в части, суды исходили из п. 6.1.2 и п. 4.3 договора аренды, предусматривающих возможность удержания депозита в счет оплаты арендных платежей.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено исполнение обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 421 указанного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", следует, что применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
Из буквального толкования условий п. 6.1.2 договора следует, что депозит может быть удержан в счет причитающихся арендодателю платежей, по которым арендатором допущена задержка, то есть в счет тех сумм, которые установлены договором и которые арендатор обязан платить.
Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора по окончании срока договора произвести текущий ремонт или оплатить арендатору его стоимость.
Между тем, судами установлено и следует из материалов дела, что работы по косметическому ремонту помещений произведены истцом до окончания срока действия договора аренды (до 19.08.2015). Кроме того, как верно отмечено судами, представленные истцом в обоснование произведенных им затрат по указанному ремонту документы не подтверждают произведенные им затраты по ремонту и не доказывают саму необходимость такого ремонта. Так, представленные истцом товарные чеки на приобретение им трех замков, скворечника садового угольника, ролика для станка режущего, клея для керамической плитки 25 килограмм не свидетельствуют о приобретении самой плитки. Представленные истцом договоры подряда от 15.08.2015 и 01.09.2015 в отношении работ в помещениях 178,9 кв. м и 195,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, фактически содержат один и тот же объем работ. Акты взаимозачета подписаны с новым арендатором, не являющимся стороной по указанным договорам подряда и не проводившего ремонт. Акты о состоянии помещений составлены в одностороннем порядке и без привлечения заинтересованных лиц.
Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание вышеуказанные положения договора, суды правомерно уменьшили размер долга по арендной плате на сумму обеспечительного платежа.
Довод заявителя жалобы о том, что произведя зачет обеспечительного платежа в счет задолженности по арендным платежам, суды вышли за пределы заявленных требований, и, соответственно превысили пределы своих полномочий, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку указанный довод основан на неверном толковании норм процессуального права.
Ссылка предпринимателя об ошибочности выводов судов о том, что у арендатора отсутствует обязанность по оплате текущего ремонта и обоснованности (необоснованности) размера стоимости ремонта, также правомерно не приняты во внимание апелляционным судом как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего дела. Арендодатель, полагающий, что арендатор свою обязанность по проведению текущего ремонта не исполнил, ввиду чего должен оплатить проведенный арендодателем ремонт, вправе обратиться с соответствующим иском, при рассмотрении которого подлежит доказыванию необходимость проведения ремонта, его стоимость и иные подлежащие установлению обстоятельства. Между тем в рамках настоящего дела данные обстоятельства не подлежат установлению.
Иные доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2017 по делу N А50-1230/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 16.11.2017 N Ф09-7170/17 ПО ДЕЛУ N А50-1230/2017
Требование: О взыскании долга по коммунальным и арендным платежам, пеней.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендная плата и коммунальные платежи внесены арендатором несвоевременно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. N Ф09-7170/17
Дело N А50-1230/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича (далее - предприниматель Глевич А.М., предприниматель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2017 по делу N А50-1230/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по тому же делу.
В судебном заседании, организованном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие:
- предприниматель Глевич А.М., паспорт <...> от 17.07.2012, выдан ОУФМС России по Пермскому краю в Ленинском районе г. Перми;
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (далее - общество "Медснаб") - Садилова С.А. (доверенность от 11.04.2017).
Предприниматель Глевич А.М. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Медснаб" о взыскании задолженности по коммунальным и арендным платежам в сумме 783 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2017 (судья Пугин И.Н.) с учетом определения об исправлении опечатки исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 613 622 руб. 49 коп., пени в сумме 398 039 руб. 05 коп., а также судебные расходы в сумме 21 246 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1634 руб.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Макаров Т.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Глевич А.М. просит обжалуемые судебные акты изменить, исковые требования удовлетворить полностью. По мнению заявителя, судами при принятии оспариваемых судебных актов в части зачета обеспечительного платежа в сумме 170 000 руб. в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет произведенного арендодателем текущего ремонта, нарушены положения ст. ст. 329, 334, 337, 381.1, 410, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 6.1.2 договора аренды от 01.06.2013. Кроме того, ответчик не заявлял требований по зачету обеспечительного платежа в счет задолженности по арендным платежам. Более того, отсутствует какая-либо императивная норма, позволяющая суду осуществлять зачет обеспечительного платежа в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет задолженности по оплате текущего ремонта. Как указывает истец, до принятия оспариваемых судебных актов он засчитал обеспечительный платеж в счет оплаты задолженности по текущему ремонту, в связи с чем на основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по обеспечительному платежу прекратились. По мнению заявителя, суды, рассматривая вопросы зачета стоимости обеспечительного платежа, вышли за рамки заявленного предмета и основания иска и сделали выводы по спору, который им на рассмотрение не передавался. Как полагает податель жалобы, работы по текущему ремонту были приняты после окончания действия договора, поскольку телеграммой от 19.08.2015 истец уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора аренды с 14.09.2015. Предприниматель считает доказанным факт несения им затрат на ремонт помещений и необходимость проведения ремонта на сумму 269 710 руб. 62 коп. Данная сумма затрат предъявлена ответчику в претензии от 01.02.2017 N 7, полученной последним 13.02.2017. При указанных обстоятельствах заявитель полагает, что выводы судов о том, что представленные платежные документы не свидетельствуют о затратах истца на косметический ремонт помещений, не соответствуют обстоятельствам дела. Истец указал, что приглашал ответчика составить акты состояния помещений, неявка ответчика для составления актов и невыполнение ответчиком обязательств по текущему ремонту помещений свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика. Кроме того, при наличии в материалах дела доказательств, подтверждающих стоимость затрат по ремонту, податель жалобы считает ошибочным и противоречащим п. 4.3, 5.2.19, 5.2.20 договора аренды вывод судов о том, что у арендатора отсутствует обязанность по оплате текущего ремонта.
Обществом "Медснаб" представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы. Поскольку заявителем оспариваемые судебные акты обжалуются только в части зачета судами обеспечительного платежа в сумме 170 000 руб. в счет задолженности по арендным платежам, а не в счет произведенного арендодателем текущего ремонта, в остальной части указанные судебные акты судом кассационной инстанции на предмет их законности и обоснованности не проверяются.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 01.06.2013.
Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 178,9 кв. м (на поэтажном плане N 75 - 81), общей площадью 195,3 кв. м (на поэтажном плане N 80 - 88), расположенные на первом и на втором этажах в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, Плеханова, 2, Кроме того, к предмету аренды отнесены лоджии и балконы общей площадью 23,9 кв. м, являющиеся принадлежностью помещений, расположенных на втором этаже. План помещений является неотъемлемой частью договора.
В силу п. 3.1 договора он заключен на срок с 01.06.2013 по 01.06.2018.
В соответствии с п. 6.2.1 договора арендная плата установлена в размере 170 000 руб. в месяц. В последующем арендодатель вправе ежемесячно (один раз в месяц) производить корректировку размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции равному 0,75% в месяц от арендной платы, предусмотренной настоящим пунктом договора. Арендодатель обязан уведомить арендатора о корректировке размера арендной платы в связи с изменившимся уровнем инфляции, в размере, предусмотренном настоящим пунктом договора.
Стороны также предусмотрели обязанность арендатора внести страховой депозит (обеспечительный платеж) в сумме месячной арендной платы (170000 руб.), который находится у арендодателя (п. 6.1.1.1).
Если арендатор задерживает какой-либо из платежей, причитающихся арендодателю по настоящему договору, арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы из суммы депозита. При этом в течение 5 рабочих дней арендодатель письменно уведомляет арендатора о произведенных вычетах из депозита (размер суммы, основание) и приложением соответствующего расчета (п. 6.1.2 договора).
Предмет аренды и ключи переданы арендатору по актам от 11.11.2013
Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.01.2013 N 311/2008.
Вступившим в законную силу решением суда по делу N А50-17362/2015 в удовлетворении требований общества о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2013 отказано, суды пришли к выводу, что договор расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с письмом и телеграммой предпринимателя Глевича А.М. от 19.08.2015.
Впоследствии между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 12.11.2013.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 128,2 кв. (на поэтажном плане NN 1 - 3), расположенные на техническом этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2.
Договор заключен на срок с 12.11.2013 по 01.07.2018 (п. 3.1 договора),
В соответствии с п. 6.2.1 договора арендная плата по договору составляет 25 000 руб. в месяц без НДС с учетом уровня инфляции, действующего на момент подписания договора.
Договор содержит аналогичные условия о возможной корректировке размера арендной платы с учетом уровня инфляции и уплату депозита в сумме 25 000 руб. с возможность удержания из него платежей, по которым арендатором допущена задержка уплаты (п. 6.1.1, 6.1.2, 6.2.1 договора).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 признан действующим договор на аренду нежилых помещений от 12.11.2013.
Ссылаясь на то, что арендная плата и коммунальные платежи уплачиваются обществом несвоевременно, предприниматель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате и коммунальным платежам по договорам от 01.06.2013 и от 12.11.2013 по состоянию на 01.07.2015 в сумме 950 776 руб. 67 коп. и пени по состоянию на 01.05.2017 в сумме 398 039 руб. 05 коп.
Удовлетворяя заявленные исковые требований в части, суды исходили из п. 6.1.2 и п. 4.3 договора аренды, предусматривающих возможность удержания депозита в счет оплаты арендных платежей.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено исполнение обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 4 ст. 421 указанного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", следует, что применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.
Из буквального толкования условий п. 6.1.2 договора следует, что депозит может быть удержан в счет причитающихся арендодателю платежей, по которым арендатором допущена задержка, то есть в счет тех сумм, которые установлены договором и которые арендатор обязан платить.
Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора по окончании срока договора произвести текущий ремонт или оплатить арендатору его стоимость.
Между тем, судами установлено и следует из материалов дела, что работы по косметическому ремонту помещений произведены истцом до окончания срока действия договора аренды (до 19.08.2015). Кроме того, как верно отмечено судами, представленные истцом в обоснование произведенных им затрат по указанному ремонту документы не подтверждают произведенные им затраты по ремонту и не доказывают саму необходимость такого ремонта. Так, представленные истцом товарные чеки на приобретение им трех замков, скворечника садового угольника, ролика для станка режущего, клея для керамической плитки 25 килограмм не свидетельствуют о приобретении самой плитки. Представленные истцом договоры подряда от 15.08.2015 и 01.09.2015 в отношении работ в помещениях 178,9 кв. м и 195,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, фактически содержат один и тот же объем работ. Акты взаимозачета подписаны с новым арендатором, не являющимся стороной по указанным договорам подряда и не проводившего ремонт. Акты о состоянии помещений составлены в одностороннем порядке и без привлечения заинтересованных лиц.
Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание вышеуказанные положения договора, суды правомерно уменьшили размер долга по арендной плате на сумму обеспечительного платежа.
Довод заявителя жалобы о том, что произведя зачет обеспечительного платежа в счет задолженности по арендным платежам, суды вышли за пределы заявленных требований, и, соответственно превысили пределы своих полномочий, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку указанный довод основан на неверном толковании норм процессуального права.
Ссылка предпринимателя об ошибочности выводов судов о том, что у арендатора отсутствует обязанность по оплате текущего ремонта и обоснованности (необоснованности) размера стоимости ремонта, также правомерно не приняты во внимание апелляционным судом как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего дела. Арендодатель, полагающий, что арендатор свою обязанность по проведению текущего ремонта не исполнил, ввиду чего должен оплатить проведенный арендодателем ремонт, вправе обратиться с соответствующим иском, при рассмотрении которого подлежит доказыванию необходимость проведения ремонта, его стоимость и иные подлежащие установлению обстоятельства. Между тем в рамках настоящего дела данные обстоятельства не подлежат установлению.
Иные доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2017 по делу N А50-1230/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)