Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца (заявителя): Котлыбулатов В.Р. по доверенности от 21.03.2017, Одинцова Т.К. по доверенности от 21.03.2017,
от ответчика (должника): не явился (извещен),
от 3-го лица: 1) не явился (извещен), 2) Фанова А.Ю. по доверенности от 09.01.2017, Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-11680/2017, 13АП-11682/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2017 по делу N А56-25889/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Невский букет"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третьи лица: 1) акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие
"Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
Общество с ограниченной ответственностью "Невский букет" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения, общей площадью 32,7 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, пом. 8-Н, установив цену продажи объекта в размере 12 197 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).
Истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований и просил обязать Комитет заключить договор купли-продажи помещения с кадастровым номером 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, пом. 8-Н, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 12 990 000 руб., НДС не облагается. Также истец просил датой заключения договора указать дату вступления в силу решения суда по настоящему делу, а график платежей определить в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.2 договора, исходя из даты заключения договора как даты вступления в силу решения суда по делу.
Уточнение требований судом принято.
По решению от 23.03.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения 8-Н, общей площадью 32,7 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 12 990 000 руб., НДС не облагается". Датой заключения договора считать дату вступления в силу решения суда по настоящему делу. График платежей по договору определить в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.2 договора, исходя из даты заключения договора как даты вступления в силу решения суда по делу.
Комитет и ГУП ГУИОН обратились с апелляционными жалобами на указанное решение.
В обосновании своей апелляционной жалобы ГУП ГУИОН ссылается на то, что судом не была дана оценка отчету об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, выводов о невозможности использовать в целях урегулирования разногласий отчета ГУП ГУИОН решение не содержит. Правовые основания для урегулирования разногласий по цене, указанной в заключении эксперта, отсутствовали. Как полагает податель апелляционной жалобы, суд должен был выявить противоречие между ними и прийти к выводу о недостоверности одного из них. Кроме того, в жалобе ГУП ГУИОН ссылается на наличие противоречий и неточностей в заключении эксперта, что не позволяет его использовать в качестве достоверного законодательства по делу, и необоснованность отклонения судом ходатайства о назначении повторной экспертизы.
В своей апелляционной жалобе Комитет указывает следующие.
По мнению Комитета, суд не применил в настоящем деле нормы материального права (положения федерального стандарта оценки "Оценка Недвижимости" (ФСО N 7)), что привело к существенному нарушению норм процессуального права, выразившемуся в необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайств ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы и вынесения судом решения на основании недостоверного доказательства. Кроме того, Комитет указывает на то, что судом первой инстанции не был установлен факт недостоверности отчета ГУП ГУИОН, а наличие в материалах дела двух противоречащих друг другу доказательств (заключение эксперта и отчет ГУП ГУИОН) обязывало суд прийти к выводу о недостоверности одного из них.
05.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Общества поступил отзыв на апелляционные жалобы.
В судебном заседании представитель от ГУП ГУИОН поддержал доводы своей апелляционной жалобы и жалобы Комитета, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Представитель общества возражает против заявленного ходатайства и возражает против удовлетворения апелляционных жалоб.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, отказал в его удовлетворении.
В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах отсутствуют.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Общество в соответствии с договором аренды от 20.02.2001 N 20-А066546 является арендатором нежилого помещения 8-Н с кадастровым номером 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Общество 09.07.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.
Распоряжением от 31.12.2015 N 1718-рз Комитет распорядился осуществить приватизацию названного помещения, установив следующие существенные условия договора купли-продажи: цена объекта составляет 16 200 000 руб. (без НДС). Форма платежа: в рассрочку, поквартально, равными долями. Период рассрочки - 5 лет (20 кварталов).
Фонд имущества на основании распоряжения Комитета направил Обществу для подписания проект договора купли-продажи от 05.04.2016.
Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось в ООО "Экспертный центр Северо-Запад" в целях определения рыночной стоимости помещения.
Согласно заключению специалиста названной организации от 04.04.2016 N 20 рыночная стоимость помещения на дату подачи заявки составляет 12 197 000 руб. В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, Общество 05.04.2016 направило Фонду имущества протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 12 197 000 руб.
Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению о том, что договор надлежит заключить по цене 12 990 000 руб., определенной экспертом ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159 предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159 отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, на момент назначения судом экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого объекта в деле были представлены отчет об оценке, выполненный ГУП ГУИОН, и заключение специалиста N 20 от 04.04.2016, подготовленное ООО "Экспертный Центр Северо-Запада", содержащие отличающиеся сведения относительно рыночной стоимости объекта.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в целях устранения противоречий между представленными сторонами отчетом и заключением специалиста, назначил проведение экспертизы, для получения иной независимой оценки.
Определением суда от 16.11.2016 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, общей площадью 32,7 кв. м, 1 этаж, кадастровый N 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, пом. 8-Н, по состоянию на 09.07.2015 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Марковичу В.А.
Согласно представленному суду экспертному заключению N от 10.12.2016 N 295 рыночная стоимость спорного помещения на заявленную дату составила 12 990 000 руб.
Возражения ГУП ГУИОН, относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, в том числе и по доводу о неприменении ФСО.
В судебном заседании, возражая на доводы ГУП ГУИОН, эксперт пояснил, что проведение судебной экспертизы в первую очередь регулируется АПК РФ и Законом N 73. Соответственно, положения ФСО по оценке объектов недвижимости применяются им в части, не противоречащей Закону об экспертизе. Требования к заключению эксперта отражены именно в Законе об экспертизе, а не в ФСО, в связи с чем допустимо неприменение отдельных положений стандартов, которые вступают в противоречие с названным Законом.
Как указано в Законе N 73, данный Федеральный закон определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Согласно статье 2 Закона N 73 задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
Правовой основой государственной судебно-экспертной деятельности являются Конституция Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, законодательство Российской Федерации о таможенном деле, Налоговый кодекс Российской Федерации, законодательство в сфере охраны здоровья, другие федеральные законы, а также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие организацию и производство судебной экспертизы (статья 4 Закона).
Следовательно, федеральные стандарты оценки также составляют правовую основу экспертной деятельности. Однако, с учетом иерархии нормативных актов, эти акты применяются в части, не противоречащей вышестоящим законам и нормативным актам.
Статья 8 Закона N 73 содержит основные требования к проведению судебной экспертизы и указывает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Понятие заключения эксперта приведено в статье 9 Закона, где сказано, что заключение эксперта - это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.
Отчет об оценке согласно ФСО представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, уже из самого толкования, а также области применения названных документов - заключения эксперта и отчета об оценке, - видно, что указанные документы являются разными по своей правовой природе и правовому регулированию.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования к содержанию отчета об оценке не могут быть абсолютно применены к требованиям о содержании экспертного заключения.
В экспертном заключении ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" указаны описание объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, перечень источников внешней информации, в том числе анализ рынка недвижимости, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 990 000 руб.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
При этом, доводы ГУП ГУИОН фактически сведены к несогласию с примененной экспертом методикой, однако доказательств невозможности использования примененной экспертом методики при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, ответчиками и третьим лицом не приведено.
Как видно из материалов дела, в данном случае Обществом заявлен иск о разрешении преддоговорного спора и установления условия договора о цене продажи объекта. В то время как установление соответствия отчета ГУП ГУИОН законодательству имело бы место в случае, если бы Обществом было бы заявлено требование о признании отчета ГУП ГУИОН недостоверным, однако такое требование на рассмотрение суда Обществом заявлено не было.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
1. В удовлетворении ходатайства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" о назначении повторной экспертизы отказать.
2. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2017 по делу N А56-25889/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 13АП-11680/2017, 13АП-11682/2017 ПО ДЕЛУ N А56-25889/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. N 13АП-11680/2017, 13АП-11682/2017
Дело N А56-25889/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Волковой Е.В.
при участии:
от истца (заявителя): Котлыбулатов В.Р. по доверенности от 21.03.2017, Одинцова Т.К. по доверенности от 21.03.2017,
от ответчика (должника): не явился (извещен),
от 3-го лица: 1) не явился (извещен), 2) Фанова А.Ю. по доверенности от 09.01.2017, Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-11680/2017, 13АП-11682/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2017 по делу N А56-25889/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Невский букет"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третьи лица: 1) акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие
"Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Невский букет" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения, общей площадью 32,7 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, пом. 8-Н, установив цену продажи объекта в размере 12 197 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).
Истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований и просил обязать Комитет заключить договор купли-продажи помещения с кадастровым номером 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, пом. 8-Н, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 12 990 000 руб., НДС не облагается. Также истец просил датой заключения договора указать дату вступления в силу решения суда по настоящему делу, а график платежей определить в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.2 договора, исходя из даты заключения договора как даты вступления в силу решения суда по делу.
Уточнение требований судом принято.
По решению от 23.03.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения 8-Н, общей площадью 32,7 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 12 990 000 руб., НДС не облагается". Датой заключения договора считать дату вступления в силу решения суда по настоящему делу. График платежей по договору определить в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.2 договора, исходя из даты заключения договора как даты вступления в силу решения суда по делу.
Комитет и ГУП ГУИОН обратились с апелляционными жалобами на указанное решение.
В обосновании своей апелляционной жалобы ГУП ГУИОН ссылается на то, что судом не была дана оценка отчету об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, выводов о невозможности использовать в целях урегулирования разногласий отчета ГУП ГУИОН решение не содержит. Правовые основания для урегулирования разногласий по цене, указанной в заключении эксперта, отсутствовали. Как полагает податель апелляционной жалобы, суд должен был выявить противоречие между ними и прийти к выводу о недостоверности одного из них. Кроме того, в жалобе ГУП ГУИОН ссылается на наличие противоречий и неточностей в заключении эксперта, что не позволяет его использовать в качестве достоверного законодательства по делу, и необоснованность отклонения судом ходатайства о назначении повторной экспертизы.
В своей апелляционной жалобе Комитет указывает следующие.
По мнению Комитета, суд не применил в настоящем деле нормы материального права (положения федерального стандарта оценки "Оценка Недвижимости" (ФСО N 7)), что привело к существенному нарушению норм процессуального права, выразившемуся в необоснованном отказе суда в удовлетворении ходатайств ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы и вынесения судом решения на основании недостоверного доказательства. Кроме того, Комитет указывает на то, что судом первой инстанции не был установлен факт недостоверности отчета ГУП ГУИОН, а наличие в материалах дела двух противоречащих друг другу доказательств (заключение эксперта и отчет ГУП ГУИОН) обязывало суд прийти к выводу о недостоверности одного из них.
05.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Общества поступил отзыв на апелляционные жалобы.
В судебном заседании представитель от ГУП ГУИОН поддержал доводы своей апелляционной жалобы и жалобы Комитета, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Представитель общества возражает против заявленного ходатайства и возражает против удовлетворения апелляционных жалоб.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, отказал в его удовлетворении.
В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах отсутствуют.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Общество в соответствии с договором аренды от 20.02.2001 N 20-А066546 является арендатором нежилого помещения 8-Н с кадастровым номером 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Общество 09.07.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.
Распоряжением от 31.12.2015 N 1718-рз Комитет распорядился осуществить приватизацию названного помещения, установив следующие существенные условия договора купли-продажи: цена объекта составляет 16 200 000 руб. (без НДС). Форма платежа: в рассрочку, поквартально, равными долями. Период рассрочки - 5 лет (20 кварталов).
Фонд имущества на основании распоряжения Комитета направил Обществу для подписания проект договора купли-продажи от 05.04.2016.
Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, Общество обратилось в ООО "Экспертный центр Северо-Запад" в целях определения рыночной стоимости помещения.
Согласно заключению специалиста названной организации от 04.04.2016 N 20 рыночная стоимость помещения на дату подачи заявки составляет 12 197 000 руб. В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости объекта, Общество 05.04.2016 направило Фонду имущества протокол разногласий к договору с предложением заключить договор по цене 12 197 000 руб.
Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел к заключению о том, что договор надлежит заключить по цене 12 990 000 руб., определенной экспертом ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159 предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159 отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Как следует из материалов дела, на момент назначения судом экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого объекта в деле были представлены отчет об оценке, выполненный ГУП ГУИОН, и заключение специалиста N 20 от 04.04.2016, подготовленное ООО "Экспертный Центр Северо-Запада", содержащие отличающиеся сведения относительно рыночной стоимости объекта.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в целях устранения противоречий между представленными сторонами отчетом и заключением специалиста, назначил проведение экспертизы, для получения иной независимой оценки.
Определением суда от 16.11.2016 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, общей площадью 32,7 кв. м, 1 этаж, кадастровый N 78:31:0001501:1167, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 184, лит. А, пом. 8-Н, по состоянию на 09.07.2015 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" Марковичу В.А.
Согласно представленному суду экспертному заключению N от 10.12.2016 N 295 рыночная стоимость спорного помещения на заявленную дату составила 12 990 000 руб.
Возражения ГУП ГУИОН, относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, в том числе и по доводу о неприменении ФСО.
В судебном заседании, возражая на доводы ГУП ГУИОН, эксперт пояснил, что проведение судебной экспертизы в первую очередь регулируется АПК РФ и Законом N 73. Соответственно, положения ФСО по оценке объектов недвижимости применяются им в части, не противоречащей Закону об экспертизе. Требования к заключению эксперта отражены именно в Законе об экспертизе, а не в ФСО, в связи с чем допустимо неприменение отдельных положений стандартов, которые вступают в противоречие с названным Законом.
Как указано в Законе N 73, данный Федеральный закон определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Согласно статье 2 Закона N 73 задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
Правовой основой государственной судебно-экспертной деятельности являются Конституция Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, законодательство Российской Федерации о таможенном деле, Налоговый кодекс Российской Федерации, законодательство в сфере охраны здоровья, другие федеральные законы, а также нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, регулирующие организацию и производство судебной экспертизы (статья 4 Закона).
Следовательно, федеральные стандарты оценки также составляют правовую основу экспертной деятельности. Однако, с учетом иерархии нормативных актов, эти акты применяются в части, не противоречащей вышестоящим законам и нормативным актам.
Статья 8 Закона N 73 содержит основные требования к проведению судебной экспертизы и указывает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Понятие заключения эксперта приведено в статье 9 Закона, где сказано, что заключение эксперта - это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.
Отчет об оценке согласно ФСО представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
При этом, как обоснованно указано судом первой инстанции, уже из самого толкования, а также области применения названных документов - заключения эксперта и отчета об оценке, - видно, что указанные документы являются разными по своей правовой природе и правовому регулированию.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования к содержанию отчета об оценке не могут быть абсолютно применены к требованиям о содержании экспертного заключения.
В экспертном заключении ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" указаны описание объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, перечень источников внешней информации, в том числе анализ рынка недвижимости, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, пришел к выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 12 990 000 руб.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
При этом, доводы ГУП ГУИОН фактически сведены к несогласию с примененной экспертом методикой, однако доказательств невозможности использования примененной экспертом методики при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, ответчиками и третьим лицом не приведено.
Как видно из материалов дела, в данном случае Обществом заявлен иск о разрешении преддоговорного спора и установления условия договора о цене продажи объекта. В то время как установление соответствия отчета ГУП ГУИОН законодательству имело бы место в случае, если бы Обществом было бы заявлено требование о признании отчета ГУП ГУИОН недостоверным, однако такое требование на рассмотрение суда Обществом заявлено не было.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в нем, не противоречат установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
1. В удовлетворении ходатайства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" о назначении повторной экспертизы отказать.
2. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2017 по делу N А56-25889/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)