Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: представитель Краевский А.А. (по доверенности от 29.12.2015),
от ответчика: представитель Садиков Т.К. (по доверенности от 18.01.2016),
от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6496/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2016 по делу N А56-77690/2013 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Родник"
3-е лицо: Комитет финансов Санкт-Петербурга
о взыскании задолженности, неустойки, о расторжении договора и выселении из помещений,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Родник" (адрес: Россия 195271, Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 64; ОГРН: 1027802499779) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании 3 982 354 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате по договору N 12-А003788 от 28.12.2005 за период 01.05.2013 - 30.11.2013, 703 910 руб. 48 коп. пеней, расторжении договора N 12-А003788 от 28.12.2005 и выселении Ответчика из помещений по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, литер В, пом. 8Н, пом. 1Н.
На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление Общества о взыскании с Комитета 38 104 127 руб. затрат по капитальному ремонту здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, литер В.
По ходатайству Истца определением от 28.04.2015 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение наименования Истца на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Определением от 01.12.2015 по ходатайству Истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Комитет финансов Санкт-Петербурга (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16).
Решением арбитражного суда от 19.01.2016 суд взыскал с ООО "Родник" в пользу Комитета 3 982 354 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате, 703 910 руб. 48 коп. неустойки, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. По встречному иску с Комитета в пользу ООО "Родник" взыскано 38 104 127 руб. затрат на проведение капитального ремонта, 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. По результатам зачета с Комитета в пользу ООО "Родник" взыскано 33 417 862 руб. 04 коп. затрат на проведение капитального ремонта, 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, требования Комитета удовлетворить полностью, отказав в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что предусмотренный пунктом 6.9. договора аренды порядок возмещения затраченных Обществом на капитальный ремонт помещения денежных средств установлен утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р Положением "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение". В соответствии с пунктом 2.1 указанного нормативного правового акта затраты на капитальный ремонт могут быть возмещены арендатору в течение срока действия договора аренды путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы. Однако, вопрос о возмещении Обществу затрат на капитальный ремонт не рассмотрен Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости по причине представления Обществом документации, включающей расходы Общества, в том числе на объекты недвижимости, право аренды которых прекратилось в связи с их приватизацией. Поскольку возмещение затрат на капитальный ремонт возможно только в рамках действующего договора аренды, Комитет считает, что Обществом не была представлена необходимая документация для зачета арендной платы. Кроме того, Комитет полагает, что правовых оснований для взыскания с Комитета компенсации за капитальный ремонт в судебном порядке не имелось, соответствующее право Общества подлежит реализации исключительно в виде зачета в счет арендной платы за последующие периоды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N 12-А003788 от 28.12.2005 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в отношении нежилого помещения 8Н площадью 3410,4 кв. м и нежилого помещения 1Н площадью 3348,7 кв. м в здании по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, лит. В (л.д. 5, т. 1).
Здание, в котором расположены помещения, являющиеся объектом аренды, является объектом культурного наследия регионального значения в составе "Комплекса построек акционерного общества "Просвещение" Н.С.Цетлина и А.Мейера. Три склада".
В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды данный договор заключен на срок до 27.11.2006 и на момент рассмотрения спора в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.
Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем договора аренды, по условия которого арендная плата подлежит внесению не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Санкт-Петербурга.
Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы установлена пунктом 4.9 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Кроме того, пунктом 5.3.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком договорных обязательств, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, Общество заявило встречные исковые требования о взыскании с Комитета стоимости затрат Общества по капитальному ремонту здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, литер В, в сумме 38 104 127 руб.
В обоснование встречного иска Общество указало на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 2.2.4 договора аренды в обязанности Общества входит производство капитального ремонта помещений с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном п. 7.1 договора аренды, по условиям которого производство неотделимых улучшений, в том числе капитального ремонта, и возмещение их стоимости осуществляется в порядке, установленном правовыми актами Санкт-Петербурга. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.
Кроме того, обязанность по производству капитального ремонта также предусмотрена п. 6.9 договора аренды, в соответствии с которым Общество обязалось в срок до 27.10.2007 по плану-графику, согласованному с арендодателем, провести капитальный ремонт помещений, указанных в пункте 1 распоряжения от 07.12.2005 N 1786-рк, с возмещением затраченных для этого средств путем уменьшения арендной платы без отсрочки ее внесения в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.
Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению о порядке исполнения условий договора аренды не пришли, спор рассмотрен арбитражным судом.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В связи с тем, что Общество не представило доказательства внесения им арендной платы по Договору за период с 01.05.2013 по 30.11.2013 либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Комитета в части взыскания суммы основного долга 3 982 354 руб. 48 коп. и пеней, начисленных на сумму задолженности в соответствии с п. 4.9 договора аренды (0,15%) за период с 11.05.2013 по 06.12.2013 в размере 703 910 руб. 48 коп.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как было указано выше, пунктами 6.9, 7.1 договора аренды стороны установили обязанность арендатора по производству капитального ремонта, а также его право на возмещение понесенных затрат посредством зачета в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.
Порядок и условия возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, в том числе объекта, относящегося к памятникам федерального значения, определены в Законе Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 387-58) и в Положении о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также выполнения работ по осуществлению отделимых улучшений объектов нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на их производство, утвержденном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург".
Пунктом 3 приложения N 2 к Закону N 387-58 определено, что возмещению подлежат затраты на работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).
В силу статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений" (далее - Распоряжение N 1036-р) утвержден порядок согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачет затрат на их проведение, перечень необходимых документов, а также предусмотрено, что по работам на памятниках истории и культуры смета и план-график должны быть согласованы дополнительно с КГИОП.
Согласно п. 1.2 Распоряжения N 1036-р для получения разрешения на производство капитального ремонта объекта арендатор представляет в Комитет техническую документацию и смету на проведение работ, согласованные с балансодержателем объекта и прошедшие экспертизу в Комитете по содержанию жилищного фонда. По работам на объектах в зданиях-памятниках смета и план-график должны быть согласованы дополнительно с КГИОП.
Как следует из материалов дела, Общество 15.08.2011 обратилось с заявлением о зачете затраченных им на капитальный ремонт трех зданий средств в счет арендной платы по договору аренды, являющемуся предметом настоящего спора, и по договорам аренды от 28.12.2005 N 12-А003789 и от 28.12.2005 N 12-А003787, а также представило в соответствии с пунктом 2.5 распоряжения N 1036-р необходимые для зачета документы, подтверждающие произведенные затраты (л.д. 64, т. 1).
Согласно сводной смете стоимость произведенных Обществом работ по капитальному ремонту здания литера В составила 38 104 127 руб. (л.д. 80, т. 1)
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе согласованную с КГИОП локальную смету, разрешение КГИОП на право выполнения капитального ремонта от 11.05.2011 N 5-62/11, акт приемки работ по капитальному ремонту объекта от 22.07.2011, справку КГИОП о выполнении задания на производство работ в здании-памятнике для зачета затрат на их проведение (капитальный ремонт) от 11.07.2011, пришел к обоснованному выводу о том, что у Общества с 15.08.2011 возникло право на зачет в счет арендной платы по договору аренды стоимости работ по капитальному ремонту здания в размере 38 104 127 руб.
Поскольку из содержания договора аренды и распоряжения N 1036-р не следует, что компенсация затрат на капитальный ремонт осуществляется исключительно путем зачета арендной платы, договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящее время считается продленным на неопределенный срок и может быть расторгнут в любое время по инициативе арендодателя, который необоснованно уклоняется от решения вопроса о зачете стоимости капитального ремонта здания в счет арендной платы по договору аренды, суд инстанции пришел к правильному выводу о том, что встречное требование Общества о взыскании 38 104 127 руб. в возмещение стоимости капитального ремонта здания подлежит удовлетворению.
С учетом произведенного в порядке части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации зачета первоначального и встречного требований суд первой инстанции правомерно взыскал с Комитета в пользу Общества 33 417 862 руб. 04 коп. затрат на проведение капитального ремонта, 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу приведенной нормы расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Поскольку неисполнение арендатором денежного обязательства было вызвано понесенными затратами на капитальный ремонт здания и необоснованным уклонением арендодателя от проведения зачета стоимости капитального ремонта здания в счет арендной платы по договору аренды, то расторжение последнего, как крайняя мера ответственности, в данном случае будет несоразмерна нарушению его условий Обществом. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.
Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды является действующим, правовых оснований для выселения Общества не имеется.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2016 N 13АП-6496/2016 ПО ДЕЛУ N А56-77690/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2016 г. N 13АП-6496/2016
Дело N А56-77690/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: представитель Краевский А.А. (по доверенности от 29.12.2015),
от ответчика: представитель Садиков Т.К. (по доверенности от 18.01.2016),
от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6496/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2016 по делу N А56-77690/2013 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Родник"
3-е лицо: Комитет финансов Санкт-Петербурга
о взыскании задолженности, неустойки, о расторжении договора и выселении из помещений,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Родник" (адрес: Россия 195271, Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 64; ОГРН: 1027802499779) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании 3 982 354 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате по договору N 12-А003788 от 28.12.2005 за период 01.05.2013 - 30.11.2013, 703 910 руб. 48 коп. пеней, расторжении договора N 12-А003788 от 28.12.2005 и выселении Ответчика из помещений по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, литер В, пом. 8Н, пом. 1Н.
На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление Общества о взыскании с Комитета 38 104 127 руб. затрат по капитальному ремонту здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, литер В.
По ходатайству Истца определением от 28.04.2015 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение наименования Истца на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Определением от 01.12.2015 по ходатайству Истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Комитет финансов Санкт-Петербурга (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16).
Решением арбитражного суда от 19.01.2016 суд взыскал с ООО "Родник" в пользу Комитета 3 982 354 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате, 703 910 руб. 48 коп. неустойки, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. По встречному иску с Комитета в пользу ООО "Родник" взыскано 38 104 127 руб. затрат на проведение капитального ремонта, 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. По результатам зачета с Комитета в пользу ООО "Родник" взыскано 33 417 862 руб. 04 коп. затрат на проведение капитального ремонта, 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, требования Комитета удовлетворить полностью, отказав в удовлетворении встречных исковых требований. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что предусмотренный пунктом 6.9. договора аренды порядок возмещения затраченных Обществом на капитальный ремонт помещения денежных средств установлен утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р Положением "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение". В соответствии с пунктом 2.1 указанного нормативного правового акта затраты на капитальный ремонт могут быть возмещены арендатору в течение срока действия договора аренды путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы. Однако, вопрос о возмещении Обществу затрат на капитальный ремонт не рассмотрен Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости по причине представления Обществом документации, включающей расходы Общества, в том числе на объекты недвижимости, право аренды которых прекратилось в связи с их приватизацией. Поскольку возмещение затрат на капитальный ремонт возможно только в рамках действующего договора аренды, Комитет считает, что Обществом не была представлена необходимая документация для зачета арендной платы. Кроме того, Комитет полагает, что правовых оснований для взыскания с Комитета компенсации за капитальный ремонт в судебном порядке не имелось, соответствующее право Общества подлежит реализации исключительно в виде зачета в счет арендной платы за последующие периоды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N 12-А003788 от 28.12.2005 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в отношении нежилого помещения 8Н площадью 3410,4 кв. м и нежилого помещения 1Н площадью 3348,7 кв. м в здании по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, лит. В (л.д. 5, т. 1).
Здание, в котором расположены помещения, являющиеся объектом аренды, является объектом культурного наследия регионального значения в составе "Комплекса построек акционерного общества "Просвещение" Н.С.Цетлина и А.Мейера. Три склада".
В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды данный договор заключен на срок до 27.11.2006 и на момент рассмотрения спора в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.
Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем договора аренды, по условия которого арендная плата подлежит внесению не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Санкт-Петербурга.
Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы установлена пунктом 4.9 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Кроме того, пунктом 5.3.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком договорных обязательств, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против иска, Общество заявило встречные исковые требования о взыскании с Комитета стоимости затрат Общества по капитальному ремонту здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93, литер В, в сумме 38 104 127 руб.
В обоснование встречного иска Общество указало на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 2.2.4 договора аренды в обязанности Общества входит производство капитального ремонта помещений с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном п. 7.1 договора аренды, по условиям которого производство неотделимых улучшений, в том числе капитального ремонта, и возмещение их стоимости осуществляется в порядке, установленном правовыми актами Санкт-Петербурга. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.
Кроме того, обязанность по производству капитального ремонта также предусмотрена п. 6.9 договора аренды, в соответствии с которым Общество обязалось в срок до 27.10.2007 по плану-графику, согласованному с арендодателем, провести капитальный ремонт помещений, указанных в пункте 1 распоряжения от 07.12.2005 N 1786-рк, с возмещением затраченных для этого средств путем уменьшения арендной платы без отсрочки ее внесения в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.
Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению о порядке исполнения условий договора аренды не пришли, спор рассмотрен арбитражным судом.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В связи с тем, что Общество не представило доказательства внесения им арендной платы по Договору за период с 01.05.2013 по 30.11.2013 либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Комитета в части взыскания суммы основного долга 3 982 354 руб. 48 коп. и пеней, начисленных на сумму задолженности в соответствии с п. 4.9 договора аренды (0,15%) за период с 11.05.2013 по 06.12.2013 в размере 703 910 руб. 48 коп.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как было указано выше, пунктами 6.9, 7.1 договора аренды стороны установили обязанность арендатора по производству капитального ремонта, а также его право на возмещение понесенных затрат посредством зачета в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.
Порядок и условия возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, в том числе объекта, относящегося к памятникам федерального значения, определены в Законе Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 387-58) и в Положении о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также выполнения работ по осуществлению отделимых улучшений объектов нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на их производство, утвержденном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург".
Пунктом 3 приложения N 2 к Закону N 387-58 определено, что возмещению подлежат затраты на работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).
В силу статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений" (далее - Распоряжение N 1036-р) утвержден порядок согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачет затрат на их проведение, перечень необходимых документов, а также предусмотрено, что по работам на памятниках истории и культуры смета и план-график должны быть согласованы дополнительно с КГИОП.
Согласно п. 1.2 Распоряжения N 1036-р для получения разрешения на производство капитального ремонта объекта арендатор представляет в Комитет техническую документацию и смету на проведение работ, согласованные с балансодержателем объекта и прошедшие экспертизу в Комитете по содержанию жилищного фонда. По работам на объектах в зданиях-памятниках смета и план-график должны быть согласованы дополнительно с КГИОП.
Как следует из материалов дела, Общество 15.08.2011 обратилось с заявлением о зачете затраченных им на капитальный ремонт трех зданий средств в счет арендной платы по договору аренды, являющемуся предметом настоящего спора, и по договорам аренды от 28.12.2005 N 12-А003789 и от 28.12.2005 N 12-А003787, а также представило в соответствии с пунктом 2.5 распоряжения N 1036-р необходимые для зачета документы, подтверждающие произведенные затраты (л.д. 64, т. 1).
Согласно сводной смете стоимость произведенных Обществом работ по капитальному ремонту здания литера В составила 38 104 127 руб. (л.д. 80, т. 1)
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе согласованную с КГИОП локальную смету, разрешение КГИОП на право выполнения капитального ремонта от 11.05.2011 N 5-62/11, акт приемки работ по капитальному ремонту объекта от 22.07.2011, справку КГИОП о выполнении задания на производство работ в здании-памятнике для зачета затрат на их проведение (капитальный ремонт) от 11.07.2011, пришел к обоснованному выводу о том, что у Общества с 15.08.2011 возникло право на зачет в счет арендной платы по договору аренды стоимости работ по капитальному ремонту здания в размере 38 104 127 руб.
Поскольку из содержания договора аренды и распоряжения N 1036-р не следует, что компенсация затрат на капитальный ремонт осуществляется исключительно путем зачета арендной платы, договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящее время считается продленным на неопределенный срок и может быть расторгнут в любое время по инициативе арендодателя, который необоснованно уклоняется от решения вопроса о зачете стоимости капитального ремонта здания в счет арендной платы по договору аренды, суд инстанции пришел к правильному выводу о том, что встречное требование Общества о взыскании 38 104 127 руб. в возмещение стоимости капитального ремонта здания подлежит удовлетворению.
С учетом произведенного в порядке части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации зачета первоначального и встречного требований суд первой инстанции правомерно взыскал с Комитета в пользу Общества 33 417 862 руб. 04 коп. затрат на проведение капитального ремонта, 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу приведенной нормы расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Поскольку неисполнение арендатором денежного обязательства было вызвано понесенными затратами на капитальный ремонт здания и необоснованным уклонением арендодателя от проведения зачета стоимости капитального ремонта здания в счет арендной платы по договору аренды, то расторжение последнего, как крайняя мера ответственности, в данном случае будет несоразмерна нарушению его условий Обществом. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.
Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды является действующим, правовых оснований для выселения Общества не имеется.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)