Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.
судей Стрекачева А.Н., Николаева Д.В.
при ведении протокола судебного заседания Баевой А.П.
при участии:
от Попова Евгения Эдуардовича: представитель Акопян В.К. по доверенности от 24.11.2015
от Шаповаловой Лианы Ивановны: представитель Акопян В.К. по доверенности от 18.01.2016,
Попов Е.Э. лично по паспорту,
Шаповалова Л.И. лично по паспорту,
от временного управляющего ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В.: представитель Терехов А.И. по доверенности от 02.04.2016,
от ООО СК "Девелопмент": представитель Акопян В.К. по доверенности от 21.07.2014.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб общества с ограниченной ответственностью "СК Девелопмент",
Попова Евгения Эдуардовича, Шаповаловой Лианы Ивановны
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08.02.2016 по делу N А32-22094/2015 о принятии обеспечительных мер
по заявлению временного управляющего ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В.
о принятии обеспечительных мер
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай"
принятое в составе судьи Черный Н.В.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай", временный управляющий Карпенко П.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю производить любые регистрационные действия в отношении принадлежащего должнику земельного участка площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
Определением суда от 08.02.2016 г. приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю производить любые регистрационные действия в отношении принадлежащего ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" земельного участка площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
Определение мотивировано тем, что требования заявителя о принятии обеспечительных мер является обоснованным, меры будут способствовать соблюдению баланса интересов лиц, участвующих в деле.
ООО "СК Девелопмент", Попов Евгений Эдуардович, Шаповалова Лиана Ивановна обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили определение отменить.
Податели жалобы полагают, что принятые обеспечительные меры нарушают права и законные интересы третьих лиц. Суд первой инстанции не учел, что в силу п. 1 ст. 13. Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 ФЗ В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Имущество находится в залоге у участников долевого строительства. Кроме того, на данном земельном участке с 18.02.2015 г. зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу ОАО "Сбербанк России". Выводы суда о подозрительности сделок сделаны без учета условий договора инвестирования строительства жилого многоквартирного дома N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 г.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 в отношении ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Карпенко П.В.
Временный управляющий Карпенко П.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю производить любые регистрационные действия в отношении принадлежащего должнику земельного участка площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
В обоснование заявления указал, что в результате изучения финансовой деятельности должника установлено, что в течение года, предшествующего введению в отношении должника процедуры наблюдения, последним с аффилированным лицом - ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" был заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, предусматривающий уплату арендатором ежемесячной арендной платы в размере 1 000 руб. и право последнего на передачу земельного участка в залог третьим лицам.
Считая указанную сделку подозрительной, в целях обеспечения сохранности потенциальной конкурсной массы должника, арбитражный управляющий обратился в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер.
При вынесении определения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим:
В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Статьей 46 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять меры по обеспечению заявленных требований кредиторов в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.
В п. 30 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что согласно статье 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве может быть подано в суд внешним управляющим или конкурсным управляющим.
В связи с этим заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано только в процедурах внешнего управления или конкурсного производства.
В процедурах же наблюдения или финансового оздоровления по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, сделки (в том числе совершенные после введения этих процедур) оспорены быть не могут; в случае поступления соответствующего заявления временного или административного управляющего об оспаривании сделки по таким основаниям в этих процедурах суд выносит определение об оставлении его без рассмотрения применительно к пункту 7 части 1 статьи 148 АПК РФ. Вместе с тем доводы о наличии у сделки признаков оснований недействительности, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, могут быть учтены судом при рассмотрении ходатайства временного или административного управляющего, конкурсных кредиторов или уполномоченных органов о принятии обеспечительных мер (пункт 1 статьи 46 и абзац пятый пункта 1 статьи 66 Закона о банкротстве), направленных на обеспечение имущественных интересов кредиторов, связанных с будущим оспариванием соответствующей сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
Так, суд вправе наложить арест на имущество, отчужденное должником по этой сделке другой ее стороне; в подобных случаях другая сторона сделки в части рассмотрения ходатайства о принятии обеспечительной меры пользуется правами и несет обязанности лица, участвующего в деле о банкротстве.
Таким образом, принятие обеспечительных мер в отсутствие заявления об оспаривании сделки должника возможно в процедурах наблюдения и финансового оздоровления на основании абз. 3 п. 30 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при представлении заявителем доказательств, подтверждающих возможность возникновения препятствий для истребования имущества должника в будущем.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора.
Как следует из материалов дела, ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
01.12.2014 г. между ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" был заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39.
Арбитражный управляющий просил принять обеспечительные меры в целях обеспечения сохранности принадлежавшего должнику имущества, до признания сделки по его передаче в пользование недействительной в процедуре, следующей за процедурой наблюдения.
В подтверждение незаконности сделки арбитражный управляющий представил в материалы дела текст договора аренда, содержащий условия, отличающиеся от тех, которые обычно используются в ходе предпринимательской деятельности. По мнению управляющего, указанные обстоятельства свидетельствуют о подозрительности сделки и возможности ее оспаривания впоследствии по основаниям ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы участвующих в деле лиц, пришел к правильному выводу о том, что требования заявителя о принятии обеспечительных мер являются обоснованным, а принятие мер будет способствовать соблюдению баланса интересов лиц, участвующих в деле.
Довод подателя жалобы о том, что выводы суда первой инстанции о подозрительности сделок сделаны без учета условий договора инвестирования строительства жилого многоквартирного дома N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 г., несостоятельны.
Как следует из материалов дела, 09.01.2014 г. между ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" (в настоящее время ООО СК Девелопмент) был заключен договор N 1_Т-Д/14 инвестирования строительства жилого многоквартирного дома, по условиям которого ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" (инвестор) предоставляет Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности земельный участок площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
Согласно п. 3.1 - 3.2 договора N 1_Т-Д/14 предварительный размер инвестиции 157 396 000 руб., инвестиции перечисляются Инвестором Заказчику по частям.
В силу п. 4.3 - 4.6 договора N 1_Т-Д/14 после сдачи результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию его передают Инвестору по акту приема-передачи, а также необходимые документы для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.
Согласно п. 4.2.3 договора N 1_Т-Д/14 инвестор имеет право с согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
01.12.2014 г. между ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" был заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39.
Срок аренды по данному договору с 15.01.2015 по 01.06.2016 г.
ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" являются аффилированными лицами.
Податели жалобы полагают, что принятые обеспечительные меры нарушают права и законные интересы третьих лиц. В обоснование жалобы ссылаются на п. 1 ст. 13. Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 ФЗ, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Податели жалобы указали, что в настоящий момент договоры участия в долевом строительстве в количестве 18 штук прошли государственную регистрацию, таким образом, имущество находится в залоге у участников долевого строительства. Кроме того, на данном земельном участке с 18.02.2015 г. зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу ОАО "Сбербанк России".
Вместе с тем, из материалов дела и текста апелляционных жалоб не ясно кто заключал договоры участия в долевом строительстве, применялись ли нормы §7 Банкротство застройщиков Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Из картотеки арбитражных дел следует, что действительно, кредиторами ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" является значительное количество физических лиц, однако их требования вытекают из договоров займа.
При рассмотрении апелляционной жалобы представителем ООО "СК Девелопмент" в материалы дела представлена копия договора инвестирования N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 г., содержание котрого отличается от договора представленного должником. В том числе и в части права застройщика привлекать для строительства денежные средства граждан.
Таким образом, ООО "СК Девелопмент" заключены 18 договоров долевого участия с гражданами, в то время как текст договора представленный должником такого права застройщику не предоставляет. Одновременно, в реестр требований кредиторов должника направлено порядка 100 заявлений от физических лиц, якобы вытекающих из договоров займа.
При таких обстоятельствах, при рассмотрении дела суду первой инстанции следует выяснить с какой целью привлекались денежные средства, не направлены ли заключенные договоры на приобретение в будущем жилых помещений в строящемся доме.
С учетом указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции полагает, что принятие обеспечительных мер необходимо, поскольку обеспечит сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
Доказательств того, что обеспечительные меры препятствуют реализации инвестиционного проекта, в материалы дела не представлено. Суд первой инстанции принял меры ограничивающие должника в праве распоряжения земельным участком. При этом, заключенный договор аренды является действующим, препятствий для завершения строительства суд не усматривает.
ООО "СК Девелопмент" не заявило в суде о нарушении должником условий договора инвестирования в части финансирования строительства.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалоб отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 по делу N А32-22094/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.04.2016 N 15АП-3638/2016 ПО ДЕЛУ N А32-22094/2015
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2016 г. N 15АП-3638/2016
Дело N А32-22094/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.
судей Стрекачева А.Н., Николаева Д.В.
при ведении протокола судебного заседания Баевой А.П.
при участии:
от Попова Евгения Эдуардовича: представитель Акопян В.К. по доверенности от 24.11.2015
от Шаповаловой Лианы Ивановны: представитель Акопян В.К. по доверенности от 18.01.2016,
Попов Е.Э. лично по паспорту,
Шаповалова Л.И. лично по паспорту,
от временного управляющего ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В.: представитель Терехов А.И. по доверенности от 02.04.2016,
от ООО СК "Девелопмент": представитель Акопян В.К. по доверенности от 21.07.2014.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб общества с ограниченной ответственностью "СК Девелопмент",
Попова Евгения Эдуардовича, Шаповаловой Лианы Ивановны
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08.02.2016 по делу N А32-22094/2015 о принятии обеспечительных мер
по заявлению временного управляющего ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" Карпенко П.В.
о принятии обеспечительных мер
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай"
принятое в составе судьи Черный Н.В.
установил:
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай", временный управляющий Карпенко П.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю производить любые регистрационные действия в отношении принадлежащего должнику земельного участка площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
Определением суда от 08.02.2016 г. приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю производить любые регистрационные действия в отношении принадлежащего ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" земельного участка площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
Определение мотивировано тем, что требования заявителя о принятии обеспечительных мер является обоснованным, меры будут способствовать соблюдению баланса интересов лиц, участвующих в деле.
ООО "СК Девелопмент", Попов Евгений Эдуардович, Шаповалова Лиана Ивановна обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили определение отменить.
Податели жалобы полагают, что принятые обеспечительные меры нарушают права и законные интересы третьих лиц. Суд первой инстанции не учел, что в силу п. 1 ст. 13. Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 ФЗ В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Имущество находится в залоге у участников долевого строительства. Кроме того, на данном земельном участке с 18.02.2015 г. зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу ОАО "Сбербанк России". Выводы суда о подозрительности сделок сделаны без учета условий договора инвестирования строительства жилого многоквартирного дома N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 г.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2015 в отношении ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Карпенко П.В.
Временный управляющий Карпенко П.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю производить любые регистрационные действия в отношении принадлежащего должнику земельного участка площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
В обоснование заявления указал, что в результате изучения финансовой деятельности должника установлено, что в течение года, предшествующего введению в отношении должника процедуры наблюдения, последним с аффилированным лицом - ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" был заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39, предусматривающий уплату арендатором ежемесячной арендной платы в размере 1 000 руб. и право последнего на передачу земельного участка в залог третьим лицам.
Считая указанную сделку подозрительной, в целях обеспечения сохранности потенциальной конкурсной массы должника, арбитражный управляющий обратился в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер.
При вынесении определения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим:
В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Статьей 46 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять меры по обеспечению заявленных требований кредиторов в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.
В п. 30 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что согласно статье 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве может быть подано в суд внешним управляющим или конкурсным управляющим.
В связи с этим заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано только в процедурах внешнего управления или конкурсного производства.
В процедурах же наблюдения или финансового оздоровления по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, сделки (в том числе совершенные после введения этих процедур) оспорены быть не могут; в случае поступления соответствующего заявления временного или административного управляющего об оспаривании сделки по таким основаниям в этих процедурах суд выносит определение об оставлении его без рассмотрения применительно к пункту 7 части 1 статьи 148 АПК РФ. Вместе с тем доводы о наличии у сделки признаков оснований недействительности, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, могут быть учтены судом при рассмотрении ходатайства временного или административного управляющего, конкурсных кредиторов или уполномоченных органов о принятии обеспечительных мер (пункт 1 статьи 46 и абзац пятый пункта 1 статьи 66 Закона о банкротстве), направленных на обеспечение имущественных интересов кредиторов, связанных с будущим оспариванием соответствующей сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
Так, суд вправе наложить арест на имущество, отчужденное должником по этой сделке другой ее стороне; в подобных случаях другая сторона сделки в части рассмотрения ходатайства о принятии обеспечительной меры пользуется правами и несет обязанности лица, участвующего в деле о банкротстве.
Таким образом, принятие обеспечительных мер в отсутствие заявления об оспаривании сделки должника возможно в процедурах наблюдения и финансового оздоровления на основании абз. 3 п. 30 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при представлении заявителем доказательств, подтверждающих возможность возникновения препятствий для истребования имущества должника в будущем.
В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора.
Как следует из материалов дела, ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
01.12.2014 г. между ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" был заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39.
Арбитражный управляющий просил принять обеспечительные меры в целях обеспечения сохранности принадлежавшего должнику имущества, до признания сделки по его передаче в пользование недействительной в процедуре, следующей за процедурой наблюдения.
В подтверждение незаконности сделки арбитражный управляющий представил в материалы дела текст договора аренда, содержащий условия, отличающиеся от тех, которые обычно используются в ходе предпринимательской деятельности. По мнению управляющего, указанные обстоятельства свидетельствуют о подозрительности сделки и возможности ее оспаривания впоследствии по основаниям ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы участвующих в деле лиц, пришел к правильному выводу о том, что требования заявителя о принятии обеспечительных мер являются обоснованным, а принятие мер будет способствовать соблюдению баланса интересов лиц, участвующих в деле.
Довод подателя жалобы о том, что выводы суда первой инстанции о подозрительности сделок сделаны без учета условий договора инвестирования строительства жилого многоквартирного дома N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 г., несостоятельны.
Как следует из материалов дела, 09.01.2014 г. между ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" (в настоящее время ООО СК Девелопмент) был заключен договор N 1_Т-Д/14 инвестирования строительства жилого многоквартирного дома, по условиям которого ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" (инвестор) предоставляет Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности земельный участок площадью 8 324 кв. м кадастровый номер 23:47:0118055:3379, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район улицы Морской, села Мысхако.
Согласно п. 3.1 - 3.2 договора N 1_Т-Д/14 предварительный размер инвестиции 157 396 000 руб., инвестиции перечисляются Инвестором Заказчику по частям.
В силу п. 4.3 - 4.6 договора N 1_Т-Д/14 после сдачи результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию его передают Инвестору по акту приема-передачи, а также необходимые документы для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.
Согласно п. 4.2.3 договора N 1_Т-Д/14 инвестор имеет право с согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
01.12.2014 г. между ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" был заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2014 N 1-15/39.
Срок аренды по данному договору с 15.01.2015 по 01.06.2016 г.
ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" и ООО "Джи Эф Ай Девелопмент" являются аффилированными лицами.
Податели жалобы полагают, что принятые обеспечительные меры нарушают права и законные интересы третьих лиц. В обоснование жалобы ссылаются на п. 1 ст. 13. Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214 ФЗ, согласно которому в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Податели жалобы указали, что в настоящий момент договоры участия в долевом строительстве в количестве 18 штук прошли государственную регистрацию, таким образом, имущество находится в залоге у участников долевого строительства. Кроме того, на данном земельном участке с 18.02.2015 г. зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу ОАО "Сбербанк России".
Вместе с тем, из материалов дела и текста апелляционных жалоб не ясно кто заключал договоры участия в долевом строительстве, применялись ли нормы §7 Банкротство застройщиков Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Из картотеки арбитражных дел следует, что действительно, кредиторами ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" является значительное количество физических лиц, однако их требования вытекают из договоров займа.
При рассмотрении апелляционной жалобы представителем ООО "СК Девелопмент" в материалы дела представлена копия договора инвестирования N 1_Т-Д/14 от 09.01.2014 г., содержание котрого отличается от договора представленного должником. В том числе и в части права застройщика привлекать для строительства денежные средства граждан.
Таким образом, ООО "СК Девелопмент" заключены 18 договоров долевого участия с гражданами, в то время как текст договора представленный должником такого права застройщику не предоставляет. Одновременно, в реестр требований кредиторов должника направлено порядка 100 заявлений от физических лиц, якобы вытекающих из договоров займа.
При таких обстоятельствах, при рассмотрении дела суду первой инстанции следует выяснить с какой целью привлекались денежные средства, не направлены ли заключенные договоры на приобретение в будущем жилых помещений в строящемся доме.
С учетом указанных обстоятельств, суд апелляционной инстанции полагает, что принятие обеспечительных мер необходимо, поскольку обеспечит сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
Доказательств того, что обеспечительные меры препятствуют реализации инвестиционного проекта, в материалы дела не представлено. Суд первой инстанции принял меры ограничивающие должника в праве распоряжения земельным участком. При этом, заключенный договор аренды является действующим, препятствий для завершения строительства суд не усматривает.
ООО "СК Девелопмент" не заявило в суде о нарушении должником условий договора инвестирования в части финансирования строительства.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалоб отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 по делу N А32-22094/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.ШИМБАРЕВА
Н.В.ШИМБАРЕВА
Судьи
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Д.В.НИКОЛАЕВ
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Д.В.НИКОЛАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)