Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 04 октября 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 11 октября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года, принятое по делу N А65-7366/2016 (судья Андреев К.П.),
по иску Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича (ОГРН 310165122300119, ИНН 165111988876), гор. Нижнекамск
к Обществу с ограниченной ответственностью "Теплоспецмонтаж" (ОГРН 1091651000638, ИНН 1651056816), гор. Нижнекамск
о взыскании 1 189 569 руб.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Силантьев М.И. представитель по доверенности от 10.05.2016;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
Истец - Индивидуальный предприниматель Будринов Олег Алексеевич обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Теплоспецмонтаж" о взыскании 1 189 569 руб. стоимости затрат на ремонт нежилого помещения.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уменьшении исковых требований до 1 029 569 руб.
Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года суд в иске отказал. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича в доход федерального бюджета 23 296 руб. госпошлины.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Будринов Олег Алексеевич, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить.
Определением суда от 29 августа 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 29 сентября 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 04 октября 2016 года на 09 час. 30 мин.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Представил отзыв, которым просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 марта 2015 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик сдает, а истец принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 619,2 кв. м, расположенное по адресу: гор. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, д. 3а, для использования под общепит.
Помещения были переданы истцу по акту приема-передачи от 01 марта 2015 года.
Срок договора аренды установлен до 31 декабря 2015 года (пункт 5.1 договора).
22 декабря 2015 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) в отношении указанного выше помещения заключен договор аренды нежилого помещения N 8.
В договоре от 22 декабря 2015 года стороны установили срок аренды 6 месяцев с 01 января 2016 года по 30 июня 2016 года (пункт 5.1 договора).
Таким образом, стороны в отношении одного и того же помещения последовательно заключили два договора аренды: 01 марта 2015 года и 22 декабря 2015 года, оформив передачу арендуемого имущества в аренду актом от 01 марта 2015 года.
В соответствии с пунктом 2.2.4 указанных договоров сторонами установлена обязанность арендатора по содержанию арендуемого помещения в надлежащем техническом состоянии и за свой счет производить текущий ремонт.
В силу условий пункта 2.3.1 указанных договоров арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия арендодателя и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности. Стоимость всех произведенных арендатором улучшений и перепланировок не подлежит возмещению арендодателем.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что соглашением от 30 апреля 2016 года договор от 22 декабря 2015 года расторгнут, арендуемые помещения возвращены истцом ответчику по акту от 04 мая 2016 года.
Истец, пологая, что им был проведен капитальный ремонт в арендуемых помещениях, просит взыскать с ответчика стоимость этого ремонта в размере 1 029 569 руб.
В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчиком было дано согласие на проведение ремонта, представил протокол совещания N 1 от 16 февраля 2015 года по реконструкции магазина "Сантехника" в кафе, находящегося по адресу: ул. Ахтубинская, 3а.
Свои исковые требования истец также основывает на том обстоятельстве, что на момент заключения договоров аренды и в период их действия объект нуждался в капитальном ремонте. В связи с этим истец полагает, что ответчик обязан компенсировать их стоимость истцу. В обоснование представлены документы о проведении ремонтных работ (расходные накладные, квитанции, чеки, товарные чеки, накладные на возврат, товарные накладные, заявки на доставку, договоры на оказание строительных услуг, договоры подряда, сметы, договор поставки).
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, а равно доказательств аварийного состояния объекта аренды, неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды.
Обжалуя судебный акт, заявитель указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод об отсутствии согласования с арендодателем, поскольку было проведено совещание с участием представителя ответчика и в дальнейшем данное решение было одобрено обществом. На этом совещании также был утвержден перечень работ. Ссылка суда на акт от 01 марта 2015 года является несостоятельной, поскольку в нем отсутствует подпись арендатора. Кроме того, неправомерен вывод о том, что в представленных документах отсутствует привязка к арендуемому помещению. По мнению заявителя, судом не было создано условий для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Исходя из правил главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о доказательствах и доказывании, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Кодекса).
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При этом оценке судом подлежит относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Истцом не было представлено доказательств письменного согласия арендодателя - Общества с ограниченной ответственностью "Теплоспецмонтаж" на проведение неотделимых улучшений, равно как и доказательств испрашивания согласия истцом у арендодателя на это.
Доказывая на согласованность данных работ с ответчиком истец, как и при обжаловании оспариваемого решения, ссылается на протокол совещания N 1 от 16 февраля 2015 года.
Рассмотрев данный довод истца, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из представленного истцом протокола совещания N 1 от 16 февраля 2015 года не следует, что данный протокол был подписан уполномоченным представителем ответчика. При этом подписание протокола и согласование ответчиком проведения работ, указанных в протоколе, самим ответчиком отрицается.
На указанном протоколе содержится указание на участие в совещании Томорадзе В.К., который, как пояснил истец, является учредителем ответчика.
Вместе с тем, руководителем ООО "Теплоспецмонтаж" на момент составления указанного протокола и на момент рассмотрения спора судом является Томорадзе И.В.
В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 08 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества.
Следовательно, истцом доказательств того, что Томорадзе В.К. на момент составления вышеуказанного протокола, представлял ответчика на основании надлежащим образом оформленных документов, не представлено. Кроме того, доказательств последующего одобрения Обществом проведения указанного ремонта, в дело не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.
Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой предъявлен иск, не предусматривает получение согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в случае неотложной необходимости, однако он должен быть уведомлен о нем, чтобы арендодатель имел возможность оценить размер требуемого ремонта, его необходимость и, либо участвовать в нем, либо отказаться, предвидя последствия такого отказа.
В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:
1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;
2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;
3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;
4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.
В силу пункта 2.1.1 договоров арендодатель обязан в течение десяти дней с момента подписания договора передать в пользование помещение по акту приема-передачи.
При получении имущества в аренду в акте приема-передачи от 01 марта 2015 года указано, что техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет его использовать в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное водоснабжение, водоотведение, электро и теплоснабжение).
Ссылка истца на отсутствие в вышеуказанном акте подписи заявителя является несостоятельной, поскольку в вышеуказанном акте имеется рукописная отметка заявителя, с указанием замечаний по объекту аренды, кроме того, данный акт содержит оттиск печати арендатора, об утрате которой тот не заявлял. Кроме того, согласно акту от 04 мая 2016 года, скрепленному подписью и печатью арендатора, он возвращал арендодателю спорный объект недвижимости в удовлетворительном состоянии, без указания на проведения каких-либо ремонтных работ.
Так же как правомерно указал суд первой инстанции, истцом не представлено ни одного документа, подтверждающего аварийное состояние объекта аренды, доказательств предъявления указанных документов ответчику, приглашения его на совместный осмотр, просьб к истцу заняться проведением ремонта в силу закона.
Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Обычно такая необходимость является следствием аварий, других непредвиденных обстоятельств.
Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).
Таким образом, при предъявлении иска о взыскании стоимости капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в первую очередь надлежит доказать действительную необходимость такого ремонта, чего в данном случае истцом не сделано.
Замечания, указанные в акте приема-передачи от 01 марта 2015 года (в мужской туалетной комнате не подсоединены писсуары в количестве двух штук, раковины в количестве двух штук и не подведена вода к ним), не содержат в себе фактов, свидетельствующих о необходимости проведения работ, направленных на сохранение целостности и назначения арендуемых помещений, отвечающим признакам капитального ремонта.
Переоборудование арендуемого помещения под нужды арендатора также не отвечает признакам капитального ремонта, обязанность по возмещению которого возлагается на арендодателя.
Кроме того, судом первой инстанции правомерно указано, что в представленных истцом первичных документах о проведении ремонтных работ договор 25 февраля 2015 года (дата предшествует дате договора аренды), договор N 321 от 07 декабря 2015 года, акт N 314 от 07 декабря 2015 года, товарная накладная N 319 от 10 февраля 2015 года (дата предшествует дате договора аренды), акты N 1 и N 2 от 31 марта 2015 года о приемке выполненных работ за март 2015 года, не содержится привязки к арендуемому помещению, либо отметок о согласовании таких документов с ответчиком.
Поскольку истцом не представлено доказательств получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, а равно доказательств аварийного состояния объекта аренды, неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года, принятого по делу N А65-7366/2016 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат взысканию с заявителя жалобы в связи с предоставлением ему отсрочки от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года, принятое по делу N А65-7366/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича - без удовлетворения.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2016 N 11АП-12409/2016 ПО ДЕЛУ N А65-7366/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2016 г. по делу N А65-7366/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 04 октября 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 11 октября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 04 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года, принятое по делу N А65-7366/2016 (судья Андреев К.П.),
по иску Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича (ОГРН 310165122300119, ИНН 165111988876), гор. Нижнекамск
к Обществу с ограниченной ответственностью "Теплоспецмонтаж" (ОГРН 1091651000638, ИНН 1651056816), гор. Нижнекамск
о взыскании 1 189 569 руб.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Силантьев М.И. представитель по доверенности от 10.05.2016;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Индивидуальный предприниматель Будринов Олег Алексеевич обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Теплоспецмонтаж" о взыскании 1 189 569 руб. стоимости затрат на ремонт нежилого помещения.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уменьшении исковых требований до 1 029 569 руб.
Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года суд в иске отказал. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича в доход федерального бюджета 23 296 руб. госпошлины.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Будринов Олег Алексеевич, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить.
Определением суда от 29 августа 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 29 сентября 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 04 октября 2016 года на 09 час. 30 мин.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Представил отзыв, которым просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 марта 2015 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик сдает, а истец принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 619,2 кв. м, расположенное по адресу: гор. Нижнекамск, ул. Ахтубинская, д. 3а, для использования под общепит.
Помещения были переданы истцу по акту приема-передачи от 01 марта 2015 года.
Срок договора аренды установлен до 31 декабря 2015 года (пункт 5.1 договора).
22 декабря 2015 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) в отношении указанного выше помещения заключен договор аренды нежилого помещения N 8.
В договоре от 22 декабря 2015 года стороны установили срок аренды 6 месяцев с 01 января 2016 года по 30 июня 2016 года (пункт 5.1 договора).
Таким образом, стороны в отношении одного и того же помещения последовательно заключили два договора аренды: 01 марта 2015 года и 22 декабря 2015 года, оформив передачу арендуемого имущества в аренду актом от 01 марта 2015 года.
В соответствии с пунктом 2.2.4 указанных договоров сторонами установлена обязанность арендатора по содержанию арендуемого помещения в надлежащем техническом состоянии и за свой счет производить текущий ремонт.
В силу условий пункта 2.3.1 указанных договоров арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия арендодателя и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности. Стоимость всех произведенных арендатором улучшений и перепланировок не подлежит возмещению арендодателем.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что соглашением от 30 апреля 2016 года договор от 22 декабря 2015 года расторгнут, арендуемые помещения возвращены истцом ответчику по акту от 04 мая 2016 года.
Истец, пологая, что им был проведен капитальный ремонт в арендуемых помещениях, просит взыскать с ответчика стоимость этого ремонта в размере 1 029 569 руб.
В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчиком было дано согласие на проведение ремонта, представил протокол совещания N 1 от 16 февраля 2015 года по реконструкции магазина "Сантехника" в кафе, находящегося по адресу: ул. Ахтубинская, 3а.
Свои исковые требования истец также основывает на том обстоятельстве, что на момент заключения договоров аренды и в период их действия объект нуждался в капитальном ремонте. В связи с этим истец полагает, что ответчик обязан компенсировать их стоимость истцу. В обоснование представлены документы о проведении ремонтных работ (расходные накладные, квитанции, чеки, товарные чеки, накладные на возврат, товарные накладные, заявки на доставку, договоры на оказание строительных услуг, договоры подряда, сметы, договор поставки).
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, а равно доказательств аварийного состояния объекта аренды, неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды.
Обжалуя судебный акт, заявитель указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод об отсутствии согласования с арендодателем, поскольку было проведено совещание с участием представителя ответчика и в дальнейшем данное решение было одобрено обществом. На этом совещании также был утвержден перечень работ. Ссылка суда на акт от 01 марта 2015 года является несостоятельной, поскольку в нем отсутствует подпись арендатора. Кроме того, неправомерен вывод о том, что в представленных документах отсутствует привязка к арендуемому помещению. По мнению заявителя, судом не было создано условий для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
Исходя из правил главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о доказательствах и доказывании, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Кодекса).
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
При этом оценке судом подлежит относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Истцом не было представлено доказательств письменного согласия арендодателя - Общества с ограниченной ответственностью "Теплоспецмонтаж" на проведение неотделимых улучшений, равно как и доказательств испрашивания согласия истцом у арендодателя на это.
Доказывая на согласованность данных работ с ответчиком истец, как и при обжаловании оспариваемого решения, ссылается на протокол совещания N 1 от 16 февраля 2015 года.
Рассмотрев данный довод истца, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из представленного истцом протокола совещания N 1 от 16 февраля 2015 года не следует, что данный протокол был подписан уполномоченным представителем ответчика. При этом подписание протокола и согласование ответчиком проведения работ, указанных в протоколе, самим ответчиком отрицается.
На указанном протоколе содержится указание на участие в совещании Томорадзе В.К., который, как пояснил истец, является учредителем ответчика.
Вместе с тем, руководителем ООО "Теплоспецмонтаж" на момент составления указанного протокола и на момент рассмотрения спора судом является Томорадзе И.В.
В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 08 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества.
Следовательно, истцом доказательств того, что Томорадзе В.К. на момент составления вышеуказанного протокола, представлял ответчика на основании надлежащим образом оформленных документов, не представлено. Кроме того, доказательств последующего одобрения Обществом проведения указанного ремонта, в дело не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.
Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой предъявлен иск, не предусматривает получение согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в случае неотложной необходимости, однако он должен быть уведомлен о нем, чтобы арендодатель имел возможность оценить размер требуемого ремонта, его необходимость и, либо участвовать в нем, либо отказаться, предвидя последствия такого отказа.
В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:
1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;
2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;
3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;
4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.
В силу пункта 2.1.1 договоров арендодатель обязан в течение десяти дней с момента подписания договора передать в пользование помещение по акту приема-передачи.
При получении имущества в аренду в акте приема-передачи от 01 марта 2015 года указано, что техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет его использовать в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное водоснабжение, водоотведение, электро и теплоснабжение).
Ссылка истца на отсутствие в вышеуказанном акте подписи заявителя является несостоятельной, поскольку в вышеуказанном акте имеется рукописная отметка заявителя, с указанием замечаний по объекту аренды, кроме того, данный акт содержит оттиск печати арендатора, об утрате которой тот не заявлял. Кроме того, согласно акту от 04 мая 2016 года, скрепленному подписью и печатью арендатора, он возвращал арендодателю спорный объект недвижимости в удовлетворительном состоянии, без указания на проведения каких-либо ремонтных работ.
Так же как правомерно указал суд первой инстанции, истцом не представлено ни одного документа, подтверждающего аварийное состояние объекта аренды, доказательств предъявления указанных документов ответчику, приглашения его на совместный осмотр, просьб к истцу заняться проведением ремонта в силу закона.
Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Обычно такая необходимость является следствием аварий, других непредвиденных обстоятельств.
Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).
Таким образом, при предъявлении иска о взыскании стоимости капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в первую очередь надлежит доказать действительную необходимость такого ремонта, чего в данном случае истцом не сделано.
Замечания, указанные в акте приема-передачи от 01 марта 2015 года (в мужской туалетной комнате не подсоединены писсуары в количестве двух штук, раковины в количестве двух штук и не подведена вода к ним), не содержат в себе фактов, свидетельствующих о необходимости проведения работ, направленных на сохранение целостности и назначения арендуемых помещений, отвечающим признакам капитального ремонта.
Переоборудование арендуемого помещения под нужды арендатора также не отвечает признакам капитального ремонта, обязанность по возмещению которого возлагается на арендодателя.
Кроме того, судом первой инстанции правомерно указано, что в представленных истцом первичных документах о проведении ремонтных работ договор 25 февраля 2015 года (дата предшествует дате договора аренды), договор N 321 от 07 декабря 2015 года, акт N 314 от 07 декабря 2015 года, товарная накладная N 319 от 10 февраля 2015 года (дата предшествует дате договора аренды), акты N 1 и N 2 от 31 марта 2015 года о приемке выполненных работ за март 2015 года, не содержится привязки к арендуемому помещению, либо отметок о согласовании таких документов с ответчиком.
Поскольку истцом не представлено доказательств получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, а равно доказательств аварийного состояния объекта аренды, неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года, принятого по делу N А65-7366/2016 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат взысканию с заявителя жалобы в связи с предоставлением ему отсрочки от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 июля 2016 года, принятое по делу N А65-7366/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича - без удовлетворения.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Будринова Олега Алексеевича в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)