Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.12.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 23.12.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сентюриной И.Г., судей Дайнеко М.М. и Можеевой Е.И., при ведении протокола заседания секретарем Крючковой А.Ю., в отсутствие участвующих в деле о банкротстве лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" Маевского Алексея Вадимовича на определение Арбитражного суда Смоленской области на определение Арбитражного суда Смоленской области от 03.09.2015 по делу N А62-427/2015 (судья Сестринский А.М.), принятое по заявлению Ермилиной Анастасии Алексеевны и Ермилина Руслана Михайловича к должнику обществу с ограниченной ответственностью "Региондомстрой" (ИНН 6732023085; ОГРН 1116732009690) о включении требования о передаче объекта долевого строительства в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Региондомстрой" (ИНН 6732023085; ОГРН 1116732009690), в рамках дела по заявлению ликвидатора ООО "РегионДомСтрой" о признании общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" несостоятельным (банкротом), установил следующее.
Ликвидатор общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" (далее - ООО "РДС", должник) несостоятельным (банкротом).
Решением суда от 03.04.2015 в отношении должника открыто конкурсное производство сроком до 14.09.2015, конкурсным управляющим утвержден Маевский Алексей Вадимович.
Ермилина Анастасия Алексеевна и Ермилин Руслан Михайлович обратились в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "РегионДомСтрой" требования о передаче объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 196, расположенной на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП). 2-ая очередь строительства. Блок-секции N 3, N 4. Застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе в г. Смоленске, общей проектной площадью 54,41 кв. м и балконом.
Определением суда от 03.09.2015 заявленные требования удовлетворены.
В жалобе конкурсный управляющий должника просит определение от 03.09.2015 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование своей позиции ссылается на то, что участник долевого строительства не произвел оплату по договору долевого участия в пользу ООО "РДС".
Кредитором представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся надлежаще извещенных участвующих в деле о банкротстве лиц на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее Кодекс).
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Кодекса в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что определение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Кодекса дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", порядка предъявления требований к застройщику.
Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительства (подпункт 1 пункта 6 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Исходя из анализа указанных правовых норм, обязательным условием включения в реестр требований кредиторов является фактическое осуществление таким лицом действительного финансирования строительства многоквартирного жилого дома по заключенной с застройщиком сделке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2013 между ООО "РегионДомСтрой" и ООО "Барельеф Групп" был заключен договор долевого участия в строительстве N 3п/31, в соответствии с которым Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, находящемся по адресу: Смоленская область, город Смоленск, ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска, объект капитального строительства "16-ти этажный жилой дом N 31 (по ГП). 2-я очередь строительства Блок - секции N 3,4. Застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется оплатить стоимость Объекта долевого строительства в порядке и сроки, установленные Договором, и принять его в собственность.
Строительство многоквартирного жилого дома осуществляется застройщиком на земельном участке общей площадью 12 267 кв. м, разрешенное использование: для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, категория земли - земли населенных пунктов, кадастровый номер 67:27:0031423:64.
Согласно пункту 1.4 договора объектом долевого строительства является: двухкомнатной квартиры N 196, которая находится на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП), 2-я очередь строительства, блок-секция N 3, N 4, застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска общей проектной площадью 54,41 кв. м, и балкон.
Стоимость объекта строительства (N 9) составляет 2 306 000 руб. (пункт 2.1 договора).
Участник долевого строительства оплачивает стоимость объекта долевого строительства в безналичном порядке, путем перечисления суммы денежных средств, указанных в пункте 2.1 договора, на расчетный счет застройщика, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, не позднее 10 дней после получения уведомления от Застройщика о вводе Объекта долевого строительства в эксплуатацию (пункт 2.5 договора).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области 18.02.2014.
10.02.2015 между ООО "Барельеф Групп" и Ермилиной А.А., Ермилиным Р.М. заключен договор N 3п/31-196 уступки прав по договору долевого участия в строительстве N 3п/31 от 25 ноября 2013 г., в силу которого Ермилина А.А., Ермилин Р.М. приняли на себя права и обязанности ООО "Барельеф Групп" как участника долевого строительства по договору долевого участия в части Объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 196, которая находится на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП), 2-я очередь строительства, блок-секция N 3, N 4, застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска общей проектной площадью 54,41 кв. м, и балкон.
Согласно п. 2.1. Договора уступки денежные средства должны быть оплачены на расчетный счет ООО "Барельеф Групп" либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ (п. 2.2. Договора Уступки).
Стоимость уступаемого права определена сторонами в размере 2 248 350 руб.
Обязательства по договору уступки прав N Зп/31-197 уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 25 ноября 2013 г. в размере 2 248 350 руб. Ермилиной А.А., Ермилиным Р.М. выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 242643 от 13.02.2015 на сумму 1 461 350 рублей и N 325354 от 25.02.2015 на сумму 787 000 руб.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.
Свои обязательства по оплате денежных средств по договору долевого участия в строительстве N 3п/31 от 25.11.2013 ООО "Барельеф Групп" исполнило следующим образом (л.д. 75-81).
Путем перечисления денежных средств по указанию ООО "РегионДомСтрой" на основании писем:
- - письмо ООО "РегионДомСтрой" N 9/15 РДС от 19.01.2015 об оплате на расчетный счет ООО "Смоленская градостроительная компания" 2 000 000,00 рублей. Указанное распоряжение исполнено, что подтверждается платежным поручением 8 от 19.01.2015 на сумму 2 000 000,00 рублей с уточненным назначением платежа "Оплата в счет взаиморасчетов с ООО "РДС" согласно письма N 9/15 РДС от 19.01.2015 за квартиру N 196 по договору N 3п/31 от 25.11.2013. Итого в счет оплаты за квартиру 196 зачтена сумма 2 000 000,00 рублей;
- - письмо ООО "РегионДомСтрой" N 4/15 РДС от 14.01.2015 об оплате на расчетный счет ИП Никишовой М.В. 38 000,00 рублей. Указанное распоряжение исполнено, что подтверждается платежным поручением 6 от 14.01.2015 на сумму 38 000,00 рублей с уточненным назначением платежа "Оплата в счет взаиморасчетов с 000 "РДС" согласно письма N 4/15 РДС от 14.01.2015 за квартиру N 196 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 10 561,46, за квартиру N 232 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 27 438,54 руб. (арендная плата за декабрь 2014 г., по дог N 1 от 10.02.2014). Итого в счет оплаты за квартиру 196 зачтена сумма 10 561,46 рублей;
- - письмо ООО "РегионДомСтрой" N 91/15 РДС от 26.02.2015 об оплате на расчетный счет ООО "Смоленская градостроительная компания" 750 000,00 рублей. Указанное распоряжение исполнено, что подтверждается платежным поручением 48 от 26.02.2015 на сумму 750 000,00 рублей с уточненным назначением платежа "Оплата в счет взаиморасчетов с ООО "РДС" согласно письма N 5 91/15 РДС от 26.02.2015 за квартиру N 196 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 295 438,54, за квартиру N 244 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 448 350,00 руб., за квартиру N 197 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 6 211,46 руб. Итого в счет оплаты за квартиру 196 зачтена сумма 295 438,54 рублей;
- Таким образом, в оплату квартиры N 196 зачтены следующие суммы: 295 438,54 + 10 561,46 + 2 000 000. Итого 2 306 000 рублей.
ООО "РегионДомСтрой" не заявлено возражений относительно произведенного взаимозачета.
В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В силу указанной правовой нормы для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству.
Из разъяснений, изложенных в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", следует, что для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо, чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.
Зачет встречного однородного требования, так же как и надлежащее исполнение, представляет собой основание для прекращения обязательства, то есть в этой части влечет такие же последствия, как и исполнение.
В силу абзаца 4 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" нормы статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие предпосылки прекращения обязательства односторонним заявлением о зачете, не означают запрета соглашения договаривающихся сторон о прекращении неоднородных обязательств или обязательств с ненаступившими сроками исполнения и т.п.
Положения Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержат прямого запрета на осуществление расчетов по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречных однородных требований между застройщиком и участником долевого строительства.
Вышеизложенное позволяет прийти к выводу о том, что ООО "Барельеф Групп", осуществив по поручению ООО "РегионДомСтрой" платежи в пользу третьих лиц исполнило обязательства в части оплаты по договору долевого участия в строительстве N 3п/31 от 25.11.2013 в отношении квартиры N 196.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции признает, что кредитором при рассмотрении обоснованности требований кредитора о включении в реестр требования кредиторов о передаче жилых помещений, предоставлены доказательства, подтверждающие факт оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договоры долевого участия оспаривались или признаны недействительными в установленном законом порядке.
Кроме того, из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела установлено, что Договор N 3п/31-196 от 10.02.2015, заключенный между ООО "Барельеф Групп" и Ермилиной А.А., Ермилиным Р.М., зарегистрирован Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.
При таких обстоятельствах, суд области правомерно и обоснованно включил в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой (ОГРН 1116732009690, ИНН 6732023085) о передаче жилых помещений требования Ермилиной Анастасии Алексеевны, Ермилина Руслана Михайловича о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 196, общей проектной площадью 54,41 кв. м, и балкон, которая находится на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП), 2-я очередь строительства, блок-секция N 3, N 4, застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска на земельном участке общей площадью 12 267 кв. м, разрешенное использование: для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0031423:64, с суммой оплаты 2 248 350 руб.
Доводы жалобы относительно неподтвержденности факта оплаты по договору долевого участия опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе договорами подряда, актами выполненных работ.
Таким образом, доводы жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет, как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), не установлено.
При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Смоленской области от 03.09.2015 по делу N А62-427/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Г.СЕНТЮРИНА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2015 N 20АП-6579/2015 ПО ДЕЛУ N А62-427/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. N 20АП-6579/2015
Дело N А62-427/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17.12.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 23.12.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сентюриной И.Г., судей Дайнеко М.М. и Можеевой Е.И., при ведении протокола заседания секретарем Крючковой А.Ю., в отсутствие участвующих в деле о банкротстве лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" Маевского Алексея Вадимовича на определение Арбитражного суда Смоленской области на определение Арбитражного суда Смоленской области от 03.09.2015 по делу N А62-427/2015 (судья Сестринский А.М.), принятое по заявлению Ермилиной Анастасии Алексеевны и Ермилина Руслана Михайловича к должнику обществу с ограниченной ответственностью "Региондомстрой" (ИНН 6732023085; ОГРН 1116732009690) о включении требования о передаче объекта долевого строительства в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Региондомстрой" (ИНН 6732023085; ОГРН 1116732009690), в рамках дела по заявлению ликвидатора ООО "РегионДомСтрой" о признании общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" несостоятельным (банкротом), установил следующее.
Ликвидатор общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой" (далее - ООО "РДС", должник) несостоятельным (банкротом).
Решением суда от 03.04.2015 в отношении должника открыто конкурсное производство сроком до 14.09.2015, конкурсным управляющим утвержден Маевский Алексей Вадимович.
Ермилина Анастасия Алексеевна и Ермилин Руслан Михайлович обратились в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "РегионДомСтрой" требования о передаче объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 196, расположенной на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП). 2-ая очередь строительства. Блок-секции N 3, N 4. Застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе в г. Смоленске, общей проектной площадью 54,41 кв. м и балконом.
Определением суда от 03.09.2015 заявленные требования удовлетворены.
В жалобе конкурсный управляющий должника просит определение от 03.09.2015 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование своей позиции ссылается на то, что участник долевого строительства не произвел оплату по договору долевого участия в пользу ООО "РДС".
Кредитором представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся надлежаще извещенных участвующих в деле о банкротстве лиц на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее Кодекс).
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Кодекса в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что определение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Кодекса дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", порядка предъявления требований к застройщику.
Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительства (подпункт 1 пункта 6 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Исходя из анализа указанных правовых норм, обязательным условием включения в реестр требований кредиторов является фактическое осуществление таким лицом действительного финансирования строительства многоквартирного жилого дома по заключенной с застройщиком сделке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2013 между ООО "РегионДомСтрой" и ООО "Барельеф Групп" был заключен договор долевого участия в строительстве N 3п/31, в соответствии с которым Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, находящемся по адресу: Смоленская область, город Смоленск, ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска, объект капитального строительства "16-ти этажный жилой дом N 31 (по ГП). 2-я очередь строительства Блок - секции N 3,4. Застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется оплатить стоимость Объекта долевого строительства в порядке и сроки, установленные Договором, и принять его в собственность.
Строительство многоквартирного жилого дома осуществляется застройщиком на земельном участке общей площадью 12 267 кв. м, разрешенное использование: для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, категория земли - земли населенных пунктов, кадастровый номер 67:27:0031423:64.
Согласно пункту 1.4 договора объектом долевого строительства является: двухкомнатной квартиры N 196, которая находится на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП), 2-я очередь строительства, блок-секция N 3, N 4, застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска общей проектной площадью 54,41 кв. м, и балкон.
Стоимость объекта строительства (N 9) составляет 2 306 000 руб. (пункт 2.1 договора).
Участник долевого строительства оплачивает стоимость объекта долевого строительства в безналичном порядке, путем перечисления суммы денежных средств, указанных в пункте 2.1 договора, на расчетный счет застройщика, либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, не позднее 10 дней после получения уведомления от Застройщика о вводе Объекта долевого строительства в эксплуатацию (пункт 2.5 договора).
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области 18.02.2014.
10.02.2015 между ООО "Барельеф Групп" и Ермилиной А.А., Ермилиным Р.М. заключен договор N 3п/31-196 уступки прав по договору долевого участия в строительстве N 3п/31 от 25 ноября 2013 г., в силу которого Ермилина А.А., Ермилин Р.М. приняли на себя права и обязанности ООО "Барельеф Групп" как участника долевого строительства по договору долевого участия в части Объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры N 196, которая находится на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП), 2-я очередь строительства, блок-секция N 3, N 4, застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска общей проектной площадью 54,41 кв. м, и балкон.
Согласно п. 2.1. Договора уступки денежные средства должны быть оплачены на расчетный счет ООО "Барельеф Групп" либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ (п. 2.2. Договора Уступки).
Стоимость уступаемого права определена сторонами в размере 2 248 350 руб.
Обязательства по договору уступки прав N Зп/31-197 уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 25 ноября 2013 г. в размере 2 248 350 руб. Ермилиной А.А., Ермилиным Р.М. выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 242643 от 13.02.2015 на сумму 1 461 350 рублей и N 325354 от 25.02.2015 на сумму 787 000 руб.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.
Свои обязательства по оплате денежных средств по договору долевого участия в строительстве N 3п/31 от 25.11.2013 ООО "Барельеф Групп" исполнило следующим образом (л.д. 75-81).
Путем перечисления денежных средств по указанию ООО "РегионДомСтрой" на основании писем:
- - письмо ООО "РегионДомСтрой" N 9/15 РДС от 19.01.2015 об оплате на расчетный счет ООО "Смоленская градостроительная компания" 2 000 000,00 рублей. Указанное распоряжение исполнено, что подтверждается платежным поручением 8 от 19.01.2015 на сумму 2 000 000,00 рублей с уточненным назначением платежа "Оплата в счет взаиморасчетов с ООО "РДС" согласно письма N 9/15 РДС от 19.01.2015 за квартиру N 196 по договору N 3п/31 от 25.11.2013. Итого в счет оплаты за квартиру 196 зачтена сумма 2 000 000,00 рублей;
- - письмо ООО "РегионДомСтрой" N 4/15 РДС от 14.01.2015 об оплате на расчетный счет ИП Никишовой М.В. 38 000,00 рублей. Указанное распоряжение исполнено, что подтверждается платежным поручением 6 от 14.01.2015 на сумму 38 000,00 рублей с уточненным назначением платежа "Оплата в счет взаиморасчетов с 000 "РДС" согласно письма N 4/15 РДС от 14.01.2015 за квартиру N 196 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 10 561,46, за квартиру N 232 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 27 438,54 руб. (арендная плата за декабрь 2014 г., по дог N 1 от 10.02.2014). Итого в счет оплаты за квартиру 196 зачтена сумма 10 561,46 рублей;
- - письмо ООО "РегионДомСтрой" N 91/15 РДС от 26.02.2015 об оплате на расчетный счет ООО "Смоленская градостроительная компания" 750 000,00 рублей. Указанное распоряжение исполнено, что подтверждается платежным поручением 48 от 26.02.2015 на сумму 750 000,00 рублей с уточненным назначением платежа "Оплата в счет взаиморасчетов с ООО "РДС" согласно письма N 5 91/15 РДС от 26.02.2015 за квартиру N 196 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 295 438,54, за квартиру N 244 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 448 350,00 руб., за квартиру N 197 по договору N 3п/31 от 25.11.2013 в сумме 6 211,46 руб. Итого в счет оплаты за квартиру 196 зачтена сумма 295 438,54 рублей;
- Таким образом, в оплату квартиры N 196 зачтены следующие суммы: 295 438,54 + 10 561,46 + 2 000 000. Итого 2 306 000 рублей.
ООО "РегионДомСтрой" не заявлено возражений относительно произведенного взаимозачета.
В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В силу указанной правовой нормы для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству.
Из разъяснений, изложенных в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", следует, что для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо, чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.
Зачет встречного однородного требования, так же как и надлежащее исполнение, представляет собой основание для прекращения обязательства, то есть в этой части влечет такие же последствия, как и исполнение.
В силу абзаца 4 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" нормы статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие предпосылки прекращения обязательства односторонним заявлением о зачете, не означают запрета соглашения договаривающихся сторон о прекращении неоднородных обязательств или обязательств с ненаступившими сроками исполнения и т.п.
Положения Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержат прямого запрета на осуществление расчетов по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречных однородных требований между застройщиком и участником долевого строительства.
Вышеизложенное позволяет прийти к выводу о том, что ООО "Барельеф Групп", осуществив по поручению ООО "РегионДомСтрой" платежи в пользу третьих лиц исполнило обязательства в части оплаты по договору долевого участия в строительстве N 3п/31 от 25.11.2013 в отношении квартиры N 196.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции признает, что кредитором при рассмотрении обоснованности требований кредитора о включении в реестр требования кредиторов о передаче жилых помещений, предоставлены доказательства, подтверждающие факт оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договоры долевого участия оспаривались или признаны недействительными в установленном законом порядке.
Кроме того, из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела установлено, что Договор N 3п/31-196 от 10.02.2015, заключенный между ООО "Барельеф Групп" и Ермилиной А.А., Ермилиным Р.М., зарегистрирован Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.
При таких обстоятельствах, суд области правомерно и обоснованно включил в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "РегионДомСтрой (ОГРН 1116732009690, ИНН 6732023085) о передаче жилых помещений требования Ермилиной Анастасии Алексеевны, Ермилина Руслана Михайловича о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 196, общей проектной площадью 54,41 кв. м, и балкон, которая находится на третьем этаже 16-ти этажного жилого дома N 31 (по ГП), 2-я очередь строительства, блок-секция N 3, N 4, застройка 2-ой очереди по ул. Попова в Юго-Восточном жилом районе г. Смоленска на земельном участке общей площадью 12 267 кв. м, разрешенное использование: для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0031423:64, с суммой оплаты 2 248 350 руб.
Доводы жалобы относительно неподтвержденности факта оплаты по договору долевого участия опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе договорами подряда, актами выполненных работ.
Таким образом, доводы жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет, как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), не установлено.
При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Смоленской области от 03.09.2015 по делу N А62-427/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Г.СЕНТЮРИНА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)