Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Савенкова О.В., Солоповой А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" и Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 июля 2016 г.
по делу N А40-39527/15 (142-320), принятое судьей Филиной Е.Ю.
по иску Закрытого акционерного общества "Мальта электроникс" (ОГРН 1027739582320)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "АБН-Консалт",
об обязании заключить договор, урегулировав разногласия путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 442,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; этаж 1, пом. VI, комн. 1, 1а, 1б, 2 - 11) в редакции истца,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Горбуля Н.В. по доверенности от 17.05.2016 г.;
- Мишин В.Е. по доверенности от 29.09.2016 г.;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- Артаманов Р.С. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Мальта электроникс" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 442,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 442,5 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11):
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "3.1 Цена объекта составляет 41.628.000 (сорок один миллион шестьсот двадцать восемь тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - "п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3.469.000 (три миллиона четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта", (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2015 г. по делу N А40-39527/2015 указанное исковое заявление оставлено без рассмотрения. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 определение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2015 г. определение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2015 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города. Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на необходимость установления истца требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и в случае установления, наличия права выкупа арендуемых помещений, разрешить спор об обязании заключить договор с учетом возникших между сторонами разногласий, рассмотреть вопрос о необходимости назначения по делу экспертизы с целью проверки достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого в порядке приватизации имущества, указанной в проектах договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 г. исковые требования удовлетворены частично, с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении иска. Суд удовлетворил требования истца и урегулировал разногласия возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости по п. 3.1 и п. 3.4 договора.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "Мальта электроникс" и Департамент городского имущества города Москвы обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое решение суда отменить.
Истец просит решение суда изменить и удовлетворить требование об обязании заключить ответчика с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента возражает, просит в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил отзыв на жалобу ответчика.
Департамент просит принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы Департамент ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, поскольку выполнено с нарушением требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в связи с чем, данное доказательство не могло быть принято судом как достоверное и допустимое доказательство в рамках дела. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта, а суд первой инстанции необоснованно не принял отчет об оценке, выполненный по заказу ответчика.
Представители истца и ответчика в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали, по основаниям, изложенным в жалобах.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11), общей площадью 442,5 кв. м на основании договора аренды недвижимого имущества от 14.12.2006 г. N 1-1503/06.
ЗАО "Мальта электроникс" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2006 г. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 19.12.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" за N 33-5-38967/13-(0)-0.
28.01.2015 г. ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 442,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11). Согласно п. 3.1 проекта договора купли-продажи цена Объекта составляет 75.533.000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН-Консалт" от 21.11.2014 г. N 738Г/398 и положительным экспертным заключением от 25.11.2014 г. N 3303/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД". (т. 1, л.д. 27 - 38).
Не согласившись с п. п. 3.1 и 3.4 истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (т. 1, л.д. 38).
Исходя из оценки истца, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 39.322.034 руб. 00 коп. (без НДС).
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 г. дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению судебной экспертизы N ЭЗ-160316/02 от 16.03.2016 г., выполненным экспертом - Гамазиновым А.С., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11), общей площадью 442,5 кв. м, по состоянию на 19.12.2013 г. составляет 41.628.000 руб., без учета НДС. (т. 3, л.д. 1 - 52).
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.
Довод Департамента о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, апелляционным судом проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у апелляционного суда, не имеется.
В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца. Квалификация эксперта подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Требование истца изложенные в жалобе о том, что суд не обязал ответчика заключить с истцом соответствующий договор купли-продажи нежилых помещений, не может быть удовлетворен судом, поскольку суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора урегулировал разногласия между сторонами уже в заключенном договоре купли-продажи. Правовых оснований в обязании ответчика в дополнительном заключении договора купли-продажи с истцом, который между сторонами уже заключен, нормами действующего законодательства не предусмотрено и у суда не имеется. В связи с чем, суд правомерно в данном требовании отказал.
Нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не установлено.
Поскольку заявителями не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалоб не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителей жалоб. Однако, Департамент в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 г. по делу N А40-39527/15 (142-320) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2016 N 09АП-46202/2016, 09АП-46204/2016 ПО ДЕЛУ N А40-39527/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. N 09АП-46202/2016, 09АП-46204/2016
Дело N А40-39527/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Савенкова О.В., Солоповой А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ЗАО "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" и Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 июля 2016 г.
по делу N А40-39527/15 (142-320), принятое судьей Филиной Е.Ю.
по иску Закрытого акционерного общества "Мальта электроникс" (ОГРН 1027739582320)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "АБН-Консалт",
об обязании заключить договор, урегулировав разногласия путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 442,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; этаж 1, пом. VI, комн. 1, 1а, 1б, 2 - 11) в редакции истца,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Горбуля Н.В. по доверенности от 17.05.2016 г.;
- Мишин В.Е. по доверенности от 29.09.2016 г.;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- Артаманов Р.С. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- от третьих лиц: не явились, извещены;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Мальта электроникс" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 442,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 442,5 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11):
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "3.1 Цена объекта составляет 41.628.000 (сорок один миллион шестьсот двадцать восемь тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - "п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 15 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 3.469.000 (три миллиона четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта", (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2015 г. по делу N А40-39527/2015 указанное исковое заявление оставлено без рассмотрения. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 определение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2015 г. определение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2015 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города. Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на необходимость установления истца требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и в случае установления, наличия права выкупа арендуемых помещений, разрешить спор об обязании заключить договор с учетом возникших между сторонами разногласий, рассмотреть вопрос о необходимости назначения по делу экспертизы с целью проверки достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого в порядке приватизации имущества, указанной в проектах договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 г. исковые требования удовлетворены частично, с учетом принятого судом заявления истца в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении иска. Суд удовлетворил требования истца и урегулировал разногласия возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости по п. 3.1 и п. 3.4 договора.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "Мальта электроникс" и Департамент городского имущества города Москвы обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое решение суда отменить.
Истец просит решение суда изменить и удовлетворить требование об обязании заключить ответчика с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента возражает, просит в остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил отзыв на жалобу ответчика.
Департамент просит принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы Департамент ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, поскольку выполнено с нарушением требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в связи с чем, данное доказательство не могло быть принято судом как достоверное и допустимое доказательство в рамках дела. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, именно собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта, а суд первой инстанции необоснованно не принял отчет об оценке, выполненный по заказу ответчика.
Представители истца и ответчика в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали, по основаниям, изложенным в жалобах.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11), общей площадью 442,5 кв. м на основании договора аренды недвижимого имущества от 14.12.2006 г. N 1-1503/06.
ЗАО "Мальта электроникс" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2006 г. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 19.12.2013 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" за N 33-5-38967/13-(0)-0.
28.01.2015 г. ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 442,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11). Согласно п. 3.1 проекта договора купли-продажи цена Объекта составляет 75.533.000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН-Консалт" от 21.11.2014 г. N 738Г/398 и положительным экспертным заключением от 25.11.2014 г. N 3303/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД". (т. 1, л.д. 27 - 38).
Не согласившись с п. п. 3.1 и 3.4 истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (т. 1, л.д. 38).
Исходя из оценки истца, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 39.322.034 руб. 00 коп. (без НДС).
Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 г. дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению судебной экспертизы N ЭЗ-160316/02 от 16.03.2016 г., выполненным экспертом - Гамазиновым А.С., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 62 (подвал, пом. VII, ком. 1, 3, 3а, 3б, 4 - 19; 1 этаж, пом. VI, ком. 1, 1а, 1б, 2 - 11), общей площадью 442,5 кв. м, по состоянию на 19.12.2013 г. составляет 41.628.000 руб., без учета НДС. (т. 3, л.д. 1 - 52).
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.
Довод Департамента о том, что заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, апелляционным судом проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у апелляционного суда, не имеется.
В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца. Квалификация эксперта подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Требование истца изложенные в жалобе о том, что суд не обязал ответчика заключить с истцом соответствующий договор купли-продажи нежилых помещений, не может быть удовлетворен судом, поскольку суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора урегулировал разногласия между сторонами уже в заключенном договоре купли-продажи. Правовых оснований в обязании ответчика в дополнительном заключении договора купли-продажи с истцом, который между сторонами уже заключен, нормами действующего законодательства не предусмотрено и у суда не имеется. В связи с чем, суд правомерно в данном требовании отказал.
Нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не установлено.
Поскольку заявителями не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалоб не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителей жалоб. Однако, Департамент в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 г. по делу N А40-39527/15 (142-320) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
А.А.СОЛОПОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)