Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Бармина Д.Ю., Поляшовой Т.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.12.2016 по делу N А31-1612/2016, принятое судом в составе судьи Иванова Е.В.,
по иску администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (ОГРН 1054477630460; ИНН 4414010770)
к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" (ОГРН 1094437000350; ИНН 4415006543)
о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и пени,
администрация Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (далее - истец, Администрация) обратилась с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн и договора аренды нежилого здания с оборудованием (котельной) с последующим выкупом от 18.07.2012 N 6-арн, обязании вернуть имущество, переданное по указанным договорам аренды, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 720 000 рублей за период с 01.11.2013 по 31.10.2016, пени в сумме 101 423 рубля 96 копеек за период с 01.11.2013 по 31.10.2016 по договору аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн; взыскании задолженности по арендной плате в сумме 356 500 рублей за период с 01.11.2013 по май 2016 года, пени в сумме 41 527 рублей 72 копейки за период с 01.11.2013 по май 2016 года по договору аренды нежилого здания с оборудованием (котельной) с последующим выкупом от 18.07.2012 N 6-арн.
Определением от 31.10.2016 Арбитражный суд Костромской области выделил в отдельное производство исковые требования о расторжении договора аренды нежилого здания с оборудованием (котельной) с последующим выкупом от 18.07.2012 N 6-арн и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 356 500 рублей, пени в сумме 41 527 рублей 72 копейки за период с 01.11.2013 по май 2016 года.
Решением от 27.12.2016 Арбитражный суд Костромской области расторг договор аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн, обязал ответчика вернуть истцу следующее имущество:
- артезианская скважина в с. Петрилово - 3 шт.,
- водонапорная башня БР-25-1 шт.,
- водопроводные сети - 5,9 км,
- - канализационные очистные сооружения (КОС) здание с оборудованием - 1 сооружение;
- - канализационный коллектор - 1550 м,
- - канализационная насосная станция (КНС) - 1 сооружение;
- взыскал с ответчика в пользу истца арендную плату в размере 720 000 рублей за период с 01.11.2013 по 31.10.2016, пени в сумме 98 322 рубля 41 копейка за период с 01.11.2013 по 31.10.2016; в удовлетворении иска в остальной части иска отказал.
Общество с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды, взыскания пени в размере 98 322 рубля 41 копейка, государственной пошлины в размере 19 366 рублей 45 копеек. По мнению заявителя жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Истцом не соблюден срок предупреждения о намерении расторгнуть договор, следовательно, договор был продлен на новый срок, в течение которого от истца требований о расторжении договора не поступало. Истец не направлял ответчику претензий относительно внесения арендной платы. Ответчик в ходе судебного заседания неоднократно обращался с требованием представить реквизиты для перечисления арендной платы, которые были получены лишь 10.06.2016. Заявитель указывает, что в ходе рассмотрения дела истец одновременно изменил предмет и основание иска. По мнению ответчика, ссылка истца и суда на статью 395 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании пени. Также ответчик полагает, что размер взыскиваемой пени должен быть уменьшен на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 10 000 рублей.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи. Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
В силу статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание апелляционного суда организовано и проведено посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области, вместе с тем заявитель явку в заседание не обеспечил.
Истец явку своих представителей в судебное заседание также не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между сельскохозяйственным производственным кооперативом "Петрилово" (далее - СПК "Петрилово"; арендодатель) и Обществом заключен договор аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн (далее - договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель, являющийся собственником имущества, передает, а арендатор принимает во временное пользование движимое и недвижимое имущество коммунального назначения (объекты водоснабжения и водоотведения) согласно перечню, указанному в приложении N 2 к договору (передаточный акт). Имущество передается в целях организации услуг по водоснабжению и водоотведению потребителей с. Петрилово Костромского района и прилегающих территорий, в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Согласно пункту 1.3 договора он считается заключенным со дня его подписания и действует в течение 11 месяцев.
Пунктом 2.1.11 договора установлена обязанность арендодателя не позднее, чем за 45 дней до окончания срока действия договора уведомить арендатора о намерении прекратить арендные отношения в связи с необходимостью использования арендуемого имущества для собственных нужд либо о намерении предоставлять данное имущество в аренду после прекращения договора (продление арендных отношений).
В силу пункта 3.1 договора арендатор независимо от результатов своей хозяйственной деятельности за предоставленное в пользование имущество ежемесячно до десятого числа текущего месяца выплачивает арендную плату, установленную в соответствии с протоколом согласования ставки арендной платы (приложение N 1 к договору) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления средств на соответствующий расчетный счет.
Начисление арендной платы в установленной в пункте 3.1 сумме производится с начала срока действия договора (пункт 3.5 договора).
Пунктом 4.3 договора определено, что сумма арендной платы, не внесенная в установленный договором срок, считается недоимкой и взимается с пенями, исчисленными в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, он обязан уплатить установленную договором арендную плату за все время просрочки (пункт 4.5 договора).
В соответствии с пунктом 5.2 договора действие договора продлевается на срок, указанный в пункте 1.3 договора, если за 45 дней до его прекращения ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть.
Пунктом 6.1 договора установлено, что изменение и расторжение договора может иметь место в связи с выходом новых законодательных актов, введением новых ставок арендной платы, по соглашению сторон, в иных случаях, предусмотренных законодательством и договором.
В пункте 6.2 договора указано, что он может быть расторгнут:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке, в случаях, предусмотренных действующим законодательством с соблюдением процедур, предусмотренных договором.
В соответствии с приложением N 1 к договору - протоколом согласования цены от 01.07.2011 ставка арендной платы за пять наименований объектов составляет 20 000 рублей (т. 1 л.д. 41).
Имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.07.2011 (т. 1 л.д. 42).
Согласно выписке из решения правления СПК "Петрилово" от 30.04.2013 (т. 1 л.д. 20) принято решение о передаче Администрации объектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе водонапорные башни, водопровод, очистные сооружения с канализационными сетями.
Администрацией издано распоряжение от 19.06.2013 о принятии в муниципальную собственность Шунгенского сельского поселения имущества коммунального назначения, в том числе разведывательно-эксплуатационных скважин в количестве пяти штук N 685, 1774 3261, 3959, 3960, водопроводных сетей 5,9 км с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, канализационных очистных сооружений (КОС) (здание с оборудованием) с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, канализационного коллектора - 1550 м (сети) с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, канализационной насосной станции (КНС) (здание с оборудованием) с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, водонапорных башен для обслуживания разведывательно-эксплуатационных скважин, в том числе водонапорной башни БР-25 (т. 1 л.д. 18-19).
Между Администрацией и СПК "Петрилово" подписан акт передачи имущества от 19.06.2013 (т. 1 л.д. 36-37).
Письмом, полученным ответчиком 03.06.2013, СПК "Петрилово" сообщило Обществу о том, что договор аренды продлеваться не будет в связи с передачей всех объектов жилищно-коммунального хозяйства в муниципальную собственность (т. 1 л.д. 115).
Между Администрацией и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору от 01.11.2013, в соответствии с пунктом 1 которого стороны договорились о том, что с 01.11.2013 полномочия арендодателя по договору аренды переходят к Администрации, полномочия арендатора остаются за Обществом на условиях договора.
Стороны договорились о продлении срока действия договора до 01.05.2014 (пункт 3 дополнительного соглашения).
Письмом от 25.12.2015 N 1238 (т. 1 л.д. 34) Администрация просила Общество вернуть в добровольном порядке имущество, переданное по договору аренды, и считать договор аренды расторгнутым. Письмо получено ответчиком согласно штампу регистрации входящей корреспонденции 26.01.2015.
Общество в письме от 01.02.2016 N 7 (т. 2 л.д. 33) сообщило Администрации о том, что договор аренды действует до 01.03.2016, уведомление о намерении расторгнуть договор аренды должно быть направлено не позднее 16.01.2016, в связи с чем считает направленное уведомление о расторжении договора неправомерным, а договор - сохранившим свое действие. Также ответчик предложил истцу провести переговоры по пролонгации договора с заключением дополнительного соглашения.
Письмом от 22.03.2016 N 31 (т. 1 л.д. 89) Общество просило Администрацию направить счета и банковские реквизиты для внесения арендной платы, указав при этом, что при их получении готово полностью внести арендную плату.
Письмом от 31.03.2016 N 39 (т. 1 л.д. 92) ответчик повторно запросил у истца счета и банковские реквизиты.
В письме от 27.04.2016 N 619 (т. 1 л.д. 113) Администрация сообщила Обществу о том, что истец не имел в своем распоряжении дополнительное соглашение от 01.11.2013, в связи с чем полагал, что договорные отношения между сторонами отсутствуют. Истец указал на представленное ему письмо СПК "Петрилово" о расторжении договора аренды, врученное ответчику; заявил о намерении расторгнуть договор, а также просил представить реквизиты для подготовки счетов и актов выполненных работ.
В письме от 12.05.2016 N 65 (т. 1 л.д. 139) Общество указало свои реквизиты, а также повторно просило Администрацию представить счета и актуальные банковские реквизиты для внесения арендной платы.
В письме от 27.05.2016 N 712 Администрация указала реквизиты для внесения арендной платы и просила Общество перечислить арендную плату в целях скорейшего урегулирования спора (т. 1 л.д. 123).
Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.07.2016 N 941 с просьбой перечислить арендную плату в течение 30 дней со дня получения претензии (т. 2 л.д. 6).
В ответе на претензию от 25.07.2016 N 107 (т. 2 л.д. 44) ответчик просил истца направить подробный расчет арендной платы, выставить счета; также указал, что Обществом на протяжении срока аренды выполнялся капитальный ремонт арендуемых объектов, что не входит в его обязанности как арендатора. Ответчик указал на необходимость подготовки к зимнему периоду и предложил погасить имеющуюся задолженность путем заключения договоров уступки права требования, либо отсрочить ее погашение до получения субсидий, а также предложил рассмотреть вопрос о снижении размера арендной платы по указанным основаниям.
Администрация в письме от 23.08.2016 N 1104 (т. 2 л.д. 48) сообщила, что подробный расчет арендной платы и пени был представлен истцом в рамках рассмотрения настоящего дела; для рассмотрения вопроса об уменьшении размера арендной платы просила представить документы, свидетельствующие о потраченных на объектах денежных средствах.
Невнесение ответчиком арендной платы послужило основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Костромской области с иском о расторжении договора аренды, обязании возвратить переданное по договору аренды имущество, взыскании арендной платы и пени.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, Администрация имеет право на получение арендной платы по спорному договору аренды с момента передачи арендуемых объектов в муниципальную собственность, при этом указание в дополнительном соглашении к договору аренды на переход полномочий арендодателя к Администрации с 01.11.2013 не лишает истца указанного права.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, стороны путем заключения дополнительного соглашения к договору от 01.11.2013 установили новый срок действия договора - до 01.05.2014 (без указания на его дальнейшую пролонгацию).
Указанное дополнительное соглашение сторонами не оспорено, соответственно, оно порождает соответствующие права и обязанности.
Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку после окончания срока договора аренды ответчик при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться имуществом и не возвратил его, спорный договор аренды являлся возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 26.04.2016, то есть через три месяца после получения ответчиком письма от 25.12.2015 N 1238-26.01.2016 (т. 1 л.д. 34).
В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В рассматриваемом случае договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, оснований для его расторжения у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах оспариваемый судебный акт в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн подлежит отмене.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку с 26.04.2016 у Общества отсутствуют правовые основания для владения и пользования арендуемыми объектами, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика вернуть переданное по договору аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн имущество.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъясняется в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.
Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что Общество не вносило арендную плату в заявленный истцом период (с 01.11.2013 по 31.10.2016). Решение суда первой инстанции в части взыскания арендной платы в размере 720 000 рублей не обжалуется заявителем.
Также судом первой инстанции взысканы пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 98 322 рубля 41 копейка за период с 01.11.2013 по 31.10.2016.
Согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения.
В силу пункта 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Пунктом 3 указанной статьи определено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В материалах дела имеются доказательства того, что Общество было своевременно уведомлено о смене собственника арендуемого им имущества - ответчиком 03.06.2013 получено соответствующее письмо СПК "Петрилово", впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды.
Как следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Осуществляя свои гражданские права, участники гражданского оборота обязаны действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности, соответствующей характеру договора и условиям оборота.
Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что Общество предпринимало какие-либо меры для надлежащего исполнения обязательства по своевременному внесению арендной платы до момента подачи иска по настоящему делу (в частности, запрашивало у Администрации банковские реквизиты либо совершала иные действия, необходимые для исполнения обязанности по внесению арендной платы), у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для выводов о нарушении истцом законных прав и интересов ответчика и признания поведения ответчика соответствующим характеру договора и условиям оборота.
Кроме того, судебная коллегия учитывает то, что и после получения от истца банковских реквизитов в ходе рассмотрения дела заявитель не произвел погашение задолженности по арендной плате.
Ссылки заявителя на то, что им выполнялись работы по ремонту имущества, также не могут быть приняты во внимание, так как в отсутствие встречных требований в рамках настоящего дела не входят в предмет рассмотрения суда.
При таких обстоятельствах оснований для освобождения заявителя от уплаты пени у суда апелляционной инстанции не имеется.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что размер взысканной с него неустойки надлежит снизить по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 10 000 рублей.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшения неустойки, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Как разъясняется в абзацах первом и втором пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии обоснованного заявления со стороны ответчика, являющегося или коммерческой организацией, или индивидуальным предпринимателем, или некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности. При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 75 Постановления N 7 разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вопреки требованиям указанной статьи ответчиком не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что взысканная судом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком своего обязательства.
Доводы ответчика о ссылке истца и суда на статью 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняются апелляционным судом, поскольку истцом требование о взыскании штрафных санкций было уточнено, истец просил взыскать пени, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 122, т. 2 л.д. 120-121), судом данное требование удовлетворено со ссылкой в решении на условия договора и положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, необходимость соблюдения которого, по мнению ответчика, следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Между тем, как уже указывалось ранее, нормы о расторжении договора аренды в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку на момент подачи иска Администрация осуществила отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, что повлекло его прекращение на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Относительно несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора в отношении остальной части исковых требований апелляционной суд отмечает следующее.
Согласно части 4 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации") предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
Согласно статье 2 Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ требование о соблюдении обязательного претензионного порядка вступает в силу с 01.06.2016.
Таким образом, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора стало обязательным условием для рассмотрения дела в суде с 01.06.2016.
Исковое заявление предъявлено Обществом в Арбитражный суд Костромской области 20.02.2016.
Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.06.2016, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
На основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.06.2016) арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В спорном договоре аренды не предусмотрено условие об обязательном претензионном или ином досудебном порядке урегулирования спора, следовательно, суд первой инстанции правомерно принял и рассмотрел исковое заявление Администрации по существу.
Доводы ответчика об одновременном изменении истцом предмета и основания иска отклоняются апелляционным судом.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 3 Постановления от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, под основанием иска понимаются обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Действительно, первоначально истцом были заявлены требования о расторжении договора и истребовании имущества из чужого незаконного владения; впоследствии Администрация уточнила требования, просила расторгнуть договор и возвратить арендуемое имущество.
Вместе с тем, учитывая, что фактически и в том, и в другом случае основанием искового требования является факт нахождения имущества во владении и пользовании ответчика в отсутствие на то правовых оснований, в связи с чем истцом, по сути, заявлены требования о возврате имущества в его владение и пользование, одновременное изменение предмета и основания иска Администрацией не допущено.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, а апелляционная жалоба Общества - частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В пункте 14 данного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что если апелляционная жалоба была подана освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной инстанции, так как истец не подавал апелляционной жалобы и не является ответчиком по делу. В этом случае государственная пошлина не взыскивается.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований и апелляционной жалобы ответчика с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 19 366 рублей 45 копеек, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Костромской области от 27.12.2016 по делу N А31-1612/2016 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн и в указанной части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн.
В остальной части решение Арбитражного суда Костромской области от 27.12.2016 по делу N А31-1612/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" - без удовлетворения.
Взыскать с администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (ОГРН 1054477630460; ИНН 4414010770) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" (ОГРН 1094437000350; ИНН 4415006543) 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2017 N 02АП-2941/2017 ПО ДЕЛУ N А31-1612/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 г. по делу N А31-1612/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барьяхтар И.Ю.,
судей Бармина Д.Ю., Поляшовой Т.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вяткиной А.А.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.12.2016 по делу N А31-1612/2016, принятое судом в составе судьи Иванова Е.В.,
по иску администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (ОГРН 1054477630460; ИНН 4414010770)
к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" (ОГРН 1094437000350; ИНН 4415006543)
о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и пени,
установил:
администрация Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (далее - истец, Администрация) обратилась с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн и договора аренды нежилого здания с оборудованием (котельной) с последующим выкупом от 18.07.2012 N 6-арн, обязании вернуть имущество, переданное по указанным договорам аренды, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 720 000 рублей за период с 01.11.2013 по 31.10.2016, пени в сумме 101 423 рубля 96 копеек за период с 01.11.2013 по 31.10.2016 по договору аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн; взыскании задолженности по арендной плате в сумме 356 500 рублей за период с 01.11.2013 по май 2016 года, пени в сумме 41 527 рублей 72 копейки за период с 01.11.2013 по май 2016 года по договору аренды нежилого здания с оборудованием (котельной) с последующим выкупом от 18.07.2012 N 6-арн.
Определением от 31.10.2016 Арбитражный суд Костромской области выделил в отдельное производство исковые требования о расторжении договора аренды нежилого здания с оборудованием (котельной) с последующим выкупом от 18.07.2012 N 6-арн и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 356 500 рублей, пени в сумме 41 527 рублей 72 копейки за период с 01.11.2013 по май 2016 года.
Решением от 27.12.2016 Арбитражный суд Костромской области расторг договор аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн, обязал ответчика вернуть истцу следующее имущество:
- артезианская скважина в с. Петрилово - 3 шт.,
- водонапорная башня БР-25-1 шт.,
- водопроводные сети - 5,9 км,
- - канализационные очистные сооружения (КОС) здание с оборудованием - 1 сооружение;
- - канализационный коллектор - 1550 м,
- - канализационная насосная станция (КНС) - 1 сооружение;
- взыскал с ответчика в пользу истца арендную плату в размере 720 000 рублей за период с 01.11.2013 по 31.10.2016, пени в сумме 98 322 рубля 41 копейка за период с 01.11.2013 по 31.10.2016; в удовлетворении иска в остальной части иска отказал.
Общество с принятым решением суда не согласилось, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды, взыскания пени в размере 98 322 рубля 41 копейка, государственной пошлины в размере 19 366 рублей 45 копеек. По мнению заявителя жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Истцом не соблюден срок предупреждения о намерении расторгнуть договор, следовательно, договор был продлен на новый срок, в течение которого от истца требований о расторжении договора не поступало. Истец не направлял ответчику претензий относительно внесения арендной платы. Ответчик в ходе судебного заседания неоднократно обращался с требованием представить реквизиты для перечисления арендной платы, которые были получены лишь 10.06.2016. Заявитель указывает, что в ходе рассмотрения дела истец одновременно изменил предмет и основание иска. По мнению ответчика, ссылка истца и суда на статью 395 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании пени. Также ответчик полагает, что размер взыскиваемой пени должен быть уменьшен на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 10 000 рублей.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.
Ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи. Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено.
В силу статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание апелляционного суда организовано и проведено посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Костромской области, вместе с тем заявитель явку в заседание не обеспечил.
Истец явку своих представителей в судебное заседание также не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между сельскохозяйственным производственным кооперативом "Петрилово" (далее - СПК "Петрилово"; арендодатель) и Обществом заключен договор аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн (далее - договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель, являющийся собственником имущества, передает, а арендатор принимает во временное пользование движимое и недвижимое имущество коммунального назначения (объекты водоснабжения и водоотведения) согласно перечню, указанному в приложении N 2 к договору (передаточный акт). Имущество передается в целях организации услуг по водоснабжению и водоотведению потребителей с. Петрилово Костромского района и прилегающих территорий, в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Согласно пункту 1.3 договора он считается заключенным со дня его подписания и действует в течение 11 месяцев.
Пунктом 2.1.11 договора установлена обязанность арендодателя не позднее, чем за 45 дней до окончания срока действия договора уведомить арендатора о намерении прекратить арендные отношения в связи с необходимостью использования арендуемого имущества для собственных нужд либо о намерении предоставлять данное имущество в аренду после прекращения договора (продление арендных отношений).
В силу пункта 3.1 договора арендатор независимо от результатов своей хозяйственной деятельности за предоставленное в пользование имущество ежемесячно до десятого числа текущего месяца выплачивает арендную плату, установленную в соответствии с протоколом согласования ставки арендной платы (приложение N 1 к договору) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления средств на соответствующий расчетный счет.
Начисление арендной платы в установленной в пункте 3.1 сумме производится с начала срока действия договора (пункт 3.5 договора).
Пунктом 4.3 договора определено, что сумма арендной платы, не внесенная в установленный договором срок, считается недоимкой и взимается с пенями, исчисленными в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, он обязан уплатить установленную договором арендную плату за все время просрочки (пункт 4.5 договора).
В соответствии с пунктом 5.2 договора действие договора продлевается на срок, указанный в пункте 1.3 договора, если за 45 дней до его прекращения ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть.
Пунктом 6.1 договора установлено, что изменение и расторжение договора может иметь место в связи с выходом новых законодательных актов, введением новых ставок арендной платы, по соглашению сторон, в иных случаях, предусмотренных законодательством и договором.
В пункте 6.2 договора указано, что он может быть расторгнут:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке, в случаях, предусмотренных действующим законодательством с соблюдением процедур, предусмотренных договором.
В соответствии с приложением N 1 к договору - протоколом согласования цены от 01.07.2011 ставка арендной платы за пять наименований объектов составляет 20 000 рублей (т. 1 л.д. 41).
Имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.07.2011 (т. 1 л.д. 42).
Согласно выписке из решения правления СПК "Петрилово" от 30.04.2013 (т. 1 л.д. 20) принято решение о передаче Администрации объектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе водонапорные башни, водопровод, очистные сооружения с канализационными сетями.
Администрацией издано распоряжение от 19.06.2013 о принятии в муниципальную собственность Шунгенского сельского поселения имущества коммунального назначения, в том числе разведывательно-эксплуатационных скважин в количестве пяти штук N 685, 1774 3261, 3959, 3960, водопроводных сетей 5,9 км с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, канализационных очистных сооружений (КОС) (здание с оборудованием) с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, канализационного коллектора - 1550 м (сети) с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, канализационной насосной станции (КНС) (здание с оборудованием) с. Петрилово Костромского муниципального района Костромской области, водонапорных башен для обслуживания разведывательно-эксплуатационных скважин, в том числе водонапорной башни БР-25 (т. 1 л.д. 18-19).
Между Администрацией и СПК "Петрилово" подписан акт передачи имущества от 19.06.2013 (т. 1 л.д. 36-37).
Письмом, полученным ответчиком 03.06.2013, СПК "Петрилово" сообщило Обществу о том, что договор аренды продлеваться не будет в связи с передачей всех объектов жилищно-коммунального хозяйства в муниципальную собственность (т. 1 л.д. 115).
Между Администрацией и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору от 01.11.2013, в соответствии с пунктом 1 которого стороны договорились о том, что с 01.11.2013 полномочия арендодателя по договору аренды переходят к Администрации, полномочия арендатора остаются за Обществом на условиях договора.
Стороны договорились о продлении срока действия договора до 01.05.2014 (пункт 3 дополнительного соглашения).
Письмом от 25.12.2015 N 1238 (т. 1 л.д. 34) Администрация просила Общество вернуть в добровольном порядке имущество, переданное по договору аренды, и считать договор аренды расторгнутым. Письмо получено ответчиком согласно штампу регистрации входящей корреспонденции 26.01.2015.
Общество в письме от 01.02.2016 N 7 (т. 2 л.д. 33) сообщило Администрации о том, что договор аренды действует до 01.03.2016, уведомление о намерении расторгнуть договор аренды должно быть направлено не позднее 16.01.2016, в связи с чем считает направленное уведомление о расторжении договора неправомерным, а договор - сохранившим свое действие. Также ответчик предложил истцу провести переговоры по пролонгации договора с заключением дополнительного соглашения.
Письмом от 22.03.2016 N 31 (т. 1 л.д. 89) Общество просило Администрацию направить счета и банковские реквизиты для внесения арендной платы, указав при этом, что при их получении готово полностью внести арендную плату.
Письмом от 31.03.2016 N 39 (т. 1 л.д. 92) ответчик повторно запросил у истца счета и банковские реквизиты.
В письме от 27.04.2016 N 619 (т. 1 л.д. 113) Администрация сообщила Обществу о том, что истец не имел в своем распоряжении дополнительное соглашение от 01.11.2013, в связи с чем полагал, что договорные отношения между сторонами отсутствуют. Истец указал на представленное ему письмо СПК "Петрилово" о расторжении договора аренды, врученное ответчику; заявил о намерении расторгнуть договор, а также просил представить реквизиты для подготовки счетов и актов выполненных работ.
В письме от 12.05.2016 N 65 (т. 1 л.д. 139) Общество указало свои реквизиты, а также повторно просило Администрацию представить счета и актуальные банковские реквизиты для внесения арендной платы.
В письме от 27.05.2016 N 712 Администрация указала реквизиты для внесения арендной платы и просила Общество перечислить арендную плату в целях скорейшего урегулирования спора (т. 1 л.д. 123).
Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.07.2016 N 941 с просьбой перечислить арендную плату в течение 30 дней со дня получения претензии (т. 2 л.д. 6).
В ответе на претензию от 25.07.2016 N 107 (т. 2 л.д. 44) ответчик просил истца направить подробный расчет арендной платы, выставить счета; также указал, что Обществом на протяжении срока аренды выполнялся капитальный ремонт арендуемых объектов, что не входит в его обязанности как арендатора. Ответчик указал на необходимость подготовки к зимнему периоду и предложил погасить имеющуюся задолженность путем заключения договоров уступки права требования, либо отсрочить ее погашение до получения субсидий, а также предложил рассмотреть вопрос о снижении размера арендной платы по указанным основаниям.
Администрация в письме от 23.08.2016 N 1104 (т. 2 л.д. 48) сообщила, что подробный расчет арендной платы и пени был представлен истцом в рамках рассмотрения настоящего дела; для рассмотрения вопроса об уменьшении размера арендной платы просила представить документы, свидетельствующие о потраченных на объектах денежных средствах.
Невнесение ответчиком арендной платы послужило основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Костромской области с иском о расторжении договора аренды, обязании возвратить переданное по договору аренды имущество, взыскании арендной платы и пени.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, Администрация имеет право на получение арендной платы по спорному договору аренды с момента передачи арендуемых объектов в муниципальную собственность, при этом указание в дополнительном соглашении к договору аренды на переход полномочий арендодателя к Администрации с 01.11.2013 не лишает истца указанного права.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как следует из материалов дела, стороны путем заключения дополнительного соглашения к договору от 01.11.2013 установили новый срок действия договора - до 01.05.2014 (без указания на его дальнейшую пролонгацию).
Указанное дополнительное соглашение сторонами не оспорено, соответственно, оно порождает соответствующие права и обязанности.
Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку после окончания срока договора аренды ответчик при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться имуществом и не возвратил его, спорный договор аренды являлся возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 26.04.2016, то есть через три месяца после получения ответчиком письма от 25.12.2015 N 1238-26.01.2016 (т. 1 л.д. 34).
В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В рассматриваемом случае договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, оснований для его расторжения у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах оспариваемый судебный акт в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн подлежит отмене.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку с 26.04.2016 у Общества отсутствуют правовые основания для владения и пользования арендуемыми объектами, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика вернуть переданное по договору аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн имущество.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъясняется в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.
Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что Общество не вносило арендную плату в заявленный истцом период (с 01.11.2013 по 31.10.2016). Решение суда первой инстанции в части взыскания арендной платы в размере 720 000 рублей не обжалуется заявителем.
Также судом первой инстанции взысканы пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 98 322 рубля 41 копейка за период с 01.11.2013 по 31.10.2016.
Согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения.
В силу пункта 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Пунктом 3 указанной статьи определено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В материалах дела имеются доказательства того, что Общество было своевременно уведомлено о смене собственника арендуемого им имущества - ответчиком 03.06.2013 получено соответствующее письмо СПК "Петрилово", впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды.
Как следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Осуществляя свои гражданские права, участники гражданского оборота обязаны действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности, соответствующей характеру договора и условиям оборота.
Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что Общество предпринимало какие-либо меры для надлежащего исполнения обязательства по своевременному внесению арендной платы до момента подачи иска по настоящему делу (в частности, запрашивало у Администрации банковские реквизиты либо совершала иные действия, необходимые для исполнения обязанности по внесению арендной платы), у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для выводов о нарушении истцом законных прав и интересов ответчика и признания поведения ответчика соответствующим характеру договора и условиям оборота.
Кроме того, судебная коллегия учитывает то, что и после получения от истца банковских реквизитов в ходе рассмотрения дела заявитель не произвел погашение задолженности по арендной плате.
Ссылки заявителя на то, что им выполнялись работы по ремонту имущества, также не могут быть приняты во внимание, так как в отсутствие встречных требований в рамках настоящего дела не входят в предмет рассмотрения суда.
При таких обстоятельствах оснований для освобождения заявителя от уплаты пени у суда апелляционной инстанции не имеется.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что размер взысканной с него неустойки надлежит снизить по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 10 000 рублей.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшения неустойки, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Как разъясняется в абзацах первом и втором пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии обоснованного заявления со стороны ответчика, являющегося или коммерческой организацией, или индивидуальным предпринимателем, или некоммерческой организацией при осуществлении ею приносящей доход деятельности. При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 75 Постановления N 7 разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вопреки требованиям указанной статьи ответчиком не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что взысканная судом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком своего обязательства.
Доводы ответчика о ссылке истца и суда на статью 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняются апелляционным судом, поскольку истцом требование о взыскании штрафных санкций было уточнено, истец просил взыскать пени, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 122, т. 2 л.д. 120-121), судом данное требование удовлетворено со ссылкой в решении на условия договора и положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, необходимость соблюдения которого, по мнению ответчика, следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Между тем, как уже указывалось ранее, нормы о расторжении договора аренды в рассматриваемом случае неприменимы, поскольку на момент подачи иска Администрация осуществила отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, что повлекло его прекращение на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Относительно несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора в отношении остальной части исковых требований апелляционной суд отмечает следующее.
Согласно части 4 статьи 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации") предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
Согласно статье 2 Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ требование о соблюдении обязательного претензионного порядка вступает в силу с 01.06.2016.
Таким образом, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора стало обязательным условием для рассмотрения дела в суде с 01.06.2016.
Исковое заявление предъявлено Обществом в Арбитражный суд Костромской области 20.02.2016.
Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.06.2016, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
На основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.06.2016) арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В спорном договоре аренды не предусмотрено условие об обязательном претензионном или ином досудебном порядке урегулирования спора, следовательно, суд первой инстанции правомерно принял и рассмотрел исковое заявление Администрации по существу.
Доводы ответчика об одновременном изменении истцом предмета и основания иска отклоняются апелляционным судом.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 3 Постановления от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, под основанием иска понимаются обстоятельства, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Действительно, первоначально истцом были заявлены требования о расторжении договора и истребовании имущества из чужого незаконного владения; впоследствии Администрация уточнила требования, просила расторгнуть договор и возвратить арендуемое имущество.
Вместе с тем, учитывая, что фактически и в том, и в другом случае основанием искового требования является факт нахождения имущества во владении и пользовании ответчика в отсутствие на то правовых оснований, в связи с чем истцом, по сути, заявлены требования о возврате имущества в его владение и пользование, одновременное изменение предмета и основания иска Администрацией не допущено.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, а апелляционная жалоба Общества - частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В пункте 14 данного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что если апелляционная жалоба была подана освобожденным от уплаты государственной пошлины ответчиком по делу, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной инстанции, так как истец не подавал апелляционной жалобы и не является ответчиком по делу. В этом случае государственная пошлина не взыскивается.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований и апелляционной жалобы ответчика с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 19 366 рублей 45 копеек, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Костромской области от 27.12.2016 по делу N А31-1612/2016 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн и в указанной части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды имущества коммунального назначения от 01.07.2011 N 5-арн.
В остальной части решение Арбитражного суда Костромской области от 27.12.2016 по делу N А31-1612/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" - без удовлетворения.
Взыскать с администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (ОГРН 1054477630460; ИНН 4414010770) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазсервис" (ОГРН 1094437000350; ИНН 4415006543) 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Костромской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
И.Ю.БАРЬЯХТАР
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
Т.М.ПОЛЯШОВА
Д.Ю.БАРМИН
Т.М.ПОЛЯШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)