Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Игнахиной М.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Магамаевым А.Т.,
при участии в заседании:
от ООО "Виктория" (ИНН: 5048012807; ОГРН: 1065048000742): Поддорогина Т.В. - представитель по доверенности от 25.11.2015, Поддорогин В.В. - генеральный директор согласно протоколу от 29.12.2015 N 1,
от ФГКУ "Войсковая часть 51952" (ИНН: 5048050640; ОГРН: 1035009954407): Мельников Н.А. - представитель по доверенности от 19.09.2014,
от ТУ Росимущества в МО (ИНН: 7716642273; ОГРН: 1097746296977): Переплетова К.Ю. - представитель по доверенности от 02.12.2015 N Д107-622,
от ООО "ТЕРРА" (ИНН: 5027191270; ОГРН: 1125027014078): Поддорогина В.А. - представитель по доверенности от 01.12.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу N А41-71828/15, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску ФГКУ "Войсковая часть 51952" к ООО "Виктория", при участии третьего лица - ТУ Росимущество в МО, ООО "Терра" о взыскании задолженности в сумме 211 469 руб. 93 коп.,
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Войсковая часть 51952" (далее - ФГКУ "Войсковая часть 51952") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория") о взыскании задолженности по договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 года и договору N КВ-6-10 от 01.01.2010 в размере 118 645 руб. 34 коп., пени в размере 92 821 руб. 59 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу N А41-71828/15 с ООО "Виктория" в пользу ФГКУ "Войсковая часть 51952" взыскана задолженность в сумме 118 645 руб. 34 коп. и пени в сумме 92 821 руб. 59 коп.
Не согласившись с решением суда, ООО "Виктория" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с нарушением норм материального права (т. 2 л.д. 46 - 49).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика и представитель ООО "Терра" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца и представитель ТУ Росимущества в МО против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражали, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из искового заявления, 7 февраля 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Московской области (арендодатель), войсковой частью 51952 (титульный владелец), с одной стороны, и ПБОЮЛ Поддорогиным Виктором Владимировичем (арендатор) был заключен договор аренды N 36-002-06У нежилых помещений площадью 120,8 кв. м, расположенных по адресу: 142325, России, Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, дом N 25.
Срок действия данного договора был определен с 29.11.2005 до 25.11.2006.
Позднее ПБОЮЛ Поддорогин В.В. был реорганизован в ООО "Виктория", которое как правопреемник вступило в качестве Арендатора в правоотношения по договору аренды.
В последующем, посредством заключения Дополнительного соглашения N 2 от 25.11.2006 к вышеназванному договору аренды, срок действия договора аренды от 07.02.2006 N 36-002-06У был продлен с 26.11.2006 до 20.11.2007.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 2 дополнительного соглашения N 2 от 25.11.2006 к договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Арендатор должен самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей в рублях.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению N 2 к договору аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года годовая арендная плата составляет 5436,00 у.е., соответственно, в месяц 453 у.е.
Внесение арендной платы должно производиться за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, а до 15 числа оплачиваемого месяца Арендатор должен представлять копии платежных поручений Титульному владельцу и Арендодателю (п. 3.2.9 и п. 4.3 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года).
Начиная с января 2015 года Ответчик оплачивал арендную плату не в полном объеме, что противоречит пунктам 3.2.4, 4.5, 6.1 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года. Каких-либо соглашений об изменении размера или порядка оплаты Сторонами не заключалось.
На момент подачи иска за Ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 108 257,30 рублей.
01 января 2010 года между войсковой частью 51952 (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) был заключен договор на оказание коммунальных услуг N КВ-6-10 от 01.01.2010, в соответствии с которым войсковая часть 51952 обеспечила Ответчику предоставление коммунальных услуг в арендованном помещении, расположенном по адресу: Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, д. 25.
06.08.2014 года между ФГКУ "Войсковая часть 51952" (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) было заключено дополнительное соглашение N 7 к Договору N КВ-6-10 на оказание коммунальных услуг.
В соответствии с пунктом 7 Пользователь обязан оплачивать коммунальные услуги, оказываемые Исполнителем на основании Договора от 01.01.2010 N КВ-6-10 согласно расчету стоимости коммунальных услуг, являющемуся Приложением N 1 к дополнительному соглашению, с 01 июля 2014 года.
Однако, в период с января по август 2015 г. Ответчик оплачивал стоимость оказанных коммунальных услуг частично, т.е. не оплачивая при этом стоимости приема и захоронения ТБО.
На момент подачи иска за Ответчиком числится непогашенная задолженность за оказанные коммунальные услуги (ТБО) в размере 10 388,04 рублей.
Таким образом, общая задолженность Ответчика по двум договорам (договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 и договору N КВ-6-10 от 01.01.2010) составляет 118 654,34 рублей.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 6156 от 31 августа 2015 с требованием уплатить имеющуюся задолженность.
Поскольку задолженность ответчиком в добровольном порядке уплачена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды от 07.02.2006 N 36-002-06У, от 01.01.2010 года N КВ-6-10, подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ и главе 39 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
7 февраля 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Московской области (арендодатель), войсковой частью 51952 (титульный владелец), с одной стороны, и ПБОЮЛ Поддорогиным Виктором Владимировичем (арендатор) был заключен договор аренды N 36-002-06У нежилых помещений площадью 120,8 кв. м, расположенных по адресу: 142325, России, Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, дом N 25.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к договору N 36-002-06У от 07.02.2006 1 июля 2006 года ПБОЮЛ Поддорогин В.В. реорганизован на ООО "Виктория, в связи с чем с 01.07.2006 г. и до окончания действия договора N 36-002-06У от 07.02.2006 г. ООО "Виктория" приняло на себя все права и обязанности по указанному договору, в том числе по выполнению обязательств по оплате арендной платы (т. 1 л.д. 18).
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению N 2 к договору аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года годовая арендная плата составляет 5436,00 у.е., соответственно, в месяц 453 у.е.
Внесение арендной платы должно производиться за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, а до 15 числа оплачиваемого месяца Арендатор должен представлять копии платежных поручений Титульному владельцу и Арендодателю (п. 3.2.9 и п. 4.3 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года).
Начиная с января 2015 года Ответчик оплачивал арендную плату не в полном объеме, что противоречит пунктам 3.2.4, 4.5, 6.1 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года. Каких-либо соглашений об изменении размера или порядка оплаты Сторонами не заключалось.
01 января 2010 года между войсковой частью 51952 (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) был заключен договор на оказание коммунальных услуг N КВ-6-10 от 01.01.2010, в соответствии с которым войсковая часть 51952 обеспечила Ответчику предоставление коммунальных услуг в арендованном помещении, расположенном по адресу: Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, д. 25 (т. 1 л.д. 30 - 33).
06.08.2014 года между ФГКУ "Войсковая часть 51952" (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) было заключено дополнительное соглашение N 7 к Договору N КВ-6-10 на оказание коммунальных услуг (т. 1 л.д. 34 - 35).
В соответствии с пунктом 7 Пользователь обязан оплачивать коммунальные услуги, оказываемые Исполнителем на основании Договора от 01.01.2010 N КВ-6-10 согласно расчету стоимости коммунальных услуг, являющемуся Приложением N 1 к дополнительному соглашению, с 01 июля 2014 года.
Согласно расчету стоимости коммунальных услуг (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 7 к договору N КВ-6-10 от 01.01.2010) стоимость водоснабжения в месяц составила 10 руб. 27 коп., водоотведения 8 руб. 28 коп., приема и захоронения ТБО - 2 042 руб. 98 коп. Оплата электроэнергии производится по показаниям счетчика в соответствии с действующей ценой за расчетный период (т. 1 л.д. 36).
Истцом в адрес ответчика были выставлены счет N 00000029 от 13.04.2015, акт N 00000029 от 13.042015 об оплате оказанных коммунальных услуг (т. 1 л.д. 38 - 39).
В период с января по август 2015 г. ответчик оплачивал стоимость оказанных коммунальных услуг частично, т.е. не оплачивая при этом стоимости приема и захоронения ТБО.
Оплата ответчиком стоимости арендной платы и коммунальных услуг по договорам N 36-002-06У от 07.02.2006 и N КВ-6-10 от 01.01.2010 производилась частично, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 113 - 191)
Согласно представленному истцом расчету суммы задолженности, общая задолженность Ответчика по двум договорам (договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 и договору N КВ-6-10 от 01.01.2010) составила 118 654,34 рублей (т. 1 л.д. 37).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу статьи 310 ГК РФ не допускается.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные ФГКУ "Войсковая часть 51952" требования.
Ответчик, не согласившись с принятым решением, ссылается на то, что в отношении спорного помещения был заключен с ФГКУ "Войсковая часть 51952" другой договор аренды - от 01.12.09 г., а впоследствии - договор аренды N 7 от 17.04.13 г., между ФГКУ "Войсковая часть 51952" и ООО "Терра", по которому ООО "Терра" передало права арендатора соглашением от 01.12.14 г. ответчику - ООО "Виктория".
По указанным договорам общество платило арендную плату, в связи с чем ответчик полагает, что договор аренды от 2006 г. прекратил свое действие и взыскание долга по этому договору невозможно.
Данные доводы ответчика не могут быть приняты во внимание.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 года по делу N А41-19383/13, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05 марта 2014 года, в котором участвовали те же лица, что и по настоящему делу, было установлено, что Договор аренды от 07.02.2006 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ. В то же время, ООО "Виктория" было отказано в удовлетворении требования в переводе на него прав по заключенному на торгах Договору N 7 от 17 апреля 2013 года "аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления".
Договор б/н 2010 года "аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления" (далее - "Договор аренды б/н 2010 года"), на который ссылается Ответчик, не был согласован ТУ Росимущества в Московской области.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 298 ГК РФ частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Статья 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения сделки) устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, в настоящее время действующим правоустанавливающим документом для аренды ООО "Виктория" нежилого помещения в доме N 25 пос. Нерастанное Чеховского района Московской области является Договор аренды от 07.02.2006.
Дополнительным соглашением N 2 от 25.11.2006 к Договору аренды от 07.02.2006 были внесены изменения, в соответствии с которыми ООО "Виктория" приняло на себя обязанность ежемесячно уплачивать сумму за аренду помещения в размере 453 у.е., приравниваемых к долларам США.
С целью привести арендные правоотношения в соответствие с нормами ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", 5 апреля 2013 года войсковой частью 51952 были проведены торги на право аренды нежилого помещения, общей площадью 148,8 кв. м, подвальный (цокольный) этаж, дом N 25, пос. Нерастанное, Чеховского района Московской области (которое занималось тогда и занимается ныне ООО "Виктория").
Победителем торгов стало ООО "ТЕРРА", с которым и был заключен Договор N 7 от 17 апреля 2013 года "аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления".
В признании незаконными аукциона и заключенного на его основании Договора аренды N 7 от 17 апреля 2013 года по заявлению ООО "Виктория" в рамках дела N А41-30565/2013 было отказано.
Нежилое помещение в доме N 25 пос. Нерастанное Чеховского района Московской области, арендуемое ООО "Виктория", в пользу ООО "ТЕРРА" не передавалось, а ООО "Виктория" продолжало и продолжает его занимать, что не отрицал представитель ответчика в судебном заседании.
Как следует из материалов дела, по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2014 г. ООО "Терра" передало, а ООО "Виктория" приняло все права и обязанности по договору N 7 от 17.04.13 г. (т. 2 л.д. 29 - 30).
Указанный договор подписан ООО "Терра" и ООО "Виктория".
Между тем, в силу требований ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя.
Учитывая, что по договору аренды N 7 от 17.04.13 г. арендодателем являлся ФГКУ "Войсковая часть 51952", а ее согласия на передачу прав по договору аренды ответчику не было, следует признать, что ответчик не является арендатором по договору аренды от 17.04.13 г.
Согласно п. 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", - арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Как указывалось выше, ООО "Терра" не передавалось спорное помещение, которое фактически занимает ответчик, следовательно, обязанным по внесению платы за пользование помещением является ООО "Виктория".
Учитывая изложенные обстоятельства, а также и то, что Договор N 7 от 17 апреля 2013 года заключенный истцом с ООО "ТЕРРА" не был зарегистрирован, имущество не передавалось, Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2014 года (по Договору N 7 от 17 апреля 2013 года) заключенный ООО "ТЕРРА" с ООО "Виктория" также не был зарегистрирован, суд приходит к выводу о том, что на сегодняшний день действует Договор аренды от 07.02.2006, который не расторгнут в установленном порядке, принимая во внимание, что доказательств оплаты долга в указанных размерах ответчик не представил, апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об обоснованности исковых требований, считает их документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на письмо ТУ Росимущества в МО от ноября 2009 г. N 17Г/07-12779, в котором последнее уведомляет ООО "Виктория" о расторжении договора аренды 2006 года на основании ст. 610 ГК РФ по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, не может быть принята во внимание.
Ответчик не представил доказательства, подтверждающие возврат арендуемого помещения арендодателю.
ООО "Виктория" до настоящего времени занимает спорное помещение.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, - если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу А41-71828/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.05.2016 N 10АП-4347/2016 ПО ДЕЛУ N А41-71828/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2016 г. по делу N А41-71828/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Игнахиной М.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Магамаевым А.Т.,
при участии в заседании:
от ООО "Виктория" (ИНН: 5048012807; ОГРН: 1065048000742): Поддорогина Т.В. - представитель по доверенности от 25.11.2015, Поддорогин В.В. - генеральный директор согласно протоколу от 29.12.2015 N 1,
от ФГКУ "Войсковая часть 51952" (ИНН: 5048050640; ОГРН: 1035009954407): Мельников Н.А. - представитель по доверенности от 19.09.2014,
от ТУ Росимущества в МО (ИНН: 7716642273; ОГРН: 1097746296977): Переплетова К.Ю. - представитель по доверенности от 02.12.2015 N Д107-622,
от ООО "ТЕРРА" (ИНН: 5027191270; ОГРН: 1125027014078): Поддорогина В.А. - представитель по доверенности от 01.12.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" на решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу N А41-71828/15, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску ФГКУ "Войсковая часть 51952" к ООО "Виктория", при участии третьего лица - ТУ Росимущество в МО, ООО "Терра" о взыскании задолженности в сумме 211 469 руб. 93 коп.,
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Войсковая часть 51952" (далее - ФГКУ "Войсковая часть 51952") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория") о взыскании задолженности по договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 года и договору N КВ-6-10 от 01.01.2010 в размере 118 645 руб. 34 коп., пени в размере 92 821 руб. 59 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу N А41-71828/15 с ООО "Виктория" в пользу ФГКУ "Войсковая часть 51952" взыскана задолженность в сумме 118 645 руб. 34 коп. и пени в сумме 92 821 руб. 59 коп.
Не согласившись с решением суда, ООО "Виктория" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с нарушением норм материального права (т. 2 л.д. 46 - 49).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представитель ответчика и представитель ООО "Терра" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца и представитель ТУ Росимущества в МО против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражали, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из искового заявления, 7 февраля 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Московской области (арендодатель), войсковой частью 51952 (титульный владелец), с одной стороны, и ПБОЮЛ Поддорогиным Виктором Владимировичем (арендатор) был заключен договор аренды N 36-002-06У нежилых помещений площадью 120,8 кв. м, расположенных по адресу: 142325, России, Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, дом N 25.
Срок действия данного договора был определен с 29.11.2005 до 25.11.2006.
Позднее ПБОЮЛ Поддорогин В.В. был реорганизован в ООО "Виктория", которое как правопреемник вступило в качестве Арендатора в правоотношения по договору аренды.
В последующем, посредством заключения Дополнительного соглашения N 2 от 25.11.2006 к вышеназванному договору аренды, срок действия договора аренды от 07.02.2006 N 36-002-06У был продлен с 26.11.2006 до 20.11.2007.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 2 дополнительного соглашения N 2 от 25.11.2006 к договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Арендатор должен самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей в рублях.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению N 2 к договору аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года годовая арендная плата составляет 5436,00 у.е., соответственно, в месяц 453 у.е.
Внесение арендной платы должно производиться за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, а до 15 числа оплачиваемого месяца Арендатор должен представлять копии платежных поручений Титульному владельцу и Арендодателю (п. 3.2.9 и п. 4.3 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года).
Начиная с января 2015 года Ответчик оплачивал арендную плату не в полном объеме, что противоречит пунктам 3.2.4, 4.5, 6.1 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года. Каких-либо соглашений об изменении размера или порядка оплаты Сторонами не заключалось.
На момент подачи иска за Ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 108 257,30 рублей.
01 января 2010 года между войсковой частью 51952 (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) был заключен договор на оказание коммунальных услуг N КВ-6-10 от 01.01.2010, в соответствии с которым войсковая часть 51952 обеспечила Ответчику предоставление коммунальных услуг в арендованном помещении, расположенном по адресу: Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, д. 25.
06.08.2014 года между ФГКУ "Войсковая часть 51952" (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) было заключено дополнительное соглашение N 7 к Договору N КВ-6-10 на оказание коммунальных услуг.
В соответствии с пунктом 7 Пользователь обязан оплачивать коммунальные услуги, оказываемые Исполнителем на основании Договора от 01.01.2010 N КВ-6-10 согласно расчету стоимости коммунальных услуг, являющемуся Приложением N 1 к дополнительному соглашению, с 01 июля 2014 года.
Однако, в период с января по август 2015 г. Ответчик оплачивал стоимость оказанных коммунальных услуг частично, т.е. не оплачивая при этом стоимости приема и захоронения ТБО.
На момент подачи иска за Ответчиком числится непогашенная задолженность за оказанные коммунальные услуги (ТБО) в размере 10 388,04 рублей.
Таким образом, общая задолженность Ответчика по двум договорам (договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 и договору N КВ-6-10 от 01.01.2010) составляет 118 654,34 рублей.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 6156 от 31 августа 2015 с требованием уплатить имеющуюся задолженность.
Поскольку задолженность ответчиком в добровольном порядке уплачена не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды от 07.02.2006 N 36-002-06У, от 01.01.2010 года N КВ-6-10, подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ и главе 39 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
7 февраля 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по Московской области (арендодатель), войсковой частью 51952 (титульный владелец), с одной стороны, и ПБОЮЛ Поддорогиным Виктором Владимировичем (арендатор) был заключен договор аренды N 36-002-06У нежилых помещений площадью 120,8 кв. м, расположенных по адресу: 142325, России, Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, дом N 25.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к договору N 36-002-06У от 07.02.2006 1 июля 2006 года ПБОЮЛ Поддорогин В.В. реорганизован на ООО "Виктория, в связи с чем с 01.07.2006 г. и до окончания действия договора N 36-002-06У от 07.02.2006 г. ООО "Виктория" приняло на себя все права и обязанности по указанному договору, в том числе по выполнению обязательств по оплате арендной платы (т. 1 л.д. 18).
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению N 2 к договору аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года годовая арендная плата составляет 5436,00 у.е., соответственно, в месяц 453 у.е.
Внесение арендной платы должно производиться за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, а до 15 числа оплачиваемого месяца Арендатор должен представлять копии платежных поручений Титульному владельцу и Арендодателю (п. 3.2.9 и п. 4.3 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года).
Начиная с января 2015 года Ответчик оплачивал арендную плату не в полном объеме, что противоречит пунктам 3.2.4, 4.5, 6.1 договора аренды N 36-002-06У от 07 февраля 2006 года. Каких-либо соглашений об изменении размера или порядка оплаты Сторонами не заключалось.
01 января 2010 года между войсковой частью 51952 (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) был заключен договор на оказание коммунальных услуг N КВ-6-10 от 01.01.2010, в соответствии с которым войсковая часть 51952 обеспечила Ответчику предоставление коммунальных услуг в арендованном помещении, расположенном по адресу: Московская область, Чеховский район, пос. Нерастанное, д. 25 (т. 1 л.д. 30 - 33).
06.08.2014 года между ФГКУ "Войсковая часть 51952" (Исполнитель) и ООО "Виктория" (Пользователь) было заключено дополнительное соглашение N 7 к Договору N КВ-6-10 на оказание коммунальных услуг (т. 1 л.д. 34 - 35).
В соответствии с пунктом 7 Пользователь обязан оплачивать коммунальные услуги, оказываемые Исполнителем на основании Договора от 01.01.2010 N КВ-6-10 согласно расчету стоимости коммунальных услуг, являющемуся Приложением N 1 к дополнительному соглашению, с 01 июля 2014 года.
Согласно расчету стоимости коммунальных услуг (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 7 к договору N КВ-6-10 от 01.01.2010) стоимость водоснабжения в месяц составила 10 руб. 27 коп., водоотведения 8 руб. 28 коп., приема и захоронения ТБО - 2 042 руб. 98 коп. Оплата электроэнергии производится по показаниям счетчика в соответствии с действующей ценой за расчетный период (т. 1 л.д. 36).
Истцом в адрес ответчика были выставлены счет N 00000029 от 13.04.2015, акт N 00000029 от 13.042015 об оплате оказанных коммунальных услуг (т. 1 л.д. 38 - 39).
В период с января по август 2015 г. ответчик оплачивал стоимость оказанных коммунальных услуг частично, т.е. не оплачивая при этом стоимости приема и захоронения ТБО.
Оплата ответчиком стоимости арендной платы и коммунальных услуг по договорам N 36-002-06У от 07.02.2006 и N КВ-6-10 от 01.01.2010 производилась частично, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 113 - 191)
Согласно представленному истцом расчету суммы задолженности, общая задолженность Ответчика по двум договорам (договору аренды N 36-002-06У от 07.02.2006 и договору N КВ-6-10 от 01.01.2010) составила 118 654,34 рублей (т. 1 л.д. 37).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу статьи 310 ГК РФ не допускается.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные ФГКУ "Войсковая часть 51952" требования.
Ответчик, не согласившись с принятым решением, ссылается на то, что в отношении спорного помещения был заключен с ФГКУ "Войсковая часть 51952" другой договор аренды - от 01.12.09 г., а впоследствии - договор аренды N 7 от 17.04.13 г., между ФГКУ "Войсковая часть 51952" и ООО "Терра", по которому ООО "Терра" передало права арендатора соглашением от 01.12.14 г. ответчику - ООО "Виктория".
По указанным договорам общество платило арендную плату, в связи с чем ответчик полагает, что договор аренды от 2006 г. прекратил свое действие и взыскание долга по этому договору невозможно.
Данные доводы ответчика не могут быть приняты во внимание.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 года по делу N А41-19383/13, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05 марта 2014 года, в котором участвовали те же лица, что и по настоящему делу, было установлено, что Договор аренды от 07.02.2006 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ. В то же время, ООО "Виктория" было отказано в удовлетворении требования в переводе на него прав по заключенному на торгах Договору N 7 от 17 апреля 2013 года "аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления".
Договор б/н 2010 года "аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления" (далее - "Договор аренды б/н 2010 года"), на который ссылается Ответчик, не был согласован ТУ Росимущества в Московской области.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 298 ГК РФ частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Статья 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения сделки) устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, в настоящее время действующим правоустанавливающим документом для аренды ООО "Виктория" нежилого помещения в доме N 25 пос. Нерастанное Чеховского района Московской области является Договор аренды от 07.02.2006.
Дополнительным соглашением N 2 от 25.11.2006 к Договору аренды от 07.02.2006 были внесены изменения, в соответствии с которыми ООО "Виктория" приняло на себя обязанность ежемесячно уплачивать сумму за аренду помещения в размере 453 у.е., приравниваемых к долларам США.
С целью привести арендные правоотношения в соответствие с нормами ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", 5 апреля 2013 года войсковой частью 51952 были проведены торги на право аренды нежилого помещения, общей площадью 148,8 кв. м, подвальный (цокольный) этаж, дом N 25, пос. Нерастанное, Чеховского района Московской области (которое занималось тогда и занимается ныне ООО "Виктория").
Победителем торгов стало ООО "ТЕРРА", с которым и был заключен Договор N 7 от 17 апреля 2013 года "аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления".
В признании незаконными аукциона и заключенного на его основании Договора аренды N 7 от 17 апреля 2013 года по заявлению ООО "Виктория" в рамках дела N А41-30565/2013 было отказано.
Нежилое помещение в доме N 25 пос. Нерастанное Чеховского района Московской области, арендуемое ООО "Виктория", в пользу ООО "ТЕРРА" не передавалось, а ООО "Виктория" продолжало и продолжает его занимать, что не отрицал представитель ответчика в судебном заседании.
Как следует из материалов дела, по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2014 г. ООО "Терра" передало, а ООО "Виктория" приняло все права и обязанности по договору N 7 от 17.04.13 г. (т. 2 л.д. 29 - 30).
Указанный договор подписан ООО "Терра" и ООО "Виктория".
Между тем, в силу требований ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя.
Учитывая, что по договору аренды N 7 от 17.04.13 г. арендодателем являлся ФГКУ "Войсковая часть 51952", а ее согласия на передачу прав по договору аренды ответчику не было, следует признать, что ответчик не является арендатором по договору аренды от 17.04.13 г.
Согласно п. 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", - арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Как указывалось выше, ООО "Терра" не передавалось спорное помещение, которое фактически занимает ответчик, следовательно, обязанным по внесению платы за пользование помещением является ООО "Виктория".
Учитывая изложенные обстоятельства, а также и то, что Договор N 7 от 17 апреля 2013 года заключенный истцом с ООО "ТЕРРА" не был зарегистрирован, имущество не передавалось, Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2014 года (по Договору N 7 от 17 апреля 2013 года) заключенный ООО "ТЕРРА" с ООО "Виктория" также не был зарегистрирован, суд приходит к выводу о том, что на сегодняшний день действует Договор аренды от 07.02.2006, который не расторгнут в установленном порядке, принимая во внимание, что доказательств оплаты долга в указанных размерах ответчик не представил, апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции об обоснованности исковых требований, считает их документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на письмо ТУ Росимущества в МО от ноября 2009 г. N 17Г/07-12779, в котором последнее уведомляет ООО "Виктория" о расторжении договора аренды 2006 года на основании ст. 610 ГК РФ по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, не может быть принята во внимание.
Ответчик не представил доказательства, подтверждающие возврат арендуемого помещения арендодателю.
ООО "Виктория" до настоящего времени занимает спорное помещение.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, - если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 февраля 2016 года по делу А41-71828/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)