Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Собственник квартиры указывает, что имущество предоставлено арендатору во временное пользование, договор аренды продлен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.
судей Переверзиной Е.Б., Титовой М.Г.
с участием прокурора Капсамун И.С.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е., на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 03 декабря 2014 года, которым удовлетворены исковые требования Закрытого акционерного общества "БиК-Гатчина" к К.В., Е. о выселении, и отказано в удовлетворении встречных исковых требований К.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е., к Закрытому акционерному обществу "ЗАО "БиК-Гатчина", конкурсному управляющему ЗАО "БиК-Гатчина" Ж., И., Открытому акционерному обществу "Российский аукционный дом", Некоммерческому партнерству "Саморегулирующая организация арбитражных управляющих "Северная столица" о признании недействительными электронных торгов, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании передать по договору субаренды с правом выкупа жилое помещение, об обязании зачесть произведенную оплату по коммунальным услугам и за санитарное содержание, техническое обслуживание и прочих расходов в счет оплаты по договору субаренды с правом выкупа, о признании квартиры выкупленной и о признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения К.В. и его представителя Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения конкурсного управляющего ЗАО "БиК-Гатчина" - Ж., представителя И. - З., заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
ЗАО "БиК-Гатчина" обратилось в Гатчинский городской суд с иском к ответчикам о выселении из квартиры, расположенной по <адрес>.
В обоснование заявленных требований указало, что указанная квартира на основании договора купли-продажи от <дата> принадлежит ЗАО "БиК-Гатчина" на праве собственности. В данной квартире с декабря 1999 г. на основании заключенного <дата> договора N субаренды с правом выкупа жилого помещения проживают ответчики, квартира была предоставлена К.В. во временное пользование сроком по <дата>, по истечении данного срока договор аренды жилого помещения с ответчиком не продлевался.
Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга от <дата> ЗАО "БиК-Гатчина" признано несостоятельными (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Квартира, в которой зарегистрированы ответчики, была выставлена на торги, о чем был уведомлен К.В., и который не стал принимать участия в торгах. По результатам торгов покупателем спорной квартиры является И., стоимость квартиры определена в сумме <сумма>.
Полагая, что у ответчиков прекратилось право пользования жилым помещением, не намереваясь продлевать какие-либо отношения с К-скими, в июне 2014 г. направили в адрес ответчиков уведомление об освобождении занимаемой ими квартиры и об обязании сняться с регистрационного учета, данные требования ответчиками в добровольном порядке исполнены не были.
К.В. обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительными электронных торгов по реализации жилого помещения - квартиры, расположенной по <адрес>, о признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного по результатам электронных торгов между ЗАО "БиК-Гатчина" и И., о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права собственности ЗАО "БиК-Гатчина" на спорную квартиру, об обязании передать по договору субаренды с правом выкупа данное жилое помещение, об обязании зачесть произведенную К.В. оплату по коммунальным услугам и за санитарное содержание, техническое обслуживание и прочих расходов в счет оплаты по договору субаренды с правом выкупа, о признании спорной квартиры, выкупленной К.В., о признании за К.В. права собственности на данное жилое помещение, уточнив исковые требования (л.д. 44 - 52 т. 2).
В обоснование заявленных требований указал, что <дата> между К.В. и ЗАО "БиК-Гатчина" был заключен договор N субаренды с правом выкупа жилого помещения, согласно которому К.В. является работником ЗАО "БиК-Гатчина" с <дата> и обязуется добросовестно отработать в ЗАО с момента начала работы десять лет, право собственности на спорное жилое помещение, переданное в аренду по договору, будет передано к К.В. по истечении срока работы, т.е. десяти лет. Со стороны К.В. обязанности по договору были выполнены в полном объеме, трудовые отношения были прекращены <дата>, ответчиком обязательства не выполнены.
Считает, срок действия договора не истек, т.к. по истечении срока в <дата> К.В. продолжал проживать в спорной квартире, а потому он считается продленным на тот же срок. Полагает, что поскольку в договоре субаренды не указана выкупная стоимость квартиры, то с учетом произведенных К.В. платежей по коммунальным услугам и за санитарное содержание, техническое обслуживание и прочих расходов, можно полагать, что обязательство по выкупу квартиры им выполнено. К.В. об электронных торгах, на которых был заключен договор купли-продажи квартиры, узнал только после их проведения, а потому не мог в них участвовать. Считает, заключенный между ЗАО "БиК-Гатчина" и И. договор купли-продажи квартиры является недействительным, поскольку между его сторонами не были достигнуты соглашения по всем существенным условиям, в том числе не учтено, что данная квартира не свободна от прав и обязательств третьих лиц. До настоящего времени оплата по данному договору И. не осуществлена, сам договор не зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке, что свидетельствует о том, что стороны не выразили свою волю на заключение данного договора.
Кроме того полагает, что при принятии ЗАО "БиК-Гатчина" решения о реализации квартиры, в которой проживают ответчики, должно быть учтено, что К.В. является инвалидом второй группы, а его дочь Е. - несовершеннолетней.
Определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29.07.2014 гражданские дела по иску ЗАО "БиК-Гатчина" и по иску К.В. объединены в одно производство (л.д. 147 - 149 т. 1).
В судебном заседании представители истца исковые требования ЗАО "БиК-Гатчина" поддержали, требования К.В. не признали, представили письменные возражения (л.д. 141 - 145 т. 1, 146 - 148 т. 2).
Ответчик К.В. и его представитель исковые требования ЗАО "БиК-Гатчина" не признали, представили письменные возражения (63 - 65 т. 1), требования К.В. поддержали.
Представитель ответчика И. требования К.В. не признала, поддержала требования ЗАО "БиК-Гатчина".
Представитель ответчика ОАО "Российский аукционный дом" исковые требования К.В. не признал, представил отзыв на иск (л.д. 176 - 178 т. 2).
Представитель органа опеки и попечительства Комитета образования Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебном заседании указал, что права несовершеннолетней К.Е. требованиями ЗАО "БиК-Гатчина" о выселении не нарушаются.
Решением Гатчинского городского суда от 03 декабря 2014 года исковые требования ЗАО "БиК-Гатчина" удовлетворены.
В удовлетворении требований К.В. отказано.
В апелляционной жалобе К.В. просит решение суда отменить, вынести новое решение, отказав в удовлетворении требований ЗАО "БиК-Гатчина", требования К.В. удовлетворив. В обоснование жалобы указал, что судом принято решение, противоречащее процессуальным и материальным нормам права.
Указывает, что судом не рассмотрены исковые требования несовершеннолетней Е. не рассмотрены, поскольку не нашли своего отражения в резолютивной части решения суда. Также остались без рассмотрения требования истцов К-ских от <дата> о признании сделки купли-продажи квартиры, заключенной между КУ ЗАО "БиК-Гатчина" и И., от <дата> незаключенной.
Судом не соблюдены положения Конвенции о правах ребенка, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, где проживают дети, необходимо производить только с согласия органов опеки.
Указывает, что КУ ЗАО "БиК-Гатчина" и И. произведя отчуждение, с последующим приобретением спорного жилого помещения, где есть несовершеннолетний ребенок Е., без согласия на то органов опеки, воспрепятствовали К.В. по защите ее прав, нарушив положения Семейного кодекса РФ, в силу чего сделка, не соответствующая требованиям закона - ничтожна.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ЗАО "БиК-Гатчина" на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником квартиры, расположенной по <адрес> (л.д. 9, 10, 153 т. 1).
<дата> между ЗАО "БиК-Гатчина" и К.В. заключен договор N субаренды с правом выкупа жилого помещения, согласно которому истец передает, а ответчик принимает в аренду с выкупом жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> (л.д. 11 - 14 т. 1).
Согласно условиям договора субаренды К.А. является работником ЗАО "БиК-Гатчина" с <дата> и обязуется добросовестно отработать в Обществе с момента начала работы десять лет, т.е. до 21.06.2007.
Право собственности на помещение, переданное в аренду по договору, будет передано от арендатора к арендодателю по истечении срока работы, установленного п. 1.3 договора. Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован (л.д. 11 - 13 т. 1).
В спорной квартире зарегистрированы К.В. и несовершеннолетняя Е., <дата> года рождения (л.д. 7 т. 1).
К.В. из ЗАО "БиК-Гатчина" уволен в порядке перевода в ЗАО "ПСГ-БиК" по п. 5 ст. 77 ТК РФ <дата> (л.д. 189 - 194 т. 1), из ЗАО ПСГ "БиК" уволен по собственному желанию <дата> (л.д. 44 т. 1, 120 - 128 т. 2).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> ЗАО "БиК-Гатчина" признано несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> конкурсным управляющим утвержден Ж. (л.д. 21 - 22, 23 т. 1).
Конкурсным управляющим ЗАО "БиК-Гатчина" в адрес К.В. было направлено уведомление, в котором сообщается о необходимости оформления договора аренды жилого помещения, в случае не подписания указанного договора, просит освободить занимаемое К.В. и членами его семьи жилое помещение (л.д. 168 - 169 т. 1).
<дата>, <дата> в адрес ответчика были направлены требования об освобождении указанной квартиры (л.д. 170 - 171, 177 - 179 т. 1).
ОАО "Российский аукционный дом" осуществляло функции оператора электронной площадки при проведении электронной формы аукциона по продаже имущества должника в ходе процедуры Банкротства на основании заключенного с конкурсным управляющим ЗАО "БиК-Гатчина" договора оказания услуг N от <дата> (л.д. 179 - 183 т. 2).
<дата> на электронной площадке ОАО "Российский аукционный дом" проводилась продажа имущества должника ЗАО "БиК-Гатчина" - квартиры, расположенной по <адрес>.
Победителем торгов была признана И. как единственный участник, допущенный к участию в торгах и осуществивший перевод задатка для участия в торгах (л.д. 80, 81 т. 2).
<дата> ЗАО "БиК-Гатчина" заключило с И. договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 82 - 84 т. 2).
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований К.В., заявленных в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка, обоснованно пришел к выводу, что при проведении торгов по продаже спорной квартиры не было допущено нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлечь отмену торгов и признанию недействительным договора купли-продажи квартиры.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы К.В., что не были рассмотрены требования несовершеннолетней Е., поскольку последняя в силу своего возраста не вправе самостоятельно заявлять исковые требования, требования К.В. были заявлены как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетней Е., поэтому отказывая в удовлетворении исковых требований К.В., судом отказано и в удовлетворении исковых требований заявленных последним в интересах несовершеннолетней, поскольку несовершеннолетняя самостоятельных требований не заявляла.
Доводы К.В., что судом не были рассмотрены заявленные им требования о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным, несостоятельны, поскольку данные требования содержатся в письменных пояснениях последнего, поданных <дата> (л.д. 185 - 186 т. 2), согласно протоколу судебного заседания данные пояснения не заявлялись, как дополнение к исковым требованиям и судом данные требования не принимались к производству, к материалам дела приобщены письменные пояснения к ранее заявленному иску (л.д. 191 т. 2). Из протокола судебного заседания и пояснений сторон следует, что судом не принимались дополнительные исковые требования в силу ст. 39 ГПК РФ, и стороны не давали по ним пояснения. Судом были приняты уточненные исковые требования, поданные в порядке ст. 39 ГПК РФ 13 ноября 2014 года (л.д. 45 - 52 т. 2), которые не содержат требований о признании договора незаключенным.
Также судебная коллегия учитывает, что заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий ничтожной сделки, свидетельствует, о признании К.В. договора купли-продажи спорного жилого помещения заключенным.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы К.В., что при заключении договора купли-продажи были нарушены права несовершеннолетнего ребенка, поскольку в силу действующего законодательства у последнего право на спорное жилое помещение, которое находится по настоящее время в собственности ЗАО "БиК-Гатчина", не возникло, гражданское законодательство не содержит норм ограничивающих права собственника по распоряжению своим имуществом, при наличии заключенного на данное имущество договора найма либо аренды, и у нанимателя или арендатора не возникает преимущественного права по приобретению данного жилого помещения в собственность.
Законодатель лишь ограничивает права нового собственника, в силу ст. 675 ГК РФ, в случае неистечения срока действия договора аренды или найма, на момент перехода права собственности, он становится обязательным для нового собственника. Наниматель (арендатор) имеет преимущественное право на получение данного имущество в аренду или внаем, если новый собственник по истечении срока действия договора изъявит желание продлить его, иных преимуществ арендатор или наниматель жилого помещения не имеет (ст. 621, 684 ГК РФ).
К.В. действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка был заблаговременно извещен истцом, представляющим интересы собственника, о прекращении действия договора и отсутствии у него намерения в продлении данного договора, что подтверждается материалами дела (л.д. 177 - 179 т. 1).
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно пришел к выводу, что из представленных доказательств нельзя сделать вывод, о заключении между сторонами договора аренды жилого помещения с правом выкупа, поскольку данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке (ст. 609 ГК РФ), а в силу ст. ст. 609, 624 ГК РФ, его нельзя признать договором аренды с правом выкупа, т.к. данный договор должен содержать все существенные условия, которые предусмотрены при заключении договора купли-продажи.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение об оплате К.В. только коммунальных платежей и иных платежей, связанных с использованием жилого помещения, которые в силу действующего жилищного законодательства несет наниматель жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что между сторонами фактически был заключен договор найма жилого помещение, срок действия которого составляет не более 5 лет, в силу ст. 683 ГК РФ и поскольку ранее 2013 года ни собственник жилого помещения, ни его наниматель не заявляли об отказе от договора, в силу ст. 684 ГК РФ, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Договор фактически был заключен <дата>, последний срок действия с учетом пролонгации истекал <дата>, <дата> К.В. извещен собственником об освобождении жилого помещения, т.е. в срок не менее трех месяцев до истечения договора, и поскольку на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции этот срок истек, отсутствуют основания для отмены постановленного решения в части отказа в выселении К-ских, т.к. наниматель при истечении срока действия договора обязан освободить предоставленное ему в пользование жилое помещение, при этом у наймодателя отсутствует обязанность в предоставлении нанимателю иного жилого помещения.
В силу действующего семейного и жилищного законодательства родители несут обязанность по предоставлению их несовершеннолетнему ребенку места для проживания, у собственника ЗАО "БиК-Гатчина" такая обязанность, как обоснованно указал суд первой инстанции, отсутствует. В силу изложенного отсутствуют основания для отмены постановленного решения.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 03 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2015 N 33-911/2015
Требование: О выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Собственник квартиры указывает, что имущество предоставлено арендатору во временное пользование, договор аренды продлен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2015 г. N 33-911/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.
судей Переверзиной Е.Б., Титовой М.Г.
с участием прокурора Капсамун И.С.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е., на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 03 декабря 2014 года, которым удовлетворены исковые требования Закрытого акционерного общества "БиК-Гатчина" к К.В., Е. о выселении, и отказано в удовлетворении встречных исковых требований К.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Е., к Закрытому акционерному обществу "ЗАО "БиК-Гатчина", конкурсному управляющему ЗАО "БиК-Гатчина" Ж., И., Открытому акционерному обществу "Российский аукционный дом", Некоммерческому партнерству "Саморегулирующая организация арбитражных управляющих "Северная столица" о признании недействительными электронных торгов, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании передать по договору субаренды с правом выкупа жилое помещение, об обязании зачесть произведенную оплату по коммунальным услугам и за санитарное содержание, техническое обслуживание и прочих расходов в счет оплаты по договору субаренды с правом выкупа, о признании квартиры выкупленной и о признании права собственности на жилое помещение.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения К.В. и его представителя Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения конкурсного управляющего ЗАО "БиК-Гатчина" - Ж., представителя И. - З., заключение прокурора, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
ЗАО "БиК-Гатчина" обратилось в Гатчинский городской суд с иском к ответчикам о выселении из квартиры, расположенной по <адрес>.
В обоснование заявленных требований указало, что указанная квартира на основании договора купли-продажи от <дата> принадлежит ЗАО "БиК-Гатчина" на праве собственности. В данной квартире с декабря 1999 г. на основании заключенного <дата> договора N субаренды с правом выкупа жилого помещения проживают ответчики, квартира была предоставлена К.В. во временное пользование сроком по <дата>, по истечении данного срока договор аренды жилого помещения с ответчиком не продлевался.
Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга от <дата> ЗАО "БиК-Гатчина" признано несостоятельными (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Квартира, в которой зарегистрированы ответчики, была выставлена на торги, о чем был уведомлен К.В., и который не стал принимать участия в торгах. По результатам торгов покупателем спорной квартиры является И., стоимость квартиры определена в сумме <сумма>.
Полагая, что у ответчиков прекратилось право пользования жилым помещением, не намереваясь продлевать какие-либо отношения с К-скими, в июне 2014 г. направили в адрес ответчиков уведомление об освобождении занимаемой ими квартиры и об обязании сняться с регистрационного учета, данные требования ответчиками в добровольном порядке исполнены не были.
К.В. обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительными электронных торгов по реализации жилого помещения - квартиры, расположенной по <адрес>, о признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного по результатам электронных торгов между ЗАО "БиК-Гатчина" и И., о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права собственности ЗАО "БиК-Гатчина" на спорную квартиру, об обязании передать по договору субаренды с правом выкупа данное жилое помещение, об обязании зачесть произведенную К.В. оплату по коммунальным услугам и за санитарное содержание, техническое обслуживание и прочих расходов в счет оплаты по договору субаренды с правом выкупа, о признании спорной квартиры, выкупленной К.В., о признании за К.В. права собственности на данное жилое помещение, уточнив исковые требования (л.д. 44 - 52 т. 2).
В обоснование заявленных требований указал, что <дата> между К.В. и ЗАО "БиК-Гатчина" был заключен договор N субаренды с правом выкупа жилого помещения, согласно которому К.В. является работником ЗАО "БиК-Гатчина" с <дата> и обязуется добросовестно отработать в ЗАО с момента начала работы десять лет, право собственности на спорное жилое помещение, переданное в аренду по договору, будет передано к К.В. по истечении срока работы, т.е. десяти лет. Со стороны К.В. обязанности по договору были выполнены в полном объеме, трудовые отношения были прекращены <дата>, ответчиком обязательства не выполнены.
Считает, срок действия договора не истек, т.к. по истечении срока в <дата> К.В. продолжал проживать в спорной квартире, а потому он считается продленным на тот же срок. Полагает, что поскольку в договоре субаренды не указана выкупная стоимость квартиры, то с учетом произведенных К.В. платежей по коммунальным услугам и за санитарное содержание, техническое обслуживание и прочих расходов, можно полагать, что обязательство по выкупу квартиры им выполнено. К.В. об электронных торгах, на которых был заключен договор купли-продажи квартиры, узнал только после их проведения, а потому не мог в них участвовать. Считает, заключенный между ЗАО "БиК-Гатчина" и И. договор купли-продажи квартиры является недействительным, поскольку между его сторонами не были достигнуты соглашения по всем существенным условиям, в том числе не учтено, что данная квартира не свободна от прав и обязательств третьих лиц. До настоящего времени оплата по данному договору И. не осуществлена, сам договор не зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке, что свидетельствует о том, что стороны не выразили свою волю на заключение данного договора.
Кроме того полагает, что при принятии ЗАО "БиК-Гатчина" решения о реализации квартиры, в которой проживают ответчики, должно быть учтено, что К.В. является инвалидом второй группы, а его дочь Е. - несовершеннолетней.
Определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 29.07.2014 гражданские дела по иску ЗАО "БиК-Гатчина" и по иску К.В. объединены в одно производство (л.д. 147 - 149 т. 1).
В судебном заседании представители истца исковые требования ЗАО "БиК-Гатчина" поддержали, требования К.В. не признали, представили письменные возражения (л.д. 141 - 145 т. 1, 146 - 148 т. 2).
Ответчик К.В. и его представитель исковые требования ЗАО "БиК-Гатчина" не признали, представили письменные возражения (63 - 65 т. 1), требования К.В. поддержали.
Представитель ответчика И. требования К.В. не признала, поддержала требования ЗАО "БиК-Гатчина".
Представитель ответчика ОАО "Российский аукционный дом" исковые требования К.В. не признал, представил отзыв на иск (л.д. 176 - 178 т. 2).
Представитель органа опеки и попечительства Комитета образования Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебном заседании указал, что права несовершеннолетней К.Е. требованиями ЗАО "БиК-Гатчина" о выселении не нарушаются.
Решением Гатчинского городского суда от 03 декабря 2014 года исковые требования ЗАО "БиК-Гатчина" удовлетворены.
В удовлетворении требований К.В. отказано.
В апелляционной жалобе К.В. просит решение суда отменить, вынести новое решение, отказав в удовлетворении требований ЗАО "БиК-Гатчина", требования К.В. удовлетворив. В обоснование жалобы указал, что судом принято решение, противоречащее процессуальным и материальным нормам права.
Указывает, что судом не рассмотрены исковые требования несовершеннолетней Е. не рассмотрены, поскольку не нашли своего отражения в резолютивной части решения суда. Также остались без рассмотрения требования истцов К-ских от <дата> о признании сделки купли-продажи квартиры, заключенной между КУ ЗАО "БиК-Гатчина" и И., от <дата> незаключенной.
Судом не соблюдены положения Конвенции о правах ребенка, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, где проживают дети, необходимо производить только с согласия органов опеки.
Указывает, что КУ ЗАО "БиК-Гатчина" и И. произведя отчуждение, с последующим приобретением спорного жилого помещения, где есть несовершеннолетний ребенок Е., без согласия на то органов опеки, воспрепятствовали К.В. по защите ее прав, нарушив положения Семейного кодекса РФ, в силу чего сделка, не соответствующая требованиям закона - ничтожна.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ЗАО "БиК-Гатчина" на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником квартиры, расположенной по <адрес> (л.д. 9, 10, 153 т. 1).
<дата> между ЗАО "БиК-Гатчина" и К.В. заключен договор N субаренды с правом выкупа жилого помещения, согласно которому истец передает, а ответчик принимает в аренду с выкупом жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> (л.д. 11 - 14 т. 1).
Согласно условиям договора субаренды К.А. является работником ЗАО "БиК-Гатчина" с <дата> и обязуется добросовестно отработать в Обществе с момента начала работы десять лет, т.е. до 21.06.2007.
Право собственности на помещение, переданное в аренду по договору, будет передано от арендатора к арендодателю по истечении срока работы, установленного п. 1.3 договора. Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован (л.д. 11 - 13 т. 1).
В спорной квартире зарегистрированы К.В. и несовершеннолетняя Е., <дата> года рождения (л.д. 7 т. 1).
К.В. из ЗАО "БиК-Гатчина" уволен в порядке перевода в ЗАО "ПСГ-БиК" по п. 5 ст. 77 ТК РФ <дата> (л.д. 189 - 194 т. 1), из ЗАО ПСГ "БиК" уволен по собственному желанию <дата> (л.д. 44 т. 1, 120 - 128 т. 2).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> ЗАО "БиК-Гатчина" признано несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> конкурсным управляющим утвержден Ж. (л.д. 21 - 22, 23 т. 1).
Конкурсным управляющим ЗАО "БиК-Гатчина" в адрес К.В. было направлено уведомление, в котором сообщается о необходимости оформления договора аренды жилого помещения, в случае не подписания указанного договора, просит освободить занимаемое К.В. и членами его семьи жилое помещение (л.д. 168 - 169 т. 1).
<дата>, <дата> в адрес ответчика были направлены требования об освобождении указанной квартиры (л.д. 170 - 171, 177 - 179 т. 1).
ОАО "Российский аукционный дом" осуществляло функции оператора электронной площадки при проведении электронной формы аукциона по продаже имущества должника в ходе процедуры Банкротства на основании заключенного с конкурсным управляющим ЗАО "БиК-Гатчина" договора оказания услуг N от <дата> (л.д. 179 - 183 т. 2).
<дата> на электронной площадке ОАО "Российский аукционный дом" проводилась продажа имущества должника ЗАО "БиК-Гатчина" - квартиры, расположенной по <адрес>.
Победителем торгов была признана И. как единственный участник, допущенный к участию в торгах и осуществивший перевод задатка для участия в торгах (л.д. 80, 81 т. 2).
<дата> ЗАО "БиК-Гатчина" заключило с И. договор купли-продажи указанной квартиры (л.д. 82 - 84 т. 2).
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований К.В., заявленных в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка, обоснованно пришел к выводу, что при проведении торгов по продаже спорной квартиры не было допущено нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлечь отмену торгов и признанию недействительным договора купли-продажи квартиры.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы К.В., что не были рассмотрены требования несовершеннолетней Е., поскольку последняя в силу своего возраста не вправе самостоятельно заявлять исковые требования, требования К.В. были заявлены как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетней Е., поэтому отказывая в удовлетворении исковых требований К.В., судом отказано и в удовлетворении исковых требований заявленных последним в интересах несовершеннолетней, поскольку несовершеннолетняя самостоятельных требований не заявляла.
Доводы К.В., что судом не были рассмотрены заявленные им требования о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключенным, несостоятельны, поскольку данные требования содержатся в письменных пояснениях последнего, поданных <дата> (л.д. 185 - 186 т. 2), согласно протоколу судебного заседания данные пояснения не заявлялись, как дополнение к исковым требованиям и судом данные требования не принимались к производству, к материалам дела приобщены письменные пояснения к ранее заявленному иску (л.д. 191 т. 2). Из протокола судебного заседания и пояснений сторон следует, что судом не принимались дополнительные исковые требования в силу ст. 39 ГПК РФ, и стороны не давали по ним пояснения. Судом были приняты уточненные исковые требования, поданные в порядке ст. 39 ГПК РФ 13 ноября 2014 года (л.д. 45 - 52 т. 2), которые не содержат требований о признании договора незаключенным.
Также судебная коллегия учитывает, что заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий ничтожной сделки, свидетельствует, о признании К.В. договора купли-продажи спорного жилого помещения заключенным.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы К.В., что при заключении договора купли-продажи были нарушены права несовершеннолетнего ребенка, поскольку в силу действующего законодательства у последнего право на спорное жилое помещение, которое находится по настоящее время в собственности ЗАО "БиК-Гатчина", не возникло, гражданское законодательство не содержит норм ограничивающих права собственника по распоряжению своим имуществом, при наличии заключенного на данное имущество договора найма либо аренды, и у нанимателя или арендатора не возникает преимущественного права по приобретению данного жилого помещения в собственность.
Законодатель лишь ограничивает права нового собственника, в силу ст. 675 ГК РФ, в случае неистечения срока действия договора аренды или найма, на момент перехода права собственности, он становится обязательным для нового собственника. Наниматель (арендатор) имеет преимущественное право на получение данного имущество в аренду или внаем, если новый собственник по истечении срока действия договора изъявит желание продлить его, иных преимуществ арендатор или наниматель жилого помещения не имеет (ст. 621, 684 ГК РФ).
К.В. действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка был заблаговременно извещен истцом, представляющим интересы собственника, о прекращении действия договора и отсутствии у него намерения в продлении данного договора, что подтверждается материалами дела (л.д. 177 - 179 т. 1).
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно пришел к выводу, что из представленных доказательств нельзя сделать вывод, о заключении между сторонами договора аренды жилого помещения с правом выкупа, поскольку данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке (ст. 609 ГК РФ), а в силу ст. ст. 609, 624 ГК РФ, его нельзя признать договором аренды с правом выкупа, т.к. данный договор должен содержать все существенные условия, которые предусмотрены при заключении договора купли-продажи.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение об оплате К.В. только коммунальных платежей и иных платежей, связанных с использованием жилого помещения, которые в силу действующего жилищного законодательства несет наниматель жилого помещения.
Судебная коллегия полагает, что между сторонами фактически был заключен договор найма жилого помещение, срок действия которого составляет не более 5 лет, в силу ст. 683 ГК РФ и поскольку ранее 2013 года ни собственник жилого помещения, ни его наниматель не заявляли об отказе от договора, в силу ст. 684 ГК РФ, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Договор фактически был заключен <дата>, последний срок действия с учетом пролонгации истекал <дата>, <дата> К.В. извещен собственником об освобождении жилого помещения, т.е. в срок не менее трех месяцев до истечения договора, и поскольку на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции этот срок истек, отсутствуют основания для отмены постановленного решения в части отказа в выселении К-ских, т.к. наниматель при истечении срока действия договора обязан освободить предоставленное ему в пользование жилое помещение, при этом у наймодателя отсутствует обязанность в предоставлении нанимателю иного жилого помещения.
В силу действующего семейного и жилищного законодательства родители несут обязанность по предоставлению их несовершеннолетнему ребенку места для проживания, у собственника ЗАО "БиК-Гатчина" такая обязанность, как обоснованно указал суд первой инстанции, отсутствует. В силу изложенного отсутствуют основания для отмены постановленного решения.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как основания для переоценки доказательств отсутствуют.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, жалоба не содержит.
С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 03 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)