Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
- при участии: от истца - Мокин И.Я. по доверенности от 05.11.2015;
- от ответчика - Кириллов Е.Г., лично, паспорт; Арустамян Р.В. по доверенности от 21.03.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Кирилова Евгения Геннадьевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.01.2016 по делу N А32-34875/2013
по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новороссийска
к ИП Кирилову Евгению Геннадьевичу
о расторжении договора купли-продажи, обязании освободить помещения,
принятое судьей Семушиным А.В.,
Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кирилову Евгению Геннадьевичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора, купли-продажи нежилого помещения от 30.06.2010 N 54, обязании освободить нежилое помещение.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2014, иск оставлен без рассмотрения.
Суд пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств соблюдения досудебного порядка. Представленное истцом уведомление от 25.06.2013 N 8-02-08-1582/13 о расторжении спорного договора не содержит отметок о его получении ответчиком; из почтовой квитанции от 26.06.2013 невозможно установить, что было направлено на имя ответчика, и по какому адресу.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 определение от 17.04.2014 отменено, дело направлено на рассмотрение в суд первой инстанции. Суд апелляционной инстанции, указав на неполное выяснение обстоятельств дела, не согласился с выводом о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Постановлением суда кассационной инстанции от 02.09.2014 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Определением суда от 23.12.2015 удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.06.2010 N 54, заключенный между индивидуальным предпринимателем Кирилловым Евгением Геннадьевичем и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск, а также обязать индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича возвратить нежилое помещение первого этажа, литер А, помещение IV, комнаты N 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, д. 216, являющееся предметом договора N 54 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.06.2010, передав его Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2016 уточненные исковые требования удовлетворены.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, производство по делу прекратить.
Жалоба мотивирована следующим.
Выводы суда относительно применения срока исковой давности ошибочны, поскольку истец узнал о нарушении условий договора с июля 2010 года.
Ссылка суда на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" неправомерна, поскольку указанное постановление не применяется в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43.
По мнению заявителя ссылка суда на Постановление 11 ААС от 19.12.2013 по делу N А55-10298/2013 незаконна в силу ст. 170 АПК РФ.
Суд не полно выяснил обстоятельства дела, поскольку указывает о законности заключения договора, тогда как никто из участников процесса законность заключения договора не оспаривал.
Суд ошибочно указывает на наличие досудебного порядка урегулирования спора, однако условиями договора такой порядок не предусмотрен.
Полномочия руководителя истца Караева С.В. не подтверждены материалами дела.
Сроки доверенностей представителей истца Чернышовой К.А. и Мокина И.Я. истекли 31.12.2014, в связи с окончанием полномочий бывшего руководителя истца Канкуловой М.М.
Судебный акт направлен ответчику несвоевременно.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям указанным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.06.2010 заключен договор N 54 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.
Предметом договора явилась продажа истцом ответчику объекта недвижимого имущества: нежилого помещения первого этажа литер А, помещение IV, комнаты N 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216.
Цена объекта недвижимого имущества согласно пункту 2.1. договора составила 4 619 000 руб. Покупатель обязался оплатить приобретаемое имущество с рассрочкой платежа в течение пяти лет путем ежемесячного внесения равными долями денежных средств согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора. График платежей подписан сторонами.
В соответствии с п. 2.2. договора на сумму денежных средств, в уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ, и составляющей 2,58%, уплачиваемые за период времени с момента подписания договора до даты соответствующего платежа.
Согласно п. 3.3. договора объект находился во владении и пользовании индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича, в связи с чем, не нуждается в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3. договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (п. 3.1.1.) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 по делу N АЗ2-13527/2013 установлено, что индивидуального предпринимателя Кирилловым Е.Г. платежи по договору не вносились, в связи чем с него, в пользу Управления были взысканы сумма долга по оплате стоимости имущества и пеня, предусмотренные договором, всего на общую сумму 6 270 924,50 руб.
Доказательств исполнения данного решения не представлено.
Согласно п. 7.4 в случае просрочки внесения оплаты свыше 10 дней, спорный договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке.
Договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен с условием о рассрочке платежей в течение 5 лет, составлен график их внесения.
Уведомлением от 25.06.2013 истец уведомил ответчика о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке, в связи с отсутствием оплаты, и предложил возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи, которое ответчиком было проигнорировано.
Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в настоящим иском.
При принятии решения суд правомерно руководствовался следующими нормами права.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В п. 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
Правовая позиция высказанная в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13.11.1997 подтверждена определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.12.2008 N ВАС-12545/08.
В названном судебном акте содержится вывод о том, что неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.
В соответствии с п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
В силу указанных норм права, истец, предъявляя требование о расторжении договоров купли-продажи в связи с существенным нарушением их условий ответчиком, должен в соответствии со ст. 65 АПК РФ доказать не только факт нарушения ответчиком обязательств по договору, но и то, что им (ответчиком) допущено существенное нарушение условий договора, которое повлекло для истца невозможность достижения цели договора, либо причинило ущерб, в результате которого истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении данных договоров.
Истец указал на неисполнение ответчиком своих обязательств по спорному договору, и как следствие этого отсутствие оплаты имущества, переданного по акту приема-передачи.
Неполучение оплаты за проданные помещения лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи - получение бюджетом денежных средств.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что задолженность по договору купли-продажи за период с 01.05.2012 по 05.11.2015 составляет 4 678 170 руб.
Таким образом после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ответчик всего лишь оплатил 60 000 руб.
Суд учел, что решением суда от 24.12.2012 по делу N А32-13527/2012 с ответчика взыскана сумма основного долга в размере 1 677 329 руб., которая составляет менее 50% от стоимости приобретаемого имущества и при этом ответчиком не оплачена. Ответчик наличие задолженности не оспорил.
25.06.2013 на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ истцом направлено в адрес ответчика письмо N 8-02-08-1582/13 о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке, в связи с отсутствием оплаты, и предложением возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи, которое ответчиком было проигнорировано.
Таким образом ответчик (покупатель) приобретенную недвижимость не оплатил, договор купли-продажи расторгать отказался.
Изложенное свидетельствует о существенном нарушении ответчиком договора купли-продажи.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных названной статьей (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Письмо от 25.06.2013 исх. N 8-02-08-1582/13 вручено ответчику 10.07.2013, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением. Номер почтового идентификатора (35392448029023) на указанном уведомлении и на квитанции от 26.06.2013 совпадает.
Ответчик получил уведомление 12.07.2013, о чем свидетельствует подпись ответчика на уведомлении о вручении.
Таким образом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком по требованию о расторжении Договора. Основания для оставления искового заявления без рассмотрения на основании ст. 148 АПК РФ отсутствуют.
Доводы заявителя о том, что условиями договора досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен, несостоятельны, поскольку соблюдение указанного порядка проверялось судом на основании вышеприведенных норм закона и разъяснений высших судов, а не условий спорного договора.
Довод заявителя о том, что ссылка суда на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А55-10298/2013 незаконна в силу ст. 170 АПК РФ также отклоняется. Указание суда на наличие аналогичной правовой позиции в ином судебном акте, при том, что выводы суда основаны на нормах закона, а не данной ссылке, на правильность принятого судом первой инстанции акта не влияет.
На основании изложенного суд обосновано расторг договор купли-продажи.
При этом суд в определении от 23.12.2015 предлагал сторонам прийти к мирному урегулированию спора. Согласно, представленному в материалы дела, протоколу урегулирования спора стороны не пришли к какому либо консенсусу. Так, управление предлагало оплатить основной долг, после его оплаты перейти к рассмотрению вопроса о реструктуризации штрафных санкций. Предприниматель в свою очередь предлагал управлению отказаться от исковых требований и заключить новый договор купли-продажи. Указанный протокол подписан предпринимателем Кирилловым Е.Г. Суд усматривает из указанного протокола отсутствие у предпринимателя воли на исполнение ранее заключенного договора.
Требование истца об обязании ответчика возвратить нежилое помещение первого этажа, литер А, помещение IV, комнаты N 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, д. 216, являющееся предметом договора N 54 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.06.2010, передав его Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск подлежало удовлетворению на основании ст. 1102 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абз.4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Ходатайство ответчика о применении сроков исковой давности отклонено правомерно.
В ходатайстве ответчик указал на то, что в соответствии с отметкой на бланке администрации г. Новороссийска исковое заявление было изготовлено 09.10.2013, а определение о принятии дела к производству было вынесено 30.10.2013, что свидетельствует об истечении срока исковой давности, так как истец обратился в суд после 01.07.2013.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен с условием о рассрочке платежей в течение 5 лет, составлен график их внесения. Отношения сторон по спорному договору носят длящийся характер. Дата последнего платежа 01.06.2015.
Таким образом, в данном случае, применить сроки исковой давности не представляется возможным.
Ссылка суда на п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" действительно сделана без учета Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43. Вместе с тем, данное обстоятельство не привело к принятию неверного по существу судебного акта и в целом на обоснованность судебного акта не повлияла. Положения аналогичные содержащимся в п. 26 указанного постановления N 15/18, также отражены в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43.
Довод заявителя о том, что суд указал на законность заключения сторонами договора, тогда как никто из участников процесса законность заключения договора не оспаривал, несостоятелен. Разрешая спор, суд обязан был дать оценку договору, положенному в основу заявленных требований (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
Довод заявителя о нарушении срока отправки по почте решения суда, в качестве основания для изменения или отмены судебного акта судом принят быть не может, поскольку не влияет на правильность принятого решения. При этом судебный акт направлен с нарушением срока на 1 рабочий день и опубликован для всеобщего доступа уже 20.01.2016 в 16 час. 51 мин. (http://kad.arbitr.ru/).
Доводы заявителя об отсутствии полномочий у представителей истца отклоняются, поскольку исходя из обстоятельств и материалов дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для сомнения в наличии у истца воли на представление его интересов данными представителями.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2016 по делу N А32-34875/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2016 N 15АП-3465/2016 ПО ДЕЛУ N А32-34875/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2016 г. N 15АП-3465/2016
Дело N А32-34875/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
- при участии: от истца - Мокин И.Я. по доверенности от 05.11.2015;
- от ответчика - Кириллов Е.Г., лично, паспорт; Арустамян Р.В. по доверенности от 21.03.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Кирилова Евгения Геннадьевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.01.2016 по делу N А32-34875/2013
по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новороссийска
к ИП Кирилову Евгению Геннадьевичу
о расторжении договора купли-продажи, обязании освободить помещения,
принятое судьей Семушиным А.В.,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кирилову Евгению Геннадьевичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора, купли-продажи нежилого помещения от 30.06.2010 N 54, обязании освободить нежилое помещение.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2014, иск оставлен без рассмотрения.
Суд пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств соблюдения досудебного порядка. Представленное истцом уведомление от 25.06.2013 N 8-02-08-1582/13 о расторжении спорного договора не содержит отметок о его получении ответчиком; из почтовой квитанции от 26.06.2013 невозможно установить, что было направлено на имя ответчика, и по какому адресу.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 определение от 17.04.2014 отменено, дело направлено на рассмотрение в суд первой инстанции. Суд апелляционной инстанции, указав на неполное выяснение обстоятельств дела, не согласился с выводом о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Постановлением суда кассационной инстанции от 02.09.2014 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Определением суда от 23.12.2015 удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.06.2010 N 54, заключенный между индивидуальным предпринимателем Кирилловым Евгением Геннадьевичем и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск, а также обязать индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича возвратить нежилое помещение первого этажа, литер А, помещение IV, комнаты N 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, д. 216, являющееся предметом договора N 54 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.06.2010, передав его Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2016 уточненные исковые требования удовлетворены.
Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, производство по делу прекратить.
Жалоба мотивирована следующим.
Выводы суда относительно применения срока исковой давности ошибочны, поскольку истец узнал о нарушении условий договора с июля 2010 года.
Ссылка суда на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" неправомерна, поскольку указанное постановление не применяется в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43.
По мнению заявителя ссылка суда на Постановление 11 ААС от 19.12.2013 по делу N А55-10298/2013 незаконна в силу ст. 170 АПК РФ.
Суд не полно выяснил обстоятельства дела, поскольку указывает о законности заключения договора, тогда как никто из участников процесса законность заключения договора не оспаривал.
Суд ошибочно указывает на наличие досудебного порядка урегулирования спора, однако условиями договора такой порядок не предусмотрен.
Полномочия руководителя истца Караева С.В. не подтверждены материалами дела.
Сроки доверенностей представителей истца Чернышовой К.А. и Мокина И.Я. истекли 31.12.2014, в связи с окончанием полномочий бывшего руководителя истца Канкуловой М.М.
Судебный акт направлен ответчику несвоевременно.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям указанным в отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.06.2010 заключен договор N 54 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.
Предметом договора явилась продажа истцом ответчику объекта недвижимого имущества: нежилого помещения первого этажа литер А, помещение IV, комнаты N 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, 216.
Цена объекта недвижимого имущества согласно пункту 2.1. договора составила 4 619 000 руб. Покупатель обязался оплатить приобретаемое имущество с рассрочкой платежа в течение пяти лет путем ежемесячного внесения равными долями денежных средств согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора. График платежей подписан сторонами.
В соответствии с п. 2.2. договора на сумму денежных средств, в уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центробанка РФ, и составляющей 2,58%, уплачиваемые за период времени с момента подписания договора до даты соответствующего платежа.
Согласно п. 3.3. договора объект находился во владении и пользовании индивидуального предпринимателя Кириллова Евгения Геннадьевича, в связи с чем, не нуждается в передаче от продавца к покупателю.
Пунктом 3.2.3. договора предусматривается обязанность покупателя с участием продавца (п. 3.1.1.) зарегистрировать переход права собственности на основании данного договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2012 по делу N АЗ2-13527/2013 установлено, что индивидуального предпринимателя Кирилловым Е.Г. платежи по договору не вносились, в связи чем с него, в пользу Управления были взысканы сумма долга по оплате стоимости имущества и пеня, предусмотренные договором, всего на общую сумму 6 270 924,50 руб.
Доказательств исполнения данного решения не представлено.
Согласно п. 7.4 в случае просрочки внесения оплаты свыше 10 дней, спорный договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем порядке.
Договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен с условием о рассрочке платежей в течение 5 лет, составлен график их внесения.
Уведомлением от 25.06.2013 истец уведомил ответчика о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке, в связи с отсутствием оплаты, и предложил возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи, которое ответчиком было проигнорировано.
Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в настоящим иском.
При принятии решения суд правомерно руководствовался следующими нормами права.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В п. 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
Правовая позиция высказанная в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13.11.1997 подтверждена определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.12.2008 N ВАС-12545/08.
В названном судебном акте содержится вывод о том, что неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон.
В соответствии с п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.
В силу указанных норм права, истец, предъявляя требование о расторжении договоров купли-продажи в связи с существенным нарушением их условий ответчиком, должен в соответствии со ст. 65 АПК РФ доказать не только факт нарушения ответчиком обязательств по договору, но и то, что им (ответчиком) допущено существенное нарушение условий договора, которое повлекло для истца невозможность достижения цели договора, либо причинило ущерб, в результате которого истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении данных договоров.
Истец указал на неисполнение ответчиком своих обязательств по спорному договору, и как следствие этого отсутствие оплаты имущества, переданного по акту приема-передачи.
Неполучение оплаты за проданные помещения лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи - получение бюджетом денежных средств.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что задолженность по договору купли-продажи за период с 01.05.2012 по 05.11.2015 составляет 4 678 170 руб.
Таким образом после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ответчик всего лишь оплатил 60 000 руб.
Суд учел, что решением суда от 24.12.2012 по делу N А32-13527/2012 с ответчика взыскана сумма основного долга в размере 1 677 329 руб., которая составляет менее 50% от стоимости приобретаемого имущества и при этом ответчиком не оплачена. Ответчик наличие задолженности не оспорил.
25.06.2013 на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ истцом направлено в адрес ответчика письмо N 8-02-08-1582/13 о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке, в связи с отсутствием оплаты, и предложением возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи, которое ответчиком было проигнорировано.
Таким образом ответчик (покупатель) приобретенную недвижимость не оплатил, договор купли-продажи расторгать отказался.
Изложенное свидетельствует о существенном нарушении ответчиком договора купли-продажи.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных названной статьей (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Письмо от 25.06.2013 исх. N 8-02-08-1582/13 вручено ответчику 10.07.2013, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением. Номер почтового идентификатора (35392448029023) на указанном уведомлении и на квитанции от 26.06.2013 совпадает.
Ответчик получил уведомление 12.07.2013, о чем свидетельствует подпись ответчика на уведомлении о вручении.
Таким образом истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком по требованию о расторжении Договора. Основания для оставления искового заявления без рассмотрения на основании ст. 148 АПК РФ отсутствуют.
Доводы заявителя о том, что условиями договора досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен, несостоятельны, поскольку соблюдение указанного порядка проверялось судом на основании вышеприведенных норм закона и разъяснений высших судов, а не условий спорного договора.
Довод заявителя о том, что ссылка суда на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А55-10298/2013 незаконна в силу ст. 170 АПК РФ также отклоняется. Указание суда на наличие аналогичной правовой позиции в ином судебном акте, при том, что выводы суда основаны на нормах закона, а не данной ссылке, на правильность принятого судом первой инстанции акта не влияет.
На основании изложенного суд обосновано расторг договор купли-продажи.
При этом суд в определении от 23.12.2015 предлагал сторонам прийти к мирному урегулированию спора. Согласно, представленному в материалы дела, протоколу урегулирования спора стороны не пришли к какому либо консенсусу. Так, управление предлагало оплатить основной долг, после его оплаты перейти к рассмотрению вопроса о реструктуризации штрафных санкций. Предприниматель в свою очередь предлагал управлению отказаться от исковых требований и заключить новый договор купли-продажи. Указанный протокол подписан предпринимателем Кирилловым Е.Г. Суд усматривает из указанного протокола отсутствие у предпринимателя воли на исполнение ранее заключенного договора.
Требование истца об обязании ответчика возвратить нежилое помещение первого этажа, литер А, помещение IV, комнаты N 1-11, общей площадью 102,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, пр. Дзержинского, д. 216, являющееся предметом договора N 54 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 30.06.2010, передав его Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск подлежало удовлетворению на основании ст. 1102 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абз.4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Ходатайство ответчика о применении сроков исковой давности отклонено правомерно.
В ходатайстве ответчик указал на то, что в соответствии с отметкой на бланке администрации г. Новороссийска исковое заявление было изготовлено 09.10.2013, а определение о принятии дела к производству было вынесено 30.10.2013, что свидетельствует об истечении срока исковой давности, так как истец обратился в суд после 01.07.2013.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен с условием о рассрочке платежей в течение 5 лет, составлен график их внесения. Отношения сторон по спорному договору носят длящийся характер. Дата последнего платежа 01.06.2015.
Таким образом, в данном случае, применить сроки исковой давности не представляется возможным.
Ссылка суда на п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" действительно сделана без учета Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43. Вместе с тем, данное обстоятельство не привело к принятию неверного по существу судебного акта и в целом на обоснованность судебного акта не повлияла. Положения аналогичные содержащимся в п. 26 указанного постановления N 15/18, также отражены в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43.
Довод заявителя о том, что суд указал на законность заключения сторонами договора, тогда как никто из участников процесса законность заключения договора не оспаривал, несостоятелен. Разрешая спор, суд обязан был дать оценку договору, положенному в основу заявленных требований (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
Довод заявителя о нарушении срока отправки по почте решения суда, в качестве основания для изменения или отмены судебного акта судом принят быть не может, поскольку не влияет на правильность принятого решения. При этом судебный акт направлен с нарушением срока на 1 рабочий день и опубликован для всеобщего доступа уже 20.01.2016 в 16 час. 51 мин. (http://kad.arbitr.ru/).
Доводы заявителя об отсутствии полномочий у представителей истца отклоняются, поскольку исходя из обстоятельств и материалов дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для сомнения в наличии у истца воли на представление его интересов данными представителями.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.01.2016 по делу N А32-34875/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)