Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Закутской С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Калюжной Елены Ивановны: Калюжная Е.И., лично, представлен паспорт; Лебедев Г.А. представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 28.08.2015 г., зарегистрированной в реестре за N 7-3953,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Калюжной Елены Ивановны о признании договора о финансировании строительства N БЛ/01-198Ф от 15 декабря 2010 года действующим (не расторгнутым), по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсант" N 107 от 20 июня 2015 года.
Калюжная Елена Ивановна (далее - Калюжная Е.И.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании договора долевого участия в строительства N БЛ/01-198Ф от 15 декабря 2010 года, заключенного между Калюжной Е.И. и ООО "Римэка", действующим; о признании недействительным договора купли-продажи от 26 августа 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.), в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 30, кв. 94, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенную 11 ноября 2015 года за N 50-50/001-50/062/003/2015-5790/2 (л.д. 3 - 10, 60 - 64).
Определением Арбитражного суда Московской области от 1 февраля 2016 года заявленные требования удовлетворены (л.д. 74 - 76).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 80).
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства арбитражным апелляционным судом установлено, что резолютивная часть определения, объявленная 19 января 2016 г., и обжалуемое определение, изготовленное в полном объеме 01 февраля 2016 года, не подписаны председательствующим судьей Пономаревым Д.А.
Согласно пункту 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неподписание решения судьей или одним из судей, если дело рассмотрено в коллегиальном составе судей, либо подписание решения не теми судьями, которые указаны в решении, является основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции допущено нарушение пункта 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2016 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции (л.д. 106-107).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/)и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда Калюжная Е.И. и ее представитель заявили ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве. Последствия отказа известны и понятны.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный истцом отказ от требований в части не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, в силу чего, в соответствии с части 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом апелляционной инстанции. Отказ от иска в части подписан от имени Калюжной Е.И. представителем Лебедевым Г.А., полномочия которого подтверждаются доверенностью от 28.08.2015, зарегистрированной в реестре за N 7-3953, сроком действия 3 года.
Отказ от иска и принятие его арбитражным судом является в соответствии с частью 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу.
При таких обстоятельствах, производство по требованию Калюжной Е.И. в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве следует прекратить.
От ООО "Римэка" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства до рассмотрения аналогичного дела в суде кассационной инстанции.
Представитель Калюжной Е.И. возражал против удовлетворения данного ходатайства.
Рассмотрев ходатайство ООО "Римэка", суд апелляционной инстанции полагает, что оно не подлежит удовлетворению как необоснованное.
Заслушав мнение представителя Калюжной Е.И., Калюжной Е.И., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме в силу следующего.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 15 декабря 2010 года между ООО "Римэка" и Калюжной Е.И. (Соинвестор) был заключен договор о долевом участии в строительстве N БЛ/01-198Ф, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 1, этаж 2, квартира N 4 (технический номер), площадью 125,45 кв. м (пункт 1.1 договора) (л.д. 11 - 17).
По Приложению N 1 к названному договору цена договора составила 5675590 руб. 08 коп.
Оплата по условиям договора должна осуществляться участником долевого строительства в "рассрочку", определенными в Приложении N 1 к договору суммами, до 24 декабря 2020 года (л.д. 18 - 20).
Указанный договор зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке.
Калюжной Е.И. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору, что подтверждено платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (л.д. 27 - 35).
В обусловленный срок, а именно: в 1-м квартале 2011 г., многоквартирный дом не был построен, квартира не передана дольщику.
29 мая 2015 года между ООО "Римэка" (цедент) и Золотухиным К.В. (цессионарий) был заключен договор уступки требования N БЛ/01-198Ф по договору участия в долевом строительстве от 15 декабря 2010 года N БЛ/01-198Ф, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию право требования от Калюжной Е.И. задолженности по уплате платежей по договору участия в долевом строительстве.
02 июня 2015 года Калюжной Е.И. получено уведомление от ООО "Римэка" о состоявшейся уступке прав требования, в связи с чем ей предложено производить платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 15 декабря 2010 года N БЛ/01-198Ф на личный счет гр-на Золотухина К.В., открытый в конкретном банке.
28 июля 2015 года дольщику направлено должником предупреждение о неуплате обусловленных договором участия в долевом строительстве платежей свыше 2-х месяцев (л.д. 25).
04 августа 2015 года должником направлено Калюжной Е.И. уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 15 декабря 2010 года N БЛ/01-198Ф в одностороннем порядке по причине просрочки внесения ежемесячных платежей сроком более 2-х месяцев (л.д. 23).
Учитывая данные обстоятельства, Калюжная Е.И. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Калюжной Е.И. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Из уведомления должника от 02 июня 2015 года и предупреждения от 28 июля 2015 года усматривается, что период времени заявленной задолженности дольщика составил 2 месяца, а не свыше указанного срока, как того требует положение части 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Калюжной Е.И. не давал, что не отрицалось представителем должника.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что должником не представлено в материалы дела договора уступки требования, заключенного с Золотухиным К.В. (ни оригинал, ни его копия).
Из ответа регистрирующего органа следует, что данных о государственной регистрации договора уступки требования от 29 мая 2015 года N БЛ/01-198Ф не имеется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Калюжной Е.И.
Доводы ООО "Римэка" о том, что Калюжная Е.И. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Калюжной Е.И. в одностороннем порядке договор по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев; по договору уступки требования от 29 мая 2015 года к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду их несостоятельности.
Калюжная Е.И. не оспаривала сделку расторжения должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просила суд признать указанный договор действующим (не расторгнутым). Поэтому пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве им не нарушен.
Ссылка должника на то, что по договору уступки требования от 29 мая 2015 года к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, не основана на законе.
Пунктом 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается переход права требования кредитора по денежному обязательству к другому лицу в части.
Однако обязательства дольщика и застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своей природе не являются денежными, так как предусматривают расчеты за выполненные работы путем передачи имущества (квартиры в выстроенном доме).
Поскольку статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований дольщика о признании договора о долевом участии в строительстве N БЛ/01-198Ф от 15 декабря 2010 года.
Также Калюжной Е.И. было заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи от 26 августа 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.), в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 30, кв. 94.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Учитывая изложенное, ООО "Римэка" в нарушение указанных норм заключил договор купли-продажи в строительстве с третьим лицом, в соответствии с которым права на квартиру, которая находится в залоге у заявителя, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 30, кв. 94, перешли Золотухину К.В.
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований Калюжной Е.И. в полном объеме.
Руководствуясь статьями 49, 150, 151, 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 5 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2016 года по делу N А41-51561/13 отменить.
Принять отказ Калюжной Елены Ивановны от требования о применении последствий недействительности сделки. Производство по делу в данной части прекратить.
Признать договор о финансировании строительства N БЛ/01-198Ф от 15.12.2010, заключенный между Калюжной Е.И. и ООО "Римэка", действующим.
Признать договор купли-продажи от 26.08.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем, недействительным.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2016 N 10АП-2143/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Закутской С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Калюжной Елены Ивановны: Калюжная Е.И., лично, представлен паспорт; Лебедев Г.А. представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 28.08.2015 г., зарегистрированной в реестре за N 7-3953,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка" на определение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А., по заявлению Калюжной Елены Ивановны о признании договора о финансировании строительства N БЛ/01-198Ф от 15 декабря 2010 года действующим (не расторгнутым), по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсант" N 107 от 20 июня 2015 года.
Калюжная Елена Ивановна (далее - Калюжная Е.И.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании договора долевого участия в строительства N БЛ/01-198Ф от 15 декабря 2010 года, заключенного между Калюжной Е.И. и ООО "Римэка", действующим; о признании недействительным договора купли-продажи от 26 августа 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.), в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 30, кв. 94, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенную 11 ноября 2015 года за N 50-50/001-50/062/003/2015-5790/2 (л.д. 3 - 10, 60 - 64).
Определением Арбитражного суда Московской области от 1 февраля 2016 года заявленные требования удовлетворены (л.д. 74 - 76).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить определение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 80).
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства арбитражным апелляционным судом установлено, что резолютивная часть определения, объявленная 19 января 2016 г., и обжалуемое определение, изготовленное в полном объеме 01 февраля 2016 года, не подписаны председательствующим судьей Пономаревым Д.А.
Согласно пункту 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неподписание решения судьей или одним из судей, если дело рассмотрено в коллегиальном составе судей, либо подписание решения не теми судьями, которые указаны в решении, является основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции допущено нарушение пункта 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2016 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции (л.д. 106-107).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/)и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда Калюжная Е.И. и ее представитель заявили ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве. Последствия отказа известны и понятны.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный истцом отказ от требований в части не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, в силу чего, в соответствии с части 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом апелляционной инстанции. Отказ от иска в части подписан от имени Калюжной Е.И. представителем Лебедевым Г.А., полномочия которого подтверждаются доверенностью от 28.08.2015, зарегистрированной в реестре за N 7-3953, сроком действия 3 года.
Отказ от иска и принятие его арбитражным судом является в соответствии с частью 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу.
При таких обстоятельствах, производство по требованию Калюжной Е.И. в части применения последствий недействительности сделки в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве следует прекратить.
От ООО "Римэка" поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства до рассмотрения аналогичного дела в суде кассационной инстанции.
Представитель Калюжной Е.И. возражал против удовлетворения данного ходатайства.
Рассмотрев ходатайство ООО "Римэка", суд апелляционной инстанции полагает, что оно не подлежит удовлетворению как необоснованное.
Заслушав мнение представителя Калюжной Е.И., Калюжной Е.И., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме в силу следующего.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 15 декабря 2010 года между ООО "Римэка" и Калюжной Е.И. (Соинвестор) был заключен договор о долевом участии в строительстве N БЛ/01-198Ф, по условиям которого заявителю передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 1, этаж 2, квартира N 4 (технический номер), площадью 125,45 кв. м (пункт 1.1 договора) (л.д. 11 - 17).
По Приложению N 1 к названному договору цена договора составила 5675590 руб. 08 коп.
Оплата по условиям договора должна осуществляться участником долевого строительства в "рассрочку", определенными в Приложении N 1 к договору суммами, до 24 декабря 2020 года (л.д. 18 - 20).
Указанный договор зарегистрирован регистрирующим органом в установленном законом порядке.
Калюжной Е.И. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору, что подтверждено платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (л.д. 27 - 35).
В обусловленный срок, а именно: в 1-м квартале 2011 г., многоквартирный дом не был построен, квартира не передана дольщику.
29 мая 2015 года между ООО "Римэка" (цедент) и Золотухиным К.В. (цессионарий) был заключен договор уступки требования N БЛ/01-198Ф по договору участия в долевом строительстве от 15 декабря 2010 года N БЛ/01-198Ф, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию право требования от Калюжной Е.И. задолженности по уплате платежей по договору участия в долевом строительстве.
02 июня 2015 года Калюжной Е.И. получено уведомление от ООО "Римэка" о состоявшейся уступке прав требования, в связи с чем ей предложено производить платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 15 декабря 2010 года N БЛ/01-198Ф на личный счет гр-на Золотухина К.В., открытый в конкретном банке.
28 июля 2015 года дольщику направлено должником предупреждение о неуплате обусловленных договором участия в долевом строительстве платежей свыше 2-х месяцев (л.д. 25).
04 августа 2015 года должником направлено Калюжной Е.И. уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 15 декабря 2010 года N БЛ/01-198Ф в одностороннем порядке по причине просрочки внесения ежемесячных платежей сроком более 2-х месяцев (л.д. 23).
Учитывая данные обстоятельства, Калюжная Е.И. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что должником не представлено в материалы дела доказательств в подтверждение наличия у Калюжной Е.И. задолженности по уплате обусловленных сделкой платежей свыше 2-х месяцев.
Из уведомления должника от 02 июня 2015 года и предупреждения от 28 июля 2015 года усматривается, что период времени заявленной задолженности дольщика составил 2 месяца, а не свыше указанного срока, как того требует положение части 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".
Частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве обусловлено, что с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Временный управляющий своего согласия на расторжение договора с Калюжной Е.И. не давал, что не отрицалось представителем должника.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что должником не представлено в материалы дела договора уступки требования, заключенного с Золотухиным К.В. (ни оригинал, ни его копия).
Из ответа регистрирующего органа следует, что данных о государственной регистрации договора уступки требования от 29 мая 2015 года N БЛ/01-198Ф не имеется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Калюжной Е.И.
Доводы ООО "Римэка" о том, что Калюжная Е.И. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в стадии наблюдения; застройщик вправе был расторгнуть с Калюжной Е.И. в одностороннем порядке договор по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев; по договору уступки требования от 29 мая 2015 года к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду их несостоятельности.
Калюжная Е.И. не оспаривала сделку расторжения должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просила суд признать указанный договор действующим (не расторгнутым). Поэтому пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве им не нарушен.
Ссылка должника на то, что по договору уступки требования от 29 мая 2015 года к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, не основана на законе.
Пунктом 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается переход права требования кредитора по денежному обязательству к другому лицу в части.
Однако обязательства дольщика и застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своей природе не являются денежными, так как предусматривают расчеты за выполненные работы путем передачи имущества (квартиры в выстроенном доме).
Поскольку статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований дольщика о признании договора о долевом участии в строительстве N БЛ/01-198Ф от 15 декабря 2010 года.
Также Калюжной Е.И. было заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи от 26 августа 2015 года, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.), в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 30, кв. 94.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Учитывая изложенное, ООО "Римэка" в нарушение указанных норм заключил договор купли-продажи в строительстве с третьим лицом, в соответствии с которым права на квартиру, которая находится в залоге у заявителя, расположенную по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Чистопольская, д. 30, кв. 94, перешли Золотухину К.В.
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований Калюжной Е.И. в полном объеме.
Руководствуясь статьями 49, 150, 151, 223, 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 5 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 01 февраля 2016 года по делу N А41-51561/13 отменить.
Принять отказ Калюжной Елены Ивановны от требования о применении последствий недействительности сделки. Производство по делу в данной части прекратить.
Признать договор о финансировании строительства N БЛ/01-198Ф от 15.12.2010, заключенный между Калюжной Е.И. и ООО "Римэка", действующим.
Признать договор купли-продажи от 26.08.2015, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем, недействительным.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
С.А.ЗАКУТСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)