Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что во время брака была приобретена квартира. Брак между сторонами расторгнут. Истец обнаружил нотариальное заявление ответчицы о том, что на момент покупки квартиры она в зарегистрированном браке не состояла и является собственником квартиры. Позднее ответчица сообщила истцу, что продала квартиру и показала договор купли-продажи с соответчиком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Потехина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Куприенко С.Г.,
Судей Бобровой Ю.М., Дубинской В.К.,
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Бобровой Ю.М.,
дело по апелляционным жалобам представителя истца Л.С. по доверенности А.Е., ответчика А.И.К., ответчика С.Н.И. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 24 августа 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования Л.С. к А.И.К., С.Н.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности договора, разделе совместно нажитого имущества, взыскании судебных расходов - удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи... доли в праве собственности на квартиру по адресу: ...., заключенный между А.И.К. и С.Н.И. 10 ноября 2014 года, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав 26 ноября 2014 года за N... недействительным.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи... доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... заключенный между А.И.К. и С.Н.И. 10 ноября 2014 года.
Признать квартиру по адресу: .... совместной собственностью супругов Л.С. и С.Н.И., нажитой в период брака.
Произвести раздел совместно нажитого имущества супругов - квартиры по адресу: ..., признав за Л.С. право собственности на.. долю квартиры по адресу: ....
Решение суда является основанием для внесения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Л.С. на.. долю квартиры по адресу: ....; о праве собственности А.И.К. на... долю квартиры по адресу: .....
Взыскать с А.И.К. в пользу Л.С. расходы по плате госпошлины в размере.... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... коп.
Меры по обеспечению иска в виде ареста на квартиру по адресу: ... отменить по вступлению решения суда в законную силу,
установила:
Л.С. обратился в суд с иском к ответчикам А.И.К., С.Н.И. о признании права собственности на... долю квартиры расположенной по адресу: ....; переводе на Л.С. права и обязанности А.И.К., как приобретателя... доли общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: ...; признании договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года, зарегистрированный 26 ноября 2014 года за N.. между С.Н.И. и А.И.К. недействительным.
В ходе рассмотрения дела по существу истец неоднократно уточнял исковые требования, согласно последней редакции уточненного искового заявления (т. 1 л.д. 171 - 180) просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенный между покупателем А.И.К. и продавцом С.Н.И. 10 ноября 2014 года; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности от 26 ноября 2014 года на бланке.. (запись о регистрации..); применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры по адресу: .., заключенный между покупателем А.И.К. и продавцом С.Н.И. 10 ноября 2014 года; признать квартиру по адресу: г.... совместной собственностью супругов Л.С. и С.Н.И., нажитой в браке, зарегистрированном 10 июня 1983 года; произвести раздел квартиры по адресу: ... между Л.С. и С.Н.И. в следующем порядке: признать за Л.С. право собственности на... долю в праве собственности на квартиру по адресу: ...; признать за С.Н.И. право собственности на... долю в праве собственности на квартиру по адресу: ...; взыскать с А.И.К. и С.Н.И. в пользу Л.С. государственную пошлину и сумму расходов на услуги адвоката.
Мотивируя уточненные исковые требования тем, что 10 июня 1983 года истец и ответчик С.Н.И. заключили брак. Брачного договора между супругами не заключалось. 12 августа 1993 года выдан ордер N... (решение от 30.06.93 N...) семье ответчика С.Н.И., помимо нее состоящей из мужа Л.С., сына Л.М. и дочери Л.М. на вселение в квартиру по адресу: .... 22 октября 1993 года семья истца в вышеуказанном составе зарегистрирована в квартире. 01 апреля 1993 года пай за квартиру выплачен полностью, что подтверждается справкой ЖСК "Бутово-4" о выплаченном пае. В 2004 году брак между истцом и ответчиком С.Н.И. расторгнут. Раздела имущества до настоящего времени не производилось, так как бывшие супруги продолжают совместно пользоваться квартирой и проживать в ней, не чиня препятствия друг другу в пользовании общим имуществом супругов. В октябре 2015 года истец обнаружил в квартире нотариальное заявление ответчика С.Н.И. о том, что на момент покупки квартиры она в зарегистрированном брака не состояла (бланк..., нотариус г. Москвы Ц.).... года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о предоставлении сведений из ЕГРП по квартире. 02 ноября 2015 года, из содержания выписки из ЕГРП N.. истец узнал о том, что собственником квартиры значится А.И.К., что нарушает права и законные интересы истца как сособственника квартиры. Позднее ответчик С.Н.И. сообщила истцу, что продала квартиру и показала договор купли-продажи с ответчиком А.И.К. и иные документы по сделке. Действия ответчика С.И. по распоряжению общим имуществом супругов являются незаконными в силу ч. 3 ст. 35 СК РФ, ввиду отсутствия его согласия на сделку. Об этой сделке истцу ничего известно не было, и свое нотариальное согласие на продажу квартиры он не давал, что в соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ дает ему право требовать признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке. Истец с 22 октября 1993 года зарегистрирован и проживает в квартире совместно с ответчиком С.Н.И., общими детьми и несовершеннолетней внучкой. Квартира приобретена в период брака на совместные денежные средства супругов. Ни соглашения о разделе квартиры, ни брачного договора супругами не заключалось. Нотариальное согласие на заключение договора купли-продажи квартиры истец ответчику не давал, что делает действия С.Н.И. незаконными. Расторжение брака само по себе не влечет за собой изменения режима совместной собственности супругов на спорное имущество. Доводы истца о том, что его никоим образом не ставили в известность о предстоящей сделке и не выясняли его отношения по данному поводу, стороной ответчика не опровергнуты. На основании ст. ст. 34, 35 СК РФ, ст. ст. 168, 256 ГК РФ заключенный 10 ноября 2014 между ответчиками С.Н.И. и А.И.К. договор купли-продажи квартиры следует признать недействительным, признав данную квартиру совместно нажитым имуществом супругов. Ответчик А.И.К. не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, уплаченных в счет стоимости квартиры. Ответчик С.Н.И., заведомо зная, что квартира является совместной собственностью супругов, - незаконно распорядилась ею, не получив нотариально удостоверенное согласие Л.С. С.Н.И. составила заведомо ложное нотариальное заявление о том, что на момент покупки квартиры она в зарегистрированном брака не состояла, затем подав это заявление совместно с подписанным ею договором купли-продажи в числе других документов в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя ответчика А.И.К., нарушив тем самым право собственности истца. Такими недобросовестными действиями и бездействием С.Н.И. злоупотребила правом при совершении сделки, что нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ. Квартира, являющаяся общим имуществом супругов Л.С. и С.Н.И. подлежит разделу между ними по 1/2 доле в праве собственности каждому из бывших супругов, а трехлетний срок для раздела общего имущества супругов начал течь с 03 ноября 2015 года, когда Л.С. узнал о нарушении своего права. Покупая квартиру, ответчик заведомо знал о том, что в квартире помимо С.Н.И. проживают и зарегистрированы Л.С., Л.М., Л.М., несовершеннолетняя Л.А. и другие. Ответчик А.И.К. до настоящего времени квартиру от С.Н.И. не принял, не вселился, бремени содержания квартиры не нес, в правоохранительные органы ни по поводу вселения в квартиру, ни по поводу снятия проживающих с регистрационного учета либо нечинения ему препятствий не обращался. Приобретая квартиру, А.И.К. должен был быть добросовестным, проявить разумную осмотрительность, принять меры для выяснения прав продавца на отчуждение, а именно А.И.К. заведомо мог: выяснить состояла ли С.Н.И. в зарегистрированном браке, если состояла, то в какой период; установить период выплаты пая (1993 год) и понять, что выплата пая произошла в браке, а значит квартира - общее имущество супругов; отказаться от сделки или затребовать от продавца нотариальное согласие супруга на сделку, брачный договор, документ о разделе имущества (соглашение или вступившее в законную силу решение суда). Таким образом А.И.К. должен был удостовериться в наличии согласия Л.С. на заключение С.Н.И. договора купли-продажи квартиры, получив такое согласие в нотариальной форме.
Истец и его представители в судебное заседание явились, уточненные исковые требования, по доводам изложенным в исковом заявлении поддержали в полном объеме.
Ответчик С.Н.И. в судебное заседание явилась, исковые требования признала в полном объеме, пояснила в судебном заседании, что спорная квартира нажита супругами в период брака, которую она продала и не получила нотариального согласия супруга, не сообщив о продаже истцу и всей семье, так как предполагала, что квартира ей будет возвращена обратно в собственность. Намерения продать квартиру у нее не было, ее знакомый попросил заложить квартиру, для того чтобы он мог получить денежные средства в долг, которые в последующем он должен был вернуть. Договор купли-продажи она читала и подписала самостоятельно, справку у нотариуса также брала самостоятельно.
Ответчик А.И.К. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, на личном участии при рассмотрении дела не настаивал, направил в суд своего представителя.
Представитель ответчика А.И.К. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, представила в суд возражения на исковое заявление, согласно которых, спорная квартира была приобретена А.И.К. на основании договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года. 10 ноября 2014 года между А.И.К. и ЗАО "Банк Жилищного Финансирования", заключен кредитный договор N.... Согласно п. 1.3. кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: ..., за цену, равную.. руб., в собственность А.И.К. На момент подписания настоящего договора собственником квартиры является С.Н.И. Согласно п. 1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: 1.4.1 Залог квартиры, возникающий на основании ст. 77 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации права собственности А.И.К. на квартиру. Залог квартиры обеспечивает требования кредитора по возврату суммы кредита, уплате процентов, начисленных за весь период фактического пользования кредитом. Таким образом, спорная квартира находиться в залоге у банка, что подтверждается договором. С момента заключения кредитного договора и заключения договора купли-продажи квартиры, А.И.К. ежемесячно оплачивает кредит в размере... коп. После приобретения квартиры, А.И.К. собирался сдавать квартиру, чтобы быстро выплатить ипотеку, однако проживали в данной спорной жилой площади продавец и ее семья. А.И.К. обратился к С.Н.И. с просьбой освободить квартиру, однако она А.И.К. уверила, что в ближайшее время она с семьей будет выезжать из квартиры. До настоящего времени, в квартире проживает истец, Л.С., ответчик С.Н.И., третьи лица Л.М., Л.М. Кроме того, спорная квартира была ранее заложена в ЗАО "Банк Жилищного Финансирования", предыдущим собственником. 10 марта 2004 года истец расторгнул брак с ответчиком С.Н.И. После расторжения брака истец не принял меры к разделу совместно нажитого имущества, хотя имел возможность в течение трех лет обратиться с указанным иском к ответчику. У истца была информация, что квартира заложена в Банке. Истец знал о выплаченном пае с 1999 года, после расторжения брака имел возможность определить супружескую долю в совместно нажитом имуществе. Дополнительно в судебном заседании пояснила, что С.Н.И. денежные средства по сделке получила в полном объеме, поскольку сделка проводилась в Банке и денежные средства закладывались в ячейку, которые она могла получить самостоятельно. Банк сделку проверял и сопровождал, поэтому у ответчика никаких сомнений не возникало, дополнительно он ничего не проверял, этим занимался Банк, что происходило при совершении сделки пояснить не могла, так как на сделке не присутствовала.
Третьи лица Л.М., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Л.А., Л.М. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили письменные пояснения по делу, согласно которых исковые требования полагали подлежащими удовлетворению, просили о рассмотрении дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица АКБ "Российский Капитал" (ПАО) в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, представил пояснения по делу, согласно которых сообщил, что третье лицо не является кредитором А.И.К. и залогодержателем имущества, интересы Банка данный спор не затрагивает.
Представители третьих лиц Управление Росреестра по Москве, ЖСК "Бутово-4", АО "Банк жилищного финансирования" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ходатайств и заявлений в адрес суда не направляли.
Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 24 августа 2016 года постановлено вышеприведенное решение, которым уточненные исковые требования истца были удовлетворены частично.
Об отмене этого решения в своих апелляционных жалобах просят представитель истца Л.С. по доверенности А.Е., ответчик А.И.К., ответчик С.Н.И.
В заседании судебной коллегии истец Л.С. и его представитель по доверенности А.Е. явились, доводы апелляционной жалобы истца поддержали, настаивали на отмене решения и полном удовлетворении исковых требований.
Ответчик С.Н.И. в судебное заседание коллегии явилась, поддержала доводы своей апелляционной жалобы, также настаивала на отмене решения.
Ответчик А.И.К. и его представитель М. в судебное заседание явились, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, указали, что суд первой инстанции не проверил намерения ответчика приобрести в данном случае только долю квартиры, а не весь объект недвижимости. Указали, что в данном случае, ответчик бы не покупал половину квартиры, если бы С.Н.И. ее продавала.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования пришел к выводу, что спорное жилое помещение является общим имуществом супругов (Л.С. и С.Н.И.) и подлежит разделу по..... доле каждому. Установив, что истец не давал своего согласие на отчуждение квартиры третьим лицам, тогда как ответчиком С.Н.И. исковые требования об оспаривании сделки не заявлялись, суд первой инстанции счел подлежащими удовлетворению требования истца лишь в части.... доли имущества, ему принадлежащего. В удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи всей квартиры недействительным, суд первой инстанции отказал.
С указанными выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может в силу следующего.
В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады и любое другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Приобретенное супругами в период брака за счет общих доходов имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, относится к общему имуществу супругов (ч. 2 ст. 34 СК РФ).
Согласно ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 г. N 1 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" предусмотрено, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1, 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1, 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.
Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
После фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства суд в соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства".
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 254 ГК РФ при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ иные виды имущества могут быть отнесены к недвижимости специальным законом.
В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в дополнение к объектам недвижимости, перечисленным в ГК РФ, относятся жилые и нежилые помещения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как следует из материалов дела, спорной является трехкомнатная квартира, общей площадью... кв. м, жилой площадью... кв. м, расположенная по адресу: ....
На основании справки б/н от 18 января 2012 года о полной выплате пая - 01 апреля 1993 года, право собственности на С.Н.И. на указанную квартиру зарегистрировано 03 февраля 2012 года.
В квартире зарегистрированы по месту жительства:
- Л.М. с 17.11.1999 года,
- Л.С. с 22.10.1993 года,
- Л.А. с 24.05.2011 года,
- Л.М. с 22.10.1993 года,
С.Н.И. с 22.10.1993 года.
С.Н.И. и Л.С. в период с 10 июня 1983 года по 22 марта 2004 года состояли в зарегистрированном браке.
Брачный договор между С.Н.И. и Л.С. не заключался. После расторжения брака доли в совместно нажитом имуществе супругами не выделялись, раздел совместно нажитого имущества не производился.
Спорная квартира, расположенная по адресу: ..., приобретена на имя С.Н.И. в период брака, заключенного между С.Н.И. и Л.С.
Судебная коллегия приходит к выводу, что указанное имущество, бесспорно, является совместной собственностью супругов, поскольку было приобретено ими в период брака, и доказательств того, что оно может быть отнесено к личному имуществу одного из супругов, представлено не было. Поэтому в силу прямого указания закона (поскольку не доказано обратное) к спорному имуществу применим режим имущества супругов с равенством долей каждого.
В соответствии с изложенным, коллегия полагает, что квартира, расположенная по адресу: ..., на момент расторжения брака между Л.С. и С.Н.И. принадлежала каждому из супругов в равных долях (по... доли каждому).
10 ноября 2014 года между С.Н.И. и А.И.К. оформлен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым С.Н.И. продала, а А.И.К. приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: ...
В соответствии с п. 1.3 договора квартира продается за.. руб.
Согласно п. 2.1 Договора, квартира приобреталась за счет собственных средств А.И.К. и кредитных средств.
В силу п. 2.2 Договора, кредит предоставлен в размере... руб.
Указанный договор и переход права собственности на жилое помещение зарегистрированы в Управлении Росреестра по Москве 26 ноября 2014 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N... и произведена запись регистрации ипотеки за N 77-.... В отношении данного жилого помещения, расположенного по адресу: ... оформлена закладная, залогодержателем которой в настоящее время является ЗАО "Банк ЖилФинанс".
Судебная коллегия приходит к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры с А.И.К. (10 ноября 2014 года), у С.Н.И. отсутствовало право на распоряжение квартирой, поскольку спорное жилое помещение было приобретено в период брака с Л.С., являлось их совместно нажитым имуществом, в связи с чем, на отчуждение указанного жилого помещения должно было быть получено согласие истца Л.С.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Установив, что на момент совершения оспариваемого договора согласие Л.С. на отчуждение спорного жилого помещения отсутствовало, а справка представленная в материалы дела о том, что на момент приобретения данной квартиры С.Н.И. в браке не состояла, таким документов являться не может, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 10 ноября 2014 года между С.Н.И. и А.И.К., надлежит признать недействительным полностью.
Вывод суда первой инстанции о признании договора купли-продажи недействительным лишь в части 1/2 доли квартиры, принадлежащей истцу, коллегия считает неправомерным в силу следующего.
Как следует из искового заявления, а также требований истца и оспариваемого им договора купли-продажи, предметом спорного договора являлась квартира в целом, доли супругов в которой не определены.
Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам ст. 252 ГК РФ постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Исходя из положений ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом только сообща, если иное не предусмотрено взаимным соглашением всех собственников.
Совместная собственность означает, что сделка возможна только в отношении всей квартиры в целом, т.к. доли участников совместной собственности в ней не определены, следовательно, сделка в данном случае в отношении одной из долей невозможна.
При этом, если один из собственников хочет продать, обменять или подарить свою долю, он должен ее выделить, то есть перевести квартиру в долевое владение. Поэтому для оформления договора купли-продажи... доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру С.Н.И. необходимо было выделять свою долю.
Судебная коллегия отмечает, что С.Н.И. до заключения оспариваемого договора купли-продажи имела возможность перевести свое имущество в режим долевой собственности, т.е. заключить соглашение (договор) об определении долей, либо обратиться в суд с иском о выделении своей доли.
Однако, так как доля С.Н.И. в праве совместной собственности на квартиру на момент заключения с А.И.К. оспариваемого договора купли-продажи не была выделена, то заключенный ею договор купли-продажи с А.И.К. не имел предмета договора, в связи с чем, данную сделку следует признать недействительным полностью.
Оснований полагать, что А.И.К. является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ и п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2001 года "О судебном решении", решение суда должно быть законным и необоснованным, при этом осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы третьих лиц.
Как указал в своей апелляционной жалобе ответчик А.И.К., признание судом сделки купли-продажи квартиры недействительной в части, привело к тому, что ему фактически был навязан договор, который он не намеревался заключать, поскольку приобретал квартиру у ответчика С.Н.И., как единый объект недвижимости и не имел намерения приобретать... доли в праве собственности на квартиру.
Указанные обстоятельства ответчик подтвердил и непосредственно в заседании судебной коллегии.
При изложенных обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, которым требования истца о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, следует удовлетворить, а также, в связи с отсутствием возражений со стороны ответчика С.Н.И., удовлетворить требования истца по разделу общего имущества супругов и определении права собственности Л.С. и С.Н.И. в квартире равными по... доле каждому.
Указанное решение является основанием для внесения соответствующей записи о прекращении регистрации права собственности А.И.К. на спорную квартиру и регистрации права собственности истца Л.С. в размере... доли, а также ответчика С.Н.И. также в размере... доли спорной квартиры.
В отношении требований ответчика А.И.К., изложенных в возражениях на иск, а также в апелляционной жалобе относительно приведения сторон в первоначальное положение и взыскании денежных средств, полученных по сделке, судебная коллегия считает, что указанные требования А.И.К. не лишен возможности разрешить в отдельном судебном производстве, подав соответствующие исковые требования. Данные требования, оформленные в порядке ст. ст. 131, 132 ГПК РФ истцом в суд не предъявлялись и предметом рассмотрения суда первой инстанции не являлись. Судебная коллегия лишена возможности рассмотреть указанные требования К рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции, судебная коллегия также не переходила.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что исковые требования были рассмотрены, в том числе, в порядке ст. 302 ГК РФ, согласно которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
При таких обстоятельствах, коллегия считает, что доводы ответчика А.И.К. о применении последствий недействительности сделки, как на то указывает ст. 167 ГК РФ, не могут быть разрешены по вышеуказанным основаниям, однако считает, что ответчик не лишен права защитить свои права, путем подачи самостоятельного иска в суд.
Разрешая вопрос о взыскании расходов на представителя, с учетом положений ст. 100 ГПК РФ, и представленных суду документов, исходя из принципа разумности, объема проделанной представителем работы, судебная коллегия полагает требования подлежащими удовлетворению частично, в размере... руб.
Истец при обращении в суд с иском понес расходы по оплате госпошлины, которые в силу ст. 98 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика А.И.К. в пользу истца госпошлину в размере... коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 24 августа 2016 года - отменить.
Принять по делу новое решение:
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенный между А.И.К. и С.Н.И. 10 ноября 2014 года, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав 26 ноября 2014 года за N... - недействительным.
Прекратить право собственности А.И.К. на квартиру по адресу: ....
Признать квартиру по адресу: г... совместной собственностью супругов Л.С. и С.Н.И., нажитой в период брака.
Произвести раздел совместно нажитого имущества супругов - квартиры по адресу: .., признав доли Л.С. и С.Н.И. в квартире по адресу: ..., равными по... доле у каждого.
Решение суда является основанием для внесения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Л.С. на.. долю квартиры по адресу: ...; о праве собственности С.Н.И. на.. долю квартиры по адресу:.
Взыскать с А.И.К. в пользу Л.С. расходы по плате госпошлины в размере. коп., расходы на оплату услуг представителя в размере. коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-25048/2017
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи, разделе имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что во время брака была приобретена квартира. Брак между сторонами расторгнут. Истец обнаружил нотариальное заявление ответчицы о том, что на момент покупки квартиры она в зарегистрированном браке не состояла и является собственником квартиры. Позднее ответчица сообщила истцу, что продала квартиру и показала договор купли-продажи с соответчиком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. по делу N 33-25048
Судья: Потехина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Куприенко С.Г.,
Судей Бобровой Ю.М., Дубинской В.К.,
при секретаре Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Бобровой Ю.М.,
дело по апелляционным жалобам представителя истца Л.С. по доверенности А.Е., ответчика А.И.К., ответчика С.Н.И. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 24 августа 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования Л.С. к А.И.К., С.Н.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности договора, разделе совместно нажитого имущества, взыскании судебных расходов - удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи... доли в праве собственности на квартиру по адресу: ...., заключенный между А.И.К. и С.Н.И. 10 ноября 2014 года, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав 26 ноября 2014 года за N... недействительным.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи... доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... заключенный между А.И.К. и С.Н.И. 10 ноября 2014 года.
Признать квартиру по адресу: .... совместной собственностью супругов Л.С. и С.Н.И., нажитой в период брака.
Произвести раздел совместно нажитого имущества супругов - квартиры по адресу: ..., признав за Л.С. право собственности на.. долю квартиры по адресу: ....
Решение суда является основанием для внесения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Л.С. на.. долю квартиры по адресу: ....; о праве собственности А.И.К. на... долю квартиры по адресу: .....
Взыскать с А.И.К. в пользу Л.С. расходы по плате госпошлины в размере.... коп., расходы на оплату услуг представителя в размере... коп.
Меры по обеспечению иска в виде ареста на квартиру по адресу: ... отменить по вступлению решения суда в законную силу,
установила:
Л.С. обратился в суд с иском к ответчикам А.И.К., С.Н.И. о признании права собственности на... долю квартиры расположенной по адресу: ....; переводе на Л.С. права и обязанности А.И.К., как приобретателя... доли общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: ...; признании договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года, зарегистрированный 26 ноября 2014 года за N.. между С.Н.И. и А.И.К. недействительным.
В ходе рассмотрения дела по существу истец неоднократно уточнял исковые требования, согласно последней редакции уточненного искового заявления (т. 1 л.д. 171 - 180) просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенный между покупателем А.И.К. и продавцом С.Н.И. 10 ноября 2014 года; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности от 26 ноября 2014 года на бланке.. (запись о регистрации..); применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры по адресу: .., заключенный между покупателем А.И.К. и продавцом С.Н.И. 10 ноября 2014 года; признать квартиру по адресу: г.... совместной собственностью супругов Л.С. и С.Н.И., нажитой в браке, зарегистрированном 10 июня 1983 года; произвести раздел квартиры по адресу: ... между Л.С. и С.Н.И. в следующем порядке: признать за Л.С. право собственности на... долю в праве собственности на квартиру по адресу: ...; признать за С.Н.И. право собственности на... долю в праве собственности на квартиру по адресу: ...; взыскать с А.И.К. и С.Н.И. в пользу Л.С. государственную пошлину и сумму расходов на услуги адвоката.
Мотивируя уточненные исковые требования тем, что 10 июня 1983 года истец и ответчик С.Н.И. заключили брак. Брачного договора между супругами не заключалось. 12 августа 1993 года выдан ордер N... (решение от 30.06.93 N...) семье ответчика С.Н.И., помимо нее состоящей из мужа Л.С., сына Л.М. и дочери Л.М. на вселение в квартиру по адресу: .... 22 октября 1993 года семья истца в вышеуказанном составе зарегистрирована в квартире. 01 апреля 1993 года пай за квартиру выплачен полностью, что подтверждается справкой ЖСК "Бутово-4" о выплаченном пае. В 2004 году брак между истцом и ответчиком С.Н.И. расторгнут. Раздела имущества до настоящего времени не производилось, так как бывшие супруги продолжают совместно пользоваться квартирой и проживать в ней, не чиня препятствия друг другу в пользовании общим имуществом супругов. В октябре 2015 года истец обнаружил в квартире нотариальное заявление ответчика С.Н.И. о том, что на момент покупки квартиры она в зарегистрированном брака не состояла (бланк..., нотариус г. Москвы Ц.).... года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о предоставлении сведений из ЕГРП по квартире. 02 ноября 2015 года, из содержания выписки из ЕГРП N.. истец узнал о том, что собственником квартиры значится А.И.К., что нарушает права и законные интересы истца как сособственника квартиры. Позднее ответчик С.Н.И. сообщила истцу, что продала квартиру и показала договор купли-продажи с ответчиком А.И.К. и иные документы по сделке. Действия ответчика С.И. по распоряжению общим имуществом супругов являются незаконными в силу ч. 3 ст. 35 СК РФ, ввиду отсутствия его согласия на сделку. Об этой сделке истцу ничего известно не было, и свое нотариальное согласие на продажу квартиры он не давал, что в соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ дает ему право требовать признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке. Истец с 22 октября 1993 года зарегистрирован и проживает в квартире совместно с ответчиком С.Н.И., общими детьми и несовершеннолетней внучкой. Квартира приобретена в период брака на совместные денежные средства супругов. Ни соглашения о разделе квартиры, ни брачного договора супругами не заключалось. Нотариальное согласие на заключение договора купли-продажи квартиры истец ответчику не давал, что делает действия С.Н.И. незаконными. Расторжение брака само по себе не влечет за собой изменения режима совместной собственности супругов на спорное имущество. Доводы истца о том, что его никоим образом не ставили в известность о предстоящей сделке и не выясняли его отношения по данному поводу, стороной ответчика не опровергнуты. На основании ст. ст. 34, 35 СК РФ, ст. ст. 168, 256 ГК РФ заключенный 10 ноября 2014 между ответчиками С.Н.И. и А.И.К. договор купли-продажи квартиры следует признать недействительным, признав данную квартиру совместно нажитым имуществом супругов. Ответчик А.И.К. не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, уплаченных в счет стоимости квартиры. Ответчик С.Н.И., заведомо зная, что квартира является совместной собственностью супругов, - незаконно распорядилась ею, не получив нотариально удостоверенное согласие Л.С. С.Н.И. составила заведомо ложное нотариальное заявление о том, что на момент покупки квартиры она в зарегистрированном брака не состояла, затем подав это заявление совместно с подписанным ею договором купли-продажи в числе других документов в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя ответчика А.И.К., нарушив тем самым право собственности истца. Такими недобросовестными действиями и бездействием С.Н.И. злоупотребила правом при совершении сделки, что нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ. Квартира, являющаяся общим имуществом супругов Л.С. и С.Н.И. подлежит разделу между ними по 1/2 доле в праве собственности каждому из бывших супругов, а трехлетний срок для раздела общего имущества супругов начал течь с 03 ноября 2015 года, когда Л.С. узнал о нарушении своего права. Покупая квартиру, ответчик заведомо знал о том, что в квартире помимо С.Н.И. проживают и зарегистрированы Л.С., Л.М., Л.М., несовершеннолетняя Л.А. и другие. Ответчик А.И.К. до настоящего времени квартиру от С.Н.И. не принял, не вселился, бремени содержания квартиры не нес, в правоохранительные органы ни по поводу вселения в квартиру, ни по поводу снятия проживающих с регистрационного учета либо нечинения ему препятствий не обращался. Приобретая квартиру, А.И.К. должен был быть добросовестным, проявить разумную осмотрительность, принять меры для выяснения прав продавца на отчуждение, а именно А.И.К. заведомо мог: выяснить состояла ли С.Н.И. в зарегистрированном браке, если состояла, то в какой период; установить период выплаты пая (1993 год) и понять, что выплата пая произошла в браке, а значит квартира - общее имущество супругов; отказаться от сделки или затребовать от продавца нотариальное согласие супруга на сделку, брачный договор, документ о разделе имущества (соглашение или вступившее в законную силу решение суда). Таким образом А.И.К. должен был удостовериться в наличии согласия Л.С. на заключение С.Н.И. договора купли-продажи квартиры, получив такое согласие в нотариальной форме.
Истец и его представители в судебное заседание явились, уточненные исковые требования, по доводам изложенным в исковом заявлении поддержали в полном объеме.
Ответчик С.Н.И. в судебное заседание явилась, исковые требования признала в полном объеме, пояснила в судебном заседании, что спорная квартира нажита супругами в период брака, которую она продала и не получила нотариального согласия супруга, не сообщив о продаже истцу и всей семье, так как предполагала, что квартира ей будет возвращена обратно в собственность. Намерения продать квартиру у нее не было, ее знакомый попросил заложить квартиру, для того чтобы он мог получить денежные средства в долг, которые в последующем он должен был вернуть. Договор купли-продажи она читала и подписала самостоятельно, справку у нотариуса также брала самостоятельно.
Ответчик А.И.К. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, на личном участии при рассмотрении дела не настаивал, направил в суд своего представителя.
Представитель ответчика А.И.К. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, представила в суд возражения на исковое заявление, согласно которых, спорная квартира была приобретена А.И.К. на основании договора купли-продажи квартиры от 10 ноября 2014 года. 10 ноября 2014 года между А.И.К. и ЗАО "Банк Жилищного Финансирования", заключен кредитный договор N.... Согласно п. 1.3. кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: ..., за цену, равную.. руб., в собственность А.И.К. На момент подписания настоящего договора собственником квартиры является С.Н.И. Согласно п. 1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является: 1.4.1 Залог квартиры, возникающий на основании ст. 77 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента государственной регистрации права собственности А.И.К. на квартиру. Залог квартиры обеспечивает требования кредитора по возврату суммы кредита, уплате процентов, начисленных за весь период фактического пользования кредитом. Таким образом, спорная квартира находиться в залоге у банка, что подтверждается договором. С момента заключения кредитного договора и заключения договора купли-продажи квартиры, А.И.К. ежемесячно оплачивает кредит в размере... коп. После приобретения квартиры, А.И.К. собирался сдавать квартиру, чтобы быстро выплатить ипотеку, однако проживали в данной спорной жилой площади продавец и ее семья. А.И.К. обратился к С.Н.И. с просьбой освободить квартиру, однако она А.И.К. уверила, что в ближайшее время она с семьей будет выезжать из квартиры. До настоящего времени, в квартире проживает истец, Л.С., ответчик С.Н.И., третьи лица Л.М., Л.М. Кроме того, спорная квартира была ранее заложена в ЗАО "Банк Жилищного Финансирования", предыдущим собственником. 10 марта 2004 года истец расторгнул брак с ответчиком С.Н.И. После расторжения брака истец не принял меры к разделу совместно нажитого имущества, хотя имел возможность в течение трех лет обратиться с указанным иском к ответчику. У истца была информация, что квартира заложена в Банке. Истец знал о выплаченном пае с 1999 года, после расторжения брака имел возможность определить супружескую долю в совместно нажитом имуществе. Дополнительно в судебном заседании пояснила, что С.Н.И. денежные средства по сделке получила в полном объеме, поскольку сделка проводилась в Банке и денежные средства закладывались в ячейку, которые она могла получить самостоятельно. Банк сделку проверял и сопровождал, поэтому у ответчика никаких сомнений не возникало, дополнительно он ничего не проверял, этим занимался Банк, что происходило при совершении сделки пояснить не могла, так как на сделке не присутствовала.
Третьи лица Л.М., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Л.А., Л.М. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили письменные пояснения по делу, согласно которых исковые требования полагали подлежащими удовлетворению, просили о рассмотрении дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица АКБ "Российский Капитал" (ПАО) в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, представил пояснения по делу, согласно которых сообщил, что третье лицо не является кредитором А.И.К. и залогодержателем имущества, интересы Банка данный спор не затрагивает.
Представители третьих лиц Управление Росреестра по Москве, ЖСК "Бутово-4", АО "Банк жилищного финансирования" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ходатайств и заявлений в адрес суда не направляли.
Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 24 августа 2016 года постановлено вышеприведенное решение, которым уточненные исковые требования истца были удовлетворены частично.
Об отмене этого решения в своих апелляционных жалобах просят представитель истца Л.С. по доверенности А.Е., ответчик А.И.К., ответчик С.Н.И.
В заседании судебной коллегии истец Л.С. и его представитель по доверенности А.Е. явились, доводы апелляционной жалобы истца поддержали, настаивали на отмене решения и полном удовлетворении исковых требований.
Ответчик С.Н.И. в судебное заседание коллегии явилась, поддержала доводы своей апелляционной жалобы, также настаивала на отмене решения.
Ответчик А.И.К. и его представитель М. в судебное заседание явились, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, указали, что суд первой инстанции не проверил намерения ответчика приобрести в данном случае только долю квартиры, а не весь объект недвижимости. Указали, что в данном случае, ответчик бы не покупал половину квартиры, если бы С.Н.И. ее продавала.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования пришел к выводу, что спорное жилое помещение является общим имуществом супругов (Л.С. и С.Н.И.) и подлежит разделу по..... доле каждому. Установив, что истец не давал своего согласие на отчуждение квартиры третьим лицам, тогда как ответчиком С.Н.И. исковые требования об оспаривании сделки не заявлялись, суд первой инстанции счел подлежащими удовлетворению требования истца лишь в части.... доли имущества, ему принадлежащего. В удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи всей квартиры недействительным, суд первой инстанции отказал.
С указанными выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может в силу следующего.
В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады и любое другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Приобретенное супругами в период брака за счет общих доходов имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, относится к общему имуществу супругов (ч. 2 ст. 34 СК РФ).
Согласно ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 г. N 1 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" предусмотрено, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1, 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1, 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.
Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
После фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства суд в соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства".
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 254 ГК РФ при разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ иные виды имущества могут быть отнесены к недвижимости специальным законом.
В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в дополнение к объектам недвижимости, перечисленным в ГК РФ, относятся жилые и нежилые помещения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как следует из материалов дела, спорной является трехкомнатная квартира, общей площадью... кв. м, жилой площадью... кв. м, расположенная по адресу: ....
На основании справки б/н от 18 января 2012 года о полной выплате пая - 01 апреля 1993 года, право собственности на С.Н.И. на указанную квартиру зарегистрировано 03 февраля 2012 года.
В квартире зарегистрированы по месту жительства:
- Л.М. с 17.11.1999 года,
- Л.С. с 22.10.1993 года,
- Л.А. с 24.05.2011 года,
- Л.М. с 22.10.1993 года,
С.Н.И. с 22.10.1993 года.
С.Н.И. и Л.С. в период с 10 июня 1983 года по 22 марта 2004 года состояли в зарегистрированном браке.
Брачный договор между С.Н.И. и Л.С. не заключался. После расторжения брака доли в совместно нажитом имуществе супругами не выделялись, раздел совместно нажитого имущества не производился.
Спорная квартира, расположенная по адресу: ..., приобретена на имя С.Н.И. в период брака, заключенного между С.Н.И. и Л.С.
Судебная коллегия приходит к выводу, что указанное имущество, бесспорно, является совместной собственностью супругов, поскольку было приобретено ими в период брака, и доказательств того, что оно может быть отнесено к личному имуществу одного из супругов, представлено не было. Поэтому в силу прямого указания закона (поскольку не доказано обратное) к спорному имуществу применим режим имущества супругов с равенством долей каждого.
В соответствии с изложенным, коллегия полагает, что квартира, расположенная по адресу: ..., на момент расторжения брака между Л.С. и С.Н.И. принадлежала каждому из супругов в равных долях (по... доли каждому).
10 ноября 2014 года между С.Н.И. и А.И.К. оформлен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым С.Н.И. продала, а А.И.К. приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: ...
В соответствии с п. 1.3 договора квартира продается за.. руб.
Согласно п. 2.1 Договора, квартира приобреталась за счет собственных средств А.И.К. и кредитных средств.
В силу п. 2.2 Договора, кредит предоставлен в размере... руб.
Указанный договор и переход права собственности на жилое помещение зарегистрированы в Управлении Росреестра по Москве 26 ноября 2014 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N... и произведена запись регистрации ипотеки за N 77-.... В отношении данного жилого помещения, расположенного по адресу: ... оформлена закладная, залогодержателем которой в настоящее время является ЗАО "Банк ЖилФинанс".
Судебная коллегия приходит к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры с А.И.К. (10 ноября 2014 года), у С.Н.И. отсутствовало право на распоряжение квартирой, поскольку спорное жилое помещение было приобретено в период брака с Л.С., являлось их совместно нажитым имуществом, в связи с чем, на отчуждение указанного жилого помещения должно было быть получено согласие истца Л.С.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Установив, что на момент совершения оспариваемого договора согласие Л.С. на отчуждение спорного жилого помещения отсутствовало, а справка представленная в материалы дела о том, что на момент приобретения данной квартиры С.Н.И. в браке не состояла, таким документов являться не может, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 10 ноября 2014 года между С.Н.И. и А.И.К., надлежит признать недействительным полностью.
Вывод суда первой инстанции о признании договора купли-продажи недействительным лишь в части 1/2 доли квартиры, принадлежащей истцу, коллегия считает неправомерным в силу следующего.
Как следует из искового заявления, а также требований истца и оспариваемого им договора купли-продажи, предметом спорного договора являлась квартира в целом, доли супругов в которой не определены.
Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам ст. 252 ГК РФ постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Исходя из положений ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом только сообща, если иное не предусмотрено взаимным соглашением всех собственников.
Совместная собственность означает, что сделка возможна только в отношении всей квартиры в целом, т.к. доли участников совместной собственности в ней не определены, следовательно, сделка в данном случае в отношении одной из долей невозможна.
При этом, если один из собственников хочет продать, обменять или подарить свою долю, он должен ее выделить, то есть перевести квартиру в долевое владение. Поэтому для оформления договора купли-продажи... доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру С.Н.И. необходимо было выделять свою долю.
Судебная коллегия отмечает, что С.Н.И. до заключения оспариваемого договора купли-продажи имела возможность перевести свое имущество в режим долевой собственности, т.е. заключить соглашение (договор) об определении долей, либо обратиться в суд с иском о выделении своей доли.
Однако, так как доля С.Н.И. в праве совместной собственности на квартиру на момент заключения с А.И.К. оспариваемого договора купли-продажи не была выделена, то заключенный ею договор купли-продажи с А.И.К. не имел предмета договора, в связи с чем, данную сделку следует признать недействительным полностью.
Оснований полагать, что А.И.К. является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ и п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2001 года "О судебном решении", решение суда должно быть законным и необоснованным, при этом осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы третьих лиц.
Как указал в своей апелляционной жалобе ответчик А.И.К., признание судом сделки купли-продажи квартиры недействительной в части, привело к тому, что ему фактически был навязан договор, который он не намеревался заключать, поскольку приобретал квартиру у ответчика С.Н.И., как единый объект недвижимости и не имел намерения приобретать... доли в праве собственности на квартиру.
Указанные обстоятельства ответчик подтвердил и непосредственно в заседании судебной коллегии.
При изложенных обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, которым требования истца о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, следует удовлетворить, а также, в связи с отсутствием возражений со стороны ответчика С.Н.И., удовлетворить требования истца по разделу общего имущества супругов и определении права собственности Л.С. и С.Н.И. в квартире равными по... доле каждому.
Указанное решение является основанием для внесения соответствующей записи о прекращении регистрации права собственности А.И.К. на спорную квартиру и регистрации права собственности истца Л.С. в размере... доли, а также ответчика С.Н.И. также в размере... доли спорной квартиры.
В отношении требований ответчика А.И.К., изложенных в возражениях на иск, а также в апелляционной жалобе относительно приведения сторон в первоначальное положение и взыскании денежных средств, полученных по сделке, судебная коллегия считает, что указанные требования А.И.К. не лишен возможности разрешить в отдельном судебном производстве, подав соответствующие исковые требования. Данные требования, оформленные в порядке ст. ст. 131, 132 ГПК РФ истцом в суд не предъявлялись и предметом рассмотрения суда первой инстанции не являлись. Судебная коллегия лишена возможности рассмотреть указанные требования К рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции, судебная коллегия также не переходила.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что исковые требования были рассмотрены, в том числе, в порядке ст. 302 ГК РФ, согласно которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
При таких обстоятельствах, коллегия считает, что доводы ответчика А.И.К. о применении последствий недействительности сделки, как на то указывает ст. 167 ГК РФ, не могут быть разрешены по вышеуказанным основаниям, однако считает, что ответчик не лишен права защитить свои права, путем подачи самостоятельного иска в суд.
Разрешая вопрос о взыскании расходов на представителя, с учетом положений ст. 100 ГПК РФ, и представленных суду документов, исходя из принципа разумности, объема проделанной представителем работы, судебная коллегия полагает требования подлежащими удовлетворению частично, в размере... руб.
Истец при обращении в суд с иском понес расходы по оплате госпошлины, которые в силу ст. 98 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика А.И.К. в пользу истца госпошлину в размере... коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 24 августа 2016 года - отменить.
Принять по делу новое решение:
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., заключенный между А.И.К. и С.Н.И. 10 ноября 2014 года, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав 26 ноября 2014 года за N... - недействительным.
Прекратить право собственности А.И.К. на квартиру по адресу: ....
Признать квартиру по адресу: г... совместной собственностью супругов Л.С. и С.Н.И., нажитой в период брака.
Произвести раздел совместно нажитого имущества супругов - квартиры по адресу: .., признав доли Л.С. и С.Н.И. в квартире по адресу: ..., равными по... доле у каждого.
Решение суда является основанием для внесения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Л.С. на.. долю квартиры по адресу: ...; о праве собственности С.Н.И. на.. долю квартиры по адресу:.
Взыскать с А.И.К. в пользу Л.С. расходы по плате госпошлины в размере. коп., расходы на оплату услуг представителя в размере. коп.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)