Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды и необходимости освобождения арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления изготовлена 12.12.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Сорокиной И.В.
судей Бутченко Ю.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
Общества с ограниченной ответственностью "Молл" Игнаткина Г.В. - представитель (доверенность б/н от 22.12.2016, сроком до 31.12.2018)
от ответчика
Общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" Гриценко И.В. - представитель (доверенность б/н от 31.08.2017, сроком до 30.08.2018)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус", г. Москва, на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по делу N А36-11831/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Молл", г. Липецк, (ОГРН 1164827062476, ИНН 4826125000) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус", г. Москва, (ОГРН 1097746225642, ИНН 77058886895) об обязании освободить арендованное помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 66, а также освободить место на фасаде ТРЦ "Европа" от рекламы.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2017 (судья Карякина Н.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Сухова И.Б., Поротиков А.И.), исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, общество с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу заявленных требований в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу от представителя истца, в котором истец просит оставить судебные акты судов первой и апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, судебные акты - без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и возражения отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 11.04.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (арендатором) был заключен договор аренды N 234-ОД.
Согласно пункту 1.1 указанного договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2012) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение: комнату N 22, общей площадью 1242,6 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 31.08.2012 ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация", описанное в коммерческих условиях, являющихся приложением N 2 к настоящему договору, расположенное в помещении N 11 (литера В), общей площадью 26 828,6 кв. м, условный номер 48-48-01/004/2010-925, на первом этаже здания, по адресу: Россия, Липецкая область, г. Липецк, ул. Советская, д. 66. Арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре.
В силу п. 1.3 договора аренды здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 48 АВ N 797455, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 26.04.2010.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что помещение сдается исключительно для организации и функционирования магазина розничной торговли "New Yorker" (организация торговли в рамках ассортимента перечня), а также в складских и административных целях, связанных с такой розничной торговой деятельностью.
Вместе с тем в соответствии с п. 7.2 данного договора аренды арендодатель предоставляет безвозмездно место для размещения наружной рекламы арендатора согласно приложению N 9 к договору.
В силу пункта 3.1 договора аренды срок аренды установлен сторонами в приложении N 2 и составляет 5 лет с даты открытия помещения для покупателей с правом арендатора на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
Арендодатель передал вышеназванное помещение арендатору, что подтверждается актом приемки-передачи помещения от 01.10.2011, и исполнил свои обязательства по предоставлению места для размещения наружной рекламы.
16.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области произведена государственная регистрация договора аренды (запись о государственной регистрации N 48-48-01/095/2013-454).
В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" путем выделения общества с ограниченной ответственностью "Молл" права арендодателя по договору аренды с 14.07.2016 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Молл".
В качестве подтверждения перехода права собственности к ООО "Молл" на объект недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение, ООО "Молл" представило свидетельство о государственной регистрации права от 14.07.2016, а также выписку из ЕГРП от 05.10.2016.
01.07.2016 и 28.08.2016 истец уведомил ООО "ЛЗСМ" и ООО "Молл" о наличии у него права на продление договора аренды на следующие 5 лет, предложив подписать дополнительное соглашение.
В свою очередь, 26.09.2016 (письмо исх. N 1 от 23.09.2016) ООО "Молл" направило в адрес ООО "Нью Йоркер Рус" уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды и необходимости освобождения помещений, а также места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы, указанной в приложении N 9 к договору аренды. Письмом N 491 от 27.09.2016 ООО "Нью Йоркер Рус" сообщило, что согласно статье "Срок аренды" приложения N 2 к договору аренды арендатор имеет право на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
30.09.2016 ООО "Молл" повторно направило уведомление с предложением об освобождении занимаемого помещения и места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы 03.10.2016.
ООО "Нью Йоркер Рус" направило в адрес ООО "Молл" для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому стороны пришли к соглашению считать договор аренды и срок аренды по нему продленными, а договор аренды - перезаключенным на последующие 5 (пять) лет после даты истечения срока аренды и договора аренды на условиях, изложенных в договоре аренды; в соответствии со статьей 425 ГК РФ условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.10.2016.
Установленный сторонами срок аренды истек 03.10.2016.
Ссылаясь на неисполнение требования ООО "Молл" об освобождении занимаемого помещения и места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы после прекращения договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании п. 1. ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 11.04.2011 N 234-ОД зарегистрирован 16.07.2013 номер регистрации 48-48-01/095/2013-454.
Дополнительные соглашения от 29.08.2013, 26.08.2014, 26.08.2015 содержат сведения о государственной регистрации их в регистрирующем органе.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной нормы, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, из комплексного толкования условий договора аренды следует, что при заключении договора стороны имели в виду прекращение его действия с истечением срока, о чем свидетельствует указанный срок действия договора аренды, а также возможность пролонгации договора аренды на новый срок. При этом условия договора не предусматривают автоматическое продление договора аренды на новый срок.
Из содержания условий договора не следует, что стороны прямо предусмотрели порядок возобновления договорных отношений по истечении срока действия договора аренды, предусматривающий продление договора аренды на следующий срок без согласия арендодателя.
В частности, судебные инстанции обоснованно указали на то, что право арендатора на пролонгацию договора аренды, предусмотренное приложением N 2 к договору, не корреспондирует с обязанностью арендодателя продлить указанный договор, при наличии у него обоснованных на то возражений.
Принимая во внимание тот факт, что арендатор был уведомлен о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока, судебные инстанции сделали обоснованный вывод о том, что прекращение договора аренды влечет установленную ст. 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, действие договора аренды в силу пункта 3.1 договора прекращено 03.10.2016 в связи с истечением срока. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Кроме того, учитывая, что на дату рассмотрения спора ООО "Нью Йоркер Рус" не исполнило обязанность по освобождению нежилого помещения после прекращения действия договора аренды, при отсутствии у ответчика иных правовых оснований пользования спорным помещением, судами первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворены заявленные исковые требования ООО "Молл".
Как обоснованно указывает суд апелляционной инстанции, довод заявителя жалобы о том, что договором аренды N 234-ОД от 11.04.2011 предусмотрено право арендатора на одностороннее изменение срока договора аренды, основан на неверном толковании условий договора.
В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, в котором обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность, допускается в случаях, предусмотренных договором.
Вместе с тем, из толкования в совокупности условий приложения N 2 и пункта 11.6 договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому все последующие изменения и поправки к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если будут оформлены в письменном виде, должным образом подписаны сторонами, не следует право арендатора на одностороннее изменение срока аренды. При таких обстоятельствах право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано им посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 ГК РФ.
Ссылка кассатора на то обстоятельство, что договор аренды N 234-ОД от 11.04.2011 (приложение N 2) содержит опцион на заключение договора аренды на новый срок, верно отклонена судом первой инстанции с учетом требований ст. 429.2 ГК РФ, из содержания которой следует, что опцион на заключение договора - это соглашение сторон о продаже права на заключение другого договора.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке оформления опциона на заключение основного договора устанавливают требование его оформления в виде единого документа, подписанного сторонами, с приложением оферты в виде двух подписанных оферентом экземпляров основного договора с тем, чтобы акцепт такой оферты осуществлялся путем подписания и возвращения оференту одного из экземпляров.
Поскольку договор купли-продажи опциона между сторонами не заключался, и в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения ответчиком опциона на право заключения в будущем договора аренды, положения указанной нормы не подлежат применению.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по делу N А36-11831/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 12.12.2017 N Ф10-5639/2017 ПО ДЕЛУ N А36-11831/2016
Требование: Об обязании ответчика освободить арендованное помещение и освободить место на фасаде здания от рекламы.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды и необходимости освобождения арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2017 г. по делу N А36-11831/2016
Резолютивная часть постановления изготовлена 12.12.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Сорокиной И.В.
судей Бутченко Ю.В., Леоновой Л.В.
при участии в заседании:
от истца
Общества с ограниченной ответственностью "Молл" Игнаткина Г.В. - представитель (доверенность б/н от 22.12.2016, сроком до 31.12.2018)
от ответчика
Общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" Гриценко И.В. - представитель (доверенность б/н от 31.08.2017, сроком до 30.08.2018)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус", г. Москва, на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по делу N А36-11831/2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Молл", г. Липецк, (ОГРН 1164827062476, ИНН 4826125000) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус", г. Москва, (ОГРН 1097746225642, ИНН 77058886895) об обязании освободить арендованное помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 66, а также освободить место на фасаде ТРЦ "Европа" от рекламы.
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2017 (судья Карякина Н.И.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Сухова И.Б., Поротиков А.И.), исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, общество с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу заявленных требований в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу от представителя истца, в котором истец просит оставить судебные акты судов первой и апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, судебные акты - без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и возражения отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 11.04.2011 между обществом с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Нью Йоркер Рус" (арендатором) был заключен договор аренды N 234-ОД.
Согласно пункту 1.1 указанного договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.12.2012) арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение: комнату N 22, общей площадью 1242,6 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 31.08.2012 ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация", описанное в коммерческих условиях, являющихся приложением N 2 к настоящему договору, расположенное в помещении N 11 (литера В), общей площадью 26 828,6 кв. м, условный номер 48-48-01/004/2010-925, на первом этаже здания, по адресу: Россия, Липецкая область, г. Липецк, ул. Советская, д. 66. Арендатор обязуется выплачивать за помещение арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре.
В силу п. 1.3 договора аренды здание принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 48 АВ N 797455, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 26.04.2010.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что помещение сдается исключительно для организации и функционирования магазина розничной торговли "New Yorker" (организация торговли в рамках ассортимента перечня), а также в складских и административных целях, связанных с такой розничной торговой деятельностью.
Вместе с тем в соответствии с п. 7.2 данного договора аренды арендодатель предоставляет безвозмездно место для размещения наружной рекламы арендатора согласно приложению N 9 к договору.
В силу пункта 3.1 договора аренды срок аренды установлен сторонами в приложении N 2 и составляет 5 лет с даты открытия помещения для покупателей с правом арендатора на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
Арендодатель передал вышеназванное помещение арендатору, что подтверждается актом приемки-передачи помещения от 01.10.2011, и исполнил свои обязательства по предоставлению места для размещения наружной рекламы.
16.07.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области произведена государственная регистрация договора аренды (запись о государственной регистрации N 48-48-01/095/2013-454).
В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" путем выделения общества с ограниченной ответственностью "Молл" права арендодателя по договору аренды с 14.07.2016 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Молл".
В качестве подтверждения перехода права собственности к ООО "Молл" на объект недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение, ООО "Молл" представило свидетельство о государственной регистрации права от 14.07.2016, а также выписку из ЕГРП от 05.10.2016.
01.07.2016 и 28.08.2016 истец уведомил ООО "ЛЗСМ" и ООО "Молл" о наличии у него права на продление договора аренды на следующие 5 лет, предложив подписать дополнительное соглашение.
В свою очередь, 26.09.2016 (письмо исх. N 1 от 23.09.2016) ООО "Молл" направило в адрес ООО "Нью Йоркер Рус" уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока аренды и необходимости освобождения помещений, а также места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы, указанной в приложении N 9 к договору аренды. Письмом N 491 от 27.09.2016 ООО "Нью Йоркер Рус" сообщило, что согласно статье "Срок аренды" приложения N 2 к договору аренды арендатор имеет право на пролонгацию договора на следующие 5 лет на тех же условиях с учетом положений договора об индексации арендной платы и прочих платежей.
30.09.2016 ООО "Молл" повторно направило уведомление с предложением об освобождении занимаемого помещения и места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы 03.10.2016.
ООО "Нью Йоркер Рус" направило в адрес ООО "Молл" для подписания проект дополнительного соглашения к договору аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому стороны пришли к соглашению считать договор аренды и срок аренды по нему продленными, а договор аренды - перезаключенным на последующие 5 (пять) лет после даты истечения срока аренды и договора аренды на условиях, изложенных в договоре аренды; в соответствии со статьей 425 ГК РФ условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.10.2016.
Установленный сторонами срок аренды истек 03.10.2016.
Ссылаясь на неисполнение требования ООО "Молл" об освобождении занимаемого помещения и места на фасаде ТРЦ "Европа" от наружной рекламы после прекращения договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании п. 1. ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 11.04.2011 N 234-ОД зарегистрирован 16.07.2013 номер регистрации 48-48-01/095/2013-454.
Дополнительные соглашения от 29.08.2013, 26.08.2014, 26.08.2015 содержат сведения о государственной регистрации их в регистрирующем органе.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной нормы, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, из комплексного толкования условий договора аренды следует, что при заключении договора стороны имели в виду прекращение его действия с истечением срока, о чем свидетельствует указанный срок действия договора аренды, а также возможность пролонгации договора аренды на новый срок. При этом условия договора не предусматривают автоматическое продление договора аренды на новый срок.
Из содержания условий договора не следует, что стороны прямо предусмотрели порядок возобновления договорных отношений по истечении срока действия договора аренды, предусматривающий продление договора аренды на следующий срок без согласия арендодателя.
В частности, судебные инстанции обоснованно указали на то, что право арендатора на пролонгацию договора аренды, предусмотренное приложением N 2 к договору, не корреспондирует с обязанностью арендодателя продлить указанный договор, при наличии у него обоснованных на то возражений.
Принимая во внимание тот факт, что арендатор был уведомлен о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока, судебные инстанции сделали обоснованный вывод о том, что прекращение договора аренды влечет установленную ст. 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, действие договора аренды в силу пункта 3.1 договора прекращено 03.10.2016 в связи с истечением срока. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Кроме того, учитывая, что на дату рассмотрения спора ООО "Нью Йоркер Рус" не исполнило обязанность по освобождению нежилого помещения после прекращения действия договора аренды, при отсутствии у ответчика иных правовых оснований пользования спорным помещением, судами первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворены заявленные исковые требования ООО "Молл".
Как обоснованно указывает суд апелляционной инстанции, довод заявителя жалобы о том, что договором аренды N 234-ОД от 11.04.2011 предусмотрено право арендатора на одностороннее изменение срока договора аренды, основан на неверном толковании условий договора.
В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, в котором обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность, допускается в случаях, предусмотренных договором.
Вместе с тем, из толкования в совокупности условий приложения N 2 и пункта 11.6 договора аренды N 234-ОД от 11.04.2011, согласно которому все последующие изменения и поправки к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если будут оформлены в письменном виде, должным образом подписаны сторонами, не следует право арендатора на одностороннее изменение срока аренды. При таких обстоятельствах право арендатора на продление договора аренды может быть реализовано им посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 ГК РФ.
Ссылка кассатора на то обстоятельство, что договор аренды N 234-ОД от 11.04.2011 (приложение N 2) содержит опцион на заключение договора аренды на новый срок, верно отклонена судом первой инстанции с учетом требований ст. 429.2 ГК РФ, из содержания которой следует, что опцион на заключение договора - это соглашение сторон о продаже права на заключение другого договора.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке оформления опциона на заключение основного договора устанавливают требование его оформления в виде единого документа, подписанного сторонами, с приложением оферты в виде двух подписанных оферентом экземпляров основного договора с тем, чтобы акцепт такой оферты осуществлялся путем подписания и возвращения оференту одного из экземпляров.
Поскольку договор купли-продажи опциона между сторонами не заключался, и в материалах дела отсутствуют доказательства приобретения ответчиком опциона на право заключения в будущем договора аренды, положения указанной нормы не подлежат применению.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.05.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 по делу N А36-11831/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)