Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Габовой Е.А., Муравьевой Е.С.,
при участии:
от истца, Администрации городского округа Дегтярск, - Хромцова Т.В., представитель по доверенности, удостоверение, Теплоухова Д.А., представитель по доверенности, удостоверение,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", - Шустова Т.А., представитель по доверенности, паспорт, Феофилактов К.Ю., представитель по доверенности, паспорт,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 мая 2017 года,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по делу N А60-43457/2016
по иску Администрации городского округа Дегтярск (ОГРН 1026601643419, ИНН 6627003996)
к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752)
о возложении обязанности подписать соглашения, взыскании задолженности по внесению арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды, возврате имущества,
Администрация городского округа Дегтярск (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (далее - ответчик, общество), просит (с учетом уточнения исковых требований, заявленных истцом и принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 АПК РФ):
- обязать общество "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом;
- обязать общество "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 21.10.2016 о взаимозачете, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008;
- взыскать с общества "Дегтярский хлеб" задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в размере 9 975 015 руб. 85 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 546 116 руб. 08 коп.;
- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008;
- обязать общество "Дегтярский хлеб" освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1;
- погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года исковые требования удовлетворены частично:
- взысканы с общества "Дегтярский хлеб" в пользу администрации задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в размере 3 033 975 руб. 93 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 61 839 руб. 68 коп.;
- на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб";
- на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб";
- расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенный между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб";
- на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-43457/2016 от 23 мая 2017 года отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом первой инстанции необоснованно не вынесено по результатам рассмотрения ходатайства ответчика определении в виде отдельного судебного акта, не отразил в своем решении мотивов, по которым был отклонен довод ответчика о непропорциональном увеличении арендной платы, не применен пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73; что судом первой инстанции не учтены доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца путем подачи настоящего иска при наличии права ответчика на выкуп арендованного имущества; что требование истца о подписании соглашений об изменении размера арендной платы, о проведении взаимозачета противоречит выводам суда о применении ставок арендной платы, установленных нормативным актом.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-43457/2016 от 23 мая 2017 года без изменения, а апелляционную жалобу общества "Дегтярский хлеб" - без удовлетворения.
В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения средней рыночной ставки арендной платы. Указанное ходатайство с учетом положений части 3 статьи 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции рассмотрено, в удовлетворении данного ходатайства отказано, так как поставленный вопрос направлен на установление обстоятельства, которое не имеет значения для правильного рассмотрения настоящего дела (часть 2 статьи 65 АПК РФ).
Определением от 14.08.2017 на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Макарова Т.В. на судью Полякову М.А., рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 30.07.2008 между обществом "Дегтярский хлеб" (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор, договор аренды, договор аренды нежилого помещения), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, кадастровый номер 66:66:18/006/2007-740, общей площадью 1 408.7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск Свердловской обл., ул. Клубная, д. 1.
В соответствии с пунктом 1.3 договора передаваемое в аренду имущество используется для производства пищевых продуктов; хлебобулочных и кондитерских изделий. Арендатор обязан использовать имущество для производства пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий) (пункт 2.3.1 договора).
Пунктом 3.4 договора установлено, что договор действует с 30.07.2008 до 30.07.2018.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.4 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату ежемесячно, начиная с 30.07.2008 до 10 числа следующего месяца, в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц без учета НДС. Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.6 договора). При изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения (пункт 3.7 договора).
Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в помещении под литерой 1А отсутствовала кровля и перекрытия на площади 650 кв. м, отсутствовало покрытие пола на площади 680 кв. м.
В соответствии с пунктом 3.8 договора при невозможности использования арендатором имущества по целевому назначению - производство пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий), по причине проведения капитального ремонта (реконструкции) имущества, арендатор имеет право приостановить выплату арендных платежей до момента устранения арендодателем препятствий по использованию имущества для целей, указанных в пункте 2.3.1 настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 истец и ответчик предусмотрели, что в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб.
В соответствии с разделом I дополнительного соглашения от 02.10.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 арендатор взял на себя обязательства произвести реконструкцию производственного комплекса, а именно: ремонт кровли, устройство монолитных перекрытий, ремонт полов, ремонт фасадов, проектирование, монтаж и пусконаладочные работы печей и расстоечных шкафов, замена оконных конструкций, строительство пристроя к столовой производственного комплекса, строительство забора вокруг производственного комплекса.
Дополнительным соглашением N 2 от 19.08.2010 к договору аренды от 30.07.2008 пункт 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - на сумму 37 000 000 руб.
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения N 2 от 19.08.2010 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп., истец обратился с иском о взыскании с ответчика, указанной задолженности. Кроме того, на задолженность истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2016 по 03.05.2017 в сумме 546 116 руб. 08 коп.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами частично, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Истец настаивает на том, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, размер арендной платы следует определять, исходя из соответствующих решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом, независимо от внесения соответствующих изменений в договор.
С учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Возражая против удовлетворения исковые требований, ответчик утверждает, что арендная плата уплачивалась путем зачета стоимости неотделимых улучшений, поскольку им была произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого здания.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).
Из анализа вышеуказанных положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.
Согласно пункту 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор вправе изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Согласно пункту 2.4.2 договора аренды - арендатор вправе получить от арендодателя компенсацию затрат на неотделимые улучшения имущества, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества, произведенные арендатором за свой счет с предварительного разрешения арендодателя.
При этом как верно указывает истец, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы условиями договора не был предусмотрен.
Однако, несмотря на отсутствие в договоре аренды условия о возможности зачета стоимости произведенных затрат в счет арендной платы, сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.04.2012, согласно пункту 3 которого в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Вступившим в законную силу судебными актами, принятыми в рамках дела N А60-57695/2014, установлено, что стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ по дополнительному соглашению от 02.09.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, составила 24 313 967 руб. 07 коп., а также то, что общество "Дегтярский хлеб" подтвердило факт выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции принадлежащего истцу имущества на указанную сумму 24 313 967 руб. 07 коп.
Указанные расходы арендатора в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 подлежат зачету сторонами в счет погашения арендной платы.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции в рамках N А60-33465/2016, проверив довод администрации о наличии у общества "Дегтярский хлеб" задолженности по арендной плате по состоянию на 31.03.2016 г., установил, что арендатором правомерно была приостановлена выплата арендной платы с 30.07.2008 до момента окончания работ, указанных в дополнительном соглашении от 02.09.2008; поэтому за период с момента окончания работ с 05.09.2012 по 31.03.2016 сумма арендной платы составила 18 338 678 руб. 59 коп.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П было разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
Суд первой инстанции, посчитав, что выводы судебных актов по делу N А60-33465/2016, являются преюдициальными для настоящего дела, сделал вывод о наличии у ответчика перед истцом на момент рассмотрения настоящего дела задолженности по арендной плате, сформировавшейся за период с декабря 2016 по май 2017 года в размере 3 033 975 руб. 93 коп. согласно расчету истца (т. 4 л.д. 17), поскольку ответчиком не вносились арендные платежи в период, когда подлежащие зачету расходы арендатора уже были исчерпаны (с декабря 2016 года).
При таких условиях, судом первой инстанции законно и обоснованно взыскана задолженность по внесению арендной платы в размере 3 033 975 руб. 93 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2017 по 03.05.2017 в размере 61 839 руб. 68 коп.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе в данной части судом апелляционной инстанции не принимаются.
Основания для назначения экспертизы по определению средних рыночных ставок аренды в настоящем деле отсутствуют, поскольку разъяснения пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в настоящем деле не применимы.
Изменения размера арендной платы по договору аренды произошло в результате принятия нормативного акта органом местного самоуправления. Ответчик оспаривал данное решение Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск", но вступившим в законную силу решением Свердловского областного суда от 09.03.2017 по делу N 3а-130/2017, оставленным без изменения Верховным Судом Российской Федерации, в удовлетворении требования ответчика отказано. При этом доводы об отсутствии экономической обоснованности изменения ставок арендной платы ответчиком в указанном деле заявлялись и оценивались судом.
Таким образом, при расчете задолженности по внесению арендной платы указанный нормативный акт применен обоснованно, наличия в действиях истца в данной части признаков злоупотребления правом суд не усматривает.
Ходатайство о назначении экспертизы отклонено судом первой инстанции протокольным определением, вынесение определения в виде отдельного судебного акта не является обязательным, так как возможность обжалования определения о назначении экспертизы или об отказе в назначении экспертизы отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, АПК РФ не предусмотрена.
В силу пункта 3.7 договора при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении ставки арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания указанного дополнительного соглашения.
Как видно из материалов дела, истец как арендодатель надлежащим образом исполнил свою обязанность и предпринял меры по заключению с ответчиком дополнительного соглашения, связанного с изменением арендной платы. Между тем, ответчик в нарушение условий договора от подписания дополнительного соглашения отказался, оспаривая правомерность повышения арендных ставок и ссылаясь на кабальность условий заключенной сделки.
Однако условия заключенного договора аренды от 30.07.2008 в данной части ответчиком в установленном порядке не оспорены, недействительными в силу своей кабальности и по иным основаниям не признаны.
Напротив, как было уже сказано выше, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб", является неправомерным, существенно нарушает условия договора, поскольку создает нестабильность договорных отношений с арендодателем, вынужденным урегулировать отношения в суде, несмотря на то, что порядок подписания дополнительного соглашения прямо предусмотрен условиями договора, является правильным, и требования истца об обязании общества "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб", является правомерным и подлежит удовлетворению.
В части требований о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 указанной статьи).
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Ответчик 31.03.2016 обратился к истцу с заявлением о выкупе арендованного имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В выкупе арендованного имущества обществу "Дегтярский хлеб" было отказано по мотиву наличия на 31.03.2016 задолженности по внесению арендной платы по договору аренды спорного имущества.
В рамках дела N А60-33465/2016 судами установлено, что отказ администрации в выкупе является незаконным, а на момент обращения общества с соответствующим заявлением у общества задолженность отсутствовала, а имелась переплата по договору аренды. Из материалов настоящего дела следует, что указанная переплата превышала 8-месячный размер арендной платы по договору аренды.
Судебный акт по делу N А60-33465/2016, которым суд обязал администрацию устранить нарушения законных прав и интересов общества вступил в законную силу еще 27.01.2017, но договор купли-продажи был направлен ответчику только 05.06.2017, то есть по истечении более 14 месяцев после обращения общества с заявлением о выкупе и после вынесения решения по настоящему делу.
При отсутствии нарушений со стороны администрации, договор купли-продажи был бы направлен значительно ранее, в период, когда задолженность ответчика по внесению арендной платы отсутствовала.
В настоящее время между сторонами имеется судебный спор по урегулированию разногласий по договору купли-продажи (дело N А60-39302/2017), результатом разрешения которого будет являться заключение договора купли-продажи спорного имущества на условиях, установленных судом.
Таким образом, в результате незаконных действий администрации значительно затянут процесс заключения договора купли-продажи имущества, удовлетворение требований администрации о расторжении договора аренды и возврате имущества приведет к остановке деятельности предприятия, вложившего значительные средства в реконструкцию предприятия, при этом у администрации в будущем возникнет обязательство по передаче здания в собственность обществу, что соответственно влечет невозможность (затруднительность) передачи спорного имущества в аренду иному лицу, муниципальный бюджет не будет получать доходы от сдачи указанного имущества в аренду или от использования указанного имущества иным способом.
Суд апелляционной инстанции оценивает формально законные действия администрации, направленные на расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества, как действия, направленные исключительно на создание условий невозможности (затруднительности) выкупа имущества на основании Закона N 159-ФЗ, право общества на выкуп которого, подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-33465/2016, то есть направленные на причинение вреда обществу (статья 10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в связи с наличием в действиях администрации признаков злоупотребления правом в удовлетворении исковых требований администрации в части расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества следует отказать на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба ответчика и отзыв истца на апелляционную жалобу не содержат доводов, выражающих несогласие с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о погашении записи в ЕГРП, и решение суда первой инстанции в данной части изменению не подлежит.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения дела, но указанным обстоятельствам дана ненадлежащая оценка.
При таких обстоятельствах, имеются основания для отмены в части судебного акта суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК.
Безусловные основания для отмены судебного акта суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК, судом апелляционной инстанции не установлены.
Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 подлежит отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора, возврате имущества и изменению в соответствующей части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена частично, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.
Допущенная в резолютивной части решения опечатка в указании даты обжалуемого решения суда первой инстанции является очевидным дефектом судебного акта, его исправление не требует проведения судебного разбирательства, и устраняется на основании статьи 179 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года по делу N А60-43457/2016 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенного между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб"; возложении на общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" обязанности освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
В удовлетворении исковых требований в данной части отказать.
Во изменение пункта 7 резолютивной части решения Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года по делу N А60-43457/2016 взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 479 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года по делу N А60-43457/2016 оставить без изменения.
Взыскать с Администрации городского округа Дегтярск в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752) судебные расходы 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2017 N 17АП-10120/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-43457/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2017 г. N 17АП-10120/2017-ГК
Дело N А60-43457/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Габовой Е.А., Муравьевой Е.С.,
при участии:
от истца, Администрации городского округа Дегтярск, - Хромцова Т.В., представитель по доверенности, удостоверение, Теплоухова Д.А., представитель по доверенности, удостоверение,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб", - Шустова Т.А., представитель по доверенности, паспорт, Феофилактов К.Ю., представитель по доверенности, паспорт,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 мая 2017 года,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по делу N А60-43457/2016
по иску Администрации городского округа Дегтярск (ОГРН 1026601643419, ИНН 6627003996)
к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752)
о возложении обязанности подписать соглашения, взыскании задолженности по внесению арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды, возврате имущества,
установил:
Администрация городского округа Дегтярск (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (далее - ответчик, общество), просит (с учетом уточнения исковых требований, заявленных истцом и принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 АПК РФ):
- обязать общество "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом;
- обязать общество "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение от 21.10.2016 о взаимозачете, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008;
- взыскать с общества "Дегтярский хлеб" задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в размере 9 975 015 руб. 85 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 546 116 руб. 08 коп.;
- расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008;
- обязать общество "Дегтярский хлеб" освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1;
- погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года исковые требования удовлетворены частично:
- взысканы с общества "Дегтярский хлеб" в пользу администрации задолженность по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в размере 3 033 975 руб. 93 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 61 839 руб. 68 коп.;
- на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб";
- на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб";
- расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенный между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб";
- на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-43457/2016 от 23 мая 2017 года отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом первой инстанции необоснованно не вынесено по результатам рассмотрения ходатайства ответчика определении в виде отдельного судебного акта, не отразил в своем решении мотивов, по которым был отклонен довод ответчика о непропорциональном увеличении арендной платы, не применен пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73; что судом первой инстанции не учтены доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца путем подачи настоящего иска при наличии права ответчика на выкуп арендованного имущества; что требование истца о подписании соглашений об изменении размера арендной платы, о проведении взаимозачета противоречит выводам суда о применении ставок арендной платы, установленных нормативным актом.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-43457/2016 от 23 мая 2017 года без изменения, а апелляционную жалобу общества "Дегтярский хлеб" - без удовлетворения.
В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения средней рыночной ставки арендной платы. Указанное ходатайство с учетом положений части 3 статьи 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции рассмотрено, в удовлетворении данного ходатайства отказано, так как поставленный вопрос направлен на установление обстоятельства, которое не имеет значения для правильного рассмотрения настоящего дела (часть 2 статьи 65 АПК РФ).
Определением от 14.08.2017 на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Макарова Т.В. на судью Полякову М.А., рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, 30.07.2008 между обществом "Дегтярский хлеб" (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор, договор аренды, договор аренды нежилого помещения), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, кадастровый номер 66:66:18/006/2007-740, общей площадью 1 408.7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск Свердловской обл., ул. Клубная, д. 1.
В соответствии с пунктом 1.3 договора передаваемое в аренду имущество используется для производства пищевых продуктов; хлебобулочных и кондитерских изделий. Арендатор обязан использовать имущество для производства пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий) (пункт 2.3.1 договора).
Пунктом 3.4 договора установлено, что договор действует с 30.07.2008 до 30.07.2018.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.4 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату ежемесячно, начиная с 30.07.2008 до 10 числа следующего месяца, в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц без учета НДС. Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (пункт 3.6 договора). При изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения (пункт 3.7 договора).
Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в помещении под литерой 1А отсутствовала кровля и перекрытия на площади 650 кв. м, отсутствовало покрытие пола на площади 680 кв. м.
В соответствии с пунктом 3.8 договора при невозможности использования арендатором имущества по целевому назначению - производство пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий), по причине проведения капитального ремонта (реконструкции) имущества, арендатор имеет право приостановить выплату арендных платежей до момента устранения арендодателем препятствий по использованию имущества для целей, указанных в пункте 2.3.1 настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 истец и ответчик предусмотрели, что в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб.
В соответствии с разделом I дополнительного соглашения от 02.10.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 арендатор взял на себя обязательства произвести реконструкцию производственного комплекса, а именно: ремонт кровли, устройство монолитных перекрытий, ремонт полов, ремонт фасадов, проектирование, монтаж и пусконаладочные работы печей и расстоечных шкафов, замена оконных конструкций, строительство пристроя к столовой производственного комплекса, строительство забора вокруг производственного комплекса.
Дополнительным соглашением N 2 от 19.08.2010 к договору аренды от 30.07.2008 пункт 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - на сумму 37 000 000 руб.
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения N 2 от 19.08.2010 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендатором приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп., истец обратился с иском о взыскании с ответчика, указанной задолженности. Кроме того, на задолженность истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2016 по 03.05.2017 в сумме 546 116 руб. 08 коп.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами частично, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор аренды имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Факт передачи имущества ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Истец настаивает на том, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, размер арендной платы следует определять, исходя из соответствующих решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом, независимо от внесения соответствующих изменений в договор.
С учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Возражая против удовлетворения исковые требований, ответчик утверждает, что арендная плата уплачивалась путем зачета стоимости неотделимых улучшений, поскольку им была произведена реконструкция и капитальный ремонт арендуемого здания.
В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (статья 623 ГК РФ).
Из анализа вышеуказанных положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.
Согласно пункту 2.4.1 договора аренды - по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении арендатор вправе изъять произведенные арендатором улучшения имущества, которые могут быть отделены без ущерба для имущества (отделимые улучшения), если сторонами не подписано соглашение о компенсации арендодателем не изымаемых арендатором отделимых улучшений.
Согласно пункту 2.4.2 договора аренды - арендатор вправе получить от арендодателя компенсацию затрат на неотделимые улучшения имущества, которые не могут быть отделены без ущерба для имущества, произведенные арендатором за свой счет с предварительного разрешения арендодателя.
При этом как верно указывает истец, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы условиями договора не был предусмотрен.
Однако, несмотря на отсутствие в договоре аренды условия о возможности зачета стоимости произведенных затрат в счет арендной платы, сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.04.2012, согласно пункту 3 которого в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Вступившим в законную силу судебными актами, принятыми в рамках дела N А60-57695/2014, установлено, что стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ по дополнительному соглашению от 02.09.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, составила 24 313 967 руб. 07 коп., а также то, что общество "Дегтярский хлеб" подтвердило факт выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции принадлежащего истцу имущества на указанную сумму 24 313 967 руб. 07 коп.
Указанные расходы арендатора в силу заключенного сторонами дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 подлежат зачету сторонами в счет погашения арендной платы.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции в рамках N А60-33465/2016, проверив довод администрации о наличии у общества "Дегтярский хлеб" задолженности по арендной плате по состоянию на 31.03.2016 г., установил, что арендатором правомерно была приостановлена выплата арендной платы с 30.07.2008 до момента окончания работ, указанных в дополнительном соглашении от 02.09.2008; поэтому за период с момента окончания работ с 05.09.2012 по 31.03.2016 сумма арендной платы составила 18 338 678 руб. 59 коп.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П было разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
Суд первой инстанции, посчитав, что выводы судебных актов по делу N А60-33465/2016, являются преюдициальными для настоящего дела, сделал вывод о наличии у ответчика перед истцом на момент рассмотрения настоящего дела задолженности по арендной плате, сформировавшейся за период с декабря 2016 по май 2017 года в размере 3 033 975 руб. 93 коп. согласно расчету истца (т. 4 л.д. 17), поскольку ответчиком не вносились арендные платежи в период, когда подлежащие зачету расходы арендатора уже были исчерпаны (с декабря 2016 года).
При таких условиях, судом первой инстанции законно и обоснованно взыскана задолженность по внесению арендной платы в размере 3 033 975 руб. 93 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2017 по 03.05.2017 в размере 61 839 руб. 68 коп.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе в данной части судом апелляционной инстанции не принимаются.
Основания для назначения экспертизы по определению средних рыночных ставок аренды в настоящем деле отсутствуют, поскольку разъяснения пункта 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в настоящем деле не применимы.
Изменения размера арендной платы по договору аренды произошло в результате принятия нормативного акта органом местного самоуправления. Ответчик оспаривал данное решение Думы городского округа Дегтярск от 30.10.2014 N 430 "Об утверждении размера годовой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории городского округа Дегтярск", но вступившим в законную силу решением Свердловского областного суда от 09.03.2017 по делу N 3а-130/2017, оставленным без изменения Верховным Судом Российской Федерации, в удовлетворении требования ответчика отказано. При этом доводы об отсутствии экономической обоснованности изменения ставок арендной платы ответчиком в указанном деле заявлялись и оценивались судом.
Таким образом, при расчете задолженности по внесению арендной платы указанный нормативный акт применен обоснованно, наличия в действиях истца в данной части признаков злоупотребления правом суд не усматривает.
Ходатайство о назначении экспертизы отклонено судом первой инстанции протокольным определением, вынесение определения в виде отдельного судебного акта не является обязательным, так как возможность обжалования определения о назначении экспертизы или об отказе в назначении экспертизы отдельно от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, АПК РФ не предусмотрена.
В силу пункта 3.7 договора при изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении ставки арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания указанного дополнительного соглашения.
Как видно из материалов дела, истец как арендодатель надлежащим образом исполнил свою обязанность и предпринял меры по заключению с ответчиком дополнительного соглашения, связанного с изменением арендной платы. Между тем, ответчик в нарушение условий договора от подписания дополнительного соглашения отказался, оспаривая правомерность повышения арендных ставок и ссылаясь на кабальность условий заключенной сделки.
Однако условия заключенного договора аренды от 30.07.2008 в данной части ответчиком в установленном порядке не оспорены, недействительными в силу своей кабальности и по иным основаниям не признаны.
Напротив, как было уже сказано выше, расчет арендной платы следует производить с учетом решений Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб", является неправомерным, существенно нарушает условия договора, поскольку создает нестабильность договорных отношений с арендодателем, вынужденным урегулировать отношения в суде, несмотря на то, что порядок подписания дополнительного соглашения прямо предусмотрен условиями договора, является правильным, и требования истца об обязании общества "Дегтярский хлеб" подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб", является правомерным и подлежит удовлетворению.
В части требований о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 указанной статьи).
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Ответчик 31.03.2016 обратился к истцу с заявлением о выкупе арендованного имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В выкупе арендованного имущества обществу "Дегтярский хлеб" было отказано по мотиву наличия на 31.03.2016 задолженности по внесению арендной платы по договору аренды спорного имущества.
В рамках дела N А60-33465/2016 судами установлено, что отказ администрации в выкупе является незаконным, а на момент обращения общества с соответствующим заявлением у общества задолженность отсутствовала, а имелась переплата по договору аренды. Из материалов настоящего дела следует, что указанная переплата превышала 8-месячный размер арендной платы по договору аренды.
Судебный акт по делу N А60-33465/2016, которым суд обязал администрацию устранить нарушения законных прав и интересов общества вступил в законную силу еще 27.01.2017, но договор купли-продажи был направлен ответчику только 05.06.2017, то есть по истечении более 14 месяцев после обращения общества с заявлением о выкупе и после вынесения решения по настоящему делу.
При отсутствии нарушений со стороны администрации, договор купли-продажи был бы направлен значительно ранее, в период, когда задолженность ответчика по внесению арендной платы отсутствовала.
В настоящее время между сторонами имеется судебный спор по урегулированию разногласий по договору купли-продажи (дело N А60-39302/2017), результатом разрешения которого будет являться заключение договора купли-продажи спорного имущества на условиях, установленных судом.
Таким образом, в результате незаконных действий администрации значительно затянут процесс заключения договора купли-продажи имущества, удовлетворение требований администрации о расторжении договора аренды и возврате имущества приведет к остановке деятельности предприятия, вложившего значительные средства в реконструкцию предприятия, при этом у администрации в будущем возникнет обязательство по передаче здания в собственность обществу, что соответственно влечет невозможность (затруднительность) передачи спорного имущества в аренду иному лицу, муниципальный бюджет не будет получать доходы от сдачи указанного имущества в аренду или от использования указанного имущества иным способом.
Суд апелляционной инстанции оценивает формально законные действия администрации, направленные на расторжение договора аренды и возврат арендованного имущества, как действия, направленные исключительно на создание условий невозможности (затруднительности) выкупа имущества на основании Закона N 159-ФЗ, право общества на выкуп которого, подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-33465/2016, то есть направленные на причинение вреда обществу (статья 10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в связи с наличием в действиях администрации признаков злоупотребления правом в удовлетворении исковых требований администрации в части расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества следует отказать на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба ответчика и отзыв истца на апелляционную жалобу не содержат доводов, выражающих несогласие с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о погашении записи в ЕГРП, и решение суда первой инстанции в данной части изменению не подлежит.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения дела, но указанным обстоятельствам дана ненадлежащая оценка.
При таких обстоятельствах, имеются основания для отмены в части судебного акта суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК.
Безусловные основания для отмены судебного акта суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК, судом апелляционной инстанции не установлены.
Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 подлежит отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора, возврате имущества и изменению в соответствующей части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена частично, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.
Допущенная в резолютивной части решения опечатка в указании даты обжалуемого решения суда первой инстанции является очевидным дефектом судебного акта, его исправление не требует проведения судебного разбирательства, и устраняется на основании статьи 179 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года по делу N А60-43457/2016 отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенного между Администрацией городского округа Дегтярск и обществом с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб"; возложении на общество с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" обязанности освободить и передать Администрации городского округа Дегтярск нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.
В удовлетворении исковых требований в данной части отказать.
Во изменение пункта 7 резолютивной части решения Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года по делу N А60-43457/2016 взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 479 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 мая 2017 года по делу N А60-43457/2016 оставить без изменения.
Взыскать с Администрации городского округа Дегтярск в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (ОГРН 1076658038907, ИНН 6658289752) судебные расходы 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
М.А.ПОЛЯКОВА
В.Ю.ДЮКИН
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)