Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2016.
Полный текст решения изготовлен 29 июля 2016 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Маркина С.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Моисеенко А.Б., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Пудожского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.05.2013 к договору аренды N 54 от 01.05.2008 и применении последствий недействительности сделки,
третье лицо - Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Карелия Гнетова Елена Георгиевна
при участии представителей:
истца -
- ответчика - директора Абдулаева М.М., представителя Григуць Я.С. по доверенности от 01.01.2016;
- Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелия - Гнетовой Е.Г.;
администрация Пудожского муниципального района (далее - истец, Администрация, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" (далее - ответчик, ООО "Шанс", общество, арендатор) о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.05.2013 к договору аренды N 54 от 01.05.2008 и применении последствий недействительности сделки.
Исковые требования обоснованы статьями 167, 168, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции).
Представитель истца заявленные требования поддержала, пояснила, что прокуратурой Пудожского района в адрес Администрации было направлено представление об устранении нарушений федерального законодательства от 26.06.2015, в том числе относительно спорного договора аренды, поскольку дополнительное соглашение к нему о продлении срока аренды заключено без проведения оценки, что является нарушением Закона о конкуренции. Указанное обстоятельство является основанием для признания дополнительного соглашения недействительным. Полагает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку государственная регистрация дополнительного соглашения состоялась 17.07.2013.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы, указанные в отзыве на исковое заявление, полагают, что истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности, поскольку дополнительное соглашение подписано 01.05.2013, в то время как иск предъявлен в арбитражный суд 30.05.2016. Общество добросовестно на протяжении длительного времени пользуется арендованным помещением, по согласованию с арендодателем осуществило капитальный ремонт. С момента вынесения представления администрацией не предпринималось каких-либо действий направленных на проведение оценки предоставленного в аренду имущества. Самостоятельно обществом также оценка не проводилась.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей полагает, что заявленные требования являются необоснованными, поскольку в выданном прокуратурой предписании указано на устранение нарушений, допущенных при заключении дополнительного соглашения, а не о признании недействительным действующего договора, вследствие чего действия истца являются недобросовестными.
Суд, заслушав представителей сторон, Уполномоченного по защите прав предпринимателей, считает установленными следующие обстоятельства.
Между администрацией Пудожского муниципального района и ООО "Шанс" 01.05.2008 подписан договор N 54 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Пудожского муниципального района (далее - договор от 01.05.2008), в соответствии с которым арендодатель обязуется представить помещения N N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 30, 31, 32, расположенные на первом этаже четырехэтажного здания (пункт 1.1 договора). Помещения расположены по адресу: Республика Карелия, г. Пудож, ул. Ленина, д. 90, 1 этаж (далее - спорное имущество). Разделом 5 договора предусмотрены условия оплаты и порядок расчетов. По акту приема-передачи от 01.05.2008 спорное имущество передано ООО "Шанс". Согласно пункту 4.1. договора срок аренды составлял 5 лет: с 01.05.2008 по 30.04.2013.
Дополнительным соглашением к договору от 01.05.2008, подписанным 01.05.2013 (далее - оспариваемое соглашение, соглашение от 01.05.2013), стороны продлили срок действия договора от 01.05.2008 с 01.05.2013 по 30.04.2018.
Полагая, что соглашение от 01.05.2013, которым установлен новый срок аренды, заключено с нарушением норм действующего законодательства, Администрация обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества арендодателю.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит только нарушенное или оспариваемое право. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом.
Из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
В соответствие с пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в части 1 настоящей статьи частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, лишь в случае, если размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что В случаях, предусмотренных, в том числе, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции, договор аренды в отношении муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов; в связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В пункте 4.2 постановления N 73 содержится следующая правовая позиция. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Из системного толкования вышеуказанных норм, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 4.2 - 4.5 постановления N 73 следует, что признание ничтожным оспариваемого соглашения не приведет к восстановлению оспариваемого права Администрации (в том числе, к реституции спорного имущества) и само по себе не нарушает его прав, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом учитываются следующие обстоятельства.
Поскольку после истечения срока действия договора от 01.05.2008 спорное имущество продолжало фактически оставаться во владении ответчика, который надлежащим образом (ввиду отсутствия доказательств об обратном) исполнял обязанности арендатора, указанный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок (абзац третий пункта 1 постановления 73, определение Верховного суда Российской Федерации N 302-КГ15-11186 от 22.12.2015), поскольку обстоятельств, препятствующих его продлению ни законом, ни договором от 01.05.2008 установлено не было. Более того, возможность его продления следует из пункта 4.2 указанного договора.
Данных о том, что до предъявления настоящего иска Администрация в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращалась к ответчику с заявлением об отказе от договора, не имеется.
Соответственно спорное имущество находится в пользовании арендатора на законном основании на основании договора от 01.05.2008, что свидетельствует об отсутствии оснований для его возврата арендодателю.
Иные споры, в том числе, относительно величины арендной платы за период с момента истечения срока действия договора от 01.05.2008 (с 01.05.2013) могут быть решены между сторонами, как в претензионном, так и в судебном порядке, притом что последний спор подлежит разрешению в самостоятельных судебных процедурах. При этом предмет и основание указанных требований отличаются от рассматриваемых в рамках настоящего дела.
Учитывая правовую позицию, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации N 302-КГ15-11186 от 22.12.2015, наличие договора аренды, заключенного лишь на неопределенный срок, не препятствует реализации прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе обратиться с требованием об отказе от договора от 01.05.2008, возвратив тем самым спорное имущество в казну муниципального образования.
В то же время положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению с учетом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 2, пунктах 3, 4, 4.4, 4.5 постановления N 73, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного имущества в течение года со дня прекращения договора от 01.05.2008.
Таким образом, признанием недействительным оспариваемого соглашения не будет достигнута вытекающая из части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации цель обращения Администрации в суд.
Указанное является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в части признания оспариваемого соглашения недействительным и, как следствие, производного от него требования о возврате спорного имущества в казну муниципального образования.
Отказывая в удовлетворении требования о возврате спорного имущества в казну, суд также учитывает, что оно находится в законном владении общества (на основании договора от 01.05.2008), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в указанной части.
Суд учитывает, что истец не только заключил оспариваемое соглашение, но и в течение длительного времени с момента его подписания и до обращения в суд с настоящим иском (более трех лет, то есть более половины срока действия оспариваемого соглашения), исполнял его, регулярно получая арендную плату, породив не только у ответчика, но и иных лиц (в том числе посредством внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) уверенность в его действительности.
Указанное, применительно к положениям пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (подлежащего применению с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце пятом пункта 1, пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") позволяет прийти к выводу, что заявление арендодателя о недействительности соглашения от 01.05.2013 не имеет правового значения, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований как о признании недействительным оспариваемого соглашения, так и о возврате спорного имущества в казну муниципального образования.
Полагая возможным применить к спорным правоотношениям положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд принимает во внимание правовую позицию, содержащуюся в пункте 3.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 28-П от 27.10.2015, согласно которой правило, установленное указанной нормой, по сути, лишь нормативно подтверждает необходимость добросовестного поведения участников регулируемых гражданским правом отношений (в том числе возникших до его формальной имплементации в текст Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно отвечать критерию определенности, однозначности и точности, а также определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.07.2015 N 307-ЭС15-1642.
Кроме того, суд учитывает заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока которого началось со дня, когда началось ее исполнение, то есть фактическое пользование арендатором спорным имуществом, то есть с 01.05.2013.
При этом учитывается, что законодатель не связывает начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной с моментом государственной регистрации договора (пункт 15 постановления N 73, пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"), поскольку с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации, проведенной, в том числе, в судебном порядке (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности истек 04.05.2016, однако Администрация обратилась в суд только 30.05.2016, то есть по истечении срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Учитывая, что истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оснований для ее взыскания не имеется.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. В удовлетворении иска Администрации Пудожского муниципального района (ОГРН: 1021001048749, ИНН: 1015001457) отказать в полном объеме.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 29.07.2016 ПО ДЕЛУ N А26-4718/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. по делу N А26-4718/2016
Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2016.
Полный текст решения изготовлен 29 июля 2016 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Маркина С.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Моисеенко А.Б., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Пудожского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.05.2013 к договору аренды N 54 от 01.05.2008 и применении последствий недействительности сделки,
третье лицо - Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Карелия Гнетова Елена Георгиевна
при участии представителей:
истца -
- ответчика - директора Абдулаева М.М., представителя Григуць Я.С. по доверенности от 01.01.2016;
- Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелия - Гнетовой Е.Г.;
- установил:
администрация Пудожского муниципального района (далее - истец, Администрация, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" (далее - ответчик, ООО "Шанс", общество, арендатор) о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.05.2013 к договору аренды N 54 от 01.05.2008 и применении последствий недействительности сделки.
Исковые требования обоснованы статьями 167, 168, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции).
Представитель истца заявленные требования поддержала, пояснила, что прокуратурой Пудожского района в адрес Администрации было направлено представление об устранении нарушений федерального законодательства от 26.06.2015, в том числе относительно спорного договора аренды, поскольку дополнительное соглашение к нему о продлении срока аренды заключено без проведения оценки, что является нарушением Закона о конкуренции. Указанное обстоятельство является основанием для признания дополнительного соглашения недействительным. Полагает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку государственная регистрация дополнительного соглашения состоялась 17.07.2013.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы, указанные в отзыве на исковое заявление, полагают, что истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности, поскольку дополнительное соглашение подписано 01.05.2013, в то время как иск предъявлен в арбитражный суд 30.05.2016. Общество добросовестно на протяжении длительного времени пользуется арендованным помещением, по согласованию с арендодателем осуществило капитальный ремонт. С момента вынесения представления администрацией не предпринималось каких-либо действий направленных на проведение оценки предоставленного в аренду имущества. Самостоятельно обществом также оценка не проводилась.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей полагает, что заявленные требования являются необоснованными, поскольку в выданном прокуратурой предписании указано на устранение нарушений, допущенных при заключении дополнительного соглашения, а не о признании недействительным действующего договора, вследствие чего действия истца являются недобросовестными.
Суд, заслушав представителей сторон, Уполномоченного по защите прав предпринимателей, считает установленными следующие обстоятельства.
Между администрацией Пудожского муниципального района и ООО "Шанс" 01.05.2008 подписан договор N 54 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Пудожского муниципального района (далее - договор от 01.05.2008), в соответствии с которым арендодатель обязуется представить помещения N N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 30, 31, 32, расположенные на первом этаже четырехэтажного здания (пункт 1.1 договора). Помещения расположены по адресу: Республика Карелия, г. Пудож, ул. Ленина, д. 90, 1 этаж (далее - спорное имущество). Разделом 5 договора предусмотрены условия оплаты и порядок расчетов. По акту приема-передачи от 01.05.2008 спорное имущество передано ООО "Шанс". Согласно пункту 4.1. договора срок аренды составлял 5 лет: с 01.05.2008 по 30.04.2013.
Дополнительным соглашением к договору от 01.05.2008, подписанным 01.05.2013 (далее - оспариваемое соглашение, соглашение от 01.05.2013), стороны продлили срок действия договора от 01.05.2008 с 01.05.2013 по 30.04.2018.
Полагая, что соглашение от 01.05.2013, которым установлен новый срок аренды, заключено с нарушением норм действующего законодательства, Администрация обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества арендодателю.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит только нарушенное или оспариваемое право. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом.
Из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
В соответствие с пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в части 1 настоящей статьи частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, лишь в случае, если размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что В случаях, предусмотренных, в том числе, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции, договор аренды в отношении муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов; в связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
В пункте 4.2 постановления N 73 содержится следующая правовая позиция. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Из системного толкования вышеуказанных норм, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 4.2 - 4.5 постановления N 73 следует, что признание ничтожным оспариваемого соглашения не приведет к восстановлению оспариваемого права Администрации (в том числе, к реституции спорного имущества) и само по себе не нарушает его прав, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом учитываются следующие обстоятельства.
Поскольку после истечения срока действия договора от 01.05.2008 спорное имущество продолжало фактически оставаться во владении ответчика, который надлежащим образом (ввиду отсутствия доказательств об обратном) исполнял обязанности арендатора, указанный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок (абзац третий пункта 1 постановления 73, определение Верховного суда Российской Федерации N 302-КГ15-11186 от 22.12.2015), поскольку обстоятельств, препятствующих его продлению ни законом, ни договором от 01.05.2008 установлено не было. Более того, возможность его продления следует из пункта 4.2 указанного договора.
Данных о том, что до предъявления настоящего иска Администрация в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращалась к ответчику с заявлением об отказе от договора, не имеется.
Соответственно спорное имущество находится в пользовании арендатора на законном основании на основании договора от 01.05.2008, что свидетельствует об отсутствии оснований для его возврата арендодателю.
Иные споры, в том числе, относительно величины арендной платы за период с момента истечения срока действия договора от 01.05.2008 (с 01.05.2013) могут быть решены между сторонами, как в претензионном, так и в судебном порядке, притом что последний спор подлежит разрешению в самостоятельных судебных процедурах. При этом предмет и основание указанных требований отличаются от рассматриваемых в рамках настоящего дела.
Учитывая правовую позицию, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации N 302-КГ15-11186 от 22.12.2015, наличие договора аренды, заключенного лишь на неопределенный срок, не препятствует реализации прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе обратиться с требованием об отказе от договора от 01.05.2008, возвратив тем самым спорное имущество в казну муниципального образования.
В то же время положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению с учетом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 2, пунктах 3, 4, 4.4, 4.5 постановления N 73, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного имущества в течение года со дня прекращения договора от 01.05.2008.
Таким образом, признанием недействительным оспариваемого соглашения не будет достигнута вытекающая из части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации цель обращения Администрации в суд.
Указанное является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в части признания оспариваемого соглашения недействительным и, как следствие, производного от него требования о возврате спорного имущества в казну муниципального образования.
Отказывая в удовлетворении требования о возврате спорного имущества в казну, суд также учитывает, что оно находится в законном владении общества (на основании договора от 01.05.2008), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в указанной части.
Суд учитывает, что истец не только заключил оспариваемое соглашение, но и в течение длительного времени с момента его подписания и до обращения в суд с настоящим иском (более трех лет, то есть более половины срока действия оспариваемого соглашения), исполнял его, регулярно получая арендную плату, породив не только у ответчика, но и иных лиц (в том числе посредством внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) уверенность в его действительности.
Указанное, применительно к положениям пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (подлежащего применению с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце пятом пункта 1, пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") позволяет прийти к выводу, что заявление арендодателя о недействительности соглашения от 01.05.2013 не имеет правового значения, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований как о признании недействительным оспариваемого соглашения, так и о возврате спорного имущества в казну муниципального образования.
Полагая возможным применить к спорным правоотношениям положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд принимает во внимание правовую позицию, содержащуюся в пункте 3.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 28-П от 27.10.2015, согласно которой правило, установленное указанной нормой, по сути, лишь нормативно подтверждает необходимость добросовестного поведения участников регулируемых гражданским правом отношений (в том числе возникших до его формальной имплементации в текст Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно отвечать критерию определенности, однозначности и точности, а также определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.07.2015 N 307-ЭС15-1642.
Кроме того, суд учитывает заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока которого началось со дня, когда началось ее исполнение, то есть фактическое пользование арендатором спорным имуществом, то есть с 01.05.2013.
При этом учитывается, что законодатель не связывает начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной с моментом государственной регистрации договора (пункт 15 постановления N 73, пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"), поскольку с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации, проведенной, в том числе, в судебном порядке (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, положений статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности истек 04.05.2016, однако Администрация обратилась в суд только 30.05.2016, то есть по истечении срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Учитывая, что истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оснований для ее взыскания не имеется.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении иска Администрации Пудожского муниципального района (ОГРН: 1021001048749, ИНН: 1015001457) отказать в полном объеме.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
С.Ф.МАРКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)