Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Барковской О.В., Гречаниченко А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой М.Е., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2015 года по делу N А58-454/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Диалог" (ИНН 1414014955, ОГРН 1101414000379, адрес: 678144, Республика Саха (Якутия), г. Ленск, ул. Айхальская, 33) к муниципальному образованию "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 1414011880, ОГРН 1061414000042, адрес: 678144, Республика Саха (Якутия), г. Ленск, ул. Ленина, 63) о взыскании 3 440 181,81 руб.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
и
Общество с ограниченной ответственностью "Диалог" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, с последующим уточнением, к муниципальному образованию "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) о взыскании 2 890 734 руб. 57 коп. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.01.2012 по 30.11.2014 по договору управления многоквартирными домами от 14.02.2011.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2015 года с муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Диалог" взыскано 1 361 037 руб. 22 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины 15 904 руб. 66 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что п. 4 ст. 155 ЖК РФ не предусматривает обязанности наймодателя возместить управляющей компании убытки, причиненные неисполнением нанимателем своих обязанностей по оплате потребленных коммунальных услуг. Ответчик ссылается на отсутствие необходимости в перезаключении договоров найма у граждан с администрацией после заключения договора безвозмездной передачи жилищного фонда АК "АЛРОСА" (ЗАО) в муниципальную собственность 01.04.2010 года; судом необоснованно отклонены доводы ответчика в части оплаты коммунальных услуг по приборам учета. Из ответа ООО "Ленское ПТЭС" на запрос Администрации следует, что начисление за коммунальные услуги частично проводилось по приборам учета, при этом корректировку УК ООО "Диалог" не производила.
Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил, решение суда считает законным и обоснованным.
В обоснование своих доводов представил копии писем от 21.05.2015 г. N 01-07-001421/15, от 10.06.2015 г. N 2532-24-1550, договора жилого помещения с Лобановым О.Г. от 17.01.2005 г., договора безвозмездного пользования жилым помещением с Шкаленовым С.В. от 13.04.2010, договора безвозмездного пользования с Феневой С.В. от 21.08.2008 г., договора с Куровской О.В. от 01.01.2006 г., которые судом приобщены к материалам дела с целью установления фактических обстоятельств дела.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 октября 2015 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.01.2016 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В рамках настоящего дела ООО "Диалог", являющееся управляющей организацией в отношении многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: г. Ленск, ул. Донская, д. 3, д. 4, д. 5, д. 7, д. 12, д. 13, д. 14, д. 15, д. 16, ул. Новосибирская, д. 1, д. 5, д. 7, д. 9, д. 13, д. 15, д. 17, предъявило требование о взыскании с муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) как собственника квартир, находящихся по адресам: г. Ленск, ул. Донская, д. 3, кв. 23, ул. Донская, д. 4, кв. 19, ул. Донская, д. 5, кв. 10, ул. Донская, д. 7, кв. 7, ул. Донская, д. 12, кв. 6, ул. Донская, д. 13, кв. 4, ул. Донская, д. 14, кв. 15, ул. Донская, д. 15, кв. 11, ул. Донская, д. 15, кв. 30, ул. Донская, д. 16, кв. 5, ул. Донская, д. 16, кв. 16, ул. Донская, д. 16, кв. 20, ул. Донская, д. 16, кв. 30, ул. Новосибирская, д. 1, кв. 8, ул. Новосибирская, д. 5, кв. 2, ул. Новосибирская, д. 7, кв. 8, ул. Новосибирская, д. 9, кв. 11, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 29, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 23, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 12, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 8, ул. Новосибирская, д. 17, кв. 2, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 26, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 13, задолженности за коммунальные услуги, оказанные в период с 01.01.2012 по 30.11.2014. Указанные квартиры ранее принадлежали ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА" и на основании договора безвозмездной передачи жилищного фонда от 01.04.2010 переданы в муниципальную собственность.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что в отношении части квартир, по которым предъявлена ко взысканию задолженность, заключены договоры социального найма с проживающими в этих квартирах гражданами (нанимателями). В этой связи, руководствуясь положениями части 3 статьи 67, частей 2 и 3 статьи 153, части 1 статьи 154 и части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что обязанность по оплате коммунальных услуг по этим квартирам лежит на нанимателях, и взыскал с ответчика (собственника) задолженность в сумме 1 361 037 рублей 22 копейки только те квартиры, в отношении которых не представлены договоры найма, отказав во взыскании задолженности в остальной части.
Отменяя указанное решение и отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, апелляционный суд по результатам исследования имеющихся в материалах дела и дополнительно представленных доказательств (в том числе договоров найма) исходил из того, что все указанные истцом квартиры в течение спорного периода являлись заселенными, в связи с чем оснований для взыскания задолженности за оказанные коммунальные услуги с ответчика не имеется. При этом суд принял во внимание как договоры социального найма, заключенные с нанимателями ответчиком, так и договоры найма, заключенные с нанимателями ранее ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА" (бывшим собственником квартир), указав в отношении последних договоров, что в соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации они не прекратили своего действия в связи со сменой собственника.
Выводы судов относительно отсутствия оснований для взыскания с ответчика задолженности за оказанные коммунальные услуги по тем квартирам, в отношении которых заключены договоры найма (по заселенным квартирам), судом кассационной инстанции признаны правомерными.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента заключения договора найма жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя.
Согласно пункту 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 этой статьи.
Согласно части 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Таким образом, из содержания указанных норм следует, что в отношении заселенных квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в частности, квартир, в отношении которых заключены договоры найма), обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателях, в отношении незаселенных квартир - на собственнике этих квартир.
В рассматриваемом случае, решая вопрос о заселенности квартир, апелляционный суд принял во внимание как договоры социального найма, заключенные с нанимателями ответчиком, так и договоры найма, заключенные с нанимателями предыдущим собственником квартир - ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА" (имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные ответчиком), признав эти договоры действующими. Указанные выводы апелляционного суда о признании действующими договоров найма, заключенных ранее предыдущим собственником, также признаны кассационной инстанцией правильными.
В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Аналогичные условия о сроке действия договора указаны в представленных договорах найма, заключенных с нанимателями ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА".
Статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании указанных норм, поскольку по истечении срока договоров найма, заключенных с ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА", наниматели продолжали проживать в квартирах в отсутствие возражений собственника (вначале - ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА", а затем - МО "Город Ленск"), эти договоры продлевали свое действие на аналогичный срок и считаются действующими (ст. 675 ГК РФ).
Доводы истца о необходимости применения в рассматриваемом случае положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаны судом кассационной инстанции необоснованными.
Суду апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела предложено проверить обстоятельства заселенности квартиры по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>, а также квартир по адресам: г. Ленск, ул. Донская, д. 4, кв. <...>, ул. Донская, д. 13, кв. <...> и ул. Донская, д. 15, кв. <...>, ул. Новосибирская, д. 7, кв. <...>, ул. Новосибирская, д. 13, кв. <...>, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 13.
В целях исполнения указания суда кассационной инстанции, судом истребованы дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела.
Кроме того, стороны провели совместный обход спорных квартир с целью установления факта проживания в них граждан, представленные акты проверки приобщены к материалам дела.
Так, по квартире по адресу г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>, установлено следующее.
Вступившим в законную силу решением Ленского районного суда РС (Я) от 03.11.2015 года по делу N 2-1136/15 установлено, что в квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>, проживал Латыпов Павел Александрович по договору найма с АК "АЛРОСА". Договор найма не сохранился.
Указанная квартира является собственностью МО "Город Ленск" на основании договора безвозмездной передачи жилищного фонда АК "АЛРОСА" в муниципальную собственность МО "Город Ленск" от 01.04.2010. Право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права N 14-АА 669072 от 30.06.2010.
Предупреждением МО "Город Ленск" от 25.09.2015 года, полученным Латыповым П.А. в этот же день, ему предложено заключить договор найма жилого помещения.
В судебном заседании установлено, что договор найма жилого помещения с нанимателем спорной квартиры заключен не был.
Поскольку судом установлен факт уклонения Латыпова П.А. от заключения договора, требования Муниципального образования "Город Ленск" о понуждении Латыпова П.А. к заключению договору найма жилого помещения удовлетворены, суд обязал Латыпова Павла Александровича заключить с муниципальным образованием договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Ленский район, г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>.
Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом, установлен факт заселения спорной квартиры и проживания в ней Латыпова П.А. с момента передачи квартиры новому собственнику.
Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (ч. 3 ст. 69 АПК РФ).
Отсутствие проживающих в данной квартире, на момент совместной проверки истца и ответчика 05.05.2016, не опровергает установленные судом общей юрисдикции обстоятельства.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 7, кв. <...>, истцом представлена поквартирная карточка, содержащая сведения о нанимателе Тарасовой П.Г. и членах ее семьи, прописанных и проживающих в данной квартире, начиная с 2006 года.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 12.11.2015 года следует, что изначально правообладателем (собственником) квартиры являлась Тарасова Прасковья Гавриловна по договору мены квартир от 05.12.2007; 27.01.2014 года квартира перешла в собственность Куракиной О.А. по наследству.
Стало быть, ответчик с 05.12.2007 года собственником жилья не является, а потому требования к нему не обоснованы.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 13, кв. <...> установлено, что согласно поквартирной карточке нанимателем жилья является Куровский С.В., проживающий с семьей в данной квартире согласно прописке с 22.09.2005 года в составе из 3-х человек. Стало быть, обязанность по оплате за коммунальные услуги лежит на нанимателе в порядке ст. 678 ГК РФ и части 3 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 15, кв. <...> установлено следующее.
Согласно поквартирной карточке, по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 13, нанимателем квартиры является Минин Юрий Анатольевич, проживающий в квартире в составе 2-х человек, прописанный с 26.11.2009 года, и с которым 25.03.2014 года Администрацией города заключен договор социального найма N 365.
Стало быть, по указанной квартире также отсутствуют основания для возложения оплаты за потребленные коммунальные ресурсы жильцами данной квартиры на муниципальное образование.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 13, кв. <...> согласно поквартирной карточке нанимателем является Большаков А.В., при совместном обходе стороны спора установили, что Большаков Александр Венедиктович проживает в данной квартире с 2001 года, что подтверждено паспортными данными, о чем сторонами составлен акт.
При этом суд отмечает, что поквартирная карточка сведений о его прописке не содержит, что свидетельствует о ненадлежащем ведении учета граждан, проживающих в домах, находящихся в управлении истца, не отсутствие у Большакова А.В. прав на проживание в спорном жилом помещении.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 15, кв. <...> установлено, что согласно поквартирной карточке нанимателем жилого помещения является Михновец А.Е., данные о прописке в поквартирной карточке отсутствуют.
Между тем, отсутствие регистрации по месту проживания либо невнесение об этом сведений управляющей компанией в поквартирную карточку, не подтверждает отсутствие прав граждан на владение либо пользование помещением. Факт проживания в спорной квартире семьи Михновец А.Е. подтвержден последующим заключением договора социального найма N 97 от 07.10.2015 года, с нанимателем квартиры Михновец Виктором Викторовичем.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 4, кв. <...> нанимателем значится Королева Ирина Николаевна, состав семьи 2 человека. При этом, как указывает сам истец, по данной квартире задолженность за коммунальные услуги взыскана решением суда за период с сентября 2010 года по декабрь 2013 года в рамках дела N А58-964/2014.
Обоснованность повторного предъявления взысканной суммы задолженности за аналогичный период времени истцом не указана, хотя из текста искового заявления следует, что расчет задолженности за коммунальные услуги ХВС, ГВС, водоотведение и отопление, начиная с 2010 года произведен с учетом квартиры по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 4, кв. <...> (т. 1 л.д. 8).
Из представленного истцом суду апелляционной инстанции расчета следует, что в данной квартире прописан один человек, задолженность по квартире имеется только за 2014 год, которая частично оплачена в сентябре - октябре 2014 года в общей сумме 25 000 рублей. Стало быть, у суда отсутствуют основания для вывода о не заселенности данной квартиры.
Взыскание же задолженности за спорную квартиру с администрации муниципального образования (дело N А58-964/2014) не является преюдициальным для разрешения данного спора. Поскольку решением суда от 23.06.2014 в рамках дела N А58-964/2014 был установлен только факт отсутствия прописки у Королевой И.Н. в период с 2010-2013 гг., обязательства по оплате коммунальных ресурсов, потребленной жильцами спорной квартиры, возложены на администрацию муниципального образования как на собственника помещения в порядке ст. 210 ГК РФ.
Неоднократные предложения суда апелляционной инстанции представить надлежащим образом заполненные поквартирные карточки остались без исполнения. Тогда как обязанность по регистрационному учету граждан возложена на управляющие организации.
Между тем, ненадлежащее ведение документов первичного учета управляющей компанией не может порождать у собственника имущества обязанности по оплате коммунальных ресурсов за граждан, проживающих в спорных квартирах.
Отсутствие граждан в квартирах на момент проверки 5.05.2016 так же как и отсутствие сведений о прописке граждан в поквартирных карточках не может подтверждать факт не заселенности квартир либо отсутствия у граждан иных прав владения или пользования жилыми помещениями.
Кроме того, в соответствии с договорами N 150808/46 от 14.02.2011 и N 51/12 от 12.03.2012 на управление многоквартирными домами, в том числе и по спорным домам, заключенными сторонами по настоящему делу, на управляющую компанию возложена обязанность производить начисление и осуществлять сбор платежей, осуществляемых нанимателями, проживающих в муниципальных квартирах; вести претензионную работу с нанимателями муниципальных жилых помещений по взысканию задолженности, в том числе за коммунальные услуги, которые в настоящем споре предъявляются собственнику помещений. Действие договора N 51/12 распространено на отношения с 21.09.2010 года.
Пунктами 1.1 и 2.1.1 договора N 51/12 на управляющую компанию возложена обязанность по взысканию задолженности с нанимателей, проживающих в муниципальных квартирах, и определен порядок проведения мероприятий по ликвидации задолженности, в том числе в судебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РС(Я) от 18.06.2016 по делу N А58-4207/2015 по иску Администрации муниципального образования "Город Ленск" Ленского района РС(Я) к ООО "Диалог" установлен факт ненадлежащего исполнения ООО "Диалог" обязательств по договору (п. 1.1, п. 2.1.3) в период с 01.01.2012 по 30.06.2015 года.
Следовательно, управляющая компания не представила достаточных доказательств, подтверждающих обоснованность исковых требований, применительно к правилам ч. 2 ст. 153, п. 5 ч. 3 ст. 67, ч. 4 ст. 155, ч. 3 ст. 153 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что истец, обращаясь в суд признавал, что в спорный период времени все квартиры были заселены, при этом основанием для заселения этих граждан и проживание в них являлись договоры найма, заключенные гражданами (нанимателями) с предыдущим собственником квартир - ЗАО АК "АЛРОСА". Обращаясь в суд, истец не указывал на не заселенность квартир ответчиком, а указывал на обязанность собственника оплатить задолженность за нанимателей, которые несвоевременно производят оплату за потребленные коммунальные ресурсы.
Признание данных обстоятельств следует из текста искового заявления, отзыва на апелляционную жалобу и дополнительного пояснения от 07.04.2016, поданного управляющей компанией в суд апелляционной инстанции 8.08.2016, где истец приводит один довод - отсутствие оснований для вселения в спорные квартиры граждан.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
С учетом результата рассмотрения дела на основании статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче иска, а также расходы по уплате госпошлины при подаче кассационной жалобы, остаются на истце, с учетом результата рассмотрения дела.
Поскольку ответчик, подавший апелляционную жалобу на основании положений ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины в бюджет подлежат отнесению на истца как на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2015 года по делу N А58-454/2015 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Диалог" (ИНН 1414014955, ОГРН 1101414000379, адрес: 678144, Республика Саха (Якутия), г. Ленск, ул. Айхальская, 33) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 3000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2016 N 04АП-3701/2015 ПО ДЕЛУ N А58-454/2015
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2016 г. по делу N А58-454/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 9 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Барковской О.В., Гречаниченко А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой М.Е., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2015 года по делу N А58-454/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Диалог" (ИНН 1414014955, ОГРН 1101414000379, адрес: 678144, Республика Саха (Якутия), г. Ленск, ул. Айхальская, 33) к муниципальному образованию "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 1414011880, ОГРН 1061414000042, адрес: 678144, Республика Саха (Якутия), г. Ленск, ул. Ленина, 63) о взыскании 3 440 181,81 руб.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
и
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Диалог" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, с последующим уточнением, к муниципальному образованию "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) о взыскании 2 890 734 руб. 57 коп. задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.01.2012 по 30.11.2014 по договору управления многоквартирными домами от 14.02.2011.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2015 года с муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Диалог" взыскано 1 361 037 руб. 22 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины 15 904 руб. 66 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель в своей апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что п. 4 ст. 155 ЖК РФ не предусматривает обязанности наймодателя возместить управляющей компании убытки, причиненные неисполнением нанимателем своих обязанностей по оплате потребленных коммунальных услуг. Ответчик ссылается на отсутствие необходимости в перезаключении договоров найма у граждан с администрацией после заключения договора безвозмездной передачи жилищного фонда АК "АЛРОСА" (ЗАО) в муниципальную собственность 01.04.2010 года; судом необоснованно отклонены доводы ответчика в части оплаты коммунальных услуг по приборам учета. Из ответа ООО "Ленское ПТЭС" на запрос Администрации следует, что начисление за коммунальные услуги частично проводилось по приборам учета, при этом корректировку УК ООО "Диалог" не производила.
Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил, решение суда считает законным и обоснованным.
В обоснование своих доводов представил копии писем от 21.05.2015 г. N 01-07-001421/15, от 10.06.2015 г. N 2532-24-1550, договора жилого помещения с Лобановым О.Г. от 17.01.2005 г., договора безвозмездного пользования жилым помещением с Шкаленовым С.В. от 13.04.2010, договора безвозмездного пользования с Феневой С.В. от 21.08.2008 г., договора с Куровской О.В. от 01.01.2006 г., которые судом приобщены к материалам дела с целью установления фактических обстоятельств дела.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 октября 2015 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.01.2016 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В рамках настоящего дела ООО "Диалог", являющееся управляющей организацией в отношении многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: г. Ленск, ул. Донская, д. 3, д. 4, д. 5, д. 7, д. 12, д. 13, д. 14, д. 15, д. 16, ул. Новосибирская, д. 1, д. 5, д. 7, д. 9, д. 13, д. 15, д. 17, предъявило требование о взыскании с муниципального образования "Город Ленск" Ленского района Республики Саха (Якутия) как собственника квартир, находящихся по адресам: г. Ленск, ул. Донская, д. 3, кв. 23, ул. Донская, д. 4, кв. 19, ул. Донская, д. 5, кв. 10, ул. Донская, д. 7, кв. 7, ул. Донская, д. 12, кв. 6, ул. Донская, д. 13, кв. 4, ул. Донская, д. 14, кв. 15, ул. Донская, д. 15, кв. 11, ул. Донская, д. 15, кв. 30, ул. Донская, д. 16, кв. 5, ул. Донская, д. 16, кв. 16, ул. Донская, д. 16, кв. 20, ул. Донская, д. 16, кв. 30, ул. Новосибирская, д. 1, кв. 8, ул. Новосибирская, д. 5, кв. 2, ул. Новосибирская, д. 7, кв. 8, ул. Новосибирская, д. 9, кв. 11, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 29, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 23, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 12, ул. Новосибирская, д. 13, кв. 8, ул. Новосибирская, д. 17, кв. 2, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 26, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 13, задолженности за коммунальные услуги, оказанные в период с 01.01.2012 по 30.11.2014. Указанные квартиры ранее принадлежали ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА" и на основании договора безвозмездной передачи жилищного фонда от 01.04.2010 переданы в муниципальную собственность.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что в отношении части квартир, по которым предъявлена ко взысканию задолженность, заключены договоры социального найма с проживающими в этих квартирах гражданами (нанимателями). В этой связи, руководствуясь положениями части 3 статьи 67, частей 2 и 3 статьи 153, части 1 статьи 154 и части 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что обязанность по оплате коммунальных услуг по этим квартирам лежит на нанимателях, и взыскал с ответчика (собственника) задолженность в сумме 1 361 037 рублей 22 копейки только те квартиры, в отношении которых не представлены договоры найма, отказав во взыскании задолженности в остальной части.
Отменяя указанное решение и отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, апелляционный суд по результатам исследования имеющихся в материалах дела и дополнительно представленных доказательств (в том числе договоров найма) исходил из того, что все указанные истцом квартиры в течение спорного периода являлись заселенными, в связи с чем оснований для взыскания задолженности за оказанные коммунальные услуги с ответчика не имеется. При этом суд принял во внимание как договоры социального найма, заключенные с нанимателями ответчиком, так и договоры найма, заключенные с нанимателями ранее ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА" (бывшим собственником квартир), указав в отношении последних договоров, что в соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации они не прекратили своего действия в связи со сменой собственника.
Выводы судов относительно отсутствия оснований для взыскания с ответчика задолженности за оказанные коммунальные услуги по тем квартирам, в отношении которых заключены договоры найма (по заселенным квартирам), судом кассационной инстанции признаны правомерными.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента заключения договора найма жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя.
Согласно пункту 5 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 этой статьи.
Согласно части 3 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Таким образом, из содержания указанных норм следует, что в отношении заселенных квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в частности, квартир, в отношении которых заключены договоры найма), обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателях, в отношении незаселенных квартир - на собственнике этих квартир.
В рассматриваемом случае, решая вопрос о заселенности квартир, апелляционный суд принял во внимание как договоры социального найма, заключенные с нанимателями ответчиком, так и договоры найма, заключенные с нанимателями предыдущим собственником квартир - ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА" (имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные ответчиком), признав эти договоры действующими. Указанные выводы апелляционного суда о признании действующими договоров найма, заключенных ранее предыдущим собственником, также признаны кассационной инстанцией правильными.
В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Аналогичные условия о сроке действия договора указаны в представленных договорах найма, заключенных с нанимателями ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА".
Статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
На основании указанных норм, поскольку по истечении срока договоров найма, заключенных с ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА", наниматели продолжали проживать в квартирах в отсутствие возражений собственника (вначале - ЗАО Акционерная компания "АЛРОСА", а затем - МО "Город Ленск"), эти договоры продлевали свое действие на аналогичный срок и считаются действующими (ст. 675 ГК РФ).
Доводы истца о необходимости применения в рассматриваемом случае положений статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаны судом кассационной инстанции необоснованными.
Суду апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела предложено проверить обстоятельства заселенности квартиры по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>, а также квартир по адресам: г. Ленск, ул. Донская, д. 4, кв. <...>, ул. Донская, д. 13, кв. <...> и ул. Донская, д. 15, кв. <...>, ул. Новосибирская, д. 7, кв. <...>, ул. Новосибирская, д. 13, кв. <...>, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 13.
В целях исполнения указания суда кассационной инстанции, судом истребованы дополнительные доказательства, которые приобщены к материалам дела.
Кроме того, стороны провели совместный обход спорных квартир с целью установления факта проживания в них граждан, представленные акты проверки приобщены к материалам дела.
Так, по квартире по адресу г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>, установлено следующее.
Вступившим в законную силу решением Ленского районного суда РС (Я) от 03.11.2015 года по делу N 2-1136/15 установлено, что в квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>, проживал Латыпов Павел Александрович по договору найма с АК "АЛРОСА". Договор найма не сохранился.
Указанная квартира является собственностью МО "Город Ленск" на основании договора безвозмездной передачи жилищного фонда АК "АЛРОСА" в муниципальную собственность МО "Город Ленск" от 01.04.2010. Право собственности на жилое помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права N 14-АА 669072 от 30.06.2010.
Предупреждением МО "Город Ленск" от 25.09.2015 года, полученным Латыповым П.А. в этот же день, ему предложено заключить договор найма жилого помещения.
В судебном заседании установлено, что договор найма жилого помещения с нанимателем спорной квартиры заключен не был.
Поскольку судом установлен факт уклонения Латыпова П.А. от заключения договора, требования Муниципального образования "Город Ленск" о понуждении Латыпова П.А. к заключению договору найма жилого помещения удовлетворены, суд обязал Латыпова Павла Александровича заключить с муниципальным образованием договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Ленский район, г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 1, кв. <...>.
Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом, установлен факт заселения спорной квартиры и проживания в ней Латыпова П.А. с момента передачи квартиры новому собственнику.
Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (ч. 3 ст. 69 АПК РФ).
Отсутствие проживающих в данной квартире, на момент совместной проверки истца и ответчика 05.05.2016, не опровергает установленные судом общей юрисдикции обстоятельства.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 7, кв. <...>, истцом представлена поквартирная карточка, содержащая сведения о нанимателе Тарасовой П.Г. и членах ее семьи, прописанных и проживающих в данной квартире, начиная с 2006 года.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 12.11.2015 года следует, что изначально правообладателем (собственником) квартиры являлась Тарасова Прасковья Гавриловна по договору мены квартир от 05.12.2007; 27.01.2014 года квартира перешла в собственность Куракиной О.А. по наследству.
Стало быть, ответчик с 05.12.2007 года собственником жилья не является, а потому требования к нему не обоснованы.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 13, кв. <...> установлено, что согласно поквартирной карточке нанимателем жилья является Куровский С.В., проживающий с семьей в данной квартире согласно прописке с 22.09.2005 года в составе из 3-х человек. Стало быть, обязанность по оплате за коммунальные услуги лежит на нанимателе в порядке ст. 678 ГК РФ и части 3 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 15, кв. <...> установлено следующее.
Согласно поквартирной карточке, по адресу: г. Ленск, ул. Новосибирская, д. 15, кв. 13, нанимателем квартиры является Минин Юрий Анатольевич, проживающий в квартире в составе 2-х человек, прописанный с 26.11.2009 года, и с которым 25.03.2014 года Администрацией города заключен договор социального найма N 365.
Стало быть, по указанной квартире также отсутствуют основания для возложения оплаты за потребленные коммунальные ресурсы жильцами данной квартиры на муниципальное образование.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 13, кв. <...> согласно поквартирной карточке нанимателем является Большаков А.В., при совместном обходе стороны спора установили, что Большаков Александр Венедиктович проживает в данной квартире с 2001 года, что подтверждено паспортными данными, о чем сторонами составлен акт.
При этом суд отмечает, что поквартирная карточка сведений о его прописке не содержит, что свидетельствует о ненадлежащем ведении учета граждан, проживающих в домах, находящихся в управлении истца, не отсутствие у Большакова А.В. прав на проживание в спорном жилом помещении.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 15, кв. <...> установлено, что согласно поквартирной карточке нанимателем жилого помещения является Михновец А.Е., данные о прописке в поквартирной карточке отсутствуют.
Между тем, отсутствие регистрации по месту проживания либо невнесение об этом сведений управляющей компанией в поквартирную карточку, не подтверждает отсутствие прав граждан на владение либо пользование помещением. Факт проживания в спорной квартире семьи Михновец А.Е. подтвержден последующим заключением договора социального найма N 97 от 07.10.2015 года, с нанимателем квартиры Михновец Виктором Викторовичем.
По квартире по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 4, кв. <...> нанимателем значится Королева Ирина Николаевна, состав семьи 2 человека. При этом, как указывает сам истец, по данной квартире задолженность за коммунальные услуги взыскана решением суда за период с сентября 2010 года по декабрь 2013 года в рамках дела N А58-964/2014.
Обоснованность повторного предъявления взысканной суммы задолженности за аналогичный период времени истцом не указана, хотя из текста искового заявления следует, что расчет задолженности за коммунальные услуги ХВС, ГВС, водоотведение и отопление, начиная с 2010 года произведен с учетом квартиры по адресу: г. Ленск, ул. Донская, д. 4, кв. <...> (т. 1 л.д. 8).
Из представленного истцом суду апелляционной инстанции расчета следует, что в данной квартире прописан один человек, задолженность по квартире имеется только за 2014 год, которая частично оплачена в сентябре - октябре 2014 года в общей сумме 25 000 рублей. Стало быть, у суда отсутствуют основания для вывода о не заселенности данной квартиры.
Взыскание же задолженности за спорную квартиру с администрации муниципального образования (дело N А58-964/2014) не является преюдициальным для разрешения данного спора. Поскольку решением суда от 23.06.2014 в рамках дела N А58-964/2014 был установлен только факт отсутствия прописки у Королевой И.Н. в период с 2010-2013 гг., обязательства по оплате коммунальных ресурсов, потребленной жильцами спорной квартиры, возложены на администрацию муниципального образования как на собственника помещения в порядке ст. 210 ГК РФ.
Неоднократные предложения суда апелляционной инстанции представить надлежащим образом заполненные поквартирные карточки остались без исполнения. Тогда как обязанность по регистрационному учету граждан возложена на управляющие организации.
Между тем, ненадлежащее ведение документов первичного учета управляющей компанией не может порождать у собственника имущества обязанности по оплате коммунальных ресурсов за граждан, проживающих в спорных квартирах.
Отсутствие граждан в квартирах на момент проверки 5.05.2016 так же как и отсутствие сведений о прописке граждан в поквартирных карточках не может подтверждать факт не заселенности квартир либо отсутствия у граждан иных прав владения или пользования жилыми помещениями.
Кроме того, в соответствии с договорами N 150808/46 от 14.02.2011 и N 51/12 от 12.03.2012 на управление многоквартирными домами, в том числе и по спорным домам, заключенными сторонами по настоящему делу, на управляющую компанию возложена обязанность производить начисление и осуществлять сбор платежей, осуществляемых нанимателями, проживающих в муниципальных квартирах; вести претензионную работу с нанимателями муниципальных жилых помещений по взысканию задолженности, в том числе за коммунальные услуги, которые в настоящем споре предъявляются собственнику помещений. Действие договора N 51/12 распространено на отношения с 21.09.2010 года.
Пунктами 1.1 и 2.1.1 договора N 51/12 на управляющую компанию возложена обязанность по взысканию задолженности с нанимателей, проживающих в муниципальных квартирах, и определен порядок проведения мероприятий по ликвидации задолженности, в том числе в судебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РС(Я) от 18.06.2016 по делу N А58-4207/2015 по иску Администрации муниципального образования "Город Ленск" Ленского района РС(Я) к ООО "Диалог" установлен факт ненадлежащего исполнения ООО "Диалог" обязательств по договору (п. 1.1, п. 2.1.3) в период с 01.01.2012 по 30.06.2015 года.
Следовательно, управляющая компания не представила достаточных доказательств, подтверждающих обоснованность исковых требований, применительно к правилам ч. 2 ст. 153, п. 5 ч. 3 ст. 67, ч. 4 ст. 155, ч. 3 ст. 153 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что истец, обращаясь в суд признавал, что в спорный период времени все квартиры были заселены, при этом основанием для заселения этих граждан и проживание в них являлись договоры найма, заключенные гражданами (нанимателями) с предыдущим собственником квартир - ЗАО АК "АЛРОСА". Обращаясь в суд, истец не указывал на не заселенность квартир ответчиком, а указывал на обязанность собственника оплатить задолженность за нанимателей, которые несвоевременно производят оплату за потребленные коммунальные ресурсы.
Признание данных обстоятельств следует из текста искового заявления, отзыва на апелляционную жалобу и дополнительного пояснения от 07.04.2016, поданного управляющей компанией в суд апелляционной инстанции 8.08.2016, где истец приводит один довод - отсутствие оснований для вселения в спорные квартиры граждан.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
С учетом результата рассмотрения дела на основании статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче иска, а также расходы по уплате госпошлины при подаче кассационной жалобы, остаются на истце, с учетом результата рассмотрения дела.
Поскольку ответчик, подавший апелляционную жалобу на основании положений ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины в бюджет подлежат отнесению на истца как на проигравшую сторону.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2015 года по делу N А58-454/2015 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Диалог" (ИНН 1414014955, ОГРН 1101414000379, адрес: 678144, Республика Саха (Якутия), г. Ленск, ул. Айхальская, 33) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 3000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.ОШИРОВА
Л.В.ОШИРОВА
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
О.В.БАРКОВСКАЯ
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)