Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "27" октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" ноября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Парфентьевой О.Ю.,
судей: Петровской О.В., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "РеАГ": Леонари Т.С., представителя по доверенности от 21.10.2016,
истца - индивидуального предпринимателя Сосновской Валентины Васильевны,
от истца - индивидуального предпринимателя Сосновской Валентины Васильевны: Вороновой П.А., представителя по доверенности от 23.10.2014,
от третьего лица - Сосновского Сергея Константиновича: Вороновой П.А., представителя по доверенности от 30.03.2016 серии 24 АА N 2158423,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РеАГ"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "08" августа 2016 года по делу N А33-2242/2015, принятое судьей Хорошевой Н.В.
установил:
индивидуальный предприниматель Сосновская Валентина Васильевна (далее - истец) (ИНН 246100419460, ОГРН 309246803700067) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "РЕАГ" (далее - ответчик) (ИНН 5406530833, ОГРН 1095406014153) о взыскании 599 889 рублей стоимости восстановительного ремонта, 16 300 рублей убытков в связи с изготовлением технических планов и отчета об оценке, 1 187 189 рублей 09 копеек упущенной выгоды, 70 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя, 10 000 рублей судебных расходов на оплату экспертизы.
Решением от 08.08.2016 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что описательная часть обжалуемого решения не содержит обстоятельств, имеющих, по мнению ответчика, существенное значение при рассмотрении настоящего дела, а именно, судом не отражено изложение пояснений позиции представителя ответчика, сведения о заявленных им ходатайствах; в мотивировочной части не отражены доказательства, на основании которых суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Судом нарушен принцип состязательности, не полно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом неверно применены нормы материального и процессуального права. Ответчик в апелляционной жалобе также сослался на недоказанность обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, на недопустимость представленного в материалы дела экспертного заключения от 05.08.2015 N 570.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.10.2016.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, дал дополнительные пояснения, ответил на вопросы суда. Заявил ходатайство о приобщении к материалам диска, содержащего фотокопии документов, полученных представителем ответчика при ознакомлении с 4 томами дела, и содержащего локальную смету на сумму 782 762 рублей не подписанную экспертами.
Представитель истца рассмотрение указанного ходатайства оставил на усмотрение суда.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Частью 2 названной нормы Кодекса предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.
На основании изложенного, апелляционной коллегией отказано в приобщении к материалам дела диска в связи сего необоснованностью и как не относимого по смыслу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, данный диск что не был предметом исследования суда первой инстанции. Диск возвращен представителю ответчика в судебном заседании.
Представитель ответчика заявил ходатайство о просмотре содержания указанного диска на ноутбуке представителя ответчика.
Апелляционная коллегия отказала в удовлетворении данного ходатайства, поскольку судом отказано в приобщении диска к материалам дела, не приобщенные к материалам дела доказательства, не могут являться предметом исследования.
Представитель истца просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, обратил внимание суда на фотоснимки находящиеся в томе 8.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.02.2005 между ООО "ВлаДКо-Инвест" (застройщик) и Сосновским С.К., Сосновской В.В. (инвестор) заключен договору N 3 о совместной деятельности в строительстве торгово-офисного комплекса, с дополнительным соглашением (т. 2 л.д. 74 - 79).
На основании акт приема-передачи нежилого помещения от 05.08.2009 (т. 2 л.д. 80) Сосновская В.В. и Сосновский С.К. приняли от ООО "ВлаДКо-Инвест" построенное в соответствии с проектно-сметной документацией и заключенным между сторонами договором N 3 от 25.02.2005 доли нежилого помещения (т. 2 л.д. 80).
Согласно письму ООО "ВлаДКо" N 162 от 03.06.2015 на момент подписания акта приема-передачи от 05.08.2009 помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 26 А, этаж 1 в рядах 5 - 7 в осях А - Г общей площадью 197, 2 кв. м выполнена чистовая отделка: стены окрашены, потолок подвесной Амстронг, половое покрытие - керамогранит. В помещении выполнена электрическая разводка, пожарная сигнализация, приточно-вытяжная вентиляция (общая на 1 этаж), отдельный санузел с чистовой отделкой. Все работы по отделке помещения выполнены в полном объеме и приняты при подписании акта приема-передачи (т. 2 л.д. 136).
По взаиморасчетам представлен акт сверки на 30.11.2015 (т. 2 л.д. 137).
На основании указанных документов суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом профинансирован и построен торгово-офисный комплекс, нежилое помещение представляло собой помещение с межсекционными перегородками.
По акту от 05.08.2009 передано от застройщика - ООО "ВлаДКо-Инвест":
Сосновской В.В. - 3/4 доли нежилого помещения общей площадью согласно проекту 148 кв. м, согласно данных техпаспорта от 21.10.2008 3/4 доли нежилого помещения N 6 (торговый зал) общей полезной площадью 143, 65 кв. м, в том числе торговая площадь 141, 55 кв. м,
Сосновскому С.К. - 1/4 доли нежилого помещения общей площадью согласно проекту 49,2 кв. м, согласно данных техпаспорта от 21.10.2008 1/4 доли нежилого помещения N 6 (торговый зал) общей полезной площадью 47, 75 кв. м, в том числе торговая площадь 47, 05 кв. м (т. 2 л.д. 80).
На основании указанных документов суд первой инстанции пришел к верному выводу, что на момент передачи нежилое помещение находилось в пригодном состоянии для эксплуатации, в связи с окончанием строительства было новым.
Право общей долевой собственности зарегистрировано 25.09.2009 согласно штампу регистратора на договоре (т. 2 л.д. 75).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.03.2015 Сосновская Валентина Васильевна является правообладателем 3/4 долей в праве общей собственности на нежилое помещение площадью 191, 4 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6. Сосновский Сергей Константинович - правообладатель 1/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение площадью 191, 4 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6 (т. 1 л.д. 102).
02.09.2009 между индивидуальным предпринимателем Сосновской В.В., индивидуальным предпринимателем Сосновским С.К. (арендодатель) и ООО "РеаГ" (арендатор) подписан предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения общей площадью 197, 2 кв. м в нежилом здании по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26 на условиях в приложении N 2 (договор аренды (т. 4 л.д. 12 - 19).
В пункте 1.2. предварительного договора стороны обязались заключить договор аренды в течение пяти календарных дней после получения арендодателем документов из регистрирующего органа, подтверждающих внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Передача имущества в аренду предусмотрена по акту.
Платежным поручением N 235 от 22.09.2009 ООО "РеАГ" оплатило Сосновской В.В. обеспечительный платеж по предварительному договору в сумме 50 000 рублей. Истец обеспечительный платеж за 2009 год не вернул, так как текущие ремонты ответчиком не проводились.
Во исполнение условий предварительного договора, 01.10.2009 между индивидуальным предпринимателем Сосновской В.В. (арендодатель) и ООО "РеАГ" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 6 общей площадью 150 кв. м, расположенное на 1-ом этаже нежилого здания в г. Красноярске по ул. Весны, д. 26. Срок аренды - 11 месяцев 20 дней. В пункте 1.3. указано на получение арендодателем помещения (т. 4 л.д. 20 - 25).
Согласно ответу на запрос суда ООО "Технологии безопасности" сообщено, что в октябре 2009 проведено обследование помещений, занимаемых ООО "РеАГ" по адресу: ул. Весны, 26 пом. 6 на предмет постановки на пультовую охрану и заключения договора об услугах охраны между ООО "РеАГ" и частным охранным предприятием ООО "Технологии Безопасности". В результате обследования помещений ООО "РеАГ" было предложено произвести домонтаж охранной сигнализации, так как смонтированная ранее охранная сигнализация не удовлетворяла требованиям руководящих документов по обеспечению сохранности имущества. ООО "РеАГ" со стороны ООО "Технологии Безопасности" было выставлено коммерческое предложение на сумму 11 592 рублей и счет на эту же сумму. После оплаты по счету силами специалистов ООО "Технологии Безопасности" был произведен демонтаж охранной сигнализации. Договор на монтаж не заключался. 30.10.2009 между ООО "Технологии Безопасности" и ООО "РеАГ" был заключен договор об услугах охраны за N 2227.
На запрос суда ООО "Технологии безопасности" в дело представлены: счет N тб3849 от 30.10.2009, выставленный ООО "Технологии Безопасности" на оплату монтажа охранной сигнализации для ООО "РеАГ"; коммерческое предложение на домонтаж охранной сигнализации; договор N 2227 от 30.10.2009 между ООО "Технологии Безопасности" и ООО "РеАГ" на услуги централизованной охраны Центра продаж Гербалайф по ул. Весны, д. 26; акт приема-передачи оборудования и аппаратуры установленных на объекте от 30.10.2009.
Таким образом, помещение ответчиком эксплуатировалось с 2009 года.
Между индивидуальным предпринимателем Сосновской В.В. и ООО "РеАГ" в период 2011 - 2014 годов перезаключалось несколько аналогичных договоров аренды 150 кв. м нежилого помещения по ул. Весны, 26, 1 этаж в г. Красноярске, с подписанием актов приема-передачи без замечаний к состоянию помещения (т. 1 л.д. 148 - 172).
Между Сосновской В.В. и Сосновским С.К. заключен брак 25.02.1977 г. (копия свидетельства о заключении брака имеется в деле). Сосновский С.К. в материалы дела представил письменное согласие на сдачу Сосновской В.В. в аренду вышеуказанного нежилого помещения.
Фактически помещение в период пользования ответчиком истцу не возвращалось перед подписанием каждого из указанных договоров.
Срок аренды по последнему договору: с 01.01.2014 по 01.12.2014 (т. 1 л.д. 24 - 26).
02.12.2014 помещение возвращено истцу по акту N 1 с повреждениями, с которыми ответчик не согласился (т. 1 л.д. 27).
Согласно заключению экспертов ГП КК "Товарных экспертиз": Чехунова В.В. и Саидовой Т.В. N 570 от 05.08.2015 и пояснениям эксперта рыночная стоимость и объем необходимых для устранения выявленных недостатков определен и приведен в ЛСР N 1 на общую сумму 799 874 рублей (с учетом последнего приобщенного экспертом ЛСР).
09.02.2016 эксперт Чехунов В.В. представил суду фотографии для определения давности возникновения недостатков, пояснил, что, исход из представленных фото, ремонтные работы проводились в 2007 - 2008 гг. (осуществлялась постройка данного объекта - фото N 4, N 6, N 7), 2009 - фото N 2, 2013 - фото N 1 и N 3, 2014 - фото N 5 и N 8.
По заключению о стоимости N 182 ООО "Независимая оценочная компания" от 08.12.2015 рыночная стоимость права требования, возмещения ущерба в форме упущенной выгоды, причиненная собственнику помещения площадью 150 кв. м по ул. Весны, д. 26 на дату оценки 26.11.2015 год составила 1 258 950 рублей (114 450 рублей в месяц х 11 месяцев - период: с 01.12.2014 по 01.12.2015).
Оценщик пояснил период расчета тем, что помещение простаивает в связи с невозможностью сдачи его в аренду, в то время как согласно экспертизе от 05.08.2015 N 570 эксплуатация его невозможна без исправления недостатков, причиненных арендаторами помещения.
По данным оценщика 114 450 рублей в месяц определена, исходя из средней цены 763 рублей стоимости 1 кв. м торговой площади в месяц, проанализирован рынок аренды за декабрь 2014.
Оценщик использовал документы: договор аренды нежилого помещения б/н от 01.12.2014, свидетельство о государственной регистрации от 25.09.2009, технический паспорт помещения N 6 от 27.05.2015, кадастровый паспорт от 02.09.2009.
По данным техпаспорта от 17.08.2009 часть нежилого помещения N 6 имеет торговую площадь 188, 6 кв. м (всего с умывальником и туалетом 191, 4 кв. м), техпаспорта от 27.05.2015 - 187, 1 кв. м. Год постройки - 2008, Лит. Б, находится на 1 этаже здания.
Согласно особым отметкам в техпаспорте от 27.05.2015 в помещении была произведена незаконная реконструкция. При возвращении в прежнее состояние, помещение пришло в непригодность. Требуется капитальный ремонт.
Согласно справке ООО "Траст-аудит" от 12.08.2015, представленной истцом, среднерыночная стоимость права аренды помещения общей площадью 143, 55 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6 составляет в месяц по состоянию на:
01.04.2015 - 107 662, 50 рублей с учетом НДС,
01.05.2015 - 107 662, 50 рублей с учетом НДС,
01.06.2015 - 109 098, 00 рублей с учетом НДС,
01.07.2015 - 109 098, 00 рублей с учетом НДС,
01.08.2015 - 109 098, 00 рублей с учетом НДС.
Следовательно, соответственно 107 662, 50/143, 55 = 750 рублей за 1 кв. м и 760 рублей за 1 кв. м.
Эксперт Шестерня О.М. установила сметную стоимость восстановительных ремонтных работ и материалов по помещению в сумме 118 344 рублей 30 копеек, указала, что перечисленные ею недостатки не представляют опасность для жизни и здоровья граждан, носят характер функционального неизбежного устаревания объекта при эксплуатации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.03.2015 подтверждается принадлежность арендованного помещения Сосновской В.В. (1/4 доли) и Сосновскому С.К. (1/4 доли), регистрация произведена 25.09.2009 на основании договора N 3 от 25.02.2005 о совместной деятельности в строительстве торгово-офисного комплекса и акта приема-передачи от 05.08.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены. В соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В обязанности арендатора по договору аренды входит:
производить текущий ремонт за свой счет (пункт 2.2.3.),
отделимые и неотделимые улучшения производить с письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.4),
возмещать убытки и восстанавливать техническое состояние при аварийном состоянии имущества по вине арендатора (пункт 2.2.5),
передать арендодателю по истечению срока действия договора безвозмездно все произведенные в помещении перестройки и переделки, улучшения - принадлежность помещений, неотделимые без вреда для конструкции (пункт 2.2.11),
в трехдневный срок после окончания договорных отношений произвести передачу имущества по акту арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа (пункт 2.2.12).
Со дня фактического получения имущества на арендатора переходит риск случайной гибели имущества, обязанности по его содержанию и эксплуатации (пункт 4.2.).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По договору аренды от 01.01.2014 срок истекал 01.12.2014 (пункт 4.3.), договор расторгнут по истечении срока (пункт 4.4.). По окончании срока действия договора, 03.12.2014 оформлен возврат помещения истцу по акту N 1 с замечаниями о наличии недостатков.
В качестве противоправного виновного поведения ответчика истец указывает на осуществление ответчиком без согласия истца в арендованном помещении монтажа потолка и стеллажей, установки дополнительных дверей, возведение перегородки помещения, оборудование помещения дополнительными электрическими розетками и выключателями, при монтаже потолка повреждение пожарную и охранную сигнализацию, демонтаж воздуховода и вентиляции, повреждение ранее смонтированные конструкции. В связи с повреждением арендованного помещение не представляется возможным сдавать в аренду, пришедшее в негодность помещение.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время, в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Расчет истца реальных убытков в сумме 599 889 рублей:
3/4 от 188,6 кв. м = 141,45 кв. м или 75%, 799 874 рублей Х 0,75
Повторно проверив представленный в материалы дела расчет истца, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суд первой инстанции о том, что расчет реальных убытков на сданное в аренду помещение произведен правильно, с учетом суммы восстановительного ремонта на весь объем помещения и 3/4 доли в праве общей собственности арендатора Сосновской В.В.
В связи с тем, что эксплуатация нежилого помещения невозможна без восстановительного ремонта, истец рассчитал упущенную выгоду в сумме 1 187 189 рублей 09 копеек (141, 45 Х 763 Х 11 месяцев).
763 рубля за 1 кв. м торговой площади по данным оценщика ООО "Независимая оценочная компания" (анализ рынка аренды за декабрь 2014).
При этом суд первой инстанции обосновано не учел стоимость 1 кв. м - 527 рублей 80 копеек (79 170/150) по отчету N ОЦ-129/6/02/16 от 09.02.2016 ООО "Инвент" (представлен ответчиком), так как расчет упущенной выгоды, включает отсутствие пользования за 2015 год.
Согласно справке ООО "Траст-аудит" от 12.08.2015, представленной истцом, среднерыночная стоимость права аренды помещения общей площадью 143, 55 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6 составляет в месяц по состоянию на:
01.04.2015 - 107 662 рубля 50 копеек с учетом НДС,
01.05.2015 - 107 662 рубля 50 копеек с учетом НДС,
01.06.2015 - 109 098 рублей 00 копеек с учетом НДС,
01.07.2015 - 109 098 рублей 00 копеек с учетом НДС,
01.08.2015 - 109 098 рублей 00 копеек с учетом НДС.
Соответственно 107 662 рубля 50/143, 55 = 750 рублей за 1 кв. м и 109 098/143,55 = 760 рублей за 1 кв. м.
Цена за 1 кв. м по отчету ООО "Независимая оценочная компания" наиболее объективна для заявленного периода упущенной выгоды.
Из материалов дела следует, что в обоснование невозможности получения арендной платы за использование помещения до его восстановления, в то время как это является основным доходом истца, истец указал на отказы предполагаемых арендаторов от предложения истца заключить договор аренды помещения в связи с его ненадлежащим состоянием (письма представлены в дело), а также выводы эксперта.
Рыночная стоимость и объем работ, необходимых для устранения недостатков помещения в связи с его ненадлежащей эксплуатацией ответчиком 799 874 рубля, а также невозможность эксплуатации помещения без его восстановительного ремонта подтверждается экспертным заключением государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" N 570 от 05.08.2015, составленным экспертами Чехуновым В.В. и Саидовой Т.В.
По результатам проведения двух судебных строительных экспертиз результаты о стоимости убытков разные.
Из материалов дела следует, что определением от 01.07.2015 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГП КК "Товарных экспертиз": Чехунову В.В. и Саидовой Т.В.
На разрешение экспертам были поставлены следующие вопросы:
1) какие недостатки имеет нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6?
2) каковы причины образования выявленных недостатков?
3) какие из выявленных недостатков являются следствием естественного износа?
4) какова рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6?
5) исключают ли имеющиеся повреждения использование помещения по его назначению?
13.08.2015 в материалы дела от Государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" поступило экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 с приложением документов, в том числе локального сметного расчета N 1 на сумму 781 984 рубля. Заключение и ЛСР подписаны двумя назначенными судом экспертами.
Выводы экспертов следующие:
1. Предъявленное к осмотру нежилое помещение общей площадью 191,4 кв. м по адресу ул. Весны 26 пом. 6 имеет следующие недостатки:
1) разрушение целостности керамогранитных плиток и укладки от механического воздействия;
2) нарушена целостность пожарных и охранных систем;
3) усадочные трещины на колоннах;
4) произведено отключение пожарной и охранных систем от блока управления;
5) повреждены плитки навесного потолка типа "Армстронг";
6) произведена частичная замена подвесного потолка на гипсокартонную конструкцию с натяжным потолком, что привело к частичной невозможности (только в том месте, где установлена конструкция) эксплуатировать систему вентиляции пожаротушения;
7) стены имеют эксплуатационные повреждения в виде потертости, загрязнения, царапин.
2. Недостатки, выявленные при проведении экспертизы, имеют следующие причины возникновения:
1) дефекты, перечисленные в п. п. 1, 2, 4, 5, 6 и 7, возникли из-за несоблюдения правил эксплуатации, устройства дополнительных конструкций (перегородки, потолок, прокладка дополнительных электро- и низковольтных кабелей) и относятся к эксплуатационным;
2) дефект, указанный в п. п. 3, возник из-за усадки здания и относится к производственным.
3. Все выявленные и перечисленные недостатки не могут относится к недостаткам, возникшим из-за естественного износа.
4. Рыночная стоимость и объем необходимых для устранения выявленных недостатков определен и приведен в ЛСР N 1 на общую сумму 781 984 рублей.
5. Эксплуатация данного нежилого помещения без исправления выявленных недостатков невозможна. Так как данные недостатки не позволяют безопасно эксплуатировать данное помещение. Эксплуатация без соблюдения правил и требований по электро-, пожаробезопасности невозможна.
Помещение не соответствует требованиям Закона РФ N 384-ФЗ, ПУЭ-7, СНиП 3.04.01-87, СНиП 41-01-2003, СНиП 21-01-97*, СНиП 2.08.02-89* ГОСТ 27570.0-87, СП 29.13330.2011.
Выявленные недостатки названы экспертами существенными по причине ненадлежащей эксплуатации помещения, а также возникли из-за механического воздействия (пол, потолок, стены).
15.10.2015, 23.10.2015, 22.12.2015 в судебных заседаниях допрашивался эксперт Чехунов В.В., который дал пояснения по заключению, а также с учетом выявленных опечаток и технических ошибок приобщил другой ЛСР N 1, согласно которому расчетная сумма на ремонтно-восстановительные работы - 799 874 рубля.
03.12.2015 от эксперта Чехунова В.В. в материалы дела поступили письменные ответы на вопросы ответчика.
Определением от 07.04.2016 назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза проведение которой поручено эксперту ОАО "Научно-технический прогресс" - Шестерня О.М.
01.06.2016 в материалы дела от ОАО "Научно-технический прогресс" поступило экспертное заключение N 333 от 30.05.2016 с приложением документов.
Выводы эксперта следующие:
1. нежилое помещение N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, дом 26, имеет следующие недостатки:
- - повреждено напольное покрытие, в кол-ве 65 керамогранитных полированных плиток (размер плитки 600Х600 мм) имеющие по 1 - 2 отверстия в каждой. В том числе предыдущим экспертом также были демонтированы три разрезанных напольных плитки (размер плитки 600x100 мм), которые лежат рядом на полу. В деформационном шве напольной керамогранитной плитки имеется трещина толщиной раскрытия до 6 мм на всю длину помещения;
- - в подвесном потолке типа "Агтз1гоод" по металлическому каркасу повреждены минерально-волокнистые плитки (размер плитки 600x600 мм) в количестве 34 штук;
- - не уложены в фальш-канал либо в гофру низковольтные (компьютерные) кабеля (9 концов в изоляции, 27 концов с заглушками);
- - не выполнен демонтаж в нескольких местах в центре зала свисающего с потолка электропровода (15 концов провода с розетками, 6 концов провода с выключателями);
- - оштукатуренные и окрашенные водоэмульсионной краской стены имеют в одном месте скол штукатурки механического повреждения, а также следы от креплений оборудования, потертости и загрязнения поверхностей в процессе эксплуатации;
- - в местах примыкания демонтированных перегородок к стационарным стенам и колоннам, отсутствует напольный поливинилхлоридный плинтус общей протяженностью около 8,00 м;
- - предыдущим экспертом на колоннах были демонтированы декоративные накладки из ПВХ-панелей с гибким креплением, закрывающие деформационный шов;
- - обнаружены оставшиеся два патрубка для подачи воздуха от дополнительной системы кондиционирования, демонтированной в дальнейшем.
2. Причины образования выявленных недостатков следующие:
- - большая часть перечисленных выше дефектов является результатом демонтажа межкомнатных перегородок из гипсокартонных листов (ГКЛ) по каркасу из стального профиля;
- - трещины на четырех колоннах и шве напольной керамогранитной плитки на всю высоту и длину помещения соответственно, предусмотрены проектом в виде деформационного шва торгово-офисного здания;
- - при проведении судебной экспертизы N 570 от 05 августа 2015 г. экспертом также были демонтированы: часть потолочной конструкции из гипсокартона, две плитки навесного потолка типа "Armstrong", все декоративные накладки из ПВХ-панелей на колоннах, три напольных плитки.
Указанные дефекты не влияют на параметры надежности и безопасности помещения N 6 и торгово-офисного здания в целом.
3. Выявленные недостатки являются следствием естественного износа:
- - оштукатуренные и окрашенные водоэмульсионной краской стены имеют в одном месте скол штукатурки механического повреждения, а также следы от креплений оборудования, потертости и загрязнения поверхностей в процессе эксплуатации;
- - трещины на четырех колоннах и шве напольной керамогранитной плитки на всю высоту и длину помещения соответственно, предусмотрены проектом в виде деформационного шва торгово-офисного здания.
4. Сметная стоимость восстановительных ремонтных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков нежилого помещения N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, дом 26, определена в локально-сметном расчете приложение N 2 на общую сумму 118 344 рубля 39 копеек (сто восемнадцать тысяч триста сорок четыре рубля 39 копеек).
Сумма восстановительного ремонта, в локально-сметном расчете приложение N 2 рассчитана с учетом объемов строительных работ приложение N 1 необходимых для устранения недостатков нежилого помещения N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, дом 26, на момент осмотра экспертом данной повторной судебной строительно-технической экспертизы. Объемы и виды строительных работ определены для придания помещению N 6, современного, товарного вида для дальнейшей сдачи помещения в аренду и возможности безопасной эксплуатации.
5. Имеющиеся повреждения не исключают использование помещения по его назначению. Так как являются в большей степени продуктом механических дефектов отделочных работ и естественного морального износа при эксплуатации. Перечисленные выше недостатки помещения N 6 не представляют собой какую-либо опасность для жизни и здоровья граждан, а лишь носят характер функционального неизбежного устаревания объекта при эксплуатации.
20.06.2016, 07.07.2016 в судебных заседаниях допрашивался вызванный эксперт ОАО "Научно-Технический прогресс" Шестерня О.М.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции судом были учтены сомнения истца в заинтересованности эксперта (эксперт повторяет правовые выводы ответчика в заключении, ссылается на экономическую нецелесообразность, отсутствие необходимости вскрытия потолка, в демонтаже и т.п.) и занижении объемов работ и материалов на восстановление.
Необходимость выполнения соответствующего объема работ для восстановления повреждений, рассчитанная первым экспертом достаточно полно пояснена в заключении и при допросах эксперта Чехунова В.В. в судебном заседании.
При этом судом первой инстанции были приняты во внимание пояснения эксперта Чехунова В.В. о том, что нельзя отремонтировать часть, если выявлены дефекты на поверхности, например, имеются повреждения стены, надо исправлять всю стену. Значительные дефекты исправить нельзя, плитка должна быть заменена вся. Замена отдельных плиток невозможна, так как не совпадет цветовая гамма, при монтаже кафель будет на разной высоте. Эксплуатация без исправления всех выявленных дефектов в потолке, поле и стенах без исправления невозможна. Произведено отключение пожарной и охранных систем и частичный демонтаж, следовательно, обеспечение главной функции предупреждения об опасности не выполняется. Эксплуатация системы пожаротушения без правильного подключения невозможна, часть такого оборудования закрыты листами ГКЛ, что не позволит системе сработать в случае пожара (закрыты системы порошкового тушения). Кабеля повреждены, хаотично проведены, не могут эксплуатироваться.
Из материалов дела следует, что данные и другие выводы не совпадают с позицией эксперта - Шестерня О.М. и ее расчетами.
В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованном занижении вторым экспертом стоимости восстановительных работ.
Первой экспертизой установлены эксплуатационные и производственные повреждения, но, в ЛСР экспертом Чехуновым В.В. учтены только дефекты, возникшие в процессе эксплуатации (письменный ответ номер 67 в письме N 1209 от 03.12.2015).
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела 02.03.2016 ответчиком заявлено о пропуске истцом трехгодичного срока исковой давности, поскольку о своем нарушенном праве истица узнала в 2009 году, но доверяла ответчику и претензий не предъявляла.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Срок исковой давности следует исчислять с даты, когда помещение было возвращено ответчиком по акту, то есть 02.12.2014. С указанной даты истцом установлены недостатки и у истца возникло право требовать возмещения убытков.
Материалами дела подтверждается, что с настоящим иском Сосновская В.В. обратилась 09.02.2015.
С учетом вышеизложенного, правомерен вывод суд первой инстанции о том, что трехгодичный срок исковой давности по иску о взыскании убытков не истек.
При таких обстоятельствах, исковые требования правомерно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по госпошлине, за экспертизы, на представителя в полном объеме относятся на ответчика по делу.
При принятии иска к производству истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.
При цене иска - 1 787 078 рублей 09 копеек (599 889 рублей + 1 187 189 рублей 09 копеек уплате в федеральный бюджет подлежит 30 871 рубль государственной пошлины.
За проведение первой экспертизы истцом оплачено 10 000 рублей согласно платежному поручению N 34 от 18.03.2015, платежному поручению N 58 от 26.05.2015.
За проведение экспертиз ответчиком оплачено 54 900 рублей по платежному поручению N 1823 от 24.06.2015 (первая), 47 404 рубля 68 копеек по платежному поручению N 1017 от 06.04.2016 (повторная).
За изготовление технических планов помещения истцом оплачено в ООО "Архитектурно - кадастровое бюро" 8 000 рублей по квитанции к ПКО от 20.10.2014 (по договору подряда N 65/14-п от 15.10.2014), 4 500 рублей по платежному поручению N 61 от 26.05.2015. Оплата услуг на проведение оценки произведена по квитанции к ПКО N 182 от 26.11.2015 на сумму 3 800 рублей. Всего сумма 16 300 рублей понесена истцом в связи с необходимостью представления доказательств в суд, является судебными расходами, связанными с рассмотрением дела.
В обоснование судебных расходов на представителя представлены: договор N 08/14 возмездного оказания юридических услуг от 28.09.2014, дополнительное соглашение N 1 от 16.11.2015, квитанции к приходно-кассовым ордерам.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 16.11.2015 к договору возмездного оказания юридических услуг N 08/14 от 28.09.2014 между ИП Сосновской В.В. и ООО "СтройХолдинг" в лице юриста Вороновой П.А. стоимость услуг исполнителя составила 70 000 рублей.
Судебные расходы на представителя оплачены по квитанции к ПКО от 18.12.2014 в сумме 8 000 рублей, по квитанции к ПКО от 20.01.2015 на сумму 30 000 рублей, по квитанции к ПКО N 13 от 16.11.2015 на сумму 32 000 рублей.
Расходы на представителя являются разумными, учитывая объем фактически проделанной представителем работы.
При таких обстоятельствах, по результатам рассмотрения дела, суд первой инстанции правомерно распределил судебные расходы и взыскал с ответчика в пользу истца 70 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя, 10 000 рублей судебных расходов на оплату экспертизы.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что описательная часть обжалуемого решения не содержит обстоятельств, имеющих, по мнению ответчика, существенное значение при рассмотрении настоящего дела, а именно, судом не отражено изложение пояснений позиции представителя ответчика, сведения о заявленных им ходатайствах; в мотивировочной части не отражены доказательства, на основании которых суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Ответчик в апелляционной жалобе также сослался на недоказанность обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, на недопустимость представленного в материалы дела экспертного заключения 05.08.2015 N 570.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы доводы последней не нашли своего подтверждение.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме, при этом согласно части 2 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол является дополнительным средством фиксирования данных о ходе судебного заседания. В силу части 6 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материальный носитель аудиозаписи судебного заседания приобщается к протоколу.
Таким образом, аудиозапись является основным средством фиксирования сведений о ходе судебного заседания, а также средством обеспечения открытости судебного разбирательства.
Данный вывод соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Соответственно, аудиозапись судебного заседания содержит информацию относительно заявленных обществом ходатайствах и доводах, возражений на заявленные ходатайства, доводы, приведенные в обоснование ходатайств, в том числе буквальные пояснения сторон и иные сведения, на отсутствие которых настаивает заявитель.
То обстоятельство, что суд первой инстанции не отразил их в обжалуемом судебном акте, не привело к принятию неправильного решения.
Из текста решения суда первой инстанции следует, что все представленные в материалы дела документы, в том числе первичные, им изучены, в результате чего суд согласился с оценкой содержания этих документов данной одной из сторон.
При этом суд апелляционной инстанции, исходя из толкования части 3 статьи 15, статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено обязательного требования описания в судебном акте всех исследованных судом документов, суд должен указать, на каких доказательствах он основывался, принимая решение, и какие выводы им сделаны - данные требования к решению Арбитражным судом Красноярского края соблюдены.
Доводы апеллянта о внесудебном общении между судьей, представителем истца и экспертом подлежат отклонению как основанные на предположениях представителя ответчика и документально не подтверждены. Как следует из апелляционной жалобы, представитель ответчика считает внесудебным общением исследование судом в судебном заседании 02.08.2016 в течение 1 часа расчета убытков.
Доводы о недопустимости представленного в материалы дела экспертного заключения от 05.08.2015 N 570 также не могут быть признаны обоснованными, поскольку, по сути, свидетельствуют о несогласии с результатами проведения экспертизы.
Судом первой инстанции дана оценка результатам проведения двух судебных строительных экспертиз (экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 и экспертное заключение N 333 от 30.05.2016 с приложением документов).
По результатам оценки имеющихся в материалах дела доказательствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованном занижении вторым экспертом стоимости восстановительных работ.
Повторно исследовав указанное экспертное заключение от 05.08.2015 N 570, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 соответствует требованиям статьи 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.
Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.
Данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу. Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
С учетом изложенного, экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 правомерно признано судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в обоих случаях экспертизы назначались по ходатайству ответчика, судом назначались эксперты из экспертных организаций, предложенных ответчиком.
Доводы ответчика со ссылкой на недоказанность обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, являются несостоятельными.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Таким образом, само по себе несогласие ответчика с установленными судом обстоятельствами и оценкой имеющихся в деле доказательств не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" августа 2016 года по делу N А33-2242/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2016 ПО ДЕЛУ N А33-2242/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. по делу N А33-2242/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "27" октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" ноября 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Парфентьевой О.Ю.,
судей: Петровской О.В., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "РеАГ": Леонари Т.С., представителя по доверенности от 21.10.2016,
истца - индивидуального предпринимателя Сосновской Валентины Васильевны,
от истца - индивидуального предпринимателя Сосновской Валентины Васильевны: Вороновой П.А., представителя по доверенности от 23.10.2014,
от третьего лица - Сосновского Сергея Константиновича: Вороновой П.А., представителя по доверенности от 30.03.2016 серии 24 АА N 2158423,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РеАГ"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "08" августа 2016 года по делу N А33-2242/2015, принятое судьей Хорошевой Н.В.
установил:
индивидуальный предприниматель Сосновская Валентина Васильевна (далее - истец) (ИНН 246100419460, ОГРН 309246803700067) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "РЕАГ" (далее - ответчик) (ИНН 5406530833, ОГРН 1095406014153) о взыскании 599 889 рублей стоимости восстановительного ремонта, 16 300 рублей убытков в связи с изготовлением технических планов и отчета об оценке, 1 187 189 рублей 09 копеек упущенной выгоды, 70 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя, 10 000 рублей судебных расходов на оплату экспертизы.
Решением от 08.08.2016 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что описательная часть обжалуемого решения не содержит обстоятельств, имеющих, по мнению ответчика, существенное значение при рассмотрении настоящего дела, а именно, судом не отражено изложение пояснений позиции представителя ответчика, сведения о заявленных им ходатайствах; в мотивировочной части не отражены доказательства, на основании которых суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Судом нарушен принцип состязательности, не полно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом неверно применены нормы материального и процессуального права. Ответчик в апелляционной жалобе также сослался на недоказанность обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, на недопустимость представленного в материалы дела экспертного заключения от 05.08.2015 N 570.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.10.2016.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, дал дополнительные пояснения, ответил на вопросы суда. Заявил ходатайство о приобщении к материалам диска, содержащего фотокопии документов, полученных представителем ответчика при ознакомлении с 4 томами дела, и содержащего локальную смету на сумму 782 762 рублей не подписанную экспертами.
Представитель истца рассмотрение указанного ходатайства оставил на усмотрение суда.
Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Частью 2 названной нормы Кодекса предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.
На основании изложенного, апелляционной коллегией отказано в приобщении к материалам дела диска в связи сего необоснованностью и как не относимого по смыслу статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, данный диск что не был предметом исследования суда первой инстанции. Диск возвращен представителю ответчика в судебном заседании.
Представитель ответчика заявил ходатайство о просмотре содержания указанного диска на ноутбуке представителя ответчика.
Апелляционная коллегия отказала в удовлетворении данного ходатайства, поскольку судом отказано в приобщении диска к материалам дела, не приобщенные к материалам дела доказательства, не могут являться предметом исследования.
Представитель истца просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, обратил внимание суда на фотоснимки находящиеся в томе 8.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.02.2005 между ООО "ВлаДКо-Инвест" (застройщик) и Сосновским С.К., Сосновской В.В. (инвестор) заключен договору N 3 о совместной деятельности в строительстве торгово-офисного комплекса, с дополнительным соглашением (т. 2 л.д. 74 - 79).
На основании акт приема-передачи нежилого помещения от 05.08.2009 (т. 2 л.д. 80) Сосновская В.В. и Сосновский С.К. приняли от ООО "ВлаДКо-Инвест" построенное в соответствии с проектно-сметной документацией и заключенным между сторонами договором N 3 от 25.02.2005 доли нежилого помещения (т. 2 л.д. 80).
Согласно письму ООО "ВлаДКо" N 162 от 03.06.2015 на момент подписания акта приема-передачи от 05.08.2009 помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 26 А, этаж 1 в рядах 5 - 7 в осях А - Г общей площадью 197, 2 кв. м выполнена чистовая отделка: стены окрашены, потолок подвесной Амстронг, половое покрытие - керамогранит. В помещении выполнена электрическая разводка, пожарная сигнализация, приточно-вытяжная вентиляция (общая на 1 этаж), отдельный санузел с чистовой отделкой. Все работы по отделке помещения выполнены в полном объеме и приняты при подписании акта приема-передачи (т. 2 л.д. 136).
По взаиморасчетам представлен акт сверки на 30.11.2015 (т. 2 л.д. 137).
На основании указанных документов суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом профинансирован и построен торгово-офисный комплекс, нежилое помещение представляло собой помещение с межсекционными перегородками.
По акту от 05.08.2009 передано от застройщика - ООО "ВлаДКо-Инвест":
Сосновской В.В. - 3/4 доли нежилого помещения общей площадью согласно проекту 148 кв. м, согласно данных техпаспорта от 21.10.2008 3/4 доли нежилого помещения N 6 (торговый зал) общей полезной площадью 143, 65 кв. м, в том числе торговая площадь 141, 55 кв. м,
Сосновскому С.К. - 1/4 доли нежилого помещения общей площадью согласно проекту 49,2 кв. м, согласно данных техпаспорта от 21.10.2008 1/4 доли нежилого помещения N 6 (торговый зал) общей полезной площадью 47, 75 кв. м, в том числе торговая площадь 47, 05 кв. м (т. 2 л.д. 80).
На основании указанных документов суд первой инстанции пришел к верному выводу, что на момент передачи нежилое помещение находилось в пригодном состоянии для эксплуатации, в связи с окончанием строительства было новым.
Право общей долевой собственности зарегистрировано 25.09.2009 согласно штампу регистратора на договоре (т. 2 л.д. 75).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.03.2015 Сосновская Валентина Васильевна является правообладателем 3/4 долей в праве общей собственности на нежилое помещение площадью 191, 4 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6. Сосновский Сергей Константинович - правообладатель 1/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение площадью 191, 4 кв. м, по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6 (т. 1 л.д. 102).
02.09.2009 между индивидуальным предпринимателем Сосновской В.В., индивидуальным предпринимателем Сосновским С.К. (арендодатель) и ООО "РеаГ" (арендатор) подписан предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения общей площадью 197, 2 кв. м в нежилом здании по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26 на условиях в приложении N 2 (договор аренды (т. 4 л.д. 12 - 19).
В пункте 1.2. предварительного договора стороны обязались заключить договор аренды в течение пяти календарных дней после получения арендодателем документов из регистрирующего органа, подтверждающих внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Передача имущества в аренду предусмотрена по акту.
Платежным поручением N 235 от 22.09.2009 ООО "РеАГ" оплатило Сосновской В.В. обеспечительный платеж по предварительному договору в сумме 50 000 рублей. Истец обеспечительный платеж за 2009 год не вернул, так как текущие ремонты ответчиком не проводились.
Во исполнение условий предварительного договора, 01.10.2009 между индивидуальным предпринимателем Сосновской В.В. (арендодатель) и ООО "РеАГ" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 6 общей площадью 150 кв. м, расположенное на 1-ом этаже нежилого здания в г. Красноярске по ул. Весны, д. 26. Срок аренды - 11 месяцев 20 дней. В пункте 1.3. указано на получение арендодателем помещения (т. 4 л.д. 20 - 25).
Согласно ответу на запрос суда ООО "Технологии безопасности" сообщено, что в октябре 2009 проведено обследование помещений, занимаемых ООО "РеАГ" по адресу: ул. Весны, 26 пом. 6 на предмет постановки на пультовую охрану и заключения договора об услугах охраны между ООО "РеАГ" и частным охранным предприятием ООО "Технологии Безопасности". В результате обследования помещений ООО "РеАГ" было предложено произвести домонтаж охранной сигнализации, так как смонтированная ранее охранная сигнализация не удовлетворяла требованиям руководящих документов по обеспечению сохранности имущества. ООО "РеАГ" со стороны ООО "Технологии Безопасности" было выставлено коммерческое предложение на сумму 11 592 рублей и счет на эту же сумму. После оплаты по счету силами специалистов ООО "Технологии Безопасности" был произведен демонтаж охранной сигнализации. Договор на монтаж не заключался. 30.10.2009 между ООО "Технологии Безопасности" и ООО "РеАГ" был заключен договор об услугах охраны за N 2227.
На запрос суда ООО "Технологии безопасности" в дело представлены: счет N тб3849 от 30.10.2009, выставленный ООО "Технологии Безопасности" на оплату монтажа охранной сигнализации для ООО "РеАГ"; коммерческое предложение на домонтаж охранной сигнализации; договор N 2227 от 30.10.2009 между ООО "Технологии Безопасности" и ООО "РеАГ" на услуги централизованной охраны Центра продаж Гербалайф по ул. Весны, д. 26; акт приема-передачи оборудования и аппаратуры установленных на объекте от 30.10.2009.
Таким образом, помещение ответчиком эксплуатировалось с 2009 года.
Между индивидуальным предпринимателем Сосновской В.В. и ООО "РеАГ" в период 2011 - 2014 годов перезаключалось несколько аналогичных договоров аренды 150 кв. м нежилого помещения по ул. Весны, 26, 1 этаж в г. Красноярске, с подписанием актов приема-передачи без замечаний к состоянию помещения (т. 1 л.д. 148 - 172).
Между Сосновской В.В. и Сосновским С.К. заключен брак 25.02.1977 г. (копия свидетельства о заключении брака имеется в деле). Сосновский С.К. в материалы дела представил письменное согласие на сдачу Сосновской В.В. в аренду вышеуказанного нежилого помещения.
Фактически помещение в период пользования ответчиком истцу не возвращалось перед подписанием каждого из указанных договоров.
Срок аренды по последнему договору: с 01.01.2014 по 01.12.2014 (т. 1 л.д. 24 - 26).
02.12.2014 помещение возвращено истцу по акту N 1 с повреждениями, с которыми ответчик не согласился (т. 1 л.д. 27).
Согласно заключению экспертов ГП КК "Товарных экспертиз": Чехунова В.В. и Саидовой Т.В. N 570 от 05.08.2015 и пояснениям эксперта рыночная стоимость и объем необходимых для устранения выявленных недостатков определен и приведен в ЛСР N 1 на общую сумму 799 874 рублей (с учетом последнего приобщенного экспертом ЛСР).
09.02.2016 эксперт Чехунов В.В. представил суду фотографии для определения давности возникновения недостатков, пояснил, что, исход из представленных фото, ремонтные работы проводились в 2007 - 2008 гг. (осуществлялась постройка данного объекта - фото N 4, N 6, N 7), 2009 - фото N 2, 2013 - фото N 1 и N 3, 2014 - фото N 5 и N 8.
По заключению о стоимости N 182 ООО "Независимая оценочная компания" от 08.12.2015 рыночная стоимость права требования, возмещения ущерба в форме упущенной выгоды, причиненная собственнику помещения площадью 150 кв. м по ул. Весны, д. 26 на дату оценки 26.11.2015 год составила 1 258 950 рублей (114 450 рублей в месяц х 11 месяцев - период: с 01.12.2014 по 01.12.2015).
Оценщик пояснил период расчета тем, что помещение простаивает в связи с невозможностью сдачи его в аренду, в то время как согласно экспертизе от 05.08.2015 N 570 эксплуатация его невозможна без исправления недостатков, причиненных арендаторами помещения.
По данным оценщика 114 450 рублей в месяц определена, исходя из средней цены 763 рублей стоимости 1 кв. м торговой площади в месяц, проанализирован рынок аренды за декабрь 2014.
Оценщик использовал документы: договор аренды нежилого помещения б/н от 01.12.2014, свидетельство о государственной регистрации от 25.09.2009, технический паспорт помещения N 6 от 27.05.2015, кадастровый паспорт от 02.09.2009.
По данным техпаспорта от 17.08.2009 часть нежилого помещения N 6 имеет торговую площадь 188, 6 кв. м (всего с умывальником и туалетом 191, 4 кв. м), техпаспорта от 27.05.2015 - 187, 1 кв. м. Год постройки - 2008, Лит. Б, находится на 1 этаже здания.
Согласно особым отметкам в техпаспорте от 27.05.2015 в помещении была произведена незаконная реконструкция. При возвращении в прежнее состояние, помещение пришло в непригодность. Требуется капитальный ремонт.
Согласно справке ООО "Траст-аудит" от 12.08.2015, представленной истцом, среднерыночная стоимость права аренды помещения общей площадью 143, 55 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6 составляет в месяц по состоянию на:
01.04.2015 - 107 662, 50 рублей с учетом НДС,
01.05.2015 - 107 662, 50 рублей с учетом НДС,
01.06.2015 - 109 098, 00 рублей с учетом НДС,
01.07.2015 - 109 098, 00 рублей с учетом НДС,
01.08.2015 - 109 098, 00 рублей с учетом НДС.
Следовательно, соответственно 107 662, 50/143, 55 = 750 рублей за 1 кв. м и 760 рублей за 1 кв. м.
Эксперт Шестерня О.М. установила сметную стоимость восстановительных ремонтных работ и материалов по помещению в сумме 118 344 рублей 30 копеек, указала, что перечисленные ею недостатки не представляют опасность для жизни и здоровья граждан, носят характер функционального неизбежного устаревания объекта при эксплуатации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.03.2015 подтверждается принадлежность арендованного помещения Сосновской В.В. (1/4 доли) и Сосновскому С.К. (1/4 доли), регистрация произведена 25.09.2009 на основании договора N 3 от 25.02.2005 о совместной деятельности в строительстве торгово-офисного комплекса и акта приема-передачи от 05.08.2009.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены. В соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В обязанности арендатора по договору аренды входит:
производить текущий ремонт за свой счет (пункт 2.2.3.),
отделимые и неотделимые улучшения производить с письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.4),
возмещать убытки и восстанавливать техническое состояние при аварийном состоянии имущества по вине арендатора (пункт 2.2.5),
передать арендодателю по истечению срока действия договора безвозмездно все произведенные в помещении перестройки и переделки, улучшения - принадлежность помещений, неотделимые без вреда для конструкции (пункт 2.2.11),
в трехдневный срок после окончания договорных отношений произвести передачу имущества по акту арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа (пункт 2.2.12).
Со дня фактического получения имущества на арендатора переходит риск случайной гибели имущества, обязанности по его содержанию и эксплуатации (пункт 4.2.).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По договору аренды от 01.01.2014 срок истекал 01.12.2014 (пункт 4.3.), договор расторгнут по истечении срока (пункт 4.4.). По окончании срока действия договора, 03.12.2014 оформлен возврат помещения истцу по акту N 1 с замечаниями о наличии недостатков.
В качестве противоправного виновного поведения ответчика истец указывает на осуществление ответчиком без согласия истца в арендованном помещении монтажа потолка и стеллажей, установки дополнительных дверей, возведение перегородки помещения, оборудование помещения дополнительными электрическими розетками и выключателями, при монтаже потолка повреждение пожарную и охранную сигнализацию, демонтаж воздуховода и вентиляции, повреждение ранее смонтированные конструкции. В связи с повреждением арендованного помещение не представляется возможным сдавать в аренду, пришедшее в негодность помещение.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.
Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В то же время, в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Расчет истца реальных убытков в сумме 599 889 рублей:
3/4 от 188,6 кв. м = 141,45 кв. м или 75%, 799 874 рублей Х 0,75
Повторно проверив представленный в материалы дела расчет истца, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суд первой инстанции о том, что расчет реальных убытков на сданное в аренду помещение произведен правильно, с учетом суммы восстановительного ремонта на весь объем помещения и 3/4 доли в праве общей собственности арендатора Сосновской В.В.
В связи с тем, что эксплуатация нежилого помещения невозможна без восстановительного ремонта, истец рассчитал упущенную выгоду в сумме 1 187 189 рублей 09 копеек (141, 45 Х 763 Х 11 месяцев).
763 рубля за 1 кв. м торговой площади по данным оценщика ООО "Независимая оценочная компания" (анализ рынка аренды за декабрь 2014).
При этом суд первой инстанции обосновано не учел стоимость 1 кв. м - 527 рублей 80 копеек (79 170/150) по отчету N ОЦ-129/6/02/16 от 09.02.2016 ООО "Инвент" (представлен ответчиком), так как расчет упущенной выгоды, включает отсутствие пользования за 2015 год.
Согласно справке ООО "Траст-аудит" от 12.08.2015, представленной истцом, среднерыночная стоимость права аренды помещения общей площадью 143, 55 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6 составляет в месяц по состоянию на:
01.04.2015 - 107 662 рубля 50 копеек с учетом НДС,
01.05.2015 - 107 662 рубля 50 копеек с учетом НДС,
01.06.2015 - 109 098 рублей 00 копеек с учетом НДС,
01.07.2015 - 109 098 рублей 00 копеек с учетом НДС,
01.08.2015 - 109 098 рублей 00 копеек с учетом НДС.
Соответственно 107 662 рубля 50/143, 55 = 750 рублей за 1 кв. м и 109 098/143,55 = 760 рублей за 1 кв. м.
Цена за 1 кв. м по отчету ООО "Независимая оценочная компания" наиболее объективна для заявленного периода упущенной выгоды.
Из материалов дела следует, что в обоснование невозможности получения арендной платы за использование помещения до его восстановления, в то время как это является основным доходом истца, истец указал на отказы предполагаемых арендаторов от предложения истца заключить договор аренды помещения в связи с его ненадлежащим состоянием (письма представлены в дело), а также выводы эксперта.
Рыночная стоимость и объем работ, необходимых для устранения недостатков помещения в связи с его ненадлежащей эксплуатацией ответчиком 799 874 рубля, а также невозможность эксплуатации помещения без его восстановительного ремонта подтверждается экспертным заключением государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" N 570 от 05.08.2015, составленным экспертами Чехуновым В.В. и Саидовой Т.В.
По результатам проведения двух судебных строительных экспертиз результаты о стоимости убытков разные.
Из материалов дела следует, что определением от 01.07.2015 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГП КК "Товарных экспертиз": Чехунову В.В. и Саидовой Т.В.
На разрешение экспертам были поставлены следующие вопросы:
1) какие недостатки имеет нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6?
2) каковы причины образования выявленных недостатков?
3) какие из выявленных недостатков являются следствием естественного износа?
4) какова рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, д. 26, пом. 6?
5) исключают ли имеющиеся повреждения использование помещения по его назначению?
13.08.2015 в материалы дела от Государственного предприятия Красноярского края "Товарных экспертиз" поступило экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 с приложением документов, в том числе локального сметного расчета N 1 на сумму 781 984 рубля. Заключение и ЛСР подписаны двумя назначенными судом экспертами.
Выводы экспертов следующие:
1. Предъявленное к осмотру нежилое помещение общей площадью 191,4 кв. м по адресу ул. Весны 26 пом. 6 имеет следующие недостатки:
1) разрушение целостности керамогранитных плиток и укладки от механического воздействия;
2) нарушена целостность пожарных и охранных систем;
3) усадочные трещины на колоннах;
4) произведено отключение пожарной и охранных систем от блока управления;
5) повреждены плитки навесного потолка типа "Армстронг";
6) произведена частичная замена подвесного потолка на гипсокартонную конструкцию с натяжным потолком, что привело к частичной невозможности (только в том месте, где установлена конструкция) эксплуатировать систему вентиляции пожаротушения;
7) стены имеют эксплуатационные повреждения в виде потертости, загрязнения, царапин.
2. Недостатки, выявленные при проведении экспертизы, имеют следующие причины возникновения:
1) дефекты, перечисленные в п. п. 1, 2, 4, 5, 6 и 7, возникли из-за несоблюдения правил эксплуатации, устройства дополнительных конструкций (перегородки, потолок, прокладка дополнительных электро- и низковольтных кабелей) и относятся к эксплуатационным;
2) дефект, указанный в п. п. 3, возник из-за усадки здания и относится к производственным.
3. Все выявленные и перечисленные недостатки не могут относится к недостаткам, возникшим из-за естественного износа.
4. Рыночная стоимость и объем необходимых для устранения выявленных недостатков определен и приведен в ЛСР N 1 на общую сумму 781 984 рублей.
5. Эксплуатация данного нежилого помещения без исправления выявленных недостатков невозможна. Так как данные недостатки не позволяют безопасно эксплуатировать данное помещение. Эксплуатация без соблюдения правил и требований по электро-, пожаробезопасности невозможна.
Помещение не соответствует требованиям Закона РФ N 384-ФЗ, ПУЭ-7, СНиП 3.04.01-87, СНиП 41-01-2003, СНиП 21-01-97*, СНиП 2.08.02-89* ГОСТ 27570.0-87, СП 29.13330.2011.
Выявленные недостатки названы экспертами существенными по причине ненадлежащей эксплуатации помещения, а также возникли из-за механического воздействия (пол, потолок, стены).
15.10.2015, 23.10.2015, 22.12.2015 в судебных заседаниях допрашивался эксперт Чехунов В.В., который дал пояснения по заключению, а также с учетом выявленных опечаток и технических ошибок приобщил другой ЛСР N 1, согласно которому расчетная сумма на ремонтно-восстановительные работы - 799 874 рубля.
03.12.2015 от эксперта Чехунова В.В. в материалы дела поступили письменные ответы на вопросы ответчика.
Определением от 07.04.2016 назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза проведение которой поручено эксперту ОАО "Научно-технический прогресс" - Шестерня О.М.
01.06.2016 в материалы дела от ОАО "Научно-технический прогресс" поступило экспертное заключение N 333 от 30.05.2016 с приложением документов.
Выводы эксперта следующие:
1. нежилое помещение N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, дом 26, имеет следующие недостатки:
- - повреждено напольное покрытие, в кол-ве 65 керамогранитных полированных плиток (размер плитки 600Х600 мм) имеющие по 1 - 2 отверстия в каждой. В том числе предыдущим экспертом также были демонтированы три разрезанных напольных плитки (размер плитки 600x100 мм), которые лежат рядом на полу. В деформационном шве напольной керамогранитной плитки имеется трещина толщиной раскрытия до 6 мм на всю длину помещения;
- - в подвесном потолке типа "Агтз1гоод" по металлическому каркасу повреждены минерально-волокнистые плитки (размер плитки 600x600 мм) в количестве 34 штук;
- - не уложены в фальш-канал либо в гофру низковольтные (компьютерные) кабеля (9 концов в изоляции, 27 концов с заглушками);
- - не выполнен демонтаж в нескольких местах в центре зала свисающего с потолка электропровода (15 концов провода с розетками, 6 концов провода с выключателями);
- - оштукатуренные и окрашенные водоэмульсионной краской стены имеют в одном месте скол штукатурки механического повреждения, а также следы от креплений оборудования, потертости и загрязнения поверхностей в процессе эксплуатации;
- - в местах примыкания демонтированных перегородок к стационарным стенам и колоннам, отсутствует напольный поливинилхлоридный плинтус общей протяженностью около 8,00 м;
- - предыдущим экспертом на колоннах были демонтированы декоративные накладки из ПВХ-панелей с гибким креплением, закрывающие деформационный шов;
- - обнаружены оставшиеся два патрубка для подачи воздуха от дополнительной системы кондиционирования, демонтированной в дальнейшем.
2. Причины образования выявленных недостатков следующие:
- - большая часть перечисленных выше дефектов является результатом демонтажа межкомнатных перегородок из гипсокартонных листов (ГКЛ) по каркасу из стального профиля;
- - трещины на четырех колоннах и шве напольной керамогранитной плитки на всю высоту и длину помещения соответственно, предусмотрены проектом в виде деформационного шва торгово-офисного здания;
- - при проведении судебной экспертизы N 570 от 05 августа 2015 г. экспертом также были демонтированы: часть потолочной конструкции из гипсокартона, две плитки навесного потолка типа "Armstrong", все декоративные накладки из ПВХ-панелей на колоннах, три напольных плитки.
Указанные дефекты не влияют на параметры надежности и безопасности помещения N 6 и торгово-офисного здания в целом.
3. Выявленные недостатки являются следствием естественного износа:
- - оштукатуренные и окрашенные водоэмульсионной краской стены имеют в одном месте скол штукатурки механического повреждения, а также следы от креплений оборудования, потертости и загрязнения поверхностей в процессе эксплуатации;
- - трещины на четырех колоннах и шве напольной керамогранитной плитки на всю высоту и длину помещения соответственно, предусмотрены проектом в виде деформационного шва торгово-офисного здания.
4. Сметная стоимость восстановительных ремонтных работ и материалов, необходимых для устранения недостатков нежилого помещения N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, дом 26, определена в локально-сметном расчете приложение N 2 на общую сумму 118 344 рубля 39 копеек (сто восемнадцать тысяч триста сорок четыре рубля 39 копеек).
Сумма восстановительного ремонта, в локально-сметном расчете приложение N 2 рассчитана с учетом объемов строительных работ приложение N 1 необходимых для устранения недостатков нежилого помещения N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, дом 26, на момент осмотра экспертом данной повторной судебной строительно-технической экспертизы. Объемы и виды строительных работ определены для придания помещению N 6, современного, товарного вида для дальнейшей сдачи помещения в аренду и возможности безопасной эксплуатации.
5. Имеющиеся повреждения не исключают использование помещения по его назначению. Так как являются в большей степени продуктом механических дефектов отделочных работ и естественного морального износа при эксплуатации. Перечисленные выше недостатки помещения N 6 не представляют собой какую-либо опасность для жизни и здоровья граждан, а лишь носят характер функционального неизбежного устаревания объекта при эксплуатации.
20.06.2016, 07.07.2016 в судебных заседаниях допрашивался вызванный эксперт ОАО "Научно-Технический прогресс" Шестерня О.М.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции судом были учтены сомнения истца в заинтересованности эксперта (эксперт повторяет правовые выводы ответчика в заключении, ссылается на экономическую нецелесообразность, отсутствие необходимости вскрытия потолка, в демонтаже и т.п.) и занижении объемов работ и материалов на восстановление.
Необходимость выполнения соответствующего объема работ для восстановления повреждений, рассчитанная первым экспертом достаточно полно пояснена в заключении и при допросах эксперта Чехунова В.В. в судебном заседании.
При этом судом первой инстанции были приняты во внимание пояснения эксперта Чехунова В.В. о том, что нельзя отремонтировать часть, если выявлены дефекты на поверхности, например, имеются повреждения стены, надо исправлять всю стену. Значительные дефекты исправить нельзя, плитка должна быть заменена вся. Замена отдельных плиток невозможна, так как не совпадет цветовая гамма, при монтаже кафель будет на разной высоте. Эксплуатация без исправления всех выявленных дефектов в потолке, поле и стенах без исправления невозможна. Произведено отключение пожарной и охранных систем и частичный демонтаж, следовательно, обеспечение главной функции предупреждения об опасности не выполняется. Эксплуатация системы пожаротушения без правильного подключения невозможна, часть такого оборудования закрыты листами ГКЛ, что не позволит системе сработать в случае пожара (закрыты системы порошкового тушения). Кабеля повреждены, хаотично проведены, не могут эксплуатироваться.
Из материалов дела следует, что данные и другие выводы не совпадают с позицией эксперта - Шестерня О.М. и ее расчетами.
В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованном занижении вторым экспертом стоимости восстановительных работ.
Первой экспертизой установлены эксплуатационные и производственные повреждения, но, в ЛСР экспертом Чехуновым В.В. учтены только дефекты, возникшие в процессе эксплуатации (письменный ответ номер 67 в письме N 1209 от 03.12.2015).
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела 02.03.2016 ответчиком заявлено о пропуске истцом трехгодичного срока исковой давности, поскольку о своем нарушенном праве истица узнала в 2009 году, но доверяла ответчику и претензий не предъявляла.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Срок исковой давности следует исчислять с даты, когда помещение было возвращено ответчиком по акту, то есть 02.12.2014. С указанной даты истцом установлены недостатки и у истца возникло право требовать возмещения убытков.
Материалами дела подтверждается, что с настоящим иском Сосновская В.В. обратилась 09.02.2015.
С учетом вышеизложенного, правомерен вывод суд первой инстанции о том, что трехгодичный срок исковой давности по иску о взыскании убытков не истек.
При таких обстоятельствах, исковые требования правомерно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по госпошлине, за экспертизы, на представителя в полном объеме относятся на ответчика по делу.
При принятии иска к производству истцу предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.
При цене иска - 1 787 078 рублей 09 копеек (599 889 рублей + 1 187 189 рублей 09 копеек уплате в федеральный бюджет подлежит 30 871 рубль государственной пошлины.
За проведение первой экспертизы истцом оплачено 10 000 рублей согласно платежному поручению N 34 от 18.03.2015, платежному поручению N 58 от 26.05.2015.
За проведение экспертиз ответчиком оплачено 54 900 рублей по платежному поручению N 1823 от 24.06.2015 (первая), 47 404 рубля 68 копеек по платежному поручению N 1017 от 06.04.2016 (повторная).
За изготовление технических планов помещения истцом оплачено в ООО "Архитектурно - кадастровое бюро" 8 000 рублей по квитанции к ПКО от 20.10.2014 (по договору подряда N 65/14-п от 15.10.2014), 4 500 рублей по платежному поручению N 61 от 26.05.2015. Оплата услуг на проведение оценки произведена по квитанции к ПКО N 182 от 26.11.2015 на сумму 3 800 рублей. Всего сумма 16 300 рублей понесена истцом в связи с необходимостью представления доказательств в суд, является судебными расходами, связанными с рассмотрением дела.
В обоснование судебных расходов на представителя представлены: договор N 08/14 возмездного оказания юридических услуг от 28.09.2014, дополнительное соглашение N 1 от 16.11.2015, квитанции к приходно-кассовым ордерам.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 16.11.2015 к договору возмездного оказания юридических услуг N 08/14 от 28.09.2014 между ИП Сосновской В.В. и ООО "СтройХолдинг" в лице юриста Вороновой П.А. стоимость услуг исполнителя составила 70 000 рублей.
Судебные расходы на представителя оплачены по квитанции к ПКО от 18.12.2014 в сумме 8 000 рублей, по квитанции к ПКО от 20.01.2015 на сумму 30 000 рублей, по квитанции к ПКО N 13 от 16.11.2015 на сумму 32 000 рублей.
Расходы на представителя являются разумными, учитывая объем фактически проделанной представителем работы.
При таких обстоятельствах, по результатам рассмотрения дела, суд первой инстанции правомерно распределил судебные расходы и взыскал с ответчика в пользу истца 70 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя, 10 000 рублей судебных расходов на оплату экспертизы.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что описательная часть обжалуемого решения не содержит обстоятельств, имеющих, по мнению ответчика, существенное значение при рассмотрении настоящего дела, а именно, судом не отражено изложение пояснений позиции представителя ответчика, сведения о заявленных им ходатайствах; в мотивировочной части не отражены доказательства, на основании которых суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Ответчик в апелляционной жалобе также сослался на недоказанность обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, на недопустимость представленного в материалы дела экспертного заключения 05.08.2015 N 570.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы доводы последней не нашли своего подтверждение.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе каждого судебного заседания арбитражного суда первой инстанции, а также при совершении отдельных процессуальных действий вне судебного заседания ведется протоколирование с использованием средств аудиозаписи и составляется протокол в письменной форме, при этом согласно части 2 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол является дополнительным средством фиксирования данных о ходе судебного заседания. В силу части 6 статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материальный носитель аудиозаписи судебного заседания приобщается к протоколу.
Таким образом, аудиозапись является основным средством фиксирования сведений о ходе судебного заседания, а также средством обеспечения открытости судебного разбирательства.
Данный вывод соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Соответственно, аудиозапись судебного заседания содержит информацию относительно заявленных обществом ходатайствах и доводах, возражений на заявленные ходатайства, доводы, приведенные в обоснование ходатайств, в том числе буквальные пояснения сторон и иные сведения, на отсутствие которых настаивает заявитель.
То обстоятельство, что суд первой инстанции не отразил их в обжалуемом судебном акте, не привело к принятию неправильного решения.
Из текста решения суда первой инстанции следует, что все представленные в материалы дела документы, в том числе первичные, им изучены, в результате чего суд согласился с оценкой содержания этих документов данной одной из сторон.
При этом суд апелляционной инстанции, исходя из толкования части 3 статьи 15, статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено обязательного требования описания в судебном акте всех исследованных судом документов, суд должен указать, на каких доказательствах он основывался, принимая решение, и какие выводы им сделаны - данные требования к решению Арбитражным судом Красноярского края соблюдены.
Доводы апеллянта о внесудебном общении между судьей, представителем истца и экспертом подлежат отклонению как основанные на предположениях представителя ответчика и документально не подтверждены. Как следует из апелляционной жалобы, представитель ответчика считает внесудебным общением исследование судом в судебном заседании 02.08.2016 в течение 1 часа расчета убытков.
Доводы о недопустимости представленного в материалы дела экспертного заключения от 05.08.2015 N 570 также не могут быть признаны обоснованными, поскольку, по сути, свидетельствуют о несогласии с результатами проведения экспертизы.
Судом первой инстанции дана оценка результатам проведения двух судебных строительных экспертиз (экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 и экспертное заключение N 333 от 30.05.2016 с приложением документов).
По результатам оценки имеющихся в материалах дела доказательствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованном занижении вторым экспертом стоимости восстановительных работ.
Повторно исследовав указанное экспертное заключение от 05.08.2015 N 570, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 соответствует требованиям статьи 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.
Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.
Данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу. Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
С учетом изложенного, экспертное заключение N 570 от 05.08.2015 правомерно признано судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства по делу.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в обоих случаях экспертизы назначались по ходатайству ответчика, судом назначались эксперты из экспертных организаций, предложенных ответчиком.
Доводы ответчика со ссылкой на недоказанность обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, являются несостоятельными.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Таким образом, само по себе несогласие ответчика с установленными судом обстоятельствами и оценкой имеющихся в деле доказательств не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" августа 2016 года по делу N А33-2242/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)