Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Предварительный договор фактически исполнен, помещение находится в пользовании истца, с ним заключен договор управления многоквартирным домом, однако ответчик-1 спорное нежилое помещение продал обществу, не имея права продавать спорное нежилое помещение иному лицу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья:{ }Стебунова{ }Е.Ю. Дело{ }N{ }44г-140/17{
Клубничкина А.В., Галанова С.Б.
Докладчик: судья Клубничкина А.В.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Лаща С.И., Самородова А.А., Соловьева С.В., Мязина А.М.,
при секретаре А.А.,
рассмотрев гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей "Права Потребителя" в интересах Войтовой Т.Н. к Акционерному обществу "Строительное управление N 155", Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Апрелевка", Обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" о признании права собственности, аннулировании регистрационной записи и признании договора недействительным,
по кассационной жалобе ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения представителей ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" А.И., С., поддержавших доводы кассационной жалобы,
Межрегиональная общественная организация "Общество защиты прав потребителей "Права Потребителя" обратилась в суд в интересах В. с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что 22 ноября 2012 года между Товариществом на вере (коммандитным товариществом) "СУ - N 155" и Компания", действующим от имени ЗАО "СУ N 155", и В. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N... общей площадью... кв. м в доме... Денежные средства по договору В. перечислены 29 ноября 2012 года. Предварительный договор фактически исполнен, помещение находится в пользовании В., с ней заключен договор управления многоквартирным домом. Однако ЗАО "СУ N 155" спорное нежилое помещение продало ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка". По мнению истца, АО "СУ N 155" не имело права продавать спорное нежилое помещение иному лицу.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 23 мая 2016 года в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года решение суда первой инстанции отменено. По делу постановлено новое решение, которым иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" просит апелляционное определение судебной коллегии отменить.
14 марта 2017 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Бакулина А.А. от 27 апреля 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм права были допущены судом апелляционной инстанции.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 23 марта 2012 года между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" заключен договор купли-продажи нежилого помещения N.. общей площадью... кв. м в доме....
22 ноября 2012 года между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "Су - N 155" и Компания", действующим от имени ЗАО "Строительное управление N 155" и В. заключен предварительный договор купли-продажи этого же нежилого помещения N....
Поскольку основной договор купли-продажи спорного помещения с В. заключен не был, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора, спорное жилое помещение имело другого собственника и не могло быть предметом договора купли-продажи. Указанные сведения имелись в ЕГРП, и В., при соблюдении разумной осмотрительности и осторожности, могла получить соответствующие сведения.
Отменяя решение суда, и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 23 марта 2012 года, заключенного между ЗАО "СУ N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Апрелевка", прекращении права собственности на спорное нежилое помещение этого Общества и признании за В. права собственности на него, судебная коллегия указала, что В. своевременно и в полном объеме выполнены обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, спорное помещение передано во владение В., поэтому она имеет преимущество перед ответчиком.
Между тем, с таким выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.
Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В абзаце 7 пункта 61 данного Постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, вопрос о преимущественном праве одной из сторон на спорное нежилое помещение, мог быть разрешен после установления юридически значимых обстоятельств, указанных в названных правовой норме и разъяснении Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Принимая новое решение по делу об удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции эти существенные для дела обстоятельства не выяснял и не проверял.
Суд первой инстанции установил и следует из материалов дела, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения между ЗАО "СУ N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" заключен раньше - 23 марта 2012 года, чем предварительный договор купли-продажи этой же недвижимости между Товариществом на вере (коммандитным товариществом) "СУ - N 155", действующим от имени ЗАО "СУ N 155", и В. - 22 ноября 2012 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" на спорное нежилое помещение зарегистрировано 30 марта 2012 года (л.д. 53, 54, том 1).
Заключенный между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" договор купли-продажи нежилого помещения исполнен, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 23 марта 2012 года (л.д. 92, 93, том 2) и платежным поручением N 1152 от 3 апреля 2012 года (л.д. 97, том 2).
Однако в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ суд апелляционной инстанции указанным доказательствам не дал оценки.
При таких обстоятельствах выводы судебной коллегии о прекращении права собственности ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" и признании за В. право собственности на спорное нежилое помещение нельзя признать правомерными.
Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 23 марта 2012 года, заключенного между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка".
Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Удовлетворяя требования истца о признании указанного договора недействительным, судебная коллегия не привела правовые нормы, которыми при этом руководствовалась, доказательства, на которых основан этот вывод. Апелляционное определение судебной коллегии не содержит мотивов, указывающих на несоответствие данной сделки требованиям закона.
Поскольку допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения не возможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы, президиум полагает апелляционное определение судебной коллегии в силу ст. 387 ГПК РФ подлежащим отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.05.2017 N 243 ПО ДЕЛУ N 44Г-140/2017
Требование: О признании права собственности, аннулировании регистрационной записи и признании договора недействительным.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Предварительный договор фактически исполнен, помещение находится в пользовании истца, с ним заключен договор управления многоквартирным домом, однако ответчик-1 спорное нежилое помещение продал обществу, не имея права продавать спорное нежилое помещение иному лицу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2017 г. N 243
Судья:{ }Стебунова{ }Е.Ю. Дело{ }N{ }44г-140/17{
Клубничкина А.В., Галанова С.Б.
Докладчик: судья Клубничкина А.В.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Лаща С.И., Самородова А.А., Соловьева С.В., Мязина А.М.,
при секретаре А.А.,
рассмотрев гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации "Общество защиты прав потребителей "Права Потребителя" в интересах Войтовой Т.Н. к Акционерному обществу "Строительное управление N 155", Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Апрелевка", Обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная управляющая компания" о признании права собственности, аннулировании регистрационной записи и признании договора недействительным,
по кассационной жалобе ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения представителей ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" А.И., С., поддержавших доводы кассационной жалобы,
установил:
Межрегиональная общественная организация "Общество защиты прав потребителей "Права Потребителя" обратилась в суд в интересах В. с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что 22 ноября 2012 года между Товариществом на вере (коммандитным товариществом) "СУ - N 155" и Компания", действующим от имени ЗАО "СУ N 155", и В. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N... общей площадью... кв. м в доме... Денежные средства по договору В. перечислены 29 ноября 2012 года. Предварительный договор фактически исполнен, помещение находится в пользовании В., с ней заключен договор управления многоквартирным домом. Однако ЗАО "СУ N 155" спорное нежилое помещение продало ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка". По мнению истца, АО "СУ N 155" не имело права продавать спорное нежилое помещение иному лицу.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 23 мая 2016 года в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года решение суда первой инстанции отменено. По делу постановлено новое решение, которым иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" просит апелляционное определение судебной коллегии отменить.
14 марта 2017 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Бакулина А.А. от 27 апреля 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм права были допущены судом апелляционной инстанции.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 23 марта 2012 года между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" заключен договор купли-продажи нежилого помещения N.. общей площадью... кв. м в доме....
22 ноября 2012 года между Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "Су - N 155" и Компания", действующим от имени ЗАО "Строительное управление N 155" и В. заключен предварительный договор купли-продажи этого же нежилого помещения N....
Поскольку основной договор купли-продажи спорного помещения с В. заключен не был, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора, спорное жилое помещение имело другого собственника и не могло быть предметом договора купли-продажи. Указанные сведения имелись в ЕГРП, и В., при соблюдении разумной осмотрительности и осторожности, могла получить соответствующие сведения.
Отменяя решение суда, и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 23 марта 2012 года, заключенного между ЗАО "СУ N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Апрелевка", прекращении права собственности на спорное нежилое помещение этого Общества и признании за В. права собственности на него, судебная коллегия указала, что В. своевременно и в полном объеме выполнены обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, спорное помещение передано во владение В., поэтому она имеет преимущество перед ответчиком.
Между тем, с таким выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.
Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В абзаце 7 пункта 61 данного Постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, вопрос о преимущественном праве одной из сторон на спорное нежилое помещение, мог быть разрешен после установления юридически значимых обстоятельств, указанных в названных правовой норме и разъяснении Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Принимая новое решение по делу об удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции эти существенные для дела обстоятельства не выяснял и не проверял.
Суд первой инстанции установил и следует из материалов дела, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения между ЗАО "СУ N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" заключен раньше - 23 марта 2012 года, чем предварительный договор купли-продажи этой же недвижимости между Товариществом на вере (коммандитным товариществом) "СУ - N 155", действующим от имени ЗАО "СУ N 155", и В. - 22 ноября 2012 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" на спорное нежилое помещение зарегистрировано 30 марта 2012 года (л.д. 53, 54, том 1).
Заключенный между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" договор купли-продажи нежилого помещения исполнен, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 23 марта 2012 года (л.д. 92, 93, том 2) и платежным поручением N 1152 от 3 апреля 2012 года (л.д. 97, том 2).
Однако в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ суд апелляционной инстанции указанным доказательствам не дал оценки.
При таких обстоятельствах выводы судебной коллегии о прекращении права собственности ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка" и признании за В. право собственности на спорное нежилое помещение нельзя признать правомерными.
Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 23 марта 2012 года, заключенного между ЗАО "Строительное управление N 155" и ООО "Объединенная управляющая компания" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Апрелевка".
Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Удовлетворяя требования истца о признании указанного договора недействительным, судебная коллегия не привела правовые нормы, которыми при этом руководствовалась, доказательства, на которых основан этот вывод. Апелляционное определение судебной коллегии не содержит мотивов, указывающих на несоответствие данной сделки требованиям закона.
Поскольку допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения не возможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы, президиум полагает апелляционное определение судебной коллегии в силу ст. 387 ГПК РФ подлежащим отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)