Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О признании недействительными договоров об инвестировании долевого участия в строительстве и цессии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Яшиной И.В.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 октября 2016 года гражданское дело N 2-55/16 по апелляционным жалобам М. <...> и конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Коломяги-Ретро" Н. <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года по иску М. <...> к Закрытому акционерному обществу "Коломяги-Ретро" в лице конкурсного управляющего Н. <...> о признании права собственности на парковочные места, по встречному иску конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Коломяги-Ретро" Н. <...> к Обществу с ограниченной ответственностью "Балтпродком" и М. <...> о признании договоров недействительными.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения представителя истца и третьего лица ООО "Балтпродком" - К. <...>, представителя ответчика конкурсного управляющего ЗАО "Коломяги-Ретро" Н. <...>. - С. <...>, судебная коллегия
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16.03.2016 отказано в удовлетворении исковых требований М. <...> о признании права собственности на парковочные места и в удовлетворении встречных требований конкурсного управляющего ЗАО "Коломяги-Ретро" Н. <...> о признании недействительными договоров, заключенных между ЗАО "Коломяги-Ретро" и ООО "Балтпродком" и между ООО "Балтпродком" и М. <...>
В апелляционной жалобе М. <...> просит отменить решение районного суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований, принять новое решение об удовлетворении данных требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги-Ретро" Н. <...> просит отменить решение районного суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца М. <...>, представителя третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для отмены решения суда.
Как установлено в ходе рассмотрения дела и следует из материалов регистрационного дела, 10.10.2005 между ЗАО "Коломяги Ретро" (общество) и ООО "Холдинговая компания "Союз" (с 27.04.2006 ООО "Европейские предместья") (инвестор) заключен договор N 3, в соответствии с которым общество привлекает инвестора к созданию (инвестированию) за счет собственных и привлеченных средств жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, район Коломяги, квартал 12 В, корпус 4; доля инвестора составляет все жилые и нежилые помещения в объекте (том 2 л.д. 45 - 52).
11.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Европейские предместья" заключено дополнительное соглашение к указанному договору от 10.10.2005, которым пункт 1.1 договора от 10.10.2005 N 3 дополнен абзацем 8 следующего содержания: "инвестирование строительства 5/16 доли объекта недвижимого имущества (нежилого помещения), расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12 В корпус 4, имеющего следующие характеристики - расположение в объекте: автостоянка, оси "1-6" и "Б-Н"; общая приведенная площадь 496,9 кв. м, этажность дома - 5 этажей, этаж цоколь, осуществляется обществом самостоятельно, а не за счет собственных либо привлеченных средств инвестора, в связи с чем, общество имеет право заключать договоры об инвестировании долевого участия в отношении 5/16 доли этого нежилого помещения непосредственно с любым третьим лицом (дольщиком), в том числе в отношении отдельных 1/16 доли этого нежилого помещения. Доля инвестора в объекте составляет все жилые, нежилые помещения и доли нежилого помещения в объекте, кроме отдельных квартир, нежилого помещения и долей нежилого помещения, прямо указанных в абзаце 2-8 пункта 1.1, п. 1.4 настоящего договора" (том 2 л.д. 65 - 66).
12.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" (застройщик) и ООО "Балтпродком" (дольщик) заключен договор об инвестировании долевого участия в строительстве N 12В-4/ДС-34-П, в соответствии с которым дольщик инвестирует строительство (создание) вышеуказанного жилого дома в общей сумме 547500 рублей, по окончании строительства объекта дольщику передается место для парковки автомобиля, имеющее следующие характеристики: условный номер 12, корпус 4, оси "2"-"3" и "В"-"Е", этаж - цоколь (том 4 л.д. 12 - 17).
18.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" (застройщик) и ООО "Балтпродком" (дольщик) заключен договор об инвестировании долевого участия в строительстве N 12В-4/ДС-31-П, в соответствии с которым дольщик инвестирует строительство (создание) вышеуказанного жилого дома в общей сумме 547500 рублей, по окончании строительства объекта дольщику передается место для парковки автомобиля, имеющее следующие характеристики: условный номер 8, корпус 4, оси "4"-"5" и "Л"-"Н", этаж - цоколь (том 3 л.д. 6 - 11).
18.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" (застройщик) и ООО "Балтпродком" (дольщик) заключен договор об инвестировании долевого участия в строительстве N 12В-4/ДС-33-П, в соответствии с которым дольщик инвестирует строительство (создание) вышеуказанного жилого дома в общей сумме 547500 рублей, по окончании строительства объекта дольщику передается место для парковки автомобиля, имеющее следующие характеристики: условный номер 16, корпус 4, оси "5"-"6" и "Б"-"Е", этаж - цоколь (том 1 л.д. 10 - 15).
30.04.2007 ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" подписали акты сверки взаиморасчетов по договорам N 12В-4/ДС-34-П, N 12В-4/ДС-33-П и N 12В-4/ДС-31-П, согласно которым суммы инвестиций ООО "Балтпродком" в размере 547500 рублей по каждому из указанных договоров оплачены ЗАО "Коломяги Ретро" по соглашению о зачете взаимных требований от 18.12.2006 (том 4 л.д. 18, том 3 л.д. 12, том 1 л.д. 16).
17.03.2009 между ООО "Балтпродком" (цедент), М. <...> (цессионарий) и ЗАО "Коломяги Ретро" (должник) заключены договоры цессии N 12В-4/ДС-34-П-Ц, N 12В-4/ДС-31-П-Ц и N 12В-4/ДС-33-П-Ц, в соответствии с которыми цедент уступает цессионарию право требования от должника исполнения обязательств по договору от 12.12.2006 N 12В-4/ДС-34-П и по договорам N 12В-4/ДС-31-П и N 12В-4/ДС-33-П от 18.12.2006 об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома, а именно - парковочных мест по адресу: Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12 В корпус 4, под условными номерами 12, 8 и 16 (том 4 л.д. 8 - 11, том 3 л.д. 13 - 15, том 1 л.д. 6 - 8).
01.04.2009 ЗАО "Коломяги-Ретро" и М. <...> подписали акты приема-передачи паркинга по договору от 12.12.2006 N 12В-4/ДС-34-П и по договорам N 12В-4/ДС-31-П и N 12В-4/ДС-33-П от 18.12.2006 об инвестировании долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми ЗАО "Коломяги-Ретро" передало, а М. <...> принял 3/16 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 3Н, находящееся в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский проспект, дом 15, (по 1/16 доли по каждому акту) (том 4 л.д. 11, том 3 л.д. 16, том 1 л.д. 9).
М. <...> обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми заявлениями к ЗАО "Коломяги Ретро" о признании за ним права собственности на нежилое помещение 3Н (автостоянка) условный номер 16, 12 и 8, по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский проспект, дом 15, (строительный адрес: Санкт-Петербург, район Коломяги, квартал 12В) (том 4 л.д. 5 - 6, том 3 л.д. 4 - 5, том 1 л.д. 4 - 5, том 2 л.д. 215).
Определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2016 указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги-Ретро" предъявил встречные иски, в которых просит признать незаключенными договоры об инвестировании долевого участия в строительстве от 12.12.2006 N 12В-4/ДС-34-П и от 18.12.2006 N 12В-4/ДС-33-П и N 12В-4/ДС-31-П, заключенные между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и недействительными договоры цессии N 12В-4/ДС-34-П-Ц, N 12В-4/ДС-31-П-Ц и N 12В-4/ДС-33-П-Ц от 17.03.2009, заключенные между ООО "Балтпродком", М. <...> и ЗАО "Коломяги Ретро", и применить последствия их недействительности; просит признать за ЗАО "Коломяги Ретро" право на 3/16 долей в праве собственности на нежилое помещение 3Н по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский проспект, дом 15 (том 3 л.д. 139 - 141, том 1 л.д. 126 - 128, том 2 л.д. 102 - 104, том 2 л.д. 169 - 171).
В обоснование своих требований конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги Ретро" указывает, что в 2013 году ООО "Балтпродком" обращался в регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на спорное имущество, несмотря на то, что в 2009 году были заключены договоры цессии с М. <...>, из чего конкурсный управляющий делает вывод, что договоры цессии и акт приема-передачи от 01.04.2009 были изготовлены в период с августа 2014 года по февраль 2015 года, когда М. <...> обратился в суд с данными исками.
Кроме того, конкурсный управляющий указывает, что специалист ООО "Экспертно-криминалистическое бюро", которому были представлены для исследования договоры цессии, установил, что подпись от имени генерального директора ЗАО "Коломяги Ретро" П.А.В. исполнена не П.А.В., из чего конкурсный управляющий делает вывод, что договоры цессии не были согласованы с ЗАО "Коломяги Ретро".
Конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги Ретро" ссылается также на то, что М. <...> не представил достоверных доказательств оплаты приобретенного имущества. Также указывает, что автостоянка расположена в нежилом помещении 3Н, в котором также располагается помещение насосной, отнесенное к общедомовому имуществу собственников в доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно разъяснениям, содержащемся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В ходе рассмотрения дела установлено, что между застройщиком в лице ЗАО "Коломяги Ретро" с одной стороны и инвестором (дольщиком) ООО "Холдинговая компания "СОЮЗ" (ООО "Европейские предместья") имелись соглашения относительно объекта строительства - автостоянки, при этом доля в строительстве ЗАО "Коломяги Ретро" составляла 5/16, доля ООО Холдинговая компания "СОЮЗ" (ООО "Европейские предместья") - 11/16.
Дополнительным соглашением от 11.12.2006 к указанному договору от 10.10.2005 стороны определили, что ЗАО "Коломяги Ретро" вправе самостоятельно привлекать инвесторов в отношении 5/16 доли этого нежилого помещения 3Н (автостоянка) непосредственно, в том числе в отношении отдельных 1/16 доли этого нежилого помещения.
Как следует из акта приема-передачи от 14.05.2007 по договору от 10.10.2005 N 3, ЗАО "Коломяги Ретро" передает, а ООО "Европейские предместья" принимает помещения, находящиеся в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский 15 литера А, включая автостоянку в помещении 3Н площадью 496,9 кв. м, в виде 11/16 доли (том 1 л.д. 72).
Из Приложения N 1 к Дополнительному соглашению от 24.01.2007 к договору от 10.10.2005 N 3 следует, что в состав имущества автостоянки входят доли: 5/16 - ЗАО "Коломяги Ретро", 11/16 долей помещения - ООО "Европейские предместья" (том 1 л.д. 79).
Таким образом, заключив 12 и 18 декабря 2006 года с ООО "Балтпродком" договоры N 12В-4/ДС-34-П, N 12В-4/ДС-33-П и N 12В-4/ДС-31-П об инвестировании долевого участия в строительстве, ЗАО "Коломяги Ретро" воспользовалось своим правом на привлечение третьих лиц к участию в инвестировании объекта строительства.
Указанными договорами предусмотрено, что полный итоговый размер инвестиций определяется, исходя из суммы фактических произведенных дольщиком платежей, и указывается сторонами в дополнительном соглашении о взаиморасчете или в акте приема-передачи парковочного места (пункт 2.1 договора).
ООО "Балтпродком" передало ЗАО "Коломяги Ретро" во исполнение оплаты по договорам об инвестировании векселя, составленные ЗАО "Коломяги Ретро" 25.10.2006, векселедержателем по которым являлось ООО "Балтпродком".
Производство расчета векселями не противоречит нормам действующего законодательства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей" обязанность должника уплатить денежную сумму может быть прекращена выдачей (передачей) или акцептом векселя на согласованных с кредитором условиях. В этом случае денежное обязательство по договору следует считать прекращенным на основании статьи 409 Кодекса (отступное), если сторона, выдавшая (передавшая) вексель, не несет по нему ответственности, либо на основании статьи 414 Кодекса (новация), если эта сторона принимает на себя ответственность по векселю.
Несмотря на то, что договорами предусмотрено внесение денежных средств в кассу или на расчетный счет застройщика (пункты 2.1 - 2.5 договоров), ЗАО "Коломяги Ретро" приняло исполнение обязательств ООО "Балтпродком", что подтверждается соглашениями о зачете взаимных требований, актами сверки взаиморасчетов по договорам об инвестировании строительства от 18.12.2006, актами приема-передачи векселей в счет исполнения обязательств по договорам (том 4 л.д. 18, том 3 л.д. 12, том 1 л.д. 16, 113 - 119).
В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006, действующей на момент возникновения правоотношений сторон) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу статьи 18 указанного Федерального закона застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Следовательно, договор долевого участия в строительстве должен быть заключен до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 18.12.2006 (том 1 л.д. 88 - 91), договоры между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" заключены 12 и 18 декабря 2006 года, т.е. после завершения строительства дома.
Таким образом, заключенные между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" договоры не являются договорами долевого участия в строительстве. Данные договоры не связаны с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, могут расцениваться как договоры купли-продажи недвижимой вещи - нежилого помещения.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений сторон), сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Сторонами заключен договор в отношении недвижимости нежилого назначения. В случае договора купли-продажи жилья требуется регистрация сделки и права собственности покупателя, а в случае купли-продажи имущества нежилого назначения необходима регистрация только перехода права собственности к покупателю, что предусмотрено пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной редакции.
Таким образом, регистрация сделок, заключенных между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" 12 и 18 декабря 2006 года, не требовалась, в связи с чем, отсутствуют основания считать указанные договоры незаключенными.
Поскольку заключенные между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" сделки не требовали государственной регистрации, не требовалось также проводить государственную регистрацию и договоров цессии, заключенных между ООО "Балтпродком" и М. <...>
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования); для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов о недействительности договора цессии от 17.03.2009 N 12В-4/ДС-33-П-Ц ответчик представил заключение специалиста ООО "Экспертно-криминалистическое бюро", установившего, что подпись от имени генерального директора ЗАО "Коломяги-Ретро" П.А.В., исполненная на указанном договоре, является изображением подписи выполненной не П.А.В., образцы почерка которого представлены для сравнения, а иным лицом с подражанием подписи П.А.В. (том 2 л.д. 81-92).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что представленное заключение является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку, как следует из текста заключения, объектом исследования специалиста являлась копия договора цессии N 12В-4/ДС-ЗЗ-П-Ц от 17.03.2009, экспериментальные образцы почерка П.А.В. на исследование представлены не были, свободные образцы подписи были представлены в виде копий документов и фотоснимков в электронном виде; эксперт не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оснований для признания договоров цессии недействительными ввиду отсутствия согласования с ЗАО "Коломяги-Ретро" не имеется.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы ответчика о том, что М. <...> пропустил срок исковой давности.
Как указано в пункте 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно положениям статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В силу статей 16 и 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество.
ЗАО "Коломяги-Ретро" передало М. <...> спорное имущество 01.04.2009, что следует из актов приема-передачи паркинга, т.е. в срок, предусмотренный договорами об инвестировании, заключенными между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и договорами цессии, заключенными между ООО "Балтпродком" и М. <...>
М. <...> как правообладатель и фактический владелец спорного имущества вправе в любое время без ограничения срока обратиться в установленном порядке с заявлением о регистрации права собственности.
Как пояснил М. <...>, он обратился в суд с данным иском после того, как в августе 2014 года иным лицам, заключившим договоры с ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение ввиду разночтения в представленных документах (том 3 л.д. 27 - 33).
Из данного письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу следует, что при подписании представленных заявителями актов приема-передачи ЗАО "Коломяги Ретро" действовало от имени ООО "Европейские предместья" на основании агентского договора от 20.06.2007 N 2 и доверенности от 20.06.2007.
В указанном письме упомянуты два договора N 12В-4/ДС-28-П и N 12В-4/ДС-29-П, заключенные 18.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и договоры цессии, заключенные между ООО "Балтпродком" и Л.А.Р., по которым ЗАО "Коломяги Ретро" действовало самостоятельно как застройщик.
Из текста данного письма также можно сделать вывод, что о регистрации права на имущество, которое ЗАО "Коломяги Ретро" самостоятельно передало ООО "Балтпродком", обратился только Л.А.Р., претендующий на 2/16 доли в праве собственности на нежилое помещение (по 1/16 по каждому заключенному им договору); иные лица заявляли права, вытекающие из договоров, заключенных с ООО "Европейские предместья"; ООО "Балтпродком" прав на какое-либо имущество не заявляло.
Права на 3/16 доли в праве собственности на нежилое помещение заявляет М. <...> также на основании договоров об инвестировании, заключенных между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и договоров цессии, заключенных истцом с ООО "Балтпродком".
Таким образом, ЗАО "Коломяги Ретро" распорядился именно 5/16 доли в праве на нежилое помещение, которые предназначались ему по договору, заключенному с ООО "Европейские предместья".
ООО "Балтпродком" права М. <...> на спорное имущество не оспаривает.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как следует из технического паспорта на дом, в качестве нежилых помещений учтено помещение автостоянки - 3Н общей площадью 491,7 кв. м. В составе указанного нежилого помещения учтено помещение насосной общей площадью 17,1 кв. м (том 1 л.д. 22).
Согласно ответу СПб ГУП ГУИОН ПИБ от 12.01.2016 по состоянию на 11.01.2007 объект - нежилое помещение 3Н по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский 15 литера А, учтен в двух частях - часть автостоянка общей площадью 491,7 кв. м и часть (насосная) площадью 17,1 кв. м, которая является технологическим помещением дома. В отношении помещения 3Н проведен кадастровый учет с присвоением единого кадастрового номера на весь подучетный объект, включая помещение насосной. Общая площадь помещения 3Н в настоящее время составляет 508,8 кв. м (том 2 л.д. 164).
Учитывая, что спорное нежилое помещение не предназначено для самостоятельного использования в полном объеме, а входящая в него часть - насосная носит технический, вспомогательный характер, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что нежилое помещение 3Н относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в связи с чем, единоличной собственности на данное помещение и на его доли возникнуть не может.
При указанных обстоятельствах, несмотря на ошибочность выводов суда первой инстанции об отсутствии доказательств оплаты по договорам об инвестировании, о незаключенности данных договоров, а также об отсутствии возможности определить количество парковочных мест (долей в праве собственности), судебная коллегия считает, что решение суда отмене не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.10.2016 N 33-13771/2016 ПО ДЕЛУ N 2-55/2016
Требование: О признании права собственности на парковочные места.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Встречное требование: О признании недействительными договоров об инвестировании долевого участия в строительстве и цессии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. N 33-13771/2016
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Яшиной И.В.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 октября 2016 года гражданское дело N 2-55/16 по апелляционным жалобам М. <...> и конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Коломяги-Ретро" Н. <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года по иску М. <...> к Закрытому акционерному обществу "Коломяги-Ретро" в лице конкурсного управляющего Н. <...> о признании права собственности на парковочные места, по встречному иску конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Коломяги-Ретро" Н. <...> к Обществу с ограниченной ответственностью "Балтпродком" и М. <...> о признании договоров недействительными.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., выслушав объяснения представителя истца и третьего лица ООО "Балтпродком" - К. <...>, представителя ответчика конкурсного управляющего ЗАО "Коломяги-Ретро" Н. <...>. - С. <...>, судебная коллегия
установила:
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16.03.2016 отказано в удовлетворении исковых требований М. <...> о признании права собственности на парковочные места и в удовлетворении встречных требований конкурсного управляющего ЗАО "Коломяги-Ретро" Н. <...> о признании недействительными договоров, заключенных между ЗАО "Коломяги-Ретро" и ООО "Балтпродком" и между ООО "Балтпродком" и М. <...>
В апелляционной жалобе М. <...> просит отменить решение районного суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований, принять новое решение об удовлетворении данных требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги-Ретро" Н. <...> просит отменить решение районного суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца М. <...>, представителя третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.
Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для отмены решения суда.
Как установлено в ходе рассмотрения дела и следует из материалов регистрационного дела, 10.10.2005 между ЗАО "Коломяги Ретро" (общество) и ООО "Холдинговая компания "Союз" (с 27.04.2006 ООО "Европейские предместья") (инвестор) заключен договор N 3, в соответствии с которым общество привлекает инвестора к созданию (инвестированию) за счет собственных и привлеченных средств жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, район Коломяги, квартал 12 В, корпус 4; доля инвестора составляет все жилые и нежилые помещения в объекте (том 2 л.д. 45 - 52).
11.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Европейские предместья" заключено дополнительное соглашение к указанному договору от 10.10.2005, которым пункт 1.1 договора от 10.10.2005 N 3 дополнен абзацем 8 следующего содержания: "инвестирование строительства 5/16 доли объекта недвижимого имущества (нежилого помещения), расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12 В корпус 4, имеющего следующие характеристики - расположение в объекте: автостоянка, оси "1-6" и "Б-Н"; общая приведенная площадь 496,9 кв. м, этажность дома - 5 этажей, этаж цоколь, осуществляется обществом самостоятельно, а не за счет собственных либо привлеченных средств инвестора, в связи с чем, общество имеет право заключать договоры об инвестировании долевого участия в отношении 5/16 доли этого нежилого помещения непосредственно с любым третьим лицом (дольщиком), в том числе в отношении отдельных 1/16 доли этого нежилого помещения. Доля инвестора в объекте составляет все жилые, нежилые помещения и доли нежилого помещения в объекте, кроме отдельных квартир, нежилого помещения и долей нежилого помещения, прямо указанных в абзаце 2-8 пункта 1.1, п. 1.4 настоящего договора" (том 2 л.д. 65 - 66).
12.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" (застройщик) и ООО "Балтпродком" (дольщик) заключен договор об инвестировании долевого участия в строительстве N 12В-4/ДС-34-П, в соответствии с которым дольщик инвестирует строительство (создание) вышеуказанного жилого дома в общей сумме 547500 рублей, по окончании строительства объекта дольщику передается место для парковки автомобиля, имеющее следующие характеристики: условный номер 12, корпус 4, оси "2"-"3" и "В"-"Е", этаж - цоколь (том 4 л.д. 12 - 17).
18.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" (застройщик) и ООО "Балтпродком" (дольщик) заключен договор об инвестировании долевого участия в строительстве N 12В-4/ДС-31-П, в соответствии с которым дольщик инвестирует строительство (создание) вышеуказанного жилого дома в общей сумме 547500 рублей, по окончании строительства объекта дольщику передается место для парковки автомобиля, имеющее следующие характеристики: условный номер 8, корпус 4, оси "4"-"5" и "Л"-"Н", этаж - цоколь (том 3 л.д. 6 - 11).
18.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" (застройщик) и ООО "Балтпродком" (дольщик) заключен договор об инвестировании долевого участия в строительстве N 12В-4/ДС-33-П, в соответствии с которым дольщик инвестирует строительство (создание) вышеуказанного жилого дома в общей сумме 547500 рублей, по окончании строительства объекта дольщику передается место для парковки автомобиля, имеющее следующие характеристики: условный номер 16, корпус 4, оси "5"-"6" и "Б"-"Е", этаж - цоколь (том 1 л.д. 10 - 15).
30.04.2007 ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" подписали акты сверки взаиморасчетов по договорам N 12В-4/ДС-34-П, N 12В-4/ДС-33-П и N 12В-4/ДС-31-П, согласно которым суммы инвестиций ООО "Балтпродком" в размере 547500 рублей по каждому из указанных договоров оплачены ЗАО "Коломяги Ретро" по соглашению о зачете взаимных требований от 18.12.2006 (том 4 л.д. 18, том 3 л.д. 12, том 1 л.д. 16).
17.03.2009 между ООО "Балтпродком" (цедент), М. <...> (цессионарий) и ЗАО "Коломяги Ретро" (должник) заключены договоры цессии N 12В-4/ДС-34-П-Ц, N 12В-4/ДС-31-П-Ц и N 12В-4/ДС-33-П-Ц, в соответствии с которыми цедент уступает цессионарию право требования от должника исполнения обязательств по договору от 12.12.2006 N 12В-4/ДС-34-П и по договорам N 12В-4/ДС-31-П и N 12В-4/ДС-33-П от 18.12.2006 об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома, а именно - парковочных мест по адресу: Санкт-Петербург, Коломяги, квартал 12 В корпус 4, под условными номерами 12, 8 и 16 (том 4 л.д. 8 - 11, том 3 л.д. 13 - 15, том 1 л.д. 6 - 8).
01.04.2009 ЗАО "Коломяги-Ретро" и М. <...> подписали акты приема-передачи паркинга по договору от 12.12.2006 N 12В-4/ДС-34-П и по договорам N 12В-4/ДС-31-П и N 12В-4/ДС-33-П от 18.12.2006 об инвестировании долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми ЗАО "Коломяги-Ретро" передало, а М. <...> принял 3/16 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 3Н, находящееся в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский проспект, дом 15, (по 1/16 доли по каждому акту) (том 4 л.д. 11, том 3 л.д. 16, том 1 л.д. 9).
М. <...> обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми заявлениями к ЗАО "Коломяги Ретро" о признании за ним права собственности на нежилое помещение 3Н (автостоянка) условный номер 16, 12 и 8, по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский проспект, дом 15, (строительный адрес: Санкт-Петербург, район Коломяги, квартал 12В) (том 4 л.д. 5 - 6, том 3 л.д. 4 - 5, том 1 л.д. 4 - 5, том 2 л.д. 215).
Определением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2016 указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги-Ретро" предъявил встречные иски, в которых просит признать незаключенными договоры об инвестировании долевого участия в строительстве от 12.12.2006 N 12В-4/ДС-34-П и от 18.12.2006 N 12В-4/ДС-33-П и N 12В-4/ДС-31-П, заключенные между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и недействительными договоры цессии N 12В-4/ДС-34-П-Ц, N 12В-4/ДС-31-П-Ц и N 12В-4/ДС-33-П-Ц от 17.03.2009, заключенные между ООО "Балтпродком", М. <...> и ЗАО "Коломяги Ретро", и применить последствия их недействительности; просит признать за ЗАО "Коломяги Ретро" право на 3/16 долей в праве собственности на нежилое помещение 3Н по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский проспект, дом 15 (том 3 л.д. 139 - 141, том 1 л.д. 126 - 128, том 2 л.д. 102 - 104, том 2 л.д. 169 - 171).
В обоснование своих требований конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги Ретро" указывает, что в 2013 году ООО "Балтпродком" обращался в регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на спорное имущество, несмотря на то, что в 2009 году были заключены договоры цессии с М. <...>, из чего конкурсный управляющий делает вывод, что договоры цессии и акт приема-передачи от 01.04.2009 были изготовлены в период с августа 2014 года по февраль 2015 года, когда М. <...> обратился в суд с данными исками.
Кроме того, конкурсный управляющий указывает, что специалист ООО "Экспертно-криминалистическое бюро", которому были представлены для исследования договоры цессии, установил, что подпись от имени генерального директора ЗАО "Коломяги Ретро" П.А.В. исполнена не П.А.В., из чего конкурсный управляющий делает вывод, что договоры цессии не были согласованы с ЗАО "Коломяги Ретро".
Конкурсный управляющий ЗАО "Коломяги Ретро" ссылается также на то, что М. <...> не представил достоверных доказательств оплаты приобретенного имущества. Также указывает, что автостоянка расположена в нежилом помещении 3Н, в котором также располагается помещение насосной, отнесенное к общедомовому имуществу собственников в доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно разъяснениям, содержащемся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В ходе рассмотрения дела установлено, что между застройщиком в лице ЗАО "Коломяги Ретро" с одной стороны и инвестором (дольщиком) ООО "Холдинговая компания "СОЮЗ" (ООО "Европейские предместья") имелись соглашения относительно объекта строительства - автостоянки, при этом доля в строительстве ЗАО "Коломяги Ретро" составляла 5/16, доля ООО Холдинговая компания "СОЮЗ" (ООО "Европейские предместья") - 11/16.
Дополнительным соглашением от 11.12.2006 к указанному договору от 10.10.2005 стороны определили, что ЗАО "Коломяги Ретро" вправе самостоятельно привлекать инвесторов в отношении 5/16 доли этого нежилого помещения 3Н (автостоянка) непосредственно, в том числе в отношении отдельных 1/16 доли этого нежилого помещения.
Как следует из акта приема-передачи от 14.05.2007 по договору от 10.10.2005 N 3, ЗАО "Коломяги Ретро" передает, а ООО "Европейские предместья" принимает помещения, находящиеся в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский 15 литера А, включая автостоянку в помещении 3Н площадью 496,9 кв. м, в виде 11/16 доли (том 1 л.д. 72).
Из Приложения N 1 к Дополнительному соглашению от 24.01.2007 к договору от 10.10.2005 N 3 следует, что в состав имущества автостоянки входят доли: 5/16 - ЗАО "Коломяги Ретро", 11/16 долей помещения - ООО "Европейские предместья" (том 1 л.д. 79).
Таким образом, заключив 12 и 18 декабря 2006 года с ООО "Балтпродком" договоры N 12В-4/ДС-34-П, N 12В-4/ДС-33-П и N 12В-4/ДС-31-П об инвестировании долевого участия в строительстве, ЗАО "Коломяги Ретро" воспользовалось своим правом на привлечение третьих лиц к участию в инвестировании объекта строительства.
Указанными договорами предусмотрено, что полный итоговый размер инвестиций определяется, исходя из суммы фактических произведенных дольщиком платежей, и указывается сторонами в дополнительном соглашении о взаиморасчете или в акте приема-передачи парковочного места (пункт 2.1 договора).
ООО "Балтпродком" передало ЗАО "Коломяги Ретро" во исполнение оплаты по договорам об инвестировании векселя, составленные ЗАО "Коломяги Ретро" 25.10.2006, векселедержателем по которым являлось ООО "Балтпродком".
Производство расчета векселями не противоречит нормам действующего законодательства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей" обязанность должника уплатить денежную сумму может быть прекращена выдачей (передачей) или акцептом векселя на согласованных с кредитором условиях. В этом случае денежное обязательство по договору следует считать прекращенным на основании статьи 409 Кодекса (отступное), если сторона, выдавшая (передавшая) вексель, не несет по нему ответственности, либо на основании статьи 414 Кодекса (новация), если эта сторона принимает на себя ответственность по векселю.
Несмотря на то, что договорами предусмотрено внесение денежных средств в кассу или на расчетный счет застройщика (пункты 2.1 - 2.5 договоров), ЗАО "Коломяги Ретро" приняло исполнение обязательств ООО "Балтпродком", что подтверждается соглашениями о зачете взаимных требований, актами сверки взаиморасчетов по договорам об инвестировании строительства от 18.12.2006, актами приема-передачи векселей в счет исполнения обязательств по договорам (том 4 л.д. 18, том 3 л.д. 12, том 1 л.д. 16, 113 - 119).
В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16.10.2006, действующей на момент возникновения правоотношений сторон) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу статьи 18 указанного Федерального закона застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Следовательно, договор долевого участия в строительстве должен быть заключен до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 18.12.2006 (том 1 л.д. 88 - 91), договоры между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" заключены 12 и 18 декабря 2006 года, т.е. после завершения строительства дома.
Таким образом, заключенные между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" договоры не являются договорами долевого участия в строительстве. Данные договоры не связаны с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, могут расцениваться как договоры купли-продажи недвижимой вещи - нежилого помещения.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений сторон), сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Сторонами заключен договор в отношении недвижимости нежилого назначения. В случае договора купли-продажи жилья требуется регистрация сделки и права собственности покупателя, а в случае купли-продажи имущества нежилого назначения необходима регистрация только перехода права собственности к покупателю, что предусмотрено пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной редакции.
Таким образом, регистрация сделок, заключенных между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" 12 и 18 декабря 2006 года, не требовалась, в связи с чем, отсутствуют основания считать указанные договоры незаключенными.
Поскольку заключенные между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком" сделки не требовали государственной регистрации, не требовалось также проводить государственную регистрацию и договоров цессии, заключенных между ООО "Балтпродком" и М. <...>
В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования); для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов о недействительности договора цессии от 17.03.2009 N 12В-4/ДС-33-П-Ц ответчик представил заключение специалиста ООО "Экспертно-криминалистическое бюро", установившего, что подпись от имени генерального директора ЗАО "Коломяги-Ретро" П.А.В., исполненная на указанном договоре, является изображением подписи выполненной не П.А.В., образцы почерка которого представлены для сравнения, а иным лицом с подражанием подписи П.А.В. (том 2 л.д. 81-92).
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что представленное заключение является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку, как следует из текста заключения, объектом исследования специалиста являлась копия договора цессии N 12В-4/ДС-ЗЗ-П-Ц от 17.03.2009, экспериментальные образцы почерка П.А.В. на исследование представлены не были, свободные образцы подписи были представлены в виде копий документов и фотоснимков в электронном виде; эксперт не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оснований для признания договоров цессии недействительными ввиду отсутствия согласования с ЗАО "Коломяги-Ретро" не имеется.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы ответчика о том, что М. <...> пропустил срок исковой давности.
Как указано в пункте 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно положениям статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В силу статей 16 и 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также документов, подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество.
ЗАО "Коломяги-Ретро" передало М. <...> спорное имущество 01.04.2009, что следует из актов приема-передачи паркинга, т.е. в срок, предусмотренный договорами об инвестировании, заключенными между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и договорами цессии, заключенными между ООО "Балтпродком" и М. <...>
М. <...> как правообладатель и фактический владелец спорного имущества вправе в любое время без ограничения срока обратиться в установленном порядке с заявлением о регистрации права собственности.
Как пояснил М. <...>, он обратился в суд с данным иском после того, как в августе 2014 года иным лицам, заключившим договоры с ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение ввиду разночтения в представленных документах (том 3 л.д. 27 - 33).
Из данного письма Управления Росреестра по Санкт-Петербургу следует, что при подписании представленных заявителями актов приема-передачи ЗАО "Коломяги Ретро" действовало от имени ООО "Европейские предместья" на основании агентского договора от 20.06.2007 N 2 и доверенности от 20.06.2007.
В указанном письме упомянуты два договора N 12В-4/ДС-28-П и N 12В-4/ДС-29-П, заключенные 18.12.2006 между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и договоры цессии, заключенные между ООО "Балтпродком" и Л.А.Р., по которым ЗАО "Коломяги Ретро" действовало самостоятельно как застройщик.
Из текста данного письма также можно сделать вывод, что о регистрации права на имущество, которое ЗАО "Коломяги Ретро" самостоятельно передало ООО "Балтпродком", обратился только Л.А.Р., претендующий на 2/16 доли в праве собственности на нежилое помещение (по 1/16 по каждому заключенному им договору); иные лица заявляли права, вытекающие из договоров, заключенных с ООО "Европейские предместья"; ООО "Балтпродком" прав на какое-либо имущество не заявляло.
Права на 3/16 доли в праве собственности на нежилое помещение заявляет М. <...> также на основании договоров об инвестировании, заключенных между ЗАО "Коломяги Ретро" и ООО "Балтпродком", и договоров цессии, заключенных истцом с ООО "Балтпродком".
Таким образом, ЗАО "Коломяги Ретро" распорядился именно 5/16 доли в праве на нежилое помещение, которые предназначались ему по договору, заключенному с ООО "Европейские предместья".
ООО "Балтпродком" права М. <...> на спорное имущество не оспаривает.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как следует из технического паспорта на дом, в качестве нежилых помещений учтено помещение автостоянки - 3Н общей площадью 491,7 кв. м. В составе указанного нежилого помещения учтено помещение насосной общей площадью 17,1 кв. м (том 1 л.д. 22).
Согласно ответу СПб ГУП ГУИОН ПИБ от 12.01.2016 по состоянию на 11.01.2007 объект - нежилое помещение 3Н по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский 15 литера А, учтен в двух частях - часть автостоянка общей площадью 491,7 кв. м и часть (насосная) площадью 17,1 кв. м, которая является технологическим помещением дома. В отношении помещения 3Н проведен кадастровый учет с присвоением единого кадастрового номера на весь подучетный объект, включая помещение насосной. Общая площадь помещения 3Н в настоящее время составляет 508,8 кв. м (том 2 л.д. 164).
Учитывая, что спорное нежилое помещение не предназначено для самостоятельного использования в полном объеме, а входящая в него часть - насосная носит технический, вспомогательный характер, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что нежилое помещение 3Н относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в связи с чем, единоличной собственности на данное помещение и на его доли возникнуть не может.
При указанных обстоятельствах, несмотря на ошибочность выводов суда первой инстанции об отсутствии доказательств оплаты по договорам об инвестировании, о незаключенности данных договоров, а также об отсутствии возможности определить количество парковочных мест (долей в праве собственности), судебная коллегия считает, что решение суда отмене не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)