Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.В. Афанасьевой,
судей М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. Киселевой,
при участии в заседании:
от истца - О.Ю. Бояндина по доверенности от 16.03.2016,
от иных лиц - без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая медицинская компания "Сердолик" (рег. N 07АП-8013/2016)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 июля 2016 года (судья Остроумов Б.Б.) по делу N А45-9683/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью управляющая медицинская компания "Сердолик" (ОГРН 103540363972), г Новосибирск
к акционерному обществу "Вектор-Бест" (ОГРН 1025404347550), р.п. Кольцово,
о понуждении заключить договор аренды,
третьи лица: открытое акционерное общество "Институт прикладной физики", общество с ограниченной ответственностью "Доктор Плюс"
установил:
общество с ограниченной ответственностью управляющая медицинская компания "Сердолик" (далее - ООО УМК "Сердолик") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к акционерному обществу "Вектор-Бест" (с учетом изменения наименования, далее - АО "Вектор-Бест") об обязании предоставить на правах аренды нежилые помещения по адресу 630117, г. Новосибирск, ул. Арбузова, д. 1/1, в здании N 6, входящего в состав здания (СКБ СОСНА, здание N 6, ЛАБ. КОМПЛ. СПЕЦСТЕНД ПР 5, здание N 5), кадастровый номер 54:35:091280:07:02, общей площадью 530,1 кв. м на условиях договора аренды N 21/2010 от 30.04.2010, заключенного между ООО "Доктор Плюс" и ОАО "Институт прикладной физики" сроком до 30.04.2020.
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены открытое акционерное общество "Институт прикладной физики" (далее ОАО "ИПФ"), общество с ограниченной ответственностью "Доктор Плюс" (далее ООО "Доктор Плюс").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2016 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись вынесенным решением, ООО УМК "Сердолик" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что выводы суда о том, что право собственности на помещения перешло от арендатора к ответчику после расторжения договора аренды и прекращения субаренды не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку ответчик во время прекращения договора аренды уже являлся собственником помещений; суд не исследовал доказательства, на которые ссылается истец в исковом заявлении; суд не применил статью 617 ГК РФ, согласно которой договор аренды сохраняется при замене стороны в связи со сменой собственника имущества. Отмечает, что требования истца основаны на положениях статьи 618 ГК РФ. в которой речь идет не о преимущественном праве аренды, а о праве субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды; правового обоснования доводам, предписывающим получать в данном случае еще одно специальное согласие на аренду суд не привел и не указал при чем тут преимущественное право аренды, а вместо этого сослался на судебные акты по другим делам, не имеющим отношения к данному спору и к предмету спора вообще.
От АО "Вектор-Бест" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик отмечает, что противоречия в выводах суда нет; суд правильно указал, что истец не обращался к арендодателю ОАО "Институт прикладной физики", а к ответчику обратился уже после расторжения договора аренды от 30.04.2010; истец ссылаясь в обоснование своих требований на п. 1 ст. 618 ГК РФ, не учел, что п. 15 Информационного письма N 66 Президиума ВАС и п. 1 ст. 618 ГК РФ регулируют разные правоотношения - возобновление договора субаренды в пределах срока аренды и право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Считает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Третье лицо ОАО "ИПФ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения со ссылками на то, что требование субарендатора не может быть удовлетворено, если помещение используется собственником для собственных нужд. Кроме того, спорные помещения после произведенного специфического ремонта для нужд ответчика, а также согласно кадастровому учету прекратили свое существование в том виде, в котором они были на момент прекращения договора субаренды. Истец за весь период пока собственником было ОАО "ИПФ" не обращался с требование заключить основной договор аренды на основании ст. 618 ГК РФ.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало, от ЗАО "Вектор-Бест" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Институт прикладной физики" (арендодателем) и ООО "Доктор Плюс" заключен аренды N 21/2010 от 30.04.2010 по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду помещения площадью 530,1 кв. м, находящиеся в здании N 6, входящего в состав здания (СКБ СОСНА, здание N 6, ЛАБ. КОМПЛ. СПЕЦСТЕНД HP 5, здание N 5) с кадастровым номером 54:35:0912800:07:02 (далее - помещения).
Согласно п. 7.1 договора аренды срок его действия был определен с 01.05.2010 по 30.04.2020. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2010.
Между ООО "Доктор Плюс" (арендодателем) и ООО УМК "Сердолик" (арендатором) заключен договор субаренды указанных помещений N 2/2011 от 01.05.2011.
Срок действия договора определен пунктом 7.1 договора: с 01.05.2011 по 30.04.2020. Договор, также, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2011.
Письмом 14.07.2015 ОАО "Институт прикладной физики" известил ООО "Доктор Плюс" о необходимости возвратить занимаемые помещения в связи с необходимостью использования помещения в личных целях.
Копия письма от 14.07.2015, также, направлена в адрес ООО УМК "Сердолик".
14.07.2015 между ОАО "Институт прикладной физики" и ООО "Доктор Плюс" подписано соглашение о расторжении договора аренды N 21/2010 от 30.04.2010 с 15.10.2015.
В пункте 4 соглашения, сторонами предусмотрено, что в соответствии со ст. 618 ГК РФ в связи с расторжением договора аренды N 21/2010 от 30.04.2010, прекращает действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды N 2/2011 от 01.05.2011 с ООО УМК "Сердолик".
Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.
Из писем от 21.01.2015 и 20.01.2016 следует, что истец фактически освободил спорные помещения. Указанное подтверждается и информационным письмом от 24.05.2016, направленным ОАО "Институт прикладной физики" ЗАО "Вектор-Бест".
Из свидетельства о государственной регистрации права от 24.12.2015 следует, что спорное помещение перешло к ответчику в соответствии с договором купли-продажи от 14.12.2015.
ООО УМК "Сердолик", полагая, что обстоятельства расторжения договора аренды явились основанием к заключению субарендатором договора аренды с новым собственником на условиях ранее заключенного договора аренды, обратился с настоящим заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствие с пунктом 1 статьи 450, пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества, субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, только в случае согласия собственника на продолжение использовать объект для сдачи его в аренду. В данном случае собственник прервал отношения с арендатором в связи намерением использовать другим образом объект, а в дальнейшем уже после прекращения договора аренды и, соответственно, субаренды произвел отчуждение объекта.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у нового арендатора отсутствует обязанность заключить с истцом соответствующий договор.
Кроме того, в обоснование своего заявления, доказательств обращения истца к арендодателю с требованием заключить договор аренды на условиях договора аренды 21/2010 суду представлено не было.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам, после расторжения договора аренды, соглашение о расторжении которого с 15.10.2015 зарегистрировано 06.11.2015, и прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды соответственно, истец не обратился к собственнику помещения за заключением договора с ним, при этом освободил спорные помещения, вывез свое имущество. Договор купли-продажи с ответчиком был заключен 14.12.2015, зарегистрирован 24.12.2015. Истец, которому 14.07.2015 было вручено соглашение о расторжении договора аренды, с требованием о заключении договора обратился уже к новому собственнику в феврале 2016 года. В разумный срок с требованием о заключении договора на тех же условиях к собственнику объекта ОАО "Институт прикладной физики" не обратился, о чем он сам сообщил ответчику в письме от 10.03.2016 (т. 1 л. 55).
По смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду.
Судом верно отмечено, что заключение договора с истцом на условиях договора аренды N 21/2010 невозможно, поскольку в настоящее время объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 54:35:0912800:07:02 не существует. Здание было поделено арендодателем на несколько отдельных объектов недвижимости, которые были поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в установленном законом порядке.
Довод апеллянта о том, что суд не применил статью 617 ГК РФ, согласно которой договор аренды сохраняется при замене стороны в связи со сменой собственника имущества, судом апелляционной инстанции отклоняется. Оснований для применения данной нормы к спорным правоотношениям у суда не было, поскольку к моменту смены собственника имущества 24.12.2015 договор аренды и субаренды уже были прекращены после регистрации 06.11.2015 соглашения о расторжении договора аренды. При этом следует учесть, что положения статьи 617 ГК РФ касаются продолжения действующего договора аренды при замене стороны в связи со сменой собственника, но не предусматривают сохранения права требования заключить договор и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности к нему имущество и от аренды и от притязаний на субарендатора на заключение договора аренды было свободно.
Довод апеллянта о том, что суд не исследовал доказательства, на которые ссылается истец в исковом заявлении, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, а именно положений статьи 618 ГК РФ.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводы суда не опровергают, по существу направлены на переоценку установленных ими фактических обстоятельств.
Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решение суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 июля 2016 года (по делу N А45-9683/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2016 N 07АП-8013/2016 ПО ДЕЛУ N А45-9683/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2016 г. N 07АП-8013/2016
Дело N А45-9683/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.В. Афанасьевой,
судей М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А. Киселевой,
при участии в заседании:
от истца - О.Ю. Бояндина по доверенности от 16.03.2016,
от иных лиц - без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая медицинская компания "Сердолик" (рег. N 07АП-8013/2016)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 июля 2016 года (судья Остроумов Б.Б.) по делу N А45-9683/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью управляющая медицинская компания "Сердолик" (ОГРН 103540363972), г Новосибирск
к акционерному обществу "Вектор-Бест" (ОГРН 1025404347550), р.п. Кольцово,
о понуждении заключить договор аренды,
третьи лица: открытое акционерное общество "Институт прикладной физики", общество с ограниченной ответственностью "Доктор Плюс"
установил:
общество с ограниченной ответственностью управляющая медицинская компания "Сердолик" (далее - ООО УМК "Сердолик") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к акционерному обществу "Вектор-Бест" (с учетом изменения наименования, далее - АО "Вектор-Бест") об обязании предоставить на правах аренды нежилые помещения по адресу 630117, г. Новосибирск, ул. Арбузова, д. 1/1, в здании N 6, входящего в состав здания (СКБ СОСНА, здание N 6, ЛАБ. КОМПЛ. СПЕЦСТЕНД ПР 5, здание N 5), кадастровый номер 54:35:091280:07:02, общей площадью 530,1 кв. м на условиях договора аренды N 21/2010 от 30.04.2010, заключенного между ООО "Доктор Плюс" и ОАО "Институт прикладной физики" сроком до 30.04.2020.
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены открытое акционерное общество "Институт прикладной физики" (далее ОАО "ИПФ"), общество с ограниченной ответственностью "Доктор Плюс" (далее ООО "Доктор Плюс").
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2016 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись вынесенным решением, ООО УМК "Сердолик" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что выводы суда о том, что право собственности на помещения перешло от арендатора к ответчику после расторжения договора аренды и прекращения субаренды не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку ответчик во время прекращения договора аренды уже являлся собственником помещений; суд не исследовал доказательства, на которые ссылается истец в исковом заявлении; суд не применил статью 617 ГК РФ, согласно которой договор аренды сохраняется при замене стороны в связи со сменой собственника имущества. Отмечает, что требования истца основаны на положениях статьи 618 ГК РФ. в которой речь идет не о преимущественном праве аренды, а о праве субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды; правового обоснования доводам, предписывающим получать в данном случае еще одно специальное согласие на аренду суд не привел и не указал при чем тут преимущественное право аренды, а вместо этого сослался на судебные акты по другим делам, не имеющим отношения к данному спору и к предмету спора вообще.
От АО "Вектор-Бест" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик отмечает, что противоречия в выводах суда нет; суд правильно указал, что истец не обращался к арендодателю ОАО "Институт прикладной физики", а к ответчику обратился уже после расторжения договора аренды от 30.04.2010; истец ссылаясь в обоснование своих требований на п. 1 ст. 618 ГК РФ, не учел, что п. 15 Информационного письма N 66 Президиума ВАС и п. 1 ст. 618 ГК РФ регулируют разные правоотношения - возобновление договора субаренды в пределах срока аренды и право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Считает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Третье лицо ОАО "ИПФ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения со ссылками на то, что требование субарендатора не может быть удовлетворено, если помещение используется собственником для собственных нужд. Кроме того, спорные помещения после произведенного специфического ремонта для нужд ответчика, а также согласно кадастровому учету прекратили свое существование в том виде, в котором они были на момент прекращения договора субаренды. Истец за весь период пока собственником было ОАО "ИПФ" не обращался с требование заключить основной договор аренды на основании ст. 618 ГК РФ.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало, от ЗАО "Вектор-Бест" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.07.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Институт прикладной физики" (арендодателем) и ООО "Доктор Плюс" заключен аренды N 21/2010 от 30.04.2010 по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду помещения площадью 530,1 кв. м, находящиеся в здании N 6, входящего в состав здания (СКБ СОСНА, здание N 6, ЛАБ. КОМПЛ. СПЕЦСТЕНД HP 5, здание N 5) с кадастровым номером 54:35:0912800:07:02 (далее - помещения).
Согласно п. 7.1 договора аренды срок его действия был определен с 01.05.2010 по 30.04.2020. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2010.
Между ООО "Доктор Плюс" (арендодателем) и ООО УМК "Сердолик" (арендатором) заключен договор субаренды указанных помещений N 2/2011 от 01.05.2011.
Срок действия договора определен пунктом 7.1 договора: с 01.05.2011 по 30.04.2020. Договор, также, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.
Указанные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2011.
Письмом 14.07.2015 ОАО "Институт прикладной физики" известил ООО "Доктор Плюс" о необходимости возвратить занимаемые помещения в связи с необходимостью использования помещения в личных целях.
Копия письма от 14.07.2015, также, направлена в адрес ООО УМК "Сердолик".
14.07.2015 между ОАО "Институт прикладной физики" и ООО "Доктор Плюс" подписано соглашение о расторжении договора аренды N 21/2010 от 30.04.2010 с 15.10.2015.
В пункте 4 соглашения, сторонами предусмотрено, что в соответствии со ст. 618 ГК РФ в связи с расторжением договора аренды N 21/2010 от 30.04.2010, прекращает действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды N 2/2011 от 01.05.2011 с ООО УМК "Сердолик".
Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.
Из писем от 21.01.2015 и 20.01.2016 следует, что истец фактически освободил спорные помещения. Указанное подтверждается и информационным письмом от 24.05.2016, направленным ОАО "Институт прикладной физики" ЗАО "Вектор-Бест".
Из свидетельства о государственной регистрации права от 24.12.2015 следует, что спорное помещение перешло к ответчику в соответствии с договором купли-продажи от 14.12.2015.
ООО УМК "Сердолик", полагая, что обстоятельства расторжения договора аренды явились основанием к заключению субарендатором договора аренды с новым собственником на условиях ранее заключенного договора аренды, обратился с настоящим заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствие с пунктом 1 статьи 450, пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества, субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, только в случае согласия собственника на продолжение использовать объект для сдачи его в аренду. В данном случае собственник прервал отношения с арендатором в связи намерением использовать другим образом объект, а в дальнейшем уже после прекращения договора аренды и, соответственно, субаренды произвел отчуждение объекта.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у нового арендатора отсутствует обязанность заключить с истцом соответствующий договор.
Кроме того, в обоснование своего заявления, доказательств обращения истца к арендодателю с требованием заключить договор аренды на условиях договора аренды 21/2010 суду представлено не было.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам, после расторжения договора аренды, соглашение о расторжении которого с 15.10.2015 зарегистрировано 06.11.2015, и прекращения заключенного в соответствии с ним договора субаренды соответственно, истец не обратился к собственнику помещения за заключением договора с ним, при этом освободил спорные помещения, вывез свое имущество. Договор купли-продажи с ответчиком был заключен 14.12.2015, зарегистрирован 24.12.2015. Истец, которому 14.07.2015 было вручено соглашение о расторжении договора аренды, с требованием о заключении договора обратился уже к новому собственнику в феврале 2016 года. В разумный срок с требованием о заключении договора на тех же условиях к собственнику объекта ОАО "Институт прикладной физики" не обратился, о чем он сам сообщил ответчику в письме от 10.03.2016 (т. 1 л. 55).
По смыслу статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче имущества в аренду.
Судом верно отмечено, что заключение договора с истцом на условиях договора аренды N 21/2010 невозможно, поскольку в настоящее время объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 54:35:0912800:07:02 не существует. Здание было поделено арендодателем на несколько отдельных объектов недвижимости, которые были поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в установленном законом порядке.
Довод апеллянта о том, что суд не применил статью 617 ГК РФ, согласно которой договор аренды сохраняется при замене стороны в связи со сменой собственника имущества, судом апелляционной инстанции отклоняется. Оснований для применения данной нормы к спорным правоотношениям у суда не было, поскольку к моменту смены собственника имущества 24.12.2015 договор аренды и субаренды уже были прекращены после регистрации 06.11.2015 соглашения о расторжении договора аренды. При этом следует учесть, что положения статьи 617 ГК РФ касаются продолжения действующего договора аренды при замене стороны в связи со сменой собственника, но не предусматривают сохранения права требования заключить договор и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности к нему имущество и от аренды и от притязаний на субарендатора на заключение договора аренды было свободно.
Довод апеллянта о том, что суд не исследовал доказательства, на которые ссылается истец в исковом заявлении, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, а именно положений статьи 618 ГК РФ.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выводы суда не опровергают, по существу направлены на переоценку установленных ими фактических обстоятельств.
Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решение суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 июля 2016 года (по делу N А45-9683/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)