Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 12 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1",
апелляционное производство N 05АП-10275/2015
на решение от 29.09.2015
судьи Н.А. Аникиной
по делу N А59-1043/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (ИНН 6503005831, ОГРН 1026500752497)
к Обществу с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1" (ИНН 6503013776, ОГРН 1126504000920)
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1"
к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский"
о внесении изменений в договор аренды,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1" (далее - ООО "СахБытСервис 1", общество) о расторжении договора аренды от 31.10.2012 N 7, взыскании 308105 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 15.01.2015 и 26118 рублей 89 копеек договорной неустойки за период с 01.11.2012 по 15.01.2015.
Определением суда от 02.06.2015 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "СахБытСервис 1" о внесении изменений в договор аренды от 31.10.2012 N 7, указав, что годовой размер арендной платы составляет 28022 рубля 40 копеек.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.09.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковое заявление комитета - оставить без рассмотрения. В обоснование жалобы указывает, что буквальное содержание претензионных писем комитета N 167 от 11.08.2014 и N 3016 от 20.10.2014 не содержит в себе требования о расторжении договора N 7 от 31.10.2012, а содержит лишь требование в части погашения образовавшейся у ответчика задолженности по арендным платежам и пени; предложения расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных письмах не сообщалось. Полагает, что уведомление Комитета N 54 от 15.01.2015 содержит одностороннее расторжение договора и само по себе не может являться предложением об изменении или расторжении договора аренды. В этой связи приходит к выводу, что истцом по первоначальному иску не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
От Комитета отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.10.2012 по результатам проведенного аукциона между Комитетом (арендодатель) и ООО "СахБытСервис 1" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 7 (далее - договор аренды), согласно предмету которого (пункт 1.1) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды муниципальное имущество согласно Приложению N 1 к договору для оказания коммунальных услуг (водоотведения) потребителям с. Углезаводск, с. Покровка (с. Сосновка).
Срок действия договора установлен в пункте 2.1 договора на 11 месяцев.
В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что за пользование имуществом арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату в размере 28022 рубля 40 копеек не позднее 10 числа текущего месяца на специальный счет арендодателя.
При неуплате арендатором арендной платы в течение двух месяцев с момента наступления сроков платежей арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке (пункт 4.4 договора).
В силу пункта 7.4 договора при неисполнении арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в 10-дневный срок. В случае неисполнения арендатором своих обязательств в указанный срок, арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора.
В пункте 8.4 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора его заключение на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона. При этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, а также минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года; срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендуемое имущество передано арендатору 31.10.2012 по акту приема-передачи здания (сооружения) N 00000025/1 от 30.10.2012.
11.08.2014 арендодатель направил арендатору претензионное письмо (исх. N 1617) о наличии задолженности по договору аренды, в том числе исчисленной суммы пени, с просьбой ее погашения в срок до 31.08.2014; в ответ на которое общество письмом от 22.09.2014 (исх. N 14-3) выразило несогласие с наличием задолженности, поскольку определенная договором сумма арендной платы соответствует годовому размеру и ошибочно трактуется как ежемесячная, предложив арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору о внесении соответствующих изменений в пункт 4.1 договора аренды.
20.10.2014 Комитет повторно направил арендатору претензию о наличии задолженности по договору аренды, отклонив предложения последнего об изменении пункта 4.1 договора.
Уведомлением от 15.01.2015 (исх. N 54) Комитет известил общество о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с невнесением последним арендных платежей с приложением соглашения о расторжении договора, подписанного со стороны арендодателя, которое получено арендатором 20.01.2015, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
Ссылаясь на систематическое неисполнение ООО "СахБытСервис 1" обязательств по внесению арендной платы в срок, установленный договором аренды, а также неподписание соглашения о его расторжении, Комитет 18.03.2015 обратился в арбитражный суд с первоначальным исковым заявлением.
В свою очередь, полагая, что Комитет неверно, в нарушение Положения о порядке управления, владения, предоставления в пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городской округ "Долинский", произвел расчет арендной платы, общество предъявило встречные исковые требования (с учетом уточнений).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования в полном объеме и отказывая в удовлетворении встречных, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
По смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ само по себе истечение срока действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательственных отношений по его исполнению в отсутствие явно выраженного намерения сторон к его расторжению.
В отсутствие возражений арендодателя относительно продолжения арендных отношений по истечении срока действия договора аренды от 31.10.2012 N 7 (30.09.2013), арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем апелляционная коллегия приходит к выводу, что спорный договор аренды по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона.
Арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Поскольку начальная (минимальная) цена договора в размере ежемесячного платежа за право владения или пользования арендуемым имуществом на стадии проведения аукциона определялась заказчиком равной 28022 рублям 40 копейкам в месяц без учета НДС, что соответствует условию пункта 4.1 впоследствии заключенного сторонами договора, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы общества о том, что размер арендной платы, указанный в договоре и аукционной документации, соответствует размеру годовых амортизационных отчислений арендованного имущества, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований о внесении изменений в договор аренды от 31.10.2012 N 7. Данные выводы арбитражного суда участвующими в деле лицами не оспариваются.
В этой связи, установив, что обязанность ООО "СахБытСервис 1" по оплате арендных платежей в размере 28022 рубля 40 копеек в месяц сохранилась и после 30.09.2013 в связи с возобновлением договора на новый срок, при этом оплата арендных платежей за период с 01.01.2014 по 15.01.2015 осуществлена арендатором частично на общую сумму 56044 рубля 80 копеек, в отсутствие доказательств погашения образовавшейся задолженности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных требований о взыскании с ответчика 308105 рублей 50 копеек основного долга по арендным платежам за спорный период.
Комитетом заявлено также требование о взыскании с общества 26118 рублей 89 копеек договорной неустойки, рассчитанной за период с 01.11.2012 по 15.01.2015.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 5.3 договора аренды стороны согласовали, что в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,05% с общей суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств общества по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору установлен судом, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, судебная коллегия усматривает основания для привлечения ООО "СахБытСервис 1" к договорной ответственности в виде взыскания неустойки (пени).
Расчет взыскиваемой неустойки произведен Комитетом с учетом положений пункта 4.1 договора аренды о сроках внесения ежемесячного платежа (не позднее 10 числа текущего месяца) по ставке 0,05%, начисленной на сумму просроченных в период с 01.11.2012 по 31.12.2012 платежей и непогашенной в период с 01.01.2014 по 15.01.2015 задолженности, в сумме 26118 рублей 89 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ. Произведенный расчет проверен апелляционным судом и признан верным.
В ходе рассмотрения дела ответчик правильность произведенного истцом расчета не опроверг, контррасчет в материалы дела не представил, ходатайство о снижении в порядке статьи 333 ГК РФ неустойки ответчиком не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду также не представлено. При таких обстоятельствах основания для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований в данной части у суда первой инстанции отсутствовали.
Рассматривая заявленное Комитетом требование о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если в силу закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 2 указанной статьи Кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств, в частности существенного нарушения договора другой стороной, а также соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.
Материалами дела подтверждается обстоятельство ненадлежащего исполнения ООО "СахБытСервис 1" своего обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы в период с 01.01.2014 до момента обращения комитета в суд с рассматриваемым иском.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Комитет представил уведомление от 15.01.2015, полученное Обществом 20.01.2015, о расторжении договора аренды, которому предшествовали претензионные письма о наличии задолженности от 11.08.2014 и от 20.10.2014, как того предусматривает пункт 7.4 договора. К уведомлению арендодателем в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ было приложено подписанное руководителем соглашение о расторжении договора с просьбой его подписания арендатором и возврата одного экземпляра в трехдневный срок. При этом направленное арендодателем предложение о расторжении договора от 15.01.2015 оставлено арендатором без ответа, соглашение о расторжении договора не подписано.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о несоблюдении Комитетом претензионного порядка, предусмотренного для расторжения договора, апелляционным судом отклоняется, поскольку, направляя соответствующее соглашение, арендодатель тем самым выказал предложение к расторжению договора.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о доказанности истцом по первоначальному иску наличия фактов ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы в полном объеме в течение последних двенадцати месяцев действия договора, учитывая условие пункта 4.1 договора о ежемесячном внесении арендных платежей.
Указанное обстоятельство позволяет суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, что является критерием существенного нарушения условий договора аренды. Доказательств уважительности причин несвоевременного внесения арендной платы в спорный период ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Несогласие арендатора с размером согласованных ранее ежемесячных арендных платежей, учитывая внесение арендной платы в период с 01.11.2012 по 31.12.2013 в полном объеме, такой причиной признано быть не может.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно исходил из наличия оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, для расторжения договора аренды от 31.10.2012 N 7 в связи с невнесением ООО "СахБытСервис 1" арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также неподписанием по истечении тридцатидневного срока предложения о расторжении договора. Оснований для переоценки выводов арбитражного суда в части удовлетворения требования истца о расторжении спорного договора аренды у судебной коллегии не имеется.
Учитывая установленное, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Таким образом, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Сахалинской области не имеется, апелляционная жалоба ООО "СахБытСервис 1" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.09.2015 по делу N А59-1043/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2016 N 05АП-10275/2015 ПО ДЕЛУ N А59-1043/2015
Требование: О расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. N 05АП-10275/2015
Дело N А59-1043/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 12 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1",
апелляционное производство N 05АП-10275/2015
на решение от 29.09.2015
судьи Н.А. Аникиной
по делу N А59-1043/2015 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (ИНН 6503005831, ОГРН 1026500752497)
к Обществу с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1" (ИНН 6503013776, ОГРН 1126504000920)
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1"
к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский"
о внесении изменений в договор аренды,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СахБытСервис 1" (далее - ООО "СахБытСервис 1", общество) о расторжении договора аренды от 31.10.2012 N 7, взыскании 308105 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 15.01.2015 и 26118 рублей 89 копеек договорной неустойки за период с 01.11.2012 по 15.01.2015.
Определением суда от 02.06.2015 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "СахБытСервис 1" о внесении изменений в договор аренды от 31.10.2012 N 7, указав, что годовой размер арендной платы составляет 28022 рубля 40 копеек.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.09.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковое заявление комитета - оставить без рассмотрения. В обоснование жалобы указывает, что буквальное содержание претензионных писем комитета N 167 от 11.08.2014 и N 3016 от 20.10.2014 не содержит в себе требования о расторжении договора N 7 от 31.10.2012, а содержит лишь требование в части погашения образовавшейся у ответчика задолженности по арендным платежам и пени; предложения расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных письмах не сообщалось. Полагает, что уведомление Комитета N 54 от 15.01.2015 содержит одностороннее расторжение договора и само по себе не может являться предложением об изменении или расторжении договора аренды. В этой связи приходит к выводу, что истцом по первоначальному иску не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
От Комитета отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.10.2012 по результатам проведенного аукциона между Комитетом (арендодатель) и ООО "СахБытСервис 1" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N 7 (далее - договор аренды), согласно предмету которого (пункт 1.1) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды муниципальное имущество согласно Приложению N 1 к договору для оказания коммунальных услуг (водоотведения) потребителям с. Углезаводск, с. Покровка (с. Сосновка).
Срок действия договора установлен в пункте 2.1 договора на 11 месяцев.
В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что за пользование имуществом арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату в размере 28022 рубля 40 копеек не позднее 10 числа текущего месяца на специальный счет арендодателя.
При неуплате арендатором арендной платы в течение двух месяцев с момента наступления сроков платежей арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке (пункт 4.4 договора).
В силу пункта 7.4 договора при неисполнении арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в 10-дневный срок. В случае неисполнения арендатором своих обязательств в указанный срок, арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора.
В пункте 8.4 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора его заключение на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона. При этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, а также минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года; срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендуемое имущество передано арендатору 31.10.2012 по акту приема-передачи здания (сооружения) N 00000025/1 от 30.10.2012.
11.08.2014 арендодатель направил арендатору претензионное письмо (исх. N 1617) о наличии задолженности по договору аренды, в том числе исчисленной суммы пени, с просьбой ее погашения в срок до 31.08.2014; в ответ на которое общество письмом от 22.09.2014 (исх. N 14-3) выразило несогласие с наличием задолженности, поскольку определенная договором сумма арендной платы соответствует годовому размеру и ошибочно трактуется как ежемесячная, предложив арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору о внесении соответствующих изменений в пункт 4.1 договора аренды.
20.10.2014 Комитет повторно направил арендатору претензию о наличии задолженности по договору аренды, отклонив предложения последнего об изменении пункта 4.1 договора.
Уведомлением от 15.01.2015 (исх. N 54) Комитет известил общество о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с невнесением последним арендных платежей с приложением соглашения о расторжении договора, подписанного со стороны арендодателя, которое получено арендатором 20.01.2015, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
Ссылаясь на систематическое неисполнение ООО "СахБытСервис 1" обязательств по внесению арендной платы в срок, установленный договором аренды, а также неподписание соглашения о его расторжении, Комитет 18.03.2015 обратился в арбитражный суд с первоначальным исковым заявлением.
В свою очередь, полагая, что Комитет неверно, в нарушение Положения о порядке управления, владения, предоставления в пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городской округ "Долинский", произвел расчет арендной платы, общество предъявило встречные исковые требования (с учетом уточнений).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования в полном объеме и отказывая в удовлетворении встречных, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
По смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ само по себе истечение срока действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательственных отношений по его исполнению в отсутствие явно выраженного намерения сторон к его расторжению.
В отсутствие возражений арендодателя относительно продолжения арендных отношений по истечении срока действия договора аренды от 31.10.2012 N 7 (30.09.2013), арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем апелляционная коллегия приходит к выводу, что спорный договор аренды по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона.
Арендатор согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Поскольку начальная (минимальная) цена договора в размере ежемесячного платежа за право владения или пользования арендуемым имуществом на стадии проведения аукциона определялась заказчиком равной 28022 рублям 40 копейкам в месяц без учета НДС, что соответствует условию пункта 4.1 впоследствии заключенного сторонами договора, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы общества о том, что размер арендной платы, указанный в договоре и аукционной документации, соответствует размеру годовых амортизационных отчислений арендованного имущества, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований о внесении изменений в договор аренды от 31.10.2012 N 7. Данные выводы арбитражного суда участвующими в деле лицами не оспариваются.
В этой связи, установив, что обязанность ООО "СахБытСервис 1" по оплате арендных платежей в размере 28022 рубля 40 копеек в месяц сохранилась и после 30.09.2013 в связи с возобновлением договора на новый срок, при этом оплата арендных платежей за период с 01.01.2014 по 15.01.2015 осуществлена арендатором частично на общую сумму 56044 рубля 80 копеек, в отсутствие доказательств погашения образовавшейся задолженности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных требований о взыскании с ответчика 308105 рублей 50 копеек основного долга по арендным платежам за спорный период.
Комитетом заявлено также требование о взыскании с общества 26118 рублей 89 копеек договорной неустойки, рассчитанной за период с 01.11.2012 по 15.01.2015.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 5.3 договора аренды стороны согласовали, что в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,05% с общей суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств общества по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору установлен судом, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, судебная коллегия усматривает основания для привлечения ООО "СахБытСервис 1" к договорной ответственности в виде взыскания неустойки (пени).
Расчет взыскиваемой неустойки произведен Комитетом с учетом положений пункта 4.1 договора аренды о сроках внесения ежемесячного платежа (не позднее 10 числа текущего месяца) по ставке 0,05%, начисленной на сумму просроченных в период с 01.11.2012 по 31.12.2012 платежей и непогашенной в период с 01.01.2014 по 15.01.2015 задолженности, в сумме 26118 рублей 89 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ. Произведенный расчет проверен апелляционным судом и признан верным.
В ходе рассмотрения дела ответчик правильность произведенного истцом расчета не опроверг, контррасчет в материалы дела не представил, ходатайство о снижении в порядке статьи 333 ГК РФ неустойки ответчиком не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду также не представлено. При таких обстоятельствах основания для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований в данной части у суда первой инстанции отсутствовали.
Рассматривая заявленное Комитетом требование о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если в силу закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 2 указанной статьи Кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств, в частности существенного нарушения договора другой стороной, а также соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.
Материалами дела подтверждается обстоятельство ненадлежащего исполнения ООО "СахБытСервис 1" своего обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы в период с 01.01.2014 до момента обращения комитета в суд с рассматриваемым иском.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Комитет представил уведомление от 15.01.2015, полученное Обществом 20.01.2015, о расторжении договора аренды, которому предшествовали претензионные письма о наличии задолженности от 11.08.2014 и от 20.10.2014, как того предусматривает пункт 7.4 договора. К уведомлению арендодателем в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ было приложено подписанное руководителем соглашение о расторжении договора с просьбой его подписания арендатором и возврата одного экземпляра в трехдневный срок. При этом направленное арендодателем предложение о расторжении договора от 15.01.2015 оставлено арендатором без ответа, соглашение о расторжении договора не подписано.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о несоблюдении Комитетом претензионного порядка, предусмотренного для расторжения договора, апелляционным судом отклоняется, поскольку, направляя соответствующее соглашение, арендодатель тем самым выказал предложение к расторжению договора.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит выводу о доказанности истцом по первоначальному иску наличия фактов ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы в полном объеме в течение последних двенадцати месяцев действия договора, учитывая условие пункта 4.1 договора о ежемесячном внесении арендных платежей.
Указанное обстоятельство позволяет суду квалифицировать поведение арендатора как злостное (систематическое) уклонение от обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей, что является критерием существенного нарушения условий договора аренды. Доказательств уважительности причин несвоевременного внесения арендной платы в спорный период ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Несогласие арендатора с размером согласованных ранее ежемесячных арендных платежей, учитывая внесение арендной платы в период с 01.11.2012 по 31.12.2013 в полном объеме, такой причиной признано быть не может.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно исходил из наличия оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, для расторжения договора аренды от 31.10.2012 N 7 в связи с невнесением ООО "СахБытСервис 1" арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также неподписанием по истечении тридцатидневного срока предложения о расторжении договора. Оснований для переоценки выводов арбитражного суда в части удовлетворения требования истца о расторжении спорного договора аренды у судебной коллегии не имеется.
Учитывая установленное, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Таким образом, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Сахалинской области не имеется, апелляционная жалоба ООО "СахБытСервис 1" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.09.2015 по делу N А59-1043/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)