Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нед Бизнес Групп" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2015 по делу N А07-16855/2015 (судья Проскурякова С.В.).
Государственное унитарное предприятие "Башземоценка" Республики Башкортостан (далее - ГУП "Башземоценка", унитарное предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нед Бизнес Групп" (далее - общество "Нед Бизнес Групп", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 в сумме 77 499 руб. 54 коп., задолженности по коммунальным платежам в соответствии с договором на оказание коммунальных услуг и комплекса услуг по содержанию здания от 21.04.2014 N 01/04-14 в сумме 20 691 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2015 (резолютивная часть от 28.10.2015) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 77 499 руб. 54 коп., задолженность по коммунальным платежам в сумме 13 202 руб. 19 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 628 руб., и отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.
С указанным решением суда не согласилось общество "Нед Бизнес Групп" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования с учетом произведенных ответчиком работ по устранению недостатков в арендуемых помещениях и необоснованного изменения арендодателем размера арендной платы.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм процессуального права.
Апеллянт считает, что принятое судом решение не является мотивированным, в силу чего не соответствует требованиям ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку судом не дана оценка обоснованности согласованного сторонами расчета арендной платы. За период с 01.01.2015 арендодателем и судом необоснованно произведен расчет арендной платы, исходя из показателя коэффициента К4 = 1,2, применяемого для сдачи в аренду помещений при отсутствии технического паспорта на них, поскольку в силу ст. ст. 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 17, 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оформление технического паспорта на помещение является обязанностью собственника по содержанию принадлежащего ему имущества, в силу чего отсутствие такого паспорта не может возлагать риск негативных последствий в виде применения повышенного коэффициента на арендатора имущества. Судом также не учтено, что размер арендной платы определен по результатам аукциона, в силу чего на основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" расчет арендной платы, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы до истечения периода, на который арендная плата была определена аукционом, является необоснованным.
Апеллянт полагает, что судом также оставлены без должной оценки доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости восстановительного ремонта в сумме 67 000 руб. Работы, проведенные в помещении, были согласованы с арендодателем и были обусловлены ненадлежащим состоянием помещения. Обращения ответчика к истцу с просьбой привести арендуемое помещение в надлежащее состояние, факт частичного зачета стоимости ремонта в счет стоимости коммунальных услуг опровергают выводы суда первой инстанции о передаче ответчику в аренду помещения в надлежащем состоянии.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии писем общества "Нед Бизнес Групп" унитарному предприятию вх. N 252/8 от 20.05.2014, вх. N 280/8 от 30.05.2014, вх. N 168/8 от 02.04.2015 и копия письма общества "Нед Бизнес Групп" третьему лицу вх. N 10653 от 24.04.2015.
Руководствуясь ст. 71, ч. 2 ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств ввиду их наличия в материалах дела (т. 2 л.д. 5, 6, 7, 10).
ГУП "Башземоценка" представило письменные возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых отклонило доводы жалобы и просило решение суда оставить без изменения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 (т. 2 л.д. 124) судебное разбирательство отложено на 10.02.2016 для представления истцом дополнительных доказательств.
Во исполнение определения суда истцом дополнительно представлен отзыв на апелляционную жалобу с изложением правовой позиции относительно порядка расчета арендной платы (рег. N 4404 от 05.02.2016), а также аукционная документация (рег. N 4517 от 08.02.2016).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в том числе дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции доказательств, ГУП "Башземоценка" на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое строение - административно-лабораторное здание, количество этажей: 4, подземные: подвал, цоколь, общая площадь 2 804,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 9/3 (свидетельство о государственной регистрации права серии 02-УФ N 250636 от 10.12.2002, т. 1 л.д. 37).
Приказом от 12.03.2014 N 20-к и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан утверждена документация по проведению открытого аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества, с утверждением проекта договора аренды по лоту N 4 аукциона - нежилым помещениям N 133, 134 общей площадью 36, 9 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 9/3.
На сайте http://torgi.gov.ru/ размещено извещение N 120314/1449073/01 о проведении торгов. По лоту N 4 на торги заявлено имущество, находящееся в собственности Республики Башкортостан - нежилые помещения N 133, 134 общей площадью 36, 9 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 9/3. Предмет торга - право на заключение договора аренды сроком на 5 лет, общая начальная (минимальная) цена за договор - 157 003, 77 рублей с ежемесячным платежом размере 13 083, 65 рублей.
Проведение торгов в отношении указанного имущества согласовано с собственником имущества, что следует из письма Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N АХ-19/3351 от 04.03.2014 в адрес ГУП "Башземоценка".
Общество "Нед Бизнес Групп" направило организатору торгов заявку на участие в аукционе, из которой следует среди прочего согласие принять участие в аукционе на право заключения договоров аренды государственной имущества Республики Башкортостан по доту N 4 на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, документации об аукционе и проекте договора.
Итоговым протоколом N 2/2014 от 08.04.2014 признано, что в результате аукциона по лоту N 4 подано две заявки - ООО "Нед Бизнес Групп" и ООО "Бизнес Групп", и в связи с тем, что участник аукциона ООО "Бизнес Групп" на аукцион не явился, принято решение признать аукцион несостоявшимся и заключить договор аренды вышепоименованных нежилых помещений по начальной цене лота 157 003,77 рублей с обществом "Нед Бизнес Групп".
Между ГУП "Башземоценка" (арендодатель) и обществом "Нед Бизнес Групп" (арендатор) по согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (собственник) оформлен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 (т. 1 л.д. 13-19), в соответствии с пунктом 1.1. которого обществу "Нед Бизнес Групп" передано во временное владение и пользование передан объект государственного нежилого фонда - нежилые помещения N N 133, 134 на третьем этаже 5 этажного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, 9/3, общей площадью 36,9 кв. м для использования в целях осуществления торговой, производственной деятельности.
Согласно п. 1.2 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 21.04.2014 по 20.04.2019.
Согласно п. 3.1 договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора аренды).
В силу п. 3.6 договора аренды арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключенным между арендатором и арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект.
Согласно пункту 3.2. договора размер арендной платы пересматривается собственником в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.
К договору приложен расчет арендной платы, согласно которому с 21.04.2014 размер годовой арендной платы составляет 157 003, 77 рублей, с ежемесячным платежом 13 083,65 руб., который определяется по формуле, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан" (т. 1 л.д. 20).
Названные условия договора и расчета арендной платы соответствуют проекту договора аренды, утвержденному в составе аукционной документации приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о.директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан.
Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N 1733 от 18.12.2014 утверждены на 2015 размеры стоимости одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, находящихся в собственности Республики Башкортостан, в том числе в г. Уфа - в размере 26 920 руб. за кв. м.
В соответствии с указанным размером ставки арендной платы произведен новый расчет арендной платы с 01.01.2015, согласно которому годовая арендная плата составляет 277 085, 15 руб., с ежемесячным платежом 19 568,16 руб. (т. 1 л.д. 21).
По акту приема-передачи от 21.04.2014 объект аренды, поименованный в п. 1.1 договора аренды от 12.05.2014 N 11646, передан ответчику (т. 1 л.д. 23).
На основании соглашения N б/н б/д (т. 2 л.д. 82), оформленного между арендодателем, арендатором и собственником нежилых помещений, договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 расторгнут с 03.03.2015.
По акту приема-передачи арендуемые помещения возвращены истцу с 16.03.2015 (т. 2 л.д. 83).
Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды в части своевременной оплаты арендной платы и коммунальных услуг, ГУП "Башземоценка" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг. Судом отклонены доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости произведенного ремонта в силу недоказанности передачи арендатору имущества в состоянии, требующем ремонта и производства ремонта с согласия арендодателя в соответствии с условиями договора, судом также установлено, что по согласованию сторон часть стоимости произведенного ремонта в сумме 20 000 рублей зачтена в счет коммунальных платежей. Требования истца о взыскании задолженности по коммунальным платежам судом удовлетворены частично в силу необоснованного включения в сумму оплаты стоимости ремонта общего имущества здания (санузлов).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком по согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (собственник) оформлен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 (т. 1 л.д. 13-19), по условиям которого ответчику в аренду на срок с 21.04.2014 по 20.04.2019 во временное владение и пользование передан объект государственного нежилого фонда - нежилые помещения N N 133, 134 на третьем этаже 5 этажного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, 9/3, общей площадью 36,9 кв. м для использования в целях осуществления торговой, производственной деятельности.
Договор аренды заключен по результатам аукциона, оформленным итоговым протоколом N 2/2014 от 08.04.2014, на право заключения договора аренды государственного имущества в соответствии с условиями аукционной документации, утвержденными приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан.
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Согласно абзацу 1 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Из материалов дела следует, что годовой размер арендной платы на 2014 год определен сторонами, исходя из условий проведенного аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества, согласован в расчете арендной платы на 2014 год, являющемся приложением договору аренды, и составил 157 003,77 руб. с ежемесячным платежом 13 083,65 руб.
Указанный размер арендной платы определен как начальная цена лота N 4, которая в свою очередь определена, исходя из методики, установленной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан", что следует из условий аукциона, утвержденных приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан, извещения о проведении торгов N 120314/1449073/01, размещенного на сайте http://torgi.gov.ru/, итогового протокола N 2/2014 от 08.04.2014 о признании торгов несостоявшимися и заключении договора с обществом "Нед Бизнес Групп" по начальной цене лота.
Таким образом, размер арендной платы на 2014 год определен в соответствии с положениями ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст. 424, ст. 447 ГК РФ.
Из представленного в материалы дела расчета арендной платы (т. 1 л.д. 21, 77-78) следует, что на 2015 год ее размер определен арендодателем в сумме 277 085,15 руб. в год (19 568,16 руб. в месяц) и увеличен в силу установления новой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N 1733 от 18.12.2014 (26 920 руб. за кв. м).
Согласно условиям аукционной документации, утвержденных приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан, цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Цена договора в сторону увеличения может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, определяющих исчисление арендной платы и условия ее внесения, а также в случаях изменения коэффициентов расчета годовой арендной платы за пользование государственным имуществом (п. 17.1 - п. 17.2 аукционной документации).
Согласно п. 3.1 заключенного сторонами договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему
Согласно пункту 3.2. договора размер арендной платы пересматривается собственником в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора. Указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.
Названные условия договора и расчета арендной платы соответствуют проекту договора аренды, утвержденному в составе аукционной документации приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан.
Общество "Нед Бизнес Групп" путем направления организатору торгов заявки на участие в аукционе приняло вышеперечисленные условия аукциона, изложенные в извещении о проведении аукциона, документации об аукционе и проекте договора, а путем подписания договора аренды и приложенного к нему расчета также согласилось с условиями договора, в том числе в части порядка изменения арендной платы.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из содержания п. 3.2. договора, договором арендодателю предоставлено право изменять в одностороннем порядке арендную плату при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы, при этом расчетом арендной платы на 2014 год, подписанному по результатам торгов, стороны уточнили перечень коэффициентов, изменение которых может повлечь изменение арендной платы на последующие периоды, указав среди прочего изменение стоимости одного квадратного метра нежилого помещения.
Буквальное толкование пункта 3.2. договора аренды также позволяет суду прийти к выводу о необходимости направления арендатору нового расчета арендной платы, однако применение нового расчета арендной платы не связывается с моментом получения арендатором такого уведомления, поскольку в пункте 3.2. указано, что новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.
Согласно представленному в материалы дела расчету годовой арендной платы на 2015 год, арендная плата в новом размере подлежит применению с 01.01.2015, что не противоречит условиям пункта 3.2. договора.
Из переписки сторон (т. 2 л.д. 5-11) следует, что ответчик был уведомлен о состоявшемся изменении арендной платы, и его несогласие с новым размером арендной платы обусловлено неправильным применением, по его мнению, значений коэффициентов К2 (коэффициент разрешенного использования) и К4 (коэффициент использования площадей общего пользования) в формуле расчета арендной платы, в то время как размер названных коэффициентов был согласован сторонами по итогам аукциона, а изменения с 01.01.2015 были внесены только в отношении показателя Со (стоимость одного кв. м помещения).
Таким образом, в данном случае аукционная документация и заключенный на ее основании договор аренды позволяют определить порядок перехода от начальной цены арендной платы к денежному обязательству, регулируемому нормативными правовыми актами Правительства Республики Башкортостан, путем согласования сторонами конкретных коэффициентов в формуле расчета арендной платы, подлежащих изменению в соответствии с нормативными актами на последующие периоды, и такой порядок определения арендной платы не противоречат ст. 421, п. 1 ст. 424 и ст. 614 ГК РФ.
Указанное позволяет отклонить доводы апеллянта о несоответствии расчета арендной платы, на основании которого истцом определена задолженность ответчика, конкурентному порядку определения арендной платы по результатам торгов.
По тем же основаниям отклоняются возражения ответчика относительно необоснованного определения значения коэффициента К4 (коэффициент использования площадей общего пользования), поскольку значение указанного коэффициента = 1,2 было установлено в расчете арендной платы в составе утвержденной аукционной документации, впоследствии принято ответчиком путем подписания договора аренды, условия которого в части арендной платы соответствовали условиям конкурсной документации, впоследствии значения указанного коэффициента не изменялись, а уменьшение показателя указанного коэффициента, на чем настаивает апеллянт, противоречит ст. 424, 447 ГК РФ о порядке определения цены арендной платы на торгах.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.04.2014 по 16.03.2015 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводам ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости восстановительного ремонта в сумме 67 000 руб. была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, и суд с учетом пункта 2.3.6. договора аренды пришел к обоснованному выводу об отсутствии у арендатора права возлагать расходы на ремонт помещения на арендодателя, кроме суммы 20 000 рублей, добровольно принятой на себя арендодателем по соглашению от 03.06.2014 (т. 2 л.д. 58).
Дополнительных доводов, опровергающих обоснованность выводов суда первой инстанции в указанной части, в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о несоответствии решения суда требованиям ч. 3 ст. 15 АПК РФ в силу отсутствия в судебном акте оценки доводов ответчика о необоснованности расчета арендной платы отклоняются с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2015 по делу N А07-16855/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нед Бизнес Групп" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2016 N 18АП-16267/2015 ПО ДЕЛУ N А07-16855/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2016 г. N 18АП-16267/2015
Дело N А07-16855/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нед Бизнес Групп" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2015 по делу N А07-16855/2015 (судья Проскурякова С.В.).
Государственное унитарное предприятие "Башземоценка" Республики Башкортостан (далее - ГУП "Башземоценка", унитарное предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нед Бизнес Групп" (далее - общество "Нед Бизнес Групп", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 в сумме 77 499 руб. 54 коп., задолженности по коммунальным платежам в соответствии с договором на оказание коммунальных услуг и комплекса услуг по содержанию здания от 21.04.2014 N 01/04-14 в сумме 20 691 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2015 (резолютивная часть от 28.10.2015) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 77 499 руб. 54 коп., задолженность по коммунальным платежам в сумме 13 202 руб. 19 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 628 руб., и отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.
С указанным решением суда не согласилось общество "Нед Бизнес Групп" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования с учетом произведенных ответчиком работ по устранению недостатков в арендуемых помещениях и необоснованного изменения арендодателем размера арендной платы.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм процессуального права.
Апеллянт считает, что принятое судом решение не является мотивированным, в силу чего не соответствует требованиям ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку судом не дана оценка обоснованности согласованного сторонами расчета арендной платы. За период с 01.01.2015 арендодателем и судом необоснованно произведен расчет арендной платы, исходя из показателя коэффициента К4 = 1,2, применяемого для сдачи в аренду помещений при отсутствии технического паспорта на них, поскольку в силу ст. ст. 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 17, 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оформление технического паспорта на помещение является обязанностью собственника по содержанию принадлежащего ему имущества, в силу чего отсутствие такого паспорта не может возлагать риск негативных последствий в виде применения повышенного коэффициента на арендатора имущества. Судом также не учтено, что размер арендной платы определен по результатам аукциона, в силу чего на основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" расчет арендной платы, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы до истечения периода, на который арендная плата была определена аукционом, является необоснованным.
Апеллянт полагает, что судом также оставлены без должной оценки доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости восстановительного ремонта в сумме 67 000 руб. Работы, проведенные в помещении, были согласованы с арендодателем и были обусловлены ненадлежащим состоянием помещения. Обращения ответчика к истцу с просьбой привести арендуемое помещение в надлежащее состояние, факт частичного зачета стоимости ремонта в счет стоимости коммунальных услуг опровергают выводы суда первой инстанции о передаче ответчику в аренду помещения в надлежащем состоянии.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии писем общества "Нед Бизнес Групп" унитарному предприятию вх. N 252/8 от 20.05.2014, вх. N 280/8 от 30.05.2014, вх. N 168/8 от 02.04.2015 и копия письма общества "Нед Бизнес Групп" третьему лицу вх. N 10653 от 24.04.2015.
Руководствуясь ст. 71, ч. 2 ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств ввиду их наличия в материалах дела (т. 2 л.д. 5, 6, 7, 10).
ГУП "Башземоценка" представило письменные возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых отклонило доводы жалобы и просило решение суда оставить без изменения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 (т. 2 л.д. 124) судебное разбирательство отложено на 10.02.2016 для представления истцом дополнительных доказательств.
Во исполнение определения суда истцом дополнительно представлен отзыв на апелляционную жалобу с изложением правовой позиции относительно порядка расчета арендной платы (рег. N 4404 от 05.02.2016), а также аукционная документация (рег. N 4517 от 08.02.2016).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в том числе дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции доказательств, ГУП "Башземоценка" на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое строение - административно-лабораторное здание, количество этажей: 4, подземные: подвал, цоколь, общая площадь 2 804,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Р. Зорге, д. 9/3 (свидетельство о государственной регистрации права серии 02-УФ N 250636 от 10.12.2002, т. 1 л.д. 37).
Приказом от 12.03.2014 N 20-к и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан утверждена документация по проведению открытого аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества, с утверждением проекта договора аренды по лоту N 4 аукциона - нежилым помещениям N 133, 134 общей площадью 36, 9 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 9/3.
На сайте http://torgi.gov.ru/ размещено извещение N 120314/1449073/01 о проведении торгов. По лоту N 4 на торги заявлено имущество, находящееся в собственности Республики Башкортостан - нежилые помещения N 133, 134 общей площадью 36, 9 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р.Зорге, 9/3. Предмет торга - право на заключение договора аренды сроком на 5 лет, общая начальная (минимальная) цена за договор - 157 003, 77 рублей с ежемесячным платежом размере 13 083, 65 рублей.
Проведение торгов в отношении указанного имущества согласовано с собственником имущества, что следует из письма Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N АХ-19/3351 от 04.03.2014 в адрес ГУП "Башземоценка".
Общество "Нед Бизнес Групп" направило организатору торгов заявку на участие в аукционе, из которой следует среди прочего согласие принять участие в аукционе на право заключения договоров аренды государственной имущества Республики Башкортостан по доту N 4 на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, документации об аукционе и проекте договора.
Итоговым протоколом N 2/2014 от 08.04.2014 признано, что в результате аукциона по лоту N 4 подано две заявки - ООО "Нед Бизнес Групп" и ООО "Бизнес Групп", и в связи с тем, что участник аукциона ООО "Бизнес Групп" на аукцион не явился, принято решение признать аукцион несостоявшимся и заключить договор аренды вышепоименованных нежилых помещений по начальной цене лота 157 003,77 рублей с обществом "Нед Бизнес Групп".
Между ГУП "Башземоценка" (арендодатель) и обществом "Нед Бизнес Групп" (арендатор) по согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (собственник) оформлен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 (т. 1 л.д. 13-19), в соответствии с пунктом 1.1. которого обществу "Нед Бизнес Групп" передано во временное владение и пользование передан объект государственного нежилого фонда - нежилые помещения N N 133, 134 на третьем этаже 5 этажного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, 9/3, общей площадью 36,9 кв. м для использования в целях осуществления торговой, производственной деятельности.
Согласно п. 1.2 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 21.04.2014 по 20.04.2019.
Согласно п. 3.1 договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3 договора аренды).
В силу п. 3.6 договора аренды арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключенным между арендатором и арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект.
Согласно пункту 3.2. договора размер арендной платы пересматривается собственником в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.
К договору приложен расчет арендной платы, согласно которому с 21.04.2014 размер годовой арендной платы составляет 157 003, 77 рублей, с ежемесячным платежом 13 083,65 руб., который определяется по формуле, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан" (т. 1 л.д. 20).
Названные условия договора и расчета арендной платы соответствуют проекту договора аренды, утвержденному в составе аукционной документации приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о.директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан.
Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N 1733 от 18.12.2014 утверждены на 2015 размеры стоимости одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, находящихся в собственности Республики Башкортостан, в том числе в г. Уфа - в размере 26 920 руб. за кв. м.
В соответствии с указанным размером ставки арендной платы произведен новый расчет арендной платы с 01.01.2015, согласно которому годовая арендная плата составляет 277 085, 15 руб., с ежемесячным платежом 19 568,16 руб. (т. 1 л.д. 21).
По акту приема-передачи от 21.04.2014 объект аренды, поименованный в п. 1.1 договора аренды от 12.05.2014 N 11646, передан ответчику (т. 1 л.д. 23).
На основании соглашения N б/н б/д (т. 2 л.д. 82), оформленного между арендодателем, арендатором и собственником нежилых помещений, договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 расторгнут с 03.03.2015.
По акту приема-передачи арендуемые помещения возвращены истцу с 16.03.2015 (т. 2 л.д. 83).
Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды в части своевременной оплаты арендной платы и коммунальных услуг, ГУП "Башземоценка" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг. Судом отклонены доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости произведенного ремонта в силу недоказанности передачи арендатору имущества в состоянии, требующем ремонта и производства ремонта с согласия арендодателя в соответствии с условиями договора, судом также установлено, что по согласованию сторон часть стоимости произведенного ремонта в сумме 20 000 рублей зачтена в счет коммунальных платежей. Требования истца о взыскании задолженности по коммунальным платежам судом удовлетворены частично в силу необоснованного включения в сумму оплаты стоимости ремонта общего имущества здания (санузлов).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком по согласованию с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (собственник) оформлен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 12.05.2014 N 11646 (т. 1 л.д. 13-19), по условиям которого ответчику в аренду на срок с 21.04.2014 по 20.04.2019 во временное владение и пользование передан объект государственного нежилого фонда - нежилые помещения N N 133, 134 на третьем этаже 5 этажного здания, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Р. Зорге, 9/3, общей площадью 36,9 кв. м для использования в целях осуществления торговой, производственной деятельности.
Договор аренды заключен по результатам аукциона, оформленным итоговым протоколом N 2/2014 от 08.04.2014, на право заключения договора аренды государственного имущества в соответствии с условиями аукционной документации, утвержденными приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан.
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Согласно абзацу 1 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Из материалов дела следует, что годовой размер арендной платы на 2014 год определен сторонами, исходя из условий проведенного аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества, согласован в расчете арендной платы на 2014 год, являющемся приложением договору аренды, и составил 157 003,77 руб. с ежемесячным платежом 13 083,65 руб.
Указанный размер арендной платы определен как начальная цена лота N 4, которая в свою очередь определена, исходя из методики, установленной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан", что следует из условий аукциона, утвержденных приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан, извещения о проведении торгов N 120314/1449073/01, размещенного на сайте http://torgi.gov.ru/, итогового протокола N 2/2014 от 08.04.2014 о признании торгов несостоявшимися и заключении договора с обществом "Нед Бизнес Групп" по начальной цене лота.
Таким образом, размер арендной платы на 2014 год определен в соответствии с положениями ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст. 424, ст. 447 ГК РФ.
Из представленного в материалы дела расчета арендной платы (т. 1 л.д. 21, 77-78) следует, что на 2015 год ее размер определен арендодателем в сумме 277 085,15 руб. в год (19 568,16 руб. в месяц) и увеличен в силу установления новой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N 1733 от 18.12.2014 (26 920 руб. за кв. м).
Согласно условиям аукционной документации, утвержденных приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан, цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Цена договора в сторону увеличения может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, определяющих исчисление арендной платы и условия ее внесения, а также в случаях изменения коэффициентов расчета годовой арендной платы за пользование государственным имуществом (п. 17.1 - п. 17.2 аукционной документации).
Согласно п. 3.1 заключенного сторонами договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему
Согласно пункту 3.2. договора размер арендной платы пересматривается собственником в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора. Указанному в договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.
Названные условия договора и расчета арендной платы соответствуют проекту договора аренды, утвержденному в составе аукционной документации приказом N 20-к от 12.03.2014 и.о. директора ГУП "Башземоценка" Республики Башкортостан.
Общество "Нед Бизнес Групп" путем направления организатору торгов заявки на участие в аукционе приняло вышеперечисленные условия аукциона, изложенные в извещении о проведении аукциона, документации об аукционе и проекте договора, а путем подписания договора аренды и приложенного к нему расчета также согласилось с условиями договора, в том числе в части порядка изменения арендной платы.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как следует из содержания п. 3.2. договора, договором арендодателю предоставлено право изменять в одностороннем порядке арендную плату при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы, при этом расчетом арендной платы на 2014 год, подписанному по результатам торгов, стороны уточнили перечень коэффициентов, изменение которых может повлечь изменение арендной платы на последующие периоды, указав среди прочего изменение стоимости одного квадратного метра нежилого помещения.
Буквальное толкование пункта 3.2. договора аренды также позволяет суду прийти к выводу о необходимости направления арендатору нового расчета арендной платы, однако применение нового расчета арендной платы не связывается с моментом получения арендатором такого уведомления, поскольку в пункте 3.2. указано, что новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.
Согласно представленному в материалы дела расчету годовой арендной платы на 2015 год, арендная плата в новом размере подлежит применению с 01.01.2015, что не противоречит условиям пункта 3.2. договора.
Из переписки сторон (т. 2 л.д. 5-11) следует, что ответчик был уведомлен о состоявшемся изменении арендной платы, и его несогласие с новым размером арендной платы обусловлено неправильным применением, по его мнению, значений коэффициентов К2 (коэффициент разрешенного использования) и К4 (коэффициент использования площадей общего пользования) в формуле расчета арендной платы, в то время как размер названных коэффициентов был согласован сторонами по итогам аукциона, а изменения с 01.01.2015 были внесены только в отношении показателя Со (стоимость одного кв. м помещения).
Таким образом, в данном случае аукционная документация и заключенный на ее основании договор аренды позволяют определить порядок перехода от начальной цены арендной платы к денежному обязательству, регулируемому нормативными правовыми актами Правительства Республики Башкортостан, путем согласования сторонами конкретных коэффициентов в формуле расчета арендной платы, подлежащих изменению в соответствии с нормативными актами на последующие периоды, и такой порядок определения арендной платы не противоречат ст. 421, п. 1 ст. 424 и ст. 614 ГК РФ.
Указанное позволяет отклонить доводы апеллянта о несоответствии расчета арендной платы, на основании которого истцом определена задолженность ответчика, конкурентному порядку определения арендной платы по результатам торгов.
По тем же основаниям отклоняются возражения ответчика относительно необоснованного определения значения коэффициента К4 (коэффициент использования площадей общего пользования), поскольку значение указанного коэффициента = 1,2 было установлено в расчете арендной платы в составе утвержденной аукционной документации, впоследствии принято ответчиком путем подписания договора аренды, условия которого в части арендной платы соответствовали условиям конкурсной документации, впоследствии значения указанного коэффициента не изменялись, а уменьшение показателя указанного коэффициента, на чем настаивает апеллянт, противоречит ст. 424, 447 ГК РФ о порядке определения цены арендной платы на торгах.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.04.2014 по 16.03.2015 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Доводам ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы стоимости восстановительного ремонта в сумме 67 000 руб. была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, и суд с учетом пункта 2.3.6. договора аренды пришел к обоснованному выводу об отсутствии у арендатора права возлагать расходы на ремонт помещения на арендодателя, кроме суммы 20 000 рублей, добровольно принятой на себя арендодателем по соглашению от 03.06.2014 (т. 2 л.д. 58).
Дополнительных доводов, опровергающих обоснованность выводов суда первой инстанции в указанной части, в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы апеллянта о несоответствии решения суда требованиям ч. 3 ст. 15 АПК РФ в силу отсутствия в судебном акте оценки доводов ответчика о необоснованности расчета арендной платы отклоняются с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.11.2015 по делу N А07-16855/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нед Бизнес Групп" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)