Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "21" августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" августа 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.
при участии:
от истца - Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва: Петрушиной Т.Г., представителя по доверенности от 23.05.2017 N 03-52/04/4444, удостоверение N 0249 от 03.03.2016
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд": Горских Е.А., представителя по доверенности от 07.06.2017, удостоверение адвоката N 1979 от 23.06.2016
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО УК "Инком Трейд"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "19" июня 2017 года по делу N А74-3192/2016, принятое судьей Ищенко Е.В.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее - Теруправление, истец) (ИНН 1901090033, ОГРН 1091901001829) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" (далее - ООО УК "Инком Трейд", ответчик) (ИНН 7710519851, ОГРН 1037789023700) о взыскании 3 096 259 рублей 54 копеек, в том числе 2 436 702 рублей 16 копеек задолженности за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 и 659 557 рублей 38 копеек пени за период с 11.11.2014 по 26.04.2016.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 мая 2016 года принят к производству встречный иск ООО УК "Инком Трейд" о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.02.2017 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.09.2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19.06.2017 первоначальный иск Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва удовлетворен. С ООО УК "Инком Трейд" в пользу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва взыскано 3 096 259 рублей 54 копейки, в том числе 2 436 702 рубля 16 копеек задолженности и 659 557 рублей 38 копеек пени. В удовлетворении встречного иска ООО УК "Инком Трейд" отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - ООО УК "Инком Трейд" обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении и встречного иска и принять по делу новый судебный акт, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на то, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы в связи с отказом собственника в проведении капитального ремонта здания речного вокзала. Суд первой инстанции не учел, что арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, что освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Суд не учел отсутствие у арендодателя законных оснований для отказа в проведении капитального ремонта, что повлекло ошибочность выводов суда. Суд не применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношения - пункты 1, 2 статьи 328, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда о том, что состояние имущества не ухудшилось, не соответствует обстоятельствам дела и опровергается представленными доказательствами.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 21.08.2017.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, доводы апелляционной жалобы отклонил.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.
По условиям предварительного договора арендатор обязался перед проведением ремонтных работ здания, составить дефектную ведомость, которая представляется на согласование арендодателю и является неотъемлемой частью договора; осуществить реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации; заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ, после окончания ремонтно-строительных работ подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке.
Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.
По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).
Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2 предварительного договора).
По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 арендатор передал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние следующее: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта.
Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды N 08-ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рубля 32 копейки в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 рубля 35 копеек/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным (пункт 3.3 договора).
В случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).
Договор действует до 30.10.2022 и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.4 договора).
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Договор прошел регистрацию в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Республике Хакасия 27.02.2013 (регистрационный номер 19-19-01/012/2013-420).
Уведомлениями от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013, с 01.01.2014.
За период с ноября 2014 года по февраль 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд. Несогласие с возникновением обязанности по оплате арендных платежей в спорный период явилось основанием для обращения ответчика с встречным иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Правила).
Согласно пункту 98 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, Теруправление в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и Правилами, разработала документацию об аукционе для проведения открытого конкурса на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, которое утверждено руководителем 16.08.2010.
В пункте 3 документации был определен предмет и характеристики объекта аренды: здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, N 08, литер А, общей площадью 791,2 кв. м, представляющее собой комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка и расположенного на нем здании речного вокзала. Здание речного вокзала двухэтажное, кирпичное, частично разрушено, требует капитального ремонта, водоснабжение и электричество отсутствует, канализация местная, водонепроницаемая выгребная яма. Цель использования - под размещение культурно-развлекательного центра, срок действия договора аренды - 10 лет. В связи с необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств арендатора на период его проведения заключается предварительный договор сроком на два года, за период действия предварительного договора арендная плата не взимается.
Согласно пункту 12 документации оплата по договору аренды осуществляется арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в рублях по безналичному расчету в порядке, предусмотренном проектом договора аренды (приложение N 6) документации. Цена договора может быть пересмотрена арендодателем в сторону увеличения в случае централизованного изменения цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, в то же время цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. При заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Аналогичная информация содержится в информационной карточке аукциона.
Составной частью аукционной документации является проект договора аренды государственного имущества в отношении спорного объекта.
Как было указано выше, по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.
В соответствии с условиями предварительного договора арендатор обязался осуществить ремонтные работы здания, перед проведением которых обязался составить дефектную ведомость, согласованную с Теруправлением, являющуюся неотъемлемой частью договора, провести реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, после окончания ремонтно-строительных работ обязался подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке, заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ.
Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.
По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).
Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.3 предварительного договора).
По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 на основании предварительного договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние указанного имущества на момент его передачи характеризовалась следующим состоянием: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта здания, не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что анализ условий, обозначенных в документации и в предварительном договоре, позволяет сделать вывод, что здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Набережная, N 08, литер А, выставлялось на аукцион частично разрушенным, требующим капитального ремонта, с отсутствием водоснабжения и электричества, с целевым назначением для использования под размещение культурно-развлекательного центра, в связи с чем было указано на проведение реконструкции, капитального ремонта и ремонтных работ собственными силами и за счет средств арендатора, в связи с этим, на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года и на данный период арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей.
В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды N 08-ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3 162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).
Пунктами 1.2, 2.1.1 договора аренды определено, что передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи с указанием на фактическое состояние передаваемого недвижимого имущества на момент его передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором.
Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного здания с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать участие в текущем и капитальном ремонте здания инженерно-технических коммуникаций.
Как было указано выше, в предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений.
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
С учетом изложенного выше, условий аукционной документации, предварительного договора, договора аренды, статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что обязанность по проведению реконструкции здания, капитального ремонта объекта аренды лежала на арендаторе, которому в пределах срока действия предварительного договора была предоставлена льгота в виде освобождения от произведения арендных платежей в целях приведения арендуемого здания в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра в период действия предварительного договора и возможности после заключения договора аренды использования арендуемого здания по назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что при заключении, как предварительного договора, так и договора аренды, арендатор знал, в каком состоянии передается имущество в аренду по договору, о чем свидетельствует составленные и подписанные ответчиком акты приема-передачи, а также имеющаяся в деле переписка сторон (письма от 10.03.2011 N 19-р, от 14.04.2011 N 199-р, от 27.08.2011 N 27, от 13.05.2011 N 110-р, от 28.11.2011 N 606, от 26.12.2011 N 606, от 08.12.2012 N 18, от 25.05.2012 N 190, от 07.08.2012 N 280, 09.03.2011 N 0814, от 23.03.2012 N 0834, от 09.08.2012), которая велась в период действия предварительного договора. Кроме того, в письме от 25.12.2012 N 850 ответчик настаивал на заключении договора аренды, несмотря на то, что реконструкция здания и его капитальный ремонт еще проведены не были, не заявил об отказе от заключения договора аренды при указанных обстоятельствах, о расторжении договора аренды в период его действия также не заявлял, производил частичную оплату арендных платежей.
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, следовательно, подписывая предварительный договор и договора аренды на предложенных истцом условиях, ответчик должен был осознавать возможность наступления последствий в ходе их исполнения.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рубля 32 копеек в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 рублей 35 копеек/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3 договора).
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рублей 32 копеек в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222,35 рублей/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего времени (пункты 3.1, 3.2 договора).
В соответствии с распоряжением руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.01.2011 N 003-р в связи с изменением индекса потребительских цен, составляющим 108,4%, к ставкам арендной платы, действовавшим в 2010 году, подлежит применению коэффициент 1,084; распоряжением от 26.01.2012 N 010-р - в 2011 году коэффициент 1,076; распоряжением от 04.02.2013 N 290-р в 2012 году коэффициент 1,06.
Уведомлениями от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013 (индексация в 1,06 раз), с 01.01.2014 (индексация в 1,054 раза).
Суд апелляционной инстанции, повторно проверив расчет арендной платы за период с 01.11.2014 до 30.04.2016, признает его верным, произведенным в соответствии с условиями договора аренды. Сумма арендных платежей с учетом приведенных выше коэффициентов инфляции в спорный период (с 01.01.2014) составила 1 964 476 рублей 29 копеек в год.
С учетом того обстоятельства, что за период с ноября 2014 года по март 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 рублей, всего в размере 510 000 рублей, задолженность ответчик перед истцом в заявленный период составила предъявленную сумму 2 436 702 рублей 16 копеек (2 946 702 рублей 16 копеек - 510 000 рублей).
Поскольку ответчик доказательств перечисления арендной платы по договору не представил, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленной сумме правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном истцом размере.
Истец также предъявил ко взысканию 659 557 рублей 38 копеек неустойки за период с 11.11.2014 по 26.04.2016 в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Под неустойкой статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает предусмотренную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По расчету суда за указанный период просрочки в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды сумма неустойки значительно превышает предъявленную истцом, в связи с чем, с учетом статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признает ее размер верным.
Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, ответчик не заявил об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не представил соответствующих доказательств, требование истца о взыскании неустойки является также правомерно удовлетворено в заявленном истцом размере.
ООО УК "Инком Трейд" заявило требование о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Поскольку во встречном иске ООО УК "Инком Трейд" сослалось на статью 612, часть 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, то есть названными нормами предусмотрен такой способ защиты права, как заявление требования об уменьшении размера арендной платы, судом первой инстанции правомерно рассмотрено требование ООО УК "Инком Трейд" как иск об уменьшении размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, анализ переписки сторон до и после заключения договора аренды позволяет сделать вывод, что состояние арендуемого помещения после заключения договора аренды не изменилось (не ухудшилось), арендатор знал о неудовлетворительном (фактическом) состоянии имущества, остальные недостатки выявлены истцом до заключения договора аренды. Доказательств обратного ООО УК "Инком Трейд" не представлено.
Поскольку материалами дела подтверждается, что состояние переданного истцом ответчику помещение в аренду после заключения договора аренды не изменилось, оснований для освобождения последнего от уплаты арендных платежей и применения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции обосновано отсутствовали.
В связи с чем, отказ в удовлетворении встречного иска является законным и обоснованным.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал на то, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы в связи с отказом собственника в проведении капитального ремонта здания речного вокзала. Суд первой инстанции не учел, что арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, что освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Суд не учел отсутствие у арендодателя законных оснований для отказа в проведении капитального ремонта, что повлекло ошибочность выводов суда. Суд не применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношения - пункты 1, 2 статьи 328, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда о том, что состояние имущества не ухудшилось, не соответствует обстоятельствам дела и опровергается доказательствами.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве дополнительной защиты арендатора закрепляет его право требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из содержания указанной нормы следует, что такие обстоятельства являются вновь возникшими в процессе нормального использования арендованного имущества, объективно существующими и не зависящими от воли арендатора или чьей-либо вины, при наступлении которых условия пользования арендованным имуществом, как они были определены договором, или состояние (свойства) самого имущества существенно ухудшились.
Материалами дела подтверждается, что состояние переданного истцом ответчику помещения в аренду после заключения договора аренды не изменилось, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы ответчика о наличии права на уменьшение арендной платы на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации были правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку из материалов дела не следует, что состояние арендуемых ответчиком помещений существенно ухудшилось в силу своих физических свойств, либо ввиду действий арендодателя. Иные обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не являются по смыслу пункта 4 статьи 614 Кодекса основанием для уменьшения судом арендной платы в отсутствие соглашения сторон, а относятся на коммерческий риск стороны договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы являются несостоятельными.
Как указал суд кассационной инстанции в своем постановлении от 28.02.2017 по настоящему делу, при новом рассмотрении суду следует установить объем обязательств арендодателя и арендатора по договору аренды с учетом его заключения по результатам аукциона, а также установить, были ли выполнены принятые на себя обязательства, если не были выполнены, повлекло ли их невыполнение освобождение от встречных обязательств в виде уплаты арендных платежей.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции с учетом указаний вышестоящей инстанции, которые являются обязательными при рассмотрении нижестоящими судами аналогичных дел, указанные обстоятельства обосновано включены в предмет доказывания по настоящему делу.
Судом первой инстанции учтено, что договор аренды, как и предварительный договор, заключены по результатам аукциона (протокол аукциона от 06.10.2010), что соответствует требованиям Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). В аукционной документации было указано на проведение капитального ремонта за счет средств арендатора, в связи с чем, на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года. В предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений. Таким образом, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что при заключении, как предварительного договора, так и договора аренды, арендатор знал, в каком состоянии передается имущество в аренду по договору. В связи с чем, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, является несостоятельным, поскольку противоречит материалам дела.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "19" июня 2017 года по делу N А74-3192/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО УК "Инком Трейд" (ИНН 7710519851, ОГРН 1037789023700) в доход федерального бюджета 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2017 ПО ДЕЛУ N А74-3192/2016
Требование: О взыскании задолженности и пени по договору аренды государственного недвижимого имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. по делу N А74-3192/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "21" августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "24" августа 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.
при участии:
от истца - Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва: Петрушиной Т.Г., представителя по доверенности от 23.05.2017 N 03-52/04/4444, удостоверение N 0249 от 03.03.2016
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд": Горских Е.А., представителя по доверенности от 07.06.2017, удостоверение адвоката N 1979 от 23.06.2016
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО УК "Инком Трейд"
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "19" июня 2017 года по делу N А74-3192/2016, принятое судьей Ищенко Е.В.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее - Теруправление, истец) (ИНН 1901090033, ОГРН 1091901001829) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" (далее - ООО УК "Инком Трейд", ответчик) (ИНН 7710519851, ОГРН 1037789023700) о взыскании 3 096 259 рублей 54 копеек, в том числе 2 436 702 рублей 16 копеек задолженности за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 и 659 557 рублей 38 копеек пени за период с 11.11.2014 по 26.04.2016.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 мая 2016 года принят к производству встречный иск ООО УК "Инком Трейд" о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.02.2017 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.09.2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19.06.2017 первоначальный иск Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва удовлетворен. С ООО УК "Инком Трейд" в пользу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва взыскано 3 096 259 рублей 54 копейки, в том числе 2 436 702 рубля 16 копеек задолженности и 659 557 рублей 38 копеек пени. В удовлетворении встречного иска ООО УК "Инком Трейд" отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - ООО УК "Инком Трейд" обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении и встречного иска и принять по делу новый судебный акт, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на то, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы в связи с отказом собственника в проведении капитального ремонта здания речного вокзала. Суд первой инстанции не учел, что арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, что освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Суд не учел отсутствие у арендодателя законных оснований для отказа в проведении капитального ремонта, что повлекло ошибочность выводов суда. Суд не применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношения - пункты 1, 2 статьи 328, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда о том, что состояние имущества не ухудшилось, не соответствует обстоятельствам дела и опровергается представленными доказательствами.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 21.08.2017.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, доводы апелляционной жалобы отклонил.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.
По условиям предварительного договора арендатор обязался перед проведением ремонтных работ здания, составить дефектную ведомость, которая представляется на согласование арендодателю и является неотъемлемой частью договора; осуществить реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации; заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ, после окончания ремонтно-строительных работ подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке.
Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.
По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).
Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2 предварительного договора).
По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 арендатор передал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние следующее: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта.
Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды N 08-ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рубля 32 копейки в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 рубля 35 копеек/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным (пункт 3.3 договора).
В случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).
Договор действует до 30.10.2022 и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.4 договора).
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Договор прошел регистрацию в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Республике Хакасия 27.02.2013 (регистрационный номер 19-19-01/012/2013-420).
Уведомлениями от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013, с 01.01.2014.
За период с ноября 2014 года по февраль 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд. Несогласие с возникновением обязанности по оплате арендных платежей в спорный период явилось основанием для обращения ответчика с встречным иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Правила).
Согласно пункту 98 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, Теруправление в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и Правилами, разработала документацию об аукционе для проведения открытого конкурса на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, которое утверждено руководителем 16.08.2010.
В пункте 3 документации был определен предмет и характеристики объекта аренды: здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, N 08, литер А, общей площадью 791,2 кв. м, представляющее собой комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка и расположенного на нем здании речного вокзала. Здание речного вокзала двухэтажное, кирпичное, частично разрушено, требует капитального ремонта, водоснабжение и электричество отсутствует, канализация местная, водонепроницаемая выгребная яма. Цель использования - под размещение культурно-развлекательного центра, срок действия договора аренды - 10 лет. В связи с необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств арендатора на период его проведения заключается предварительный договор сроком на два года, за период действия предварительного договора арендная плата не взимается.
Согласно пункту 12 документации оплата по договору аренды осуществляется арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в рублях по безналичному расчету в порядке, предусмотренном проектом договора аренды (приложение N 6) документации. Цена договора может быть пересмотрена арендодателем в сторону увеличения в случае централизованного изменения цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, в то же время цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. При заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Аналогичная информация содержится в информационной карточке аукциона.
Составной частью аукционной документации является проект договора аренды государственного имущества в отношении спорного объекта.
Как было указано выше, по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.
В соответствии с условиями предварительного договора арендатор обязался осуществить ремонтные работы здания, перед проведением которых обязался составить дефектную ведомость, согласованную с Теруправлением, являющуюся неотъемлемой частью договора, провести реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, после окончания ремонтно-строительных работ обязался подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке, заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ.
Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.
По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).
Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.3 предварительного договора).
По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 на основании предварительного договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние указанного имущества на момент его передачи характеризовалась следующим состоянием: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта здания, не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что анализ условий, обозначенных в документации и в предварительном договоре, позволяет сделать вывод, что здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Набережная, N 08, литер А, выставлялось на аукцион частично разрушенным, требующим капитального ремонта, с отсутствием водоснабжения и электричества, с целевым назначением для использования под размещение культурно-развлекательного центра, в связи с чем было указано на проведение реконструкции, капитального ремонта и ремонтных работ собственными силами и за счет средств арендатора, в связи с этим, на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года и на данный период арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей.
В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды N 08-ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3 162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).
Пунктами 1.2, 2.1.1 договора аренды определено, что передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи с указанием на фактическое состояние передаваемого недвижимого имущества на момент его передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором.
Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного здания с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать участие в текущем и капитальном ремонте здания инженерно-технических коммуникаций.
Как было указано выше, в предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений.
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
С учетом изложенного выше, условий аукционной документации, предварительного договора, договора аренды, статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что обязанность по проведению реконструкции здания, капитального ремонта объекта аренды лежала на арендаторе, которому в пределах срока действия предварительного договора была предоставлена льгота в виде освобождения от произведения арендных платежей в целях приведения арендуемого здания в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра в период действия предварительного договора и возможности после заключения договора аренды использования арендуемого здания по назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что при заключении, как предварительного договора, так и договора аренды, арендатор знал, в каком состоянии передается имущество в аренду по договору, о чем свидетельствует составленные и подписанные ответчиком акты приема-передачи, а также имеющаяся в деле переписка сторон (письма от 10.03.2011 N 19-р, от 14.04.2011 N 199-р, от 27.08.2011 N 27, от 13.05.2011 N 110-р, от 28.11.2011 N 606, от 26.12.2011 N 606, от 08.12.2012 N 18, от 25.05.2012 N 190, от 07.08.2012 N 280, 09.03.2011 N 0814, от 23.03.2012 N 0834, от 09.08.2012), которая велась в период действия предварительного договора. Кроме того, в письме от 25.12.2012 N 850 ответчик настаивал на заключении договора аренды, несмотря на то, что реконструкция здания и его капитальный ремонт еще проведены не были, не заявил об отказе от заключения договора аренды при указанных обстоятельствах, о расторжении договора аренды в период его действия также не заявлял, производил частичную оплату арендных платежей.
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, следовательно, подписывая предварительный договор и договора аренды на предложенных истцом условиях, ответчик должен был осознавать возможность наступления последствий в ходе их исполнения.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рубля 32 копеек в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 рублей 35 копеек/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3 договора).
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рублей 32 копеек в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222,35 рублей/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего времени (пункты 3.1, 3.2 договора).
В соответствии с распоряжением руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.01.2011 N 003-р в связи с изменением индекса потребительских цен, составляющим 108,4%, к ставкам арендной платы, действовавшим в 2010 году, подлежит применению коэффициент 1,084; распоряжением от 26.01.2012 N 010-р - в 2011 году коэффициент 1,076; распоряжением от 04.02.2013 N 290-р в 2012 году коэффициент 1,06.
Уведомлениями от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013 (индексация в 1,06 раз), с 01.01.2014 (индексация в 1,054 раза).
Суд апелляционной инстанции, повторно проверив расчет арендной платы за период с 01.11.2014 до 30.04.2016, признает его верным, произведенным в соответствии с условиями договора аренды. Сумма арендных платежей с учетом приведенных выше коэффициентов инфляции в спорный период (с 01.01.2014) составила 1 964 476 рублей 29 копеек в год.
С учетом того обстоятельства, что за период с ноября 2014 года по март 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 рублей, всего в размере 510 000 рублей, задолженность ответчик перед истцом в заявленный период составила предъявленную сумму 2 436 702 рублей 16 копеек (2 946 702 рублей 16 копеек - 510 000 рублей).
Поскольку ответчик доказательств перечисления арендной платы по договору не представил, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленной сумме правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном истцом размере.
Истец также предъявил ко взысканию 659 557 рублей 38 копеек неустойки за период с 11.11.2014 по 26.04.2016 в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Под неустойкой статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает предусмотренную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По расчету суда за указанный период просрочки в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды сумма неустойки значительно превышает предъявленную истцом, в связи с чем, с учетом статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признает ее размер верным.
Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, ответчик не заявил об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не представил соответствующих доказательств, требование истца о взыскании неустойки является также правомерно удовлетворено в заявленном истцом размере.
ООО УК "Инком Трейд" заявило требование о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Поскольку во встречном иске ООО УК "Инком Трейд" сослалось на статью 612, часть 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, то есть названными нормами предусмотрен такой способ защиты права, как заявление требования об уменьшении размера арендной платы, судом первой инстанции правомерно рассмотрено требование ООО УК "Инком Трейд" как иск об уменьшении размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, анализ переписки сторон до и после заключения договора аренды позволяет сделать вывод, что состояние арендуемого помещения после заключения договора аренды не изменилось (не ухудшилось), арендатор знал о неудовлетворительном (фактическом) состоянии имущества, остальные недостатки выявлены истцом до заключения договора аренды. Доказательств обратного ООО УК "Инком Трейд" не представлено.
Поскольку материалами дела подтверждается, что состояние переданного истцом ответчику помещение в аренду после заключения договора аренды не изменилось, оснований для освобождения последнего от уплаты арендных платежей и применения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции обосновано отсутствовали.
В связи с чем, отказ в удовлетворении встречного иска является законным и обоснованным.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал на то, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы в связи с отказом собственника в проведении капитального ремонта здания речного вокзала. Суд первой инстанции не учел, что арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, что освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Суд не учел отсутствие у арендодателя законных оснований для отказа в проведении капитального ремонта, что повлекло ошибочность выводов суда. Суд не применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношения - пункты 1, 2 статьи 328, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда о том, что состояние имущества не ухудшилось, не соответствует обстоятельствам дела и опровергается доказательствами.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве дополнительной защиты арендатора закрепляет его право требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из содержания указанной нормы следует, что такие обстоятельства являются вновь возникшими в процессе нормального использования арендованного имущества, объективно существующими и не зависящими от воли арендатора или чьей-либо вины, при наступлении которых условия пользования арендованным имуществом, как они были определены договором, или состояние (свойства) самого имущества существенно ухудшились.
Материалами дела подтверждается, что состояние переданного истцом ответчику помещения в аренду после заключения договора аренды не изменилось, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, доводы ответчика о наличии права на уменьшение арендной платы на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации были правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку из материалов дела не следует, что состояние арендуемых ответчиком помещений существенно ухудшилось в силу своих физических свойств, либо ввиду действий арендодателя. Иные обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не являются по смыслу пункта 4 статьи 614 Кодекса основанием для уменьшения судом арендной платы в отсутствие соглашения сторон, а относятся на коммерческий риск стороны договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы являются несостоятельными.
Как указал суд кассационной инстанции в своем постановлении от 28.02.2017 по настоящему делу, при новом рассмотрении суду следует установить объем обязательств арендодателя и арендатора по договору аренды с учетом его заключения по результатам аукциона, а также установить, были ли выполнены принятые на себя обязательства, если не были выполнены, повлекло ли их невыполнение освобождение от встречных обязательств в виде уплаты арендных платежей.
При новом рассмотрении дела судом первой инстанции с учетом указаний вышестоящей инстанции, которые являются обязательными при рассмотрении нижестоящими судами аналогичных дел, указанные обстоятельства обосновано включены в предмет доказывания по настоящему делу.
Судом первой инстанции учтено, что договор аренды, как и предварительный договор, заключены по результатам аукциона (протокол аукциона от 06.10.2010), что соответствует требованиям Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). В аукционной документации было указано на проведение капитального ремонта за счет средств арендатора, в связи с чем, на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года. В предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений. Таким образом, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что при заключении, как предварительного договора, так и договора аренды, арендатор знал, в каком состоянии передается имущество в аренду по договору. В связи с чем, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, является несостоятельным, поскольку противоречит материалам дела.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "19" июня 2017 года по делу N А74-3192/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО УК "Инком Трейд" (ИНН 7710519851, ОГРН 1037789023700) в доход федерального бюджета 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)