Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Пышкиной Н.Ю., Балакиревой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
от заявителей апелляционной жалобы - индивидуального предпринимателя Кривеги Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от истца - акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Самарский региональный филиал - представитель Салосина А.С. (доверенность от 20.06.2016 N 62).
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 сентября 2017 года в зале N 6 апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Кривега Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, принятое по делу N А55-13884/2017 (судья Дегтярев Д.А.),
по иску Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Самарский региональный филиал (ИНН 7725114488),
к индивидуальному предпринимателю Кривега Геннадию Ивановичу (ИНН 621300002112),
индивидуальному предпринимателю Кривега Любови Алексеевне (ИНН 621300026674),
об обязании,
Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кривега Геннадию Ивановичу, индивидуальному предпринимателю Кривега Любви Алексеевне, в котором просит:
1. Обязать ИП Кривега Геннадия Ивановича, ИП Кривега Любовь Алексеевну устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 177,7 (сто семьдесят семь целых и семь десятых) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенном по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 1-117,1 кв. м, комнаты NN 5, 6, 7, 8, кадастровый номер здания 63:34:0801022:112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 5/8 от 22.01.2007 г.
2. Обязать ИП Кривега Геннадия Ивановича, ИП Кривега Любовь Алексеевну устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 29 (двадцать девять) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенным по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 3, 4, кадастровый номер здания 63:34:08010226112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 90 от 25.11.2011 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, по делу N А55-13884/2017 исковые требования удовлетворены.
Суд обязал индивидуального предпринимателя Кривегу Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любовь Алексеевну устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 177,7 (сто семьдесят семь целых и семь десятых) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенном по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 1-117,1 кв. м, комнаты NN 5, 6, 7, 8, кадастровый номер здания 63:34:0801022:112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 5/8 от 22.01.2007 г.
Также индивидуальный предприниматель Кривега Геннадий Иванович и индивидуальный предприниматель Кривега Любовь Алексеевна обязаны устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 29 (двадцать девять) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенным по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 3, 4, кадастровый номер здания 63:34:08010226112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 90 от 25.11.2011 г.
Кроме того, с индивидуального предпринимателя Кривега Геннадия Ивановича в пользу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп.
Также с индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны в пользу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Кривега Геннадий Иванович, ИП Кривега Любовь Алексеевна обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считают принятое решение незаконным и необоснованным, просят решение отменить в иске отказать.
При этом в жалобе заявители указали, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Самарский региональный филиал возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители заявителей жалобы не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 22.01.07 между ООО "Крез" арендодатель и ОАО "Россельхозбанк" арендатор заключен договор аренды нежилого помещения N 5/8 в отношении нежилого помещения площадью 177,7 кв. м.
Согласно п. 6.1. договор действует до 22.01.17 г., договор зарегистрирован в установленном порядке.
В связи с переходом права собственности на предмет аренды к ВТБ 24 (ЗАО) 01 июня 2011 года между ОАО "Россельхозбанк" и ВТБ 24 (ЗАО) подписано и зарегистрировано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г.
В соответствии с дополнительным соглашением арендодателем являлось ВТБ 24 (ЗАО).
01 июля 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г., согласно которому в связи со сменой собственника предмета аренды арендодателем стал ИП Кривега Г.И., стороны внесли изменения в п. 4.1., 13 договора.
01 октября 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г., согласно которому изменен пункт 4.1., дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации.
16 апреля 2015 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение без номера к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г., согласно которому в договор внесен пункт 3.1.14 ст. 3, пункт 3.4.10, 4.11, изменен пункт 3.2.9., дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации.
17 февраля 2017 года в договор аренды N 5/8 от 22.01.07 г. внесены изменения дополнительным соглашением N 4.
В соответствии с дополнительным соглашением внесены изменения в преамбулу договора: арендодатель 1 - ИП Кривега Г.И., арендодатель 2 - Кривега Л.А.
Дополнительным соглашением внесены изменения в некоторые пункты договора, в частности, пункт 6.1., согласно новой редакции пункта 6.1. договор действует до 01.09.17 г.
Дополнительное соглашение N 4 к договору аренды N 5/8 от 22.01.2007 не прошло государственную регистрацию.
25 ноября 2011 года между Банк ВТБ24 (ЗАО) арендодатель и ОАО "Россельхозбанк" арендатор заключен договор аренды нежилого помещения N 90 в отношении нежилого помещения площадью 29,0 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, 30 Литер А комнаты 3, 4.
Согласно п. 6.1. договор действует до 22.01.17 г., договор зарегистрирован в установленном порядке.
01 июля 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 90 от 25.11.11 г., согласно которому в связи со сменой собственника предмета аренды арендодателем стал ИП Кривега Г.И., стороны внесли изменения в пункты 1.3.,4.1., 13 договора.
В пункте 6 дополнительного соглашения указано, что оно действует до 22.01.17 г.
01 октября 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 90 от 25.11.07 г., согласно которому изменен пункт 4.1., дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации, дополнительное соглашение действует до 22.01.17 г.
17 февраля 2017 года между ИП Кривега Г.И., Кривега Л.А. и АО "Россельхозбанк" подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 90 от 25.11.11 г.
В соответствии с дополнительным соглашением внесены изменения в преамбулу договора: арендодатель 1 - ИП Кривега Г.И., арендодатель 2 - Кривега Л.А.
Дополнительным соглашением внесены изменения в некоторые пункты договора, в частности, пункт 6.1., согласно новой редакции пункта 6.1. договор действует до 01.09.17 г.
Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 90 от 25.11.2011 не прошло государственную регистрацию.
Согласно пункту 6 указанных выше дополнительных соглашений N 4 и N 3 от 17.02.2017 г. договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и действует до 01 сентября 2017 года. Руководствуясь п. 2 ст. 425 Гражданского Кодекса РФ, Стороны договорились, что условия Договора применяются также к отношениям Сторон в период между подписанием акта приема-передачи Арендуемого помещения и до государственной регистрации Договора.
АО "Россельхозбанк" во исполнение условий заключенных с Кривега Г.И., Кривега Л.А. договоров аренды нежилых помещений, с учетом дополнительных соглашений к ним от 17.02.2017 г., имея намерение на дальнейшее сотрудничество с Арендодателями, а также в целях бесперебойной работы дополнительного офиса АО "Россельхозбанк" в с. Хворостянка, перечислило на счет Кривега Г.И. денежные средства в счет оплаты арендной платы:
по договору аренды N 5/8 от 22.01.2007 г. следующими платежными поручениями: - N 100 от 05.04.2017 г. на сумму 56864 руб. - оплата за февраль 2017 г.; - N 101 от 05.04.2017 г. на сумму 56864 руб. - оплата за март 2017 г.; - N 102 от 05.04.2017 г. на сумму 56864 руб. - оплата за апрель 2017 г.; - N 102 от 02.05.2017 г. на сумму 80613 руб. - оплата за май - июнь 2017 г.
по договору аренды N 90 от 25.11.2011 г. следующими платежными поручениями: - N 200 от 05.04.2017 г. на сумму 9280 руб. - оплата за февраль 2017 г.; - N 201 от 05.04.2017 г. на сумму 9280 руб. - оплата за март 2017 г.; - N 202 от 05.04.2017 г. - на сумму 9280 руб. - оплата за апрель 2017 г.; - N 101 от 02.05.2017 г. - на сумму 20403,29 руб. - оплата за июнь 2017 г.
После заключения сторонами дополнительных соглашений от 17.02.2017 г. к договорам аренды нежилых помещений, которыми, в том числе согласованы срок аренды, а также размер арендной платы, в адрес Банка со стороны Кривега Г.И. неоднократно направлялись претензии о повышении размера арендной платы, а также о прекращении действия договоров аренды N 5/8 от 22.01.2007 г. и N 90 от 25.11.2011 г. (исх. N 04/03/03/2017 от 03.03.2017 г.; N 1-1 от 01.04.2017 г.; 1-2 от 05.04.2017 г.; N 1-3 от 06.04.2017 г.; N 1-4 от 19.04.2017 г.; N 1-5 от 01.05.2017 г.).
01 мая 2017 года объекты, находящиеся в аренде АО "Россельхозбанк" по договорам аренды N 5/8 от 22.01.2007 г. и N 90 от 25.11.2011 г., были опечатаны Кривега Г.И., что подтверждается Актом об опечатывании объектов от 01.05.2017 г.
04 мая 2017 г, в адрес Банка поступило уведомление Кривега Г.И., Кривега Л.А. Исх. N 1-6, из содержания которого следует, что Арендодатели предлагают Банку направить в их адрес проекты договоров аренды нежилых помещений со сроком действия не более 31.08.2017 г., стоимость арендной платы по которым составит 390 руб. /кв. м, а в случае не достижения согласия между сторонами, Арендодатели будут вновь вынуждены ограничить Арендатору доступ в занимаемые помещения, и полностью прекратить подачу электрической энергии на объект.
АО "Россельхозбанк" в соответствии с условиями п. 2.1 договора N 90 от 25.11.2011 г. и N 5/8 от 22.01.2007 г. использует арендуемые помещения для осуществления банковской деятельности дополнительного офиса Самарского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Действия Арендодателей влекут причинение неблагоприятных последствий АО "Россельхозбанк", являющегося кредитной организацией, занимающейся предоставлением банковских услуг. Деятельность банка осуществляется на основании лицензий, выдаваемых Центральным банком, согласно которым АО "Россельхозбанк" имеет право привлекать денежные средства частных и юридических лиц во вклады, предоставлять привлеченные средства во временное пользование другим юридическим и частным лицам в виде кредитов (займов, ссуд), быть посредником в платежах и расчетах между предприятиями, учреждениями и отдельными лицами.
АО "Россельхозбанк", являясь Арендатором в соответствии с условиями договоров аренды N 5/8 от 22.01.2007 г., N 90 от 25.11.2011 г., имеет самостоятельное право на защиту своих интересов в отношении арендованного имущества путем предъявления настоящего иска.
Срок действия договоров аренды N 5/8 от 22.01.2007 г., N 90 от 25.11.2011 г. на период до 01.09.2017 г. согласован сторонами в дополнительных соглашениях от 17.02.2017 г.
Из договора аренды N 5/8 от 22.01.2007 г., N 90 от 25.11.2011 г. усматривается, что арендуемые помещения будут использоваться Арендатором для осуществления банковской деятельности дополнительного офиса Самарского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" (п. 2.1 договора N 90 от 25.11.2011 г. и N 5/8 от 22.01.2007 г.).
Однако Арендатор не имеет возможности использовать данное имущество в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, поскольку арендодатель чинит в этом препятствия в виде опечатывания переданных АО "Россельхозбанк" в аренду нежилых помещений, направлении в адрес АО "Россельхозбанк" периодических требований об освобождении арендуемого имущества, а также о возможном отключении электроэнергии.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 606, 611, 310, 1102, 1105, 433, 651, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Ссылка ответчиков о том, что 19.05.2017 запись об обременении в пользу истца погашена, что истец на требования о возврате помещения не реагирует, при этом добросовестно перечисляет неосновательное обогащение от использования чужого имущества в пользу собственников этого имущества, однако в меньшем размере и с нарушением разумных сроков, что у истца не возникло право на обращение в арбитражный суд по основаниям, предусмотренным ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно не принята во внимание судом первой инстанции поскольку в соответствии с разъяснениями, приведенными в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. (указанная позиция подтверждается определением ВС РФ от 22 декабря 2015 г. N 306-ЭС15-16134) в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Таким образом суд первой инстанции верно отметил, что поскольку дополнительные соглашения не прошли необходимую государственную регистрацию, они не порождают тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно указал, что предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. Суд первой инстанции верно отметил, что к такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Таким образом правомерен вывод суда первой инстанции о том, что если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными).
Ответчики доказательств обращения с исковыми требованиями к АО "Россельхозбанк" о возврате помещения не представил.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, по делу N А55-13884/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, по делу N А55-13884/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кривега Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 11АП-11943/2017 ПО ДЕЛУ N А55-13884/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. по делу N А55-13884/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Пышкиной Н.Ю., Балакиревой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
от заявителей апелляционной жалобы - индивидуального предпринимателя Кривеги Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от истца - акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Самарский региональный филиал - представитель Салосина А.С. (доверенность от 20.06.2016 N 62).
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 сентября 2017 года в зале N 6 апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Кривега Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, принятое по делу N А55-13884/2017 (судья Дегтярев Д.А.),
по иску Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Самарский региональный филиал (ИНН 7725114488),
к индивидуальному предпринимателю Кривега Геннадию Ивановичу (ИНН 621300002112),
индивидуальному предпринимателю Кривега Любови Алексеевне (ИНН 621300026674),
об обязании,
установил:
Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кривега Геннадию Ивановичу, индивидуальному предпринимателю Кривега Любви Алексеевне, в котором просит:
1. Обязать ИП Кривега Геннадия Ивановича, ИП Кривега Любовь Алексеевну устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 177,7 (сто семьдесят семь целых и семь десятых) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенном по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 1-117,1 кв. м, комнаты NN 5, 6, 7, 8, кадастровый номер здания 63:34:0801022:112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 5/8 от 22.01.2007 г.
2. Обязать ИП Кривега Геннадия Ивановича, ИП Кривега Любовь Алексеевну устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 29 (двадцать девять) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенным по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 3, 4, кадастровый номер здания 63:34:08010226112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 90 от 25.11.2011 г.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, по делу N А55-13884/2017 исковые требования удовлетворены.
Суд обязал индивидуального предпринимателя Кривегу Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любовь Алексеевну устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 177,7 (сто семьдесят семь целых и семь десятых) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенном по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 1-117,1 кв. м, комнаты NN 5, 6, 7, 8, кадастровый номер здания 63:34:0801022:112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 5/8 от 22.01.2007 г.
Также индивидуальный предприниматель Кривега Геннадий Иванович и индивидуальный предприниматель Кривега Любовь Алексеевна обязаны устранить нарушения прав, не связанных с лишением владения, путем запрета ответчикам препятствовать АО "Россельхозбанк" владению и пользованию объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 29 (двадцать девять) кв. м (согласно техническому паспорту на здание (помещение), выданному Хворостянским отделением БТИ), расположенным по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, д. 30, Литер А, комнаты 3, 4, кадастровый номер здания 63:34:08010226112, инвентарный номер 0004507, переданным в аренду на основании договора аренды нежилого помещения N 90 от 25.11.2011 г.
Кроме того, с индивидуального предпринимателя Кривега Геннадия Ивановича в пользу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп.
Также с индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны в пользу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Кривега Геннадий Иванович, ИП Кривега Любовь Алексеевна обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считают принятое решение незаконным и необоснованным, просят решение отменить в иске отказать.
При этом в жалобе заявители указали, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" Самарский региональный филиал возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители заявителей жалобы не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 22.01.07 между ООО "Крез" арендодатель и ОАО "Россельхозбанк" арендатор заключен договор аренды нежилого помещения N 5/8 в отношении нежилого помещения площадью 177,7 кв. м.
Согласно п. 6.1. договор действует до 22.01.17 г., договор зарегистрирован в установленном порядке.
В связи с переходом права собственности на предмет аренды к ВТБ 24 (ЗАО) 01 июня 2011 года между ОАО "Россельхозбанк" и ВТБ 24 (ЗАО) подписано и зарегистрировано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г.
В соответствии с дополнительным соглашением арендодателем являлось ВТБ 24 (ЗАО).
01 июля 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г., согласно которому в связи со сменой собственника предмета аренды арендодателем стал ИП Кривега Г.И., стороны внесли изменения в п. 4.1., 13 договора.
01 октября 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г., согласно которому изменен пункт 4.1., дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации.
16 апреля 2015 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение без номера к договору аренды N 5/8 от 22.01.07 г., согласно которому в договор внесен пункт 3.1.14 ст. 3, пункт 3.4.10, 4.11, изменен пункт 3.2.9., дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации.
17 февраля 2017 года в договор аренды N 5/8 от 22.01.07 г. внесены изменения дополнительным соглашением N 4.
В соответствии с дополнительным соглашением внесены изменения в преамбулу договора: арендодатель 1 - ИП Кривега Г.И., арендодатель 2 - Кривега Л.А.
Дополнительным соглашением внесены изменения в некоторые пункты договора, в частности, пункт 6.1., согласно новой редакции пункта 6.1. договор действует до 01.09.17 г.
Дополнительное соглашение N 4 к договору аренды N 5/8 от 22.01.2007 не прошло государственную регистрацию.
25 ноября 2011 года между Банк ВТБ24 (ЗАО) арендодатель и ОАО "Россельхозбанк" арендатор заключен договор аренды нежилого помещения N 90 в отношении нежилого помещения площадью 29,0 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Хворостянка, ул. Первомайская, 30 Литер А комнаты 3, 4.
Согласно п. 6.1. договор действует до 22.01.17 г., договор зарегистрирован в установленном порядке.
01 июля 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 90 от 25.11.11 г., согласно которому в связи со сменой собственника предмета аренды арендодателем стал ИП Кривега Г.И., стороны внесли изменения в пункты 1.3.,4.1., 13 договора.
В пункте 6 дополнительного соглашения указано, что оно действует до 22.01.17 г.
01 октября 2013 года между ОАО "Россельхозбанк" и ИП Кривега Геннадий Иванович подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 90 от 25.11.07 г., согласно которому изменен пункт 4.1., дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации, дополнительное соглашение действует до 22.01.17 г.
17 февраля 2017 года между ИП Кривега Г.И., Кривега Л.А. и АО "Россельхозбанк" подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 90 от 25.11.11 г.
В соответствии с дополнительным соглашением внесены изменения в преамбулу договора: арендодатель 1 - ИП Кривега Г.И., арендодатель 2 - Кривега Л.А.
Дополнительным соглашением внесены изменения в некоторые пункты договора, в частности, пункт 6.1., согласно новой редакции пункта 6.1. договор действует до 01.09.17 г.
Дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 90 от 25.11.2011 не прошло государственную регистрацию.
Согласно пункту 6 указанных выше дополнительных соглашений N 4 и N 3 от 17.02.2017 г. договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и действует до 01 сентября 2017 года. Руководствуясь п. 2 ст. 425 Гражданского Кодекса РФ, Стороны договорились, что условия Договора применяются также к отношениям Сторон в период между подписанием акта приема-передачи Арендуемого помещения и до государственной регистрации Договора.
АО "Россельхозбанк" во исполнение условий заключенных с Кривега Г.И., Кривега Л.А. договоров аренды нежилых помещений, с учетом дополнительных соглашений к ним от 17.02.2017 г., имея намерение на дальнейшее сотрудничество с Арендодателями, а также в целях бесперебойной работы дополнительного офиса АО "Россельхозбанк" в с. Хворостянка, перечислило на счет Кривега Г.И. денежные средства в счет оплаты арендной платы:
по договору аренды N 5/8 от 22.01.2007 г. следующими платежными поручениями: - N 100 от 05.04.2017 г. на сумму 56864 руб. - оплата за февраль 2017 г.; - N 101 от 05.04.2017 г. на сумму 56864 руб. - оплата за март 2017 г.; - N 102 от 05.04.2017 г. на сумму 56864 руб. - оплата за апрель 2017 г.; - N 102 от 02.05.2017 г. на сумму 80613 руб. - оплата за май - июнь 2017 г.
по договору аренды N 90 от 25.11.2011 г. следующими платежными поручениями: - N 200 от 05.04.2017 г. на сумму 9280 руб. - оплата за февраль 2017 г.; - N 201 от 05.04.2017 г. на сумму 9280 руб. - оплата за март 2017 г.; - N 202 от 05.04.2017 г. - на сумму 9280 руб. - оплата за апрель 2017 г.; - N 101 от 02.05.2017 г. - на сумму 20403,29 руб. - оплата за июнь 2017 г.
После заключения сторонами дополнительных соглашений от 17.02.2017 г. к договорам аренды нежилых помещений, которыми, в том числе согласованы срок аренды, а также размер арендной платы, в адрес Банка со стороны Кривега Г.И. неоднократно направлялись претензии о повышении размера арендной платы, а также о прекращении действия договоров аренды N 5/8 от 22.01.2007 г. и N 90 от 25.11.2011 г. (исх. N 04/03/03/2017 от 03.03.2017 г.; N 1-1 от 01.04.2017 г.; 1-2 от 05.04.2017 г.; N 1-3 от 06.04.2017 г.; N 1-4 от 19.04.2017 г.; N 1-5 от 01.05.2017 г.).
01 мая 2017 года объекты, находящиеся в аренде АО "Россельхозбанк" по договорам аренды N 5/8 от 22.01.2007 г. и N 90 от 25.11.2011 г., были опечатаны Кривега Г.И., что подтверждается Актом об опечатывании объектов от 01.05.2017 г.
04 мая 2017 г, в адрес Банка поступило уведомление Кривега Г.И., Кривега Л.А. Исх. N 1-6, из содержания которого следует, что Арендодатели предлагают Банку направить в их адрес проекты договоров аренды нежилых помещений со сроком действия не более 31.08.2017 г., стоимость арендной платы по которым составит 390 руб. /кв. м, а в случае не достижения согласия между сторонами, Арендодатели будут вновь вынуждены ограничить Арендатору доступ в занимаемые помещения, и полностью прекратить подачу электрической энергии на объект.
АО "Россельхозбанк" в соответствии с условиями п. 2.1 договора N 90 от 25.11.2011 г. и N 5/8 от 22.01.2007 г. использует арендуемые помещения для осуществления банковской деятельности дополнительного офиса Самарского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Действия Арендодателей влекут причинение неблагоприятных последствий АО "Россельхозбанк", являющегося кредитной организацией, занимающейся предоставлением банковских услуг. Деятельность банка осуществляется на основании лицензий, выдаваемых Центральным банком, согласно которым АО "Россельхозбанк" имеет право привлекать денежные средства частных и юридических лиц во вклады, предоставлять привлеченные средства во временное пользование другим юридическим и частным лицам в виде кредитов (займов, ссуд), быть посредником в платежах и расчетах между предприятиями, учреждениями и отдельными лицами.
АО "Россельхозбанк", являясь Арендатором в соответствии с условиями договоров аренды N 5/8 от 22.01.2007 г., N 90 от 25.11.2011 г., имеет самостоятельное право на защиту своих интересов в отношении арендованного имущества путем предъявления настоящего иска.
Срок действия договоров аренды N 5/8 от 22.01.2007 г., N 90 от 25.11.2011 г. на период до 01.09.2017 г. согласован сторонами в дополнительных соглашениях от 17.02.2017 г.
Из договора аренды N 5/8 от 22.01.2007 г., N 90 от 25.11.2011 г. усматривается, что арендуемые помещения будут использоваться Арендатором для осуществления банковской деятельности дополнительного офиса Самарского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" (п. 2.1 договора N 90 от 25.11.2011 г. и N 5/8 от 22.01.2007 г.).
Однако Арендатор не имеет возможности использовать данное имущество в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, поскольку арендодатель чинит в этом препятствия в виде опечатывания переданных АО "Россельхозбанк" в аренду нежилых помещений, направлении в адрес АО "Россельхозбанк" периодических требований об освобождении арендуемого имущества, а также о возможном отключении электроэнергии.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 606, 611, 310, 1102, 1105, 433, 651, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Ссылка ответчиков о том, что 19.05.2017 запись об обременении в пользу истца погашена, что истец на требования о возврате помещения не реагирует, при этом добросовестно перечисляет неосновательное обогащение от использования чужого имущества в пользу собственников этого имущества, однако в меньшем размере и с нарушением разумных сроков, что у истца не возникло право на обращение в арбитражный суд по основаниям, предусмотренным ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно не принята во внимание судом первой инстанции поскольку в соответствии с разъяснениями, приведенными в абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. (указанная позиция подтверждается определением ВС РФ от 22 декабря 2015 г. N 306-ЭС15-16134) в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Таким образом суд первой инстанции верно отметил, что поскольку дополнительные соглашения не прошли необходимую государственную регистрацию, они не порождают тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно указал, что предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. Суд первой инстанции верно отметил, что к такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Таким образом правомерен вывод суда первой инстанции о том, что если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными).
Ответчики доказательств обращения с исковыми требованиями к АО "Россельхозбанк" о возврате помещения не представил.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, по делу N А55-13884/2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июля 2017 года, по делу N А55-13884/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кривега Геннадия Ивановича и индивидуального предпринимателя Кривега Любови Алексеевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)