Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Петровской О.В.,
судей: Белан Н.Н., Ишутиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от ответчика - индивидуального предпринимателя Ляшкевич Елены Геннадьевны - Артемьевой Ю.А., представителя по доверенности от 19.08.2014,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 09 ноября 2015 года по делу N А33-19943/2014, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ДМИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ляшкевич Елене Геннадьевне (ИНН 246407292648, ОГРН 304246428200011, далее - ИП Ляшкевич Е.Г., ответчик) о взыскании 860 587 рублей 37 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 по договору аренды от 11.03.2011 N 11877, 24 740 рублей 76 копеек пени за период с 11.01.2013 по 30.09.2014, о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 11877, об обязании вернуть нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 9 "А" пом. 97, общей площадью 181,6 кв. м.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.11.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что применение при расчете арендной платы по договору аренды от 11.03.2011 N 11877 коэффициента Кс=0,042 не может быть осуществлено в связи с тем, что отсутствует соглашение сторон о применении указанного коэффициента; данный коэффициент применяется по коду ОКВЭД 85.32 "Представление социальных услуг без обеспечения проживания" на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя) при осуществлении юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями видов деятельности, указанных в таблице пункта 3.6. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска; ответчиком деятельность по коду ОКВЭД 85.32 "Представление социальных услуг без обеспечения проживания" не осуществляется.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 12.01.2016, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 24.02.2016.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, пояснил, что с решением суда первой инстанции согласен в полном объеме, просит решение от 09.11.2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что условие об арендной плате должно соответствовать нормам действующего законодательства.
Представитель истца представил в материалы дела расчет задолженности по арендной плате и пени по договору от 11.03.2011 N 11877, заключенного с ИП Ляшкевич Е.Г., с учетом Кс, Кто. Исходя из представленного расчета задолженности, сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 составляет 0 рублей, задолженность по пени на 30.09.2014 составляет 812 рублей 24 копейки.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.08.2010 серии 24ЕИ N 850353, в собственности муниципального образования город Красноярск находится нежилое помещение общей площадью 181,6 кв. м, подвал, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 9 "А", пом. 97, кадастровый (или учетный) номер 24:50:070209:0000:000012:1001.
11.03.2011 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) на основании распоряжения администрации города Красноярска от 11.03.2011 N 715-недв "О предоставлении в аренду ИП Ляшкевич Е.Г. нежилого помещения N 97 по ул. Свердловской, 9а" заключен договор аренды нежилого помещения N 11877, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение N 97 общей площадью 181,6 кв. м, в том числе: подвальное помещение площадью 73,9 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Свердловская, 9а, для использования под физкультурно-оздоровительный комплекс.
Согласно пункту 2.1. договора, срок действия настоящего договора устанавливается с 11.03.2011 по 11.03.2026 включительно.
Пункт 3.1. договора предусматривает, что за использование указанного в пункте 1.1. настоящего договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложением N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.
Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
В соответствии с пунктом 3.4. договора, арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.
Исходя из положений пункта 5.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процента ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на календарный день просрочки.
Согласно акту приема-передачи от 11.03.2011 (приложение N 1 к договору) истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение N 97 площадью 181,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, 9а, в удовлетворительном техническом состоянии.
В приложении N 2 к договору стороны указали расчет арендной платы, а именно 8 865 рублей 79 копеек в месяц.
Исходя из содержания претензии от 11.06.2014 N 23684 истец предложил ответчику оплатить возникшую задолженность по договору аренды от 11.03.2011 N 11877 в размере 890 910 рублей 82 копейки по состоянию на 10.06.2014, неустойку в размере 7 394 рубля 03 копейки за нарушение сроков оплаты арендной платы по состоянию на 10.06.2014, указав, что в случае неисполнение указанных требований предлагает расторгнуть заключенный договор аренды.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
Договор от 11.03.2011 N 11877, заключенный между истцом и ответчиком является договором аренды, отношения по которому подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Факт передачи согласованного нежилого помещения истцом ответчику во временное пользование подтверждается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи от 11.03.2011 (приложением N 1 к договору) и не оспаривается сторонами.
Доказательства возврата ответчиком истцу арендованного помещения в материалы дела не представлены.
Согласно пункту 3.4. заключенного сторонами договора аренды, арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.
01.01.2013 вступило в силу Решение Красноярского городского Совета депутатов N В-323 от 11.10.2012 "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методике определения размера арендной платы". Данным решением утверждено Положение об аренде муниципального имущества города Красноярска. Положением установлено, что размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается в соответствии с Методикой, утверждаемой решением Красноярского городского Совета депутатов.
Таким образом, правомерен вывод суда о том, что условие о размере арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам местного самоуправления, следовательно, при аренде указанных объектов применяются регулируемые цены.
Неверное указание в дополнительном соглашении установленных Методикой коэффициентов, подлежащих применению при исчислении арендной платы, не должно влиять на действительный размер арендной платы с применением верных коэффициентов, поскольку в противном случае нарушает условие, согласованное в пункте 3.4. договора о регулируемой цене.
При этом применение понижающих коэффициентов не является изменением условий договора и по ним не требует дополнительное согласование сторонами.
Пунктом 2 Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска (приложение N 2 к решению Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323) установлено, что расчет арендной платы осуществляется по формуле: АП = Са х S х Кв х Кто х Ки х Кт х Кфунк х Кс, где, Са - базовая ставка арендной платы; S - площадь, занимаемая объектом нежилого фонда; Кв - коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда; Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда; Ки - коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда; Кт - коэффициент территориальности; Кфунк - коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда; Кс - коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.
Согласно пункту 1.1. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска, с 01.01.2013 установлена базовая ставка арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда в размере 1 380 рублей за 1 кв. м в месяц.
Согласно пункту 1.2. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска, с 01.01.2014 установлена базовая ставка арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда в размере 1 840 рублей за 1 кв. м в месяц.
Суд верно указал, что спорными между сторонами являются следующие коэффициенты:
- - Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объектов нежилого фонда (предусмотрен пунктом 3.2. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска): для отапливаемых объектов нежилого фонда - коэффициент 1,0, для неотапливаемых объектов нежилого фонда - 0,77;
- - Кфунк - коэффициент функционального использования объектов нежилого фонда (предусмотрен пунктом 3.5. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска): при таком виде использования объектов нежилого фонда, как социально-культурное, спортивно-оздоровительное, медицинские услуги (пункт 4), размер коэффициента равен 0,65; в случае оказания услуг, за исключением указанных в пунктах 4 и 7 таблицы, размер коэффициента равен 0,29 (пункт 8 с примечанием следующего содержания: "При передаче в аренду объектов нежилого фонда (в том числе зданий), которые используются совместно с площадями лестничных клеток, помещений цокольных и подвальных этажей, при расчете размера арендной платы на все площади применяется соответствующий коэффициент Кфунк, учитывающий вид использования объекта нежилого фонда").
Согласно данным истца, переданные ответчику во временное пользование помещения, в том числе, подвальное помещение, являются отапливаемыми, в связи с чем при расчете арендной платы используется коэффициент для отапливаемых объектов нежилого фонда (Кто) в размере 1,0.
Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на арендованное ответчиком нежилое помещение, в подвальном помещении отсутствует центральное отопление.
Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу, что использованный коэффициент для определения арендной платы за подвальную часть завышен с 0,77 до 1,00.
Согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 24.09.2015, по состоянию на 21.06.2013 у ответчика внесен ОКВЭД 85.32 (строка 37 выписки): предоставление социальных услуг без обеспечения проживания.
Оказание данных услуг предоставляет право на применение коэффициента Кс - коэффициента, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, который предусмотрен пунктом 3.6. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска.
В данном пункте Методики указано, что Кс применяется к арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, социально ориентированными некоммерческими организациями, политическими партиями. Применением при расчете арендной платы данного коэффициента осуществляется на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя) при осуществлении юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями видов деятельности, указанных в таблице настоящего пункта.
Так, при классификации по ОКВЭД 85.32 - предоставление социальных услуг без обеспечения проживания - установлен коэффициент 0,042.
С учетом вышеизложенного, суд правомерно указал, что размер арендной платы в месяц за период с 01.01.2013 по 21.06.2013, согласно расчету ответчика, составляет 50 134 руб. 54 коп. за арендованное помещение, при этом расчет за июнь 2013 года произведен из расчета количества дней по 21 июня 2013 года (внесение ОКВЭД) и составляет 35 094 руб. 20 коп., в расчете взяты фактические дни до даты выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, содержащей ОКВЭД 82.32., т.е. 21.06.2013.
С даты внесения ОКВЭД расчет арендной платы должен учитывать Кс. Таким образом, размер арендной платы за июнь 2013 года после 21.06.2013 (внесение ОКВЭД) составляет 631 руб. 70 коп., размер арендной платы за период после июня 2013 года, с учетом вышеизложенного, составляет 2 105 руб. 65 коп. в месяц.
Таким образом, согласно расчету ответчика, размер арендной платы за 2013 год составляет 299 032 руб.
Согласно выполненному ответчиком расчету с применением названных выше коэффициентов, размер арендной платы в месяц в 2014 году составил 2 807 руб. 53 коп. В иске заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности с 01.01.2013 по 30.09.2014, таким образом, сумма арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 (за 9 месяцев) составляет 25 267 руб. 81 коп.
Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, суд пришел к правомерному выводу, что ответчиком верно произведен расчет размера арендной платы за арендованное нежилое помещение.
При изложенных обстоятельствах, учитывая произведенные ответчиком истцу в счет арендной платы платежи за спорный период, правомерен вывод суда о том, что на стороне ответчика образовалась переплата арендной платы, в связи с чем основания для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика 860 587 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 отсутствуют.
Помимо суммы задолженности, истец на основании пункта 5.2. договора аренды просит взыскать с ответчика 24 740 руб. 76 коп. пени за период с 11.01.2013 по 30.09.2014 за нарушение сроков оплаты арендной платы.
Согласно представленному суду апелляционной инстанции расчету размер пени за период с 11.01.2013 по 30.09.2014 составил 759 рублей 28 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено судом апелляционной инстанции, в 2013 году ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы.
При этом, начиная с ноября 2013 года, внесение платы осуществлялось ответчиком с указанием "по договору аренды муниципального имущества N 11887" без указания конкретного месяца.
В силу пункта 3.3. договора в случае, если арендатором не были указаны необходимые реквизиты, арендодатель вправе самостоятельно распорядиться полученными средствами (задолженность или пени).
Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, подлежащие уплате ответчиком истца размеры арендных платежей за спорный период с учетом названных выше коэффициентов, а также даты и размеры уплаченных ответчиком истцу арендных платежей, суд пришел к обоснованному выводу, что ответчиком в 2013 году нарушены сроки внесения арендных платежей, однако, в связи с возникшей на стороне ответчика переплатой арендных платежей оснований для взыскания неустойки не имеется.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая, что материалами дела не подтверждается факт существенного нарушения ответчиком заключенного с истцом договора аренды нежилого помещения, основания для расторжения спорного договора отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно полностью отказал в иске, всем заявленным доводам дана надлежащая оценка.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы, который от ее уплаты в силу статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 ноября 2015 года по делу N А33-19943/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ИШУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2016 ПО ДЕЛУ N А33-19943/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу N А33-19943/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Петровской О.В.,
судей: Белан Н.Н., Ишутиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от ответчика - индивидуального предпринимателя Ляшкевич Елены Геннадьевны - Артемьевой Ю.А., представителя по доверенности от 19.08.2014,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 09 ноября 2015 года по делу N А33-19943/2014, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ДМИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ляшкевич Елене Геннадьевне (ИНН 246407292648, ОГРН 304246428200011, далее - ИП Ляшкевич Е.Г., ответчик) о взыскании 860 587 рублей 37 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 по договору аренды от 11.03.2011 N 11877, 24 740 рублей 76 копеек пени за период с 11.01.2013 по 30.09.2014, о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 11877, об обязании вернуть нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 9 "А" пом. 97, общей площадью 181,6 кв. м.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.11.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что применение при расчете арендной платы по договору аренды от 11.03.2011 N 11877 коэффициента Кс=0,042 не может быть осуществлено в связи с тем, что отсутствует соглашение сторон о применении указанного коэффициента; данный коэффициент применяется по коду ОКВЭД 85.32 "Представление социальных услуг без обеспечения проживания" на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя) при осуществлении юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями видов деятельности, указанных в таблице пункта 3.6. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска; ответчиком деятельность по коду ОКВЭД 85.32 "Представление социальных услуг без обеспечения проживания" не осуществляется.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 12.01.2016, в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 24.02.2016.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, пояснил, что с решением суда первой инстанции согласен в полном объеме, просит решение от 09.11.2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что условие об арендной плате должно соответствовать нормам действующего законодательства.
Представитель истца представил в материалы дела расчет задолженности по арендной плате и пени по договору от 11.03.2011 N 11877, заключенного с ИП Ляшкевич Е.Г., с учетом Кс, Кто. Исходя из представленного расчета задолженности, сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 составляет 0 рублей, задолженность по пени на 30.09.2014 составляет 812 рублей 24 копейки.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.08.2010 серии 24ЕИ N 850353, в собственности муниципального образования город Красноярск находится нежилое помещение общей площадью 181,6 кв. м, подвал, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, д. 9 "А", пом. 97, кадастровый (или учетный) номер 24:50:070209:0000:000012:1001.
11.03.2011 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) на основании распоряжения администрации города Красноярска от 11.03.2011 N 715-недв "О предоставлении в аренду ИП Ляшкевич Е.Г. нежилого помещения N 97 по ул. Свердловской, 9а" заключен договор аренды нежилого помещения N 11877, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение N 97 общей площадью 181,6 кв. м, в том числе: подвальное помещение площадью 73,9 кв. м, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Свердловская, 9а, для использования под физкультурно-оздоровительный комплекс.
Согласно пункту 2.1. договора, срок действия настоящего договора устанавливается с 11.03.2011 по 11.03.2026 включительно.
Пункт 3.1. договора предусматривает, что за использование указанного в пункте 1.1. настоящего договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложением N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.
Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
В соответствии с пунктом 3.4. договора, арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.
Исходя из положений пункта 5.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процента ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на календарный день просрочки.
Согласно акту приема-передачи от 11.03.2011 (приложение N 1 к договору) истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение N 97 площадью 181,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, 9а, в удовлетворительном техническом состоянии.
В приложении N 2 к договору стороны указали расчет арендной платы, а именно 8 865 рублей 79 копеек в месяц.
Исходя из содержания претензии от 11.06.2014 N 23684 истец предложил ответчику оплатить возникшую задолженность по договору аренды от 11.03.2011 N 11877 в размере 890 910 рублей 82 копейки по состоянию на 10.06.2014, неустойку в размере 7 394 рубля 03 копейки за нарушение сроков оплаты арендной платы по состоянию на 10.06.2014, указав, что в случае неисполнение указанных требований предлагает расторгнуть заключенный договор аренды.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
Договор от 11.03.2011 N 11877, заключенный между истцом и ответчиком является договором аренды, отношения по которому подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Факт передачи согласованного нежилого помещения истцом ответчику во временное пользование подтверждается подписанным обеими сторонами актом приема-передачи от 11.03.2011 (приложением N 1 к договору) и не оспаривается сторонами.
Доказательства возврата ответчиком истцу арендованного помещения в материалы дела не представлены.
Согласно пункту 3.4. заключенного сторонами договора аренды, арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.
01.01.2013 вступило в силу Решение Красноярского городского Совета депутатов N В-323 от 11.10.2012 "Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методике определения размера арендной платы". Данным решением утверждено Положение об аренде муниципального имущества города Красноярска. Положением установлено, что размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается в соответствии с Методикой, утверждаемой решением Красноярского городского Совета депутатов.
Таким образом, правомерен вывод суда о том, что условие о размере арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Красноярска должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам местного самоуправления, следовательно, при аренде указанных объектов применяются регулируемые цены.
Неверное указание в дополнительном соглашении установленных Методикой коэффициентов, подлежащих применению при исчислении арендной платы, не должно влиять на действительный размер арендной платы с применением верных коэффициентов, поскольку в противном случае нарушает условие, согласованное в пункте 3.4. договора о регулируемой цене.
При этом применение понижающих коэффициентов не является изменением условий договора и по ним не требует дополнительное согласование сторонами.
Пунктом 2 Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска (приложение N 2 к решению Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 N В-323) установлено, что расчет арендной платы осуществляется по формуле: АП = Са х S х Кв х Кто х Ки х Кт х Кфунк х Кс, где, Са - базовая ставка арендной платы; S - площадь, занимаемая объектом нежилого фонда; Кв - коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда; Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда; Ки - коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда; Кт - коэффициент территориальности; Кфунк - коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда; Кс - коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.
Согласно пункту 1.1. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска, с 01.01.2013 установлена базовая ставка арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда в размере 1 380 рублей за 1 кв. м в месяц.
Согласно пункту 1.2. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска, с 01.01.2014 установлена базовая ставка арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда в размере 1 840 рублей за 1 кв. м в месяц.
Суд верно указал, что спорными между сторонами являются следующие коэффициенты:
- - Кто - коэффициент, учитывающий техническое обустройство объектов нежилого фонда (предусмотрен пунктом 3.2. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска): для отапливаемых объектов нежилого фонда - коэффициент 1,0, для неотапливаемых объектов нежилого фонда - 0,77;
- - Кфунк - коэффициент функционального использования объектов нежилого фонда (предусмотрен пунктом 3.5. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска): при таком виде использования объектов нежилого фонда, как социально-культурное, спортивно-оздоровительное, медицинские услуги (пункт 4), размер коэффициента равен 0,65; в случае оказания услуг, за исключением указанных в пунктах 4 и 7 таблицы, размер коэффициента равен 0,29 (пункт 8 с примечанием следующего содержания: "При передаче в аренду объектов нежилого фонда (в том числе зданий), которые используются совместно с площадями лестничных клеток, помещений цокольных и подвальных этажей, при расчете размера арендной платы на все площади применяется соответствующий коэффициент Кфунк, учитывающий вид использования объекта нежилого фонда").
Согласно данным истца, переданные ответчику во временное пользование помещения, в том числе, подвальное помещение, являются отапливаемыми, в связи с чем при расчете арендной платы используется коэффициент для отапливаемых объектов нежилого фонда (Кто) в размере 1,0.
Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на арендованное ответчиком нежилое помещение, в подвальном помещении отсутствует центральное отопление.
Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу, что использованный коэффициент для определения арендной платы за подвальную часть завышен с 0,77 до 1,00.
Согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 24.09.2015, по состоянию на 21.06.2013 у ответчика внесен ОКВЭД 85.32 (строка 37 выписки): предоставление социальных услуг без обеспечения проживания.
Оказание данных услуг предоставляет право на применение коэффициента Кс - коэффициента, учитывающего социально значимые виды деятельности арендатора, который предусмотрен пунктом 3.6. Методики определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города Красноярска.
В данном пункте Методики указано, что Кс применяется к арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, социально ориентированными некоммерческими организациями, политическими партиями. Применением при расчете арендной платы данного коэффициента осуществляется на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя) при осуществлении юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями видов деятельности, указанных в таблице настоящего пункта.
Так, при классификации по ОКВЭД 85.32 - предоставление социальных услуг без обеспечения проживания - установлен коэффициент 0,042.
С учетом вышеизложенного, суд правомерно указал, что размер арендной платы в месяц за период с 01.01.2013 по 21.06.2013, согласно расчету ответчика, составляет 50 134 руб. 54 коп. за арендованное помещение, при этом расчет за июнь 2013 года произведен из расчета количества дней по 21 июня 2013 года (внесение ОКВЭД) и составляет 35 094 руб. 20 коп., в расчете взяты фактические дни до даты выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, содержащей ОКВЭД 82.32., т.е. 21.06.2013.
С даты внесения ОКВЭД расчет арендной платы должен учитывать Кс. Таким образом, размер арендной платы за июнь 2013 года после 21.06.2013 (внесение ОКВЭД) составляет 631 руб. 70 коп., размер арендной платы за период после июня 2013 года, с учетом вышеизложенного, составляет 2 105 руб. 65 коп. в месяц.
Таким образом, согласно расчету ответчика, размер арендной платы за 2013 год составляет 299 032 руб.
Согласно выполненному ответчиком расчету с применением названных выше коэффициентов, размер арендной платы в месяц в 2014 году составил 2 807 руб. 53 коп. В иске заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности с 01.01.2013 по 30.09.2014, таким образом, сумма арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 (за 9 месяцев) составляет 25 267 руб. 81 коп.
Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, суд пришел к правомерному выводу, что ответчиком верно произведен расчет размера арендной платы за арендованное нежилое помещение.
При изложенных обстоятельствах, учитывая произведенные ответчиком истцу в счет арендной платы платежи за спорный период, правомерен вывод суда о том, что на стороне ответчика образовалась переплата арендной платы, в связи с чем основания для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика 860 587 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 отсутствуют.
Помимо суммы задолженности, истец на основании пункта 5.2. договора аренды просит взыскать с ответчика 24 740 руб. 76 коп. пени за период с 11.01.2013 по 30.09.2014 за нарушение сроков оплаты арендной платы.
Согласно представленному суду апелляционной инстанции расчету размер пени за период с 11.01.2013 по 30.09.2014 составил 759 рублей 28 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено судом апелляционной инстанции, в 2013 году ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы.
При этом, начиная с ноября 2013 года, внесение платы осуществлялось ответчиком с указанием "по договору аренды муниципального имущества N 11887" без указания конкретного месяца.
В силу пункта 3.3. договора в случае, если арендатором не были указаны необходимые реквизиты, арендодатель вправе самостоятельно распорядиться полученными средствами (задолженность или пени).
Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, подлежащие уплате ответчиком истца размеры арендных платежей за спорный период с учетом названных выше коэффициентов, а также даты и размеры уплаченных ответчиком истцу арендных платежей, суд пришел к обоснованному выводу, что ответчиком в 2013 году нарушены сроки внесения арендных платежей, однако, в связи с возникшей на стороне ответчика переплатой арендных платежей оснований для взыскания неустойки не имеется.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая, что материалами дела не подтверждается факт существенного нарушения ответчиком заключенного с истцом договора аренды нежилого помещения, основания для расторжения спорного договора отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно полностью отказал в иске, всем заявленным доводам дана надлежащая оценка.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы, который от ее уплаты в силу статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 ноября 2015 года по делу N А33-19943/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ИШУТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)