Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Кораблевой Г.Н., Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шелайкиной Е.Е.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Стефанова Владимира Николаевича: Стефанова В.Н., паспорт РФ; Булычевой Л.А., представителя по доверенности 57АА0762748 от 21.03.2017; Чернова С.А., представителя по доверенности 57АА0743233 от 06.12.2016;
- от индивидуального предпринимателя Казаковой Светланы Николаевны: Минакова С.С., представителя по доверенности от 24.04.2017;
- от индивидуального предпринимателя Пронина Дмитрия Ивановича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от муниципального казенного учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Казаковой Светланы Николаевны, Пронина Дмитрия Ивановича на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 по делу N А48-2040/2017 (судья Подрига Н.В.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Стефанова Владимира Николаевича (ОГРНИП 304575235600123, ИНН 575200431185) к индивидуальному предпринимателю Казаковой Светлане Николаевне (ОГРНИП 304575207700043, ИНН 575200884611), индивидуальному предпринимателю Пронину Дмитрию Ивановичу (ОРГНИП 305575205600016, ИНН 575207514176) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением (комната) N 12, площадью 22,3 кв. м, являющимся частью общего имущества, арендуемого по договору N 1 от 25.01.2016, путем освобождения помещения от посторонних лиц и имущества, передачи ключей от помещения N 12 в нежилом помещении "подземный переход",
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла" (ИНН 5701000872, ОГРН 1025700833454),
установил:
индивидуальный предприниматель Стефанов Владимир Николаевич (далее - истец, ИП Стефанов В.Н.) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Казаковой Светлане Николаевне (далее - ответчик 1, ИП Казакова С.Н.), индивидуальному предпринимателю Пронину Дмитрию Ивановичу (далее - ответчик 2, ИП Пронин Д.И.) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением (комната) N 12, площадью 22,3 кв. м, являющимся частью общего имущества, арендуемого по договору N 1 от 25.01.2016, путем освобождения помещения от посторонних лиц и имущества, передачи ключей от помещения N 12 в нежилом помещении "подземный переход".
Определением суда от 24.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Управление коммунальным хозяйством г. Орла" (далее - МКУ "УКХ г. Орла").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 исковые требования ИП Стефанова В.Н. удовлетворены.
Не согласившись с решением суда от 14.08.2017, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчики обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 по делу N А48-20401/2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных им исковых требований.
ИП Пронин Д.И., МКУ "УКХ г. Орла" явку полномочных представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Представитель ИП Казаковой С.Н. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда от 14.08.2017 отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
ИП Стефанов В.Н. и его представители возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.01.2016 г. между МКУ "УКХ г. Орла" (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор аренды подземного перехода N 1, в силу пункта 1.1 которого на основании протокола о результатах аукциона от 12.01.2015 N ОА-22/12/2015 арендодатель сдает во временное пользование арендатору сооружение: подземный переход, назначение: нежилое, этажность: 1 (подземный), общая площадь 968,4 кв. м, инв. номер 54: 401:002:010095660, лит. А, по адресу: Орловская область, г. Орел, пл. Автовокзальная, лит. А.
Объект права представляет собой сооружение - подземный переход общей площадью 968,4 кв. м, в том числе: 737,6 кв. м (тоннель, лестницы), используемые по прямому назначению для пешеходных потоков; 230,8 кв. м - торговая площадь (комнаты по плану строения: N 8 пл. 3 кв. м, N 9 пл. 3,2 кв. м, N 10 пл. 1,2 кв. м, N 11 пл. 2,7 кв. м, N 12 пл. 22,3 кв. м, N 13 пл. 24,4 кв. м, N 14 пл. 22,9 кв. м, N 15 пл. 22,8 кв. м, N 16 пл. 23,4 кв. м, N 17 пл. 36,9 кв. м, N 18 пл. 7,2 кв. м, N 19 пл. 6,7 кв. м, N 20 пл. 3,5 кв. м, N 21 пл. 3,5 кв. м, N 22 пл. 6,9 кв. м, N 23 пл. 14 кв. м, N 24 пл. 13 кв. м, N 25 пл. 13,2 кв. м.
Назначение использования - обеспечение безопасности движения пешеходных потоков, организация мелко-розничной торговли.
Согласно пункту 1.1 договора акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 1.2 договора предусмотрен срок аренды 10 лет с 25.01.2016 по 24.01.2026. После истечения указанного срока аренды договор считается прекращенным по взаимному согласию сторон, достигнутому при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1.7 договора арендуемое имущество может сдаваться в субаренду или иным образом передаваться арендатором только с письменного согласия арендодателя в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и в соответствии с муниципальными правовыми актами.
Пункт 2.2.8 договора предусматривает, что арендатор обязан не сдавать сооружение в субаренду или иным способом передавать арендуемое сооружение полностью или частично третьим лицам, без письменного согласия арендодателя, а также не предоставлять конструкции сооружения для размещения рекламной продукции без письменного согласия арендодателя. В случае сдачи сооружения в субаренду ответственным лицом за объект аренды перед арендодателем является арендатор.
Договор аренды подземного перехода зарегистрирован 08.02.2016 Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра, картографии по Орловской области.
Арендодатель передал арендатору вышеуказанное имущество по акту приема-передачи (т. 1. л.д. 14).
Как указал истец, комната N 12 сооружения "подземный переход" используется ответчиками без законных оснований в целях осуществления розничной торговли непродовольственными товарами, что препятствует истцу в осуществлении его права пользования указанным помещением.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Судом первой инстанции установлено, что ответчики находятся в спорном помещении (комната N 12) на основании договоров субаренды, заключенных истцом в рамках ранее действующих договоров аренды.
Так, 29.08.2002 между Администрацией Заводского района г. Орла (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды N 30, предметом которого является нежилое помещение (полностью площадь подземного перехода), расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, для использования под следующую деятельность: торгово-закупочная, при этом балансодержателем имущества является МУ "Управление коммунальным хозяйством г. Орла". Срок аренды установлен с 01.09.2002 по 01.09.2005 (т. 1 л.д. 109-113).
01.09.2005 между МУ "Управление коммунальным хозяйством г. Орла" (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 5722М, по условиям которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое помещение N 1 общей площадью 993,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь. Пунктом 1.12 договора предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие с 01.09.2005, срок действия договора заканчивается 31.08.2008 (т. 1 л.д. 115-125).
22.12.2008 между МУ "УКХ г. Орла" (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор на аренду нежилого помещения N 19908, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь. Срок аренды установлен с 01.09.2008-30.08.2009 (т. 1 л.д. 128-136).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 по делу N А48-3783/2010 установлено, что 25.05.2010 на основании уведомления Муниципального учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла" от 17.05.2010 N 1323 о расторжении договора в одностороннем порядке подписано соглашение между ИП Стефановым В.Н., Управлением муниципального имущества и землепользования города Орла (далее - УМИЗ) и МУ "УКХ г. Орла" о расторжении договора аренды от 22.12.2008 N 19908, согласно которому арендные отношения между арендодателем и арендатором прекращаются с момента подписания такого соглашения.
ИП Стефанов В.Н. обратился в УМИЗ с просьбой продлить срок договора аренды от 22.12.2008 N 19908.
11.06.2010 письмом МУ "УКХ г. Орла" уведомило ИП Стефанова В.Н. об отсутствии у МУ "Управление коммунальным хозяйством" возражений против заключения с ИП Стефановым В.Н. договора аренды подземного перехода, расположенного на Автовокзальной площади города Орла, однако УМИЗ отказало в продлении срока договора, указав, что предоставление спорного нежилого помещения в аренду без торгов противоречит антимонопольному законодательству в связи с отсутствием государственной регистрации договора от 01.09.2005 N 5722М.
ИП Стефанов В.Н. обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании отказа УМИЗ в реализации истцом преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 993,9 кв. м без конкурса незаконным и обязании МУ "УКХ г. Орла" заключить без конкурса договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 993,9 кв. м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 09.10.2012 по делу N А48-3783/2010 отказ УМИЗ ИП Стефанову В.Н. в заключении договора аренды признан незаконным, требование об обязании МУ "УКХ г. Орла" заключить договор аренды оставлено без рассмотрения.
16.04.2012 между МКП "Спецавтобаза по санитарной очистке г. Орла", в оперативном управлении которого находится сооружение, (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор аренды подземного перехода, расположенного по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 968, 4 кв. м. Срок действия договора установлен с 16.04.2012 по 30.06.2015 (т. 1 л.д. 139-143).
Судом первой инстанции на основании материалов дела, в том числе видеозаписи, представленной ИП Стефановым В.Н., фототаблиц, составленных сторонами, установлено, что комната N 12 сооружения "подземный переход" используется ответчиками для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами.
Из пояснений ответчиком следует, что они используют данное помещение на основании заключенных с ИП Стефановым В.Н. договоров субаренды.
В обоснование правомерности пользования помещением N 12 ИП Казакова С.Н. ссылается на договор субаренды нежилого помещения от 31.10.2006, согласно пункту 1.1 которого предметом субаренды является торговое место по адресу: "Автовокзал", подземный переход, площадью 6 кв. м для реализации промтоваров.
Договором срок субаренды установлен с 01.11.2006 по 31.12.2007.
В соответствии с пунктом 1.3 договора в случае, если за 7 дней до окончания срока аренды обе стороны не высказали изменений по условиям договора об аренде, договор пролонгируется на следующий срок договора.
ИП Пронин Д.И. считает, что его право пользования помещением N 12 подтверждено договорами субаренды от 01.09.2010 и от 31.12.2010, согласно пункту 1.1 которых предметом субаренды является торговое место по адресу: "Автовокзал", подземный переход, площадью 4,0 кв. м.
Пунктом 1.2 договоров субаренды от 01.09.2010 и от 31.12.2010 срок их действия установлен с 01.09.2010 по 30.08.2011.
В соответствии с пунктом 1.3 договоров в случае, если за 7 дней до окончания срока субаренды обе стороны не высказали изменений по условиям договора, договор пролонгируется на следующий срок договора.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" положения пункта 2 статья 621 Гражданского кодекса РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Договор N 5722М от 01.09.2005, по которому истцу было предоставлено в аренду имущество, прекратил свое действие 31.08.2008.
Следовательно, договор субаренды с ИП Казаковой С.Н. от 31.10.2006, как имеющий производный характер от договора аренды N 5722М от 01.09.2005, также прекратил свое действие 31.08.2008.
Поскольку договор аренды от 22.12.2008 N 19908 между ИП Стефановым В.Н. и МУ "УКХ г. Орла" расторгнут по соглашению сторон 25.05.2010, что установлено решением Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 по делу N А48-3783/2010, а следующий договор аренды подземного перехода заключен с ИП Стефановым В.Н. 16.04.2012, договоры субаренды с ИП Прониным Д.И. от 01.09.2010 и от 31.12.2010 правомерно оценены судом области как ничтожные, противоречащие положениям статьи 615 ГК РФ.
Кроме того, следует отметить, что идентичность торговых мест площадью 6 кв. м и 4 кв. м, переданных ответчикам по договорам субаренды, и занимаемого ими помещения N 12 площадью 22,3 кв. м, материалами дела не доказана.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Ответчики не представили суду доказательств, подтверждающих их право на спорное помещение. Факт пользования ответчиками спорным помещением в 2016 году в отсутствие претензий со стороны истца, факт внесения платы за пользование помещением не свидетельствует о наличии договорных отношений.
Поскольку ответчики занимают комнату N 12 в отсутствие законных оснований, что препятствует ИП Стефанову В.Н. в пользовании данным помещением, входящим в состав арендуемого сооружения "подземный переход" по договору N 1 аренды подземного перехода, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.
Довод заявителей жалобы о том, что ИП Стефановым В.Н. не был направлен отказ от исполнения договоров субаренды в порядке статьи 610 ГК РФ, отклонен судом области по вышеизложенным основаниям.
Доводы заявителей апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 по делу N А48-2040/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Казаковой Светланы Николаевны, Пронина Дмитрия Ивановича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2017 N 19АП-7077/2017 ПО ДЕЛУ N А48-2040/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. по делу N А48-2040/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Кораблевой Г.Н., Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шелайкиной Е.Е.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Стефанова Владимира Николаевича: Стефанова В.Н., паспорт РФ; Булычевой Л.А., представителя по доверенности 57АА0762748 от 21.03.2017; Чернова С.А., представителя по доверенности 57АА0743233 от 06.12.2016;
- от индивидуального предпринимателя Казаковой Светланы Николаевны: Минакова С.С., представителя по доверенности от 24.04.2017;
- от индивидуального предпринимателя Пронина Дмитрия Ивановича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от муниципального казенного учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Казаковой Светланы Николаевны, Пронина Дмитрия Ивановича на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 по делу N А48-2040/2017 (судья Подрига Н.В.), по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Стефанова Владимира Николаевича (ОГРНИП 304575235600123, ИНН 575200431185) к индивидуальному предпринимателю Казаковой Светлане Николаевне (ОГРНИП 304575207700043, ИНН 575200884611), индивидуальному предпринимателю Пронину Дмитрию Ивановичу (ОРГНИП 305575205600016, ИНН 575207514176) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением (комната) N 12, площадью 22,3 кв. м, являющимся частью общего имущества, арендуемого по договору N 1 от 25.01.2016, путем освобождения помещения от посторонних лиц и имущества, передачи ключей от помещения N 12 в нежилом помещении "подземный переход",
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла" (ИНН 5701000872, ОГРН 1025700833454),
установил:
индивидуальный предприниматель Стефанов Владимир Николаевич (далее - истец, ИП Стефанов В.Н.) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Казаковой Светлане Николаевне (далее - ответчик 1, ИП Казакова С.Н.), индивидуальному предпринимателю Пронину Дмитрию Ивановичу (далее - ответчик 2, ИП Пронин Д.И.) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением (комната) N 12, площадью 22,3 кв. м, являющимся частью общего имущества, арендуемого по договору N 1 от 25.01.2016, путем освобождения помещения от посторонних лиц и имущества, передачи ключей от помещения N 12 в нежилом помещении "подземный переход".
Определением суда от 24.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Управление коммунальным хозяйством г. Орла" (далее - МКУ "УКХ г. Орла").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 исковые требования ИП Стефанова В.Н. удовлетворены.
Не согласившись с решением суда от 14.08.2017, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчики обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 по делу N А48-20401/2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных им исковых требований.
ИП Пронин Д.И., МКУ "УКХ г. Орла" явку полномочных представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Представитель ИП Казаковой С.Н. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда от 14.08.2017 отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
ИП Стефанов В.Н. и его представители возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.01.2016 г. между МКУ "УКХ г. Орла" (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор аренды подземного перехода N 1, в силу пункта 1.1 которого на основании протокола о результатах аукциона от 12.01.2015 N ОА-22/12/2015 арендодатель сдает во временное пользование арендатору сооружение: подземный переход, назначение: нежилое, этажность: 1 (подземный), общая площадь 968,4 кв. м, инв. номер 54: 401:002:010095660, лит. А, по адресу: Орловская область, г. Орел, пл. Автовокзальная, лит. А.
Объект права представляет собой сооружение - подземный переход общей площадью 968,4 кв. м, в том числе: 737,6 кв. м (тоннель, лестницы), используемые по прямому назначению для пешеходных потоков; 230,8 кв. м - торговая площадь (комнаты по плану строения: N 8 пл. 3 кв. м, N 9 пл. 3,2 кв. м, N 10 пл. 1,2 кв. м, N 11 пл. 2,7 кв. м, N 12 пл. 22,3 кв. м, N 13 пл. 24,4 кв. м, N 14 пл. 22,9 кв. м, N 15 пл. 22,8 кв. м, N 16 пл. 23,4 кв. м, N 17 пл. 36,9 кв. м, N 18 пл. 7,2 кв. м, N 19 пл. 6,7 кв. м, N 20 пл. 3,5 кв. м, N 21 пл. 3,5 кв. м, N 22 пл. 6,9 кв. м, N 23 пл. 14 кв. м, N 24 пл. 13 кв. м, N 25 пл. 13,2 кв. м.
Назначение использования - обеспечение безопасности движения пешеходных потоков, организация мелко-розничной торговли.
Согласно пункту 1.1 договора акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 1.2 договора предусмотрен срок аренды 10 лет с 25.01.2016 по 24.01.2026. После истечения указанного срока аренды договор считается прекращенным по взаимному согласию сторон, достигнутому при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1.7 договора арендуемое имущество может сдаваться в субаренду или иным образом передаваться арендатором только с письменного согласия арендодателя в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и в соответствии с муниципальными правовыми актами.
Пункт 2.2.8 договора предусматривает, что арендатор обязан не сдавать сооружение в субаренду или иным способом передавать арендуемое сооружение полностью или частично третьим лицам, без письменного согласия арендодателя, а также не предоставлять конструкции сооружения для размещения рекламной продукции без письменного согласия арендодателя. В случае сдачи сооружения в субаренду ответственным лицом за объект аренды перед арендодателем является арендатор.
Договор аренды подземного перехода зарегистрирован 08.02.2016 Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра, картографии по Орловской области.
Арендодатель передал арендатору вышеуказанное имущество по акту приема-передачи (т. 1. л.д. 14).
Как указал истец, комната N 12 сооружения "подземный переход" используется ответчиками без законных оснований в целях осуществления розничной торговли непродовольственными товарами, что препятствует истцу в осуществлении его права пользования указанным помещением.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Судом первой инстанции установлено, что ответчики находятся в спорном помещении (комната N 12) на основании договоров субаренды, заключенных истцом в рамках ранее действующих договоров аренды.
Так, 29.08.2002 между Администрацией Заводского района г. Орла (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды N 30, предметом которого является нежилое помещение (полностью площадь подземного перехода), расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, для использования под следующую деятельность: торгово-закупочная, при этом балансодержателем имущества является МУ "Управление коммунальным хозяйством г. Орла". Срок аренды установлен с 01.09.2002 по 01.09.2005 (т. 1 л.д. 109-113).
01.09.2005 между МУ "Управление коммунальным хозяйством г. Орла" (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 5722М, по условиям которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое помещение N 1 общей площадью 993,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь. Пунктом 1.12 договора предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие с 01.09.2005, срок действия договора заканчивается 31.08.2008 (т. 1 л.д. 115-125).
22.12.2008 между МУ "УКХ г. Орла" (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор на аренду нежилого помещения N 19908, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь. Срок аренды установлен с 01.09.2008-30.08.2009 (т. 1 л.д. 128-136).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 по делу N А48-3783/2010 установлено, что 25.05.2010 на основании уведомления Муниципального учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла" от 17.05.2010 N 1323 о расторжении договора в одностороннем порядке подписано соглашение между ИП Стефановым В.Н., Управлением муниципального имущества и землепользования города Орла (далее - УМИЗ) и МУ "УКХ г. Орла" о расторжении договора аренды от 22.12.2008 N 19908, согласно которому арендные отношения между арендодателем и арендатором прекращаются с момента подписания такого соглашения.
ИП Стефанов В.Н. обратился в УМИЗ с просьбой продлить срок договора аренды от 22.12.2008 N 19908.
11.06.2010 письмом МУ "УКХ г. Орла" уведомило ИП Стефанова В.Н. об отсутствии у МУ "Управление коммунальным хозяйством" возражений против заключения с ИП Стефановым В.Н. договора аренды подземного перехода, расположенного на Автовокзальной площади города Орла, однако УМИЗ отказало в продлении срока договора, указав, что предоставление спорного нежилого помещения в аренду без торгов противоречит антимонопольному законодательству в связи с отсутствием государственной регистрации договора от 01.09.2005 N 5722М.
ИП Стефанов В.Н. обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании отказа УМИЗ в реализации истцом преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 993,9 кв. м без конкурса незаконным и обязании МУ "УКХ г. Орла" заключить без конкурса договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 993,9 кв. м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 09.10.2012 по делу N А48-3783/2010 отказ УМИЗ ИП Стефанову В.Н. в заключении договора аренды признан незаконным, требование об обязании МУ "УКХ г. Орла" заключить договор аренды оставлено без рассмотрения.
16.04.2012 между МКП "Спецавтобаза по санитарной очистке г. Орла", в оперативном управлении которого находится сооружение, (арендодателем) и ИП Стефановым В.Н. (арендатором) заключен договор аренды подземного перехода, расположенного по адресу: г. Орел, Автовокзальная площадь, общей площадью 968, 4 кв. м. Срок действия договора установлен с 16.04.2012 по 30.06.2015 (т. 1 л.д. 139-143).
Судом первой инстанции на основании материалов дела, в том числе видеозаписи, представленной ИП Стефановым В.Н., фототаблиц, составленных сторонами, установлено, что комната N 12 сооружения "подземный переход" используется ответчиками для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами.
Из пояснений ответчиком следует, что они используют данное помещение на основании заключенных с ИП Стефановым В.Н. договоров субаренды.
В обоснование правомерности пользования помещением N 12 ИП Казакова С.Н. ссылается на договор субаренды нежилого помещения от 31.10.2006, согласно пункту 1.1 которого предметом субаренды является торговое место по адресу: "Автовокзал", подземный переход, площадью 6 кв. м для реализации промтоваров.
Договором срок субаренды установлен с 01.11.2006 по 31.12.2007.
В соответствии с пунктом 1.3 договора в случае, если за 7 дней до окончания срока аренды обе стороны не высказали изменений по условиям договора об аренде, договор пролонгируется на следующий срок договора.
ИП Пронин Д.И. считает, что его право пользования помещением N 12 подтверждено договорами субаренды от 01.09.2010 и от 31.12.2010, согласно пункту 1.1 которых предметом субаренды является торговое место по адресу: "Автовокзал", подземный переход, площадью 4,0 кв. м.
Пунктом 1.2 договоров субаренды от 01.09.2010 и от 31.12.2010 срок их действия установлен с 01.09.2010 по 30.08.2011.
В соответствии с пунктом 1.3 договоров в случае, если за 7 дней до окончания срока субаренды обе стороны не высказали изменений по условиям договора, договор пролонгируется на следующий срок договора.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" положения пункта 2 статья 621 Гражданского кодекса РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Договор N 5722М от 01.09.2005, по которому истцу было предоставлено в аренду имущество, прекратил свое действие 31.08.2008.
Следовательно, договор субаренды с ИП Казаковой С.Н. от 31.10.2006, как имеющий производный характер от договора аренды N 5722М от 01.09.2005, также прекратил свое действие 31.08.2008.
Поскольку договор аренды от 22.12.2008 N 19908 между ИП Стефановым В.Н. и МУ "УКХ г. Орла" расторгнут по соглашению сторон 25.05.2010, что установлено решением Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2010 по делу N А48-3783/2010, а следующий договор аренды подземного перехода заключен с ИП Стефановым В.Н. 16.04.2012, договоры субаренды с ИП Прониным Д.И. от 01.09.2010 и от 31.12.2010 правомерно оценены судом области как ничтожные, противоречащие положениям статьи 615 ГК РФ.
Кроме того, следует отметить, что идентичность торговых мест площадью 6 кв. м и 4 кв. м, переданных ответчикам по договорам субаренды, и занимаемого ими помещения N 12 площадью 22,3 кв. м, материалами дела не доказана.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Ответчики не представили суду доказательств, подтверждающих их право на спорное помещение. Факт пользования ответчиками спорным помещением в 2016 году в отсутствие претензий со стороны истца, факт внесения платы за пользование помещением не свидетельствует о наличии договорных отношений.
Поскольку ответчики занимают комнату N 12 в отсутствие законных оснований, что препятствует ИП Стефанову В.Н. в пользовании данным помещением, входящим в состав арендуемого сооружения "подземный переход" по договору N 1 аренды подземного перехода, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.
Довод заявителей жалобы о том, что ИП Стефановым В.Н. не был направлен отказ от исполнения договоров субаренды в порядке статьи 610 ГК РФ, отклонен судом области по вышеизложенным основаниям.
Доводы заявителей апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 14.08.2017 по делу N А48-2040/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Казаковой Светланы Николаевны, Пронина Дмитрия Ивановича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
Г.Н.КОРАБЛЕВА
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
Г.Н.КОРАБЛЕВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)