Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Буториной Г.Г.,
судей Минаевой Е.В., Кононова П.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сысолятиной К.А.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Ярославской области:
представителя заявителя - Акатовой И.А., действующей на основании доверенности от 28.07.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Овсянникова Андрея Николаевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.05.2016 по делу N А82-11026/2015, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Овсянникова Андрея Николаевича (ИНН: 760200114309, ОГРН: 304760630600010)
к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Гламаздин Андрей Леонидович (ИНН: 760600331971, ОГРН: 304760624600012),
о признании незаконным решения,
установил:
индивидуальный предприниматель Овсянников Андрей Николаевич (далее - заявитель, ИП Овсянников А.Н., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным решения комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - ответчик, Комитет) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (нежилых помещений N 1-11 общей площадью 164,6 кв. м, расположенных в подвале здания по адресу: г. Ярославль, ул. Трефолева, д. 24), формализованного в письме от 23.06.2015 N 3664.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Гламаздин Андрей Леонидович (далее - третье лицо, ИП Гламаздин А.Л.), являющийся арендатором по договору аренды недвижимого имущества и переуступивший права и обязанности по договору в пользу ИП Овсянникова А.Н.
Решением суда от 11.05.2016 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, Предприниматель обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель обращает внимание на то, что договор аренды недвижимого имущества никем не оспорен, арендатор выполняет все обязанности перед арендодателем в полном объеме, дополнительное соглашение к договору о перенайме заключено с согласия арендодателя, при этом последующие дополнительные соглашения об уточнении площади арендуемых помещений заключены с именно Предпринимателем, что, по мнению ИП Овсянникова А.Н. свидетельствует о признании его надлежащим арендатором; отмечает, что и задолженность по арендной плате, образовавшаяся за период с 01.02.2009 по 14.01.2010, решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.10.2010 по делу N А82-10105/2010 также взыскана именно с Предпринимателя. В условиях признания ИП Овсянникова А.Н. добросовестным арендатором по договору аренды лишь при взимании с него платы и непризнания его таковым при решении вопроса о предоставлении льгот при попытке приватизации арендуемого им имущества заявитель усматривает в действиях ответчика злоупотребление правом. При этом считает положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) не подлежащими применению к рассматриваемой ситуации, поскольку ими не предусмотрена необходимость проведения торгов при замене арендатора в уже заключенном договоре аренды; полагает, что дополнительное соглашение к действующему договору аренды нельзя рассматривать как заключение нового договора аренды.
Иные участвующие в деле лица письменные отзывы на апелляционную жалобу Предпринимателя не представили.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области.
В судебном заседании представитель ИП Овсянникова А.Н. поддержала позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить.
Комитет и ИП Гламаздин А.Л. своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.07.2003 между Комитетом (арендодатель) и ИП Гламаздиным А.Л. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (регистрационный номер 10144-Г), согласно которому арендатору передано во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящая из нежилого помещения) общей площадью 172,7 кв. м по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Трефолева, д. 24, для использования под магазин.
13.01.2010 ИП Гламаздин А.Л. и ИП Овсянников А.Н. обратились к арендодателю с заявлением о согласовании переуступки прав и обязанностей по договору аренды в пользу ИП Овсянникова А.Н. с 01.01.2010.
01.02.2010 между Комитетом, ИП Гламаздиным А.Л. и ИП Овсянниковым А.Н. заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 01.07.2003 N 10144-Г, согласно которому права и обязанности арендатора перешли к ИП Овсянникову А.Н. с момента подписания данного дополнительного соглашения; недвижимое имущество площадью 172,7 кв. м передано Овсянникову А.Н. по акту приема-передачи. Соглашение о переводе долга ИП Гламаздина А.Л. на ИП Овсянникова А.Н. сторонами не заключалось.
Дополнительным соглашением от 01.12.2010 N 3, заключенным между Предпринимателем и Комитетом, в договор аренды от 01.07.2003 N 10144-Г внесены изменения, предметом аренды указано недвижимое имущество (часть здания, состоящая из нежилых помещений подвала N 1-11) общей площадью 164,6 кв. м по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Трефолева, д. 24, для использования под магазин.
15.06.2015 ИП Овсянников А.Н. обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В письме от 23.06.2015 N 3664 ответчик сообщил об отказе в реализации преимущественного права в связи с ничтожностью дополнительного соглашения от 01.02.2010 N 2 к договору аренды, предусматривающего переход прав и обязанностей по договору аренды к Предпринимателю, как заключенного без соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с отказом в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, заявитель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с требованием о признании его незаконным.
Согласившись с утверждениями Комитета о том, что дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 2 к договору аренды является ничтожным и не порождает правовых последствий, суд первой инстанции признал, что у ИП Овсянникова А.Н. отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого спорного объекта недвижимости, и отказал в удовлетворении заявленного требования.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Предпринимателя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). При этом в соответствии со статьей 1 названного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Одним из основных принципов приватизации муниципального имущества является соблюдение регламентированного данным Законом порядка (статья 2 Закона о приватизации).
Пунктом 5 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Таким федеральным законом является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ определено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, возникает у арендаторов и может быть ими реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (по состоянию на 01.07.2015);
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ также следует, что возможностью воспользоваться предусмотренным Законом N 159-ФЗ механизмом приобретения в собственность муниципального имущества и реализовать преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества могут только такие лица, которые отнесены к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной или собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, предоставляется только арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства при одновременном выполнении указанных выше условий.
Заявитель настаивает на том, что является арендатором спорного имущества и на момент обращения в Комитет отвечал всем предусмотренным законодательством условиям, что, по его убеждению, исключало отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Вместе с тем, Предпринимателем не учтено следующее.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 данного Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного следует признать, что возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 01.02.2010 N 2 к договору аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В таком порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (пункт 2 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Согласно имеющимся в деле доказательствам 01.02.2010 между Комитетом, ИП Гламаздиным А.Л. и ИП Овсянниковым А.Н. заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 01.07.2003 N 10144-Г, согласно которому права и обязанности арендатора перешли к ИП Овсянникову А.Н.
Заявитель отмечает, что новый договор аренды в данном случае не заключался, а имела место лишь замена арендатора в уже заключенном договоре, что, по его мнению, исключало необходимость соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Вместе с тем, по смыслу пункта 2 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, проведение торгов обязательно не только при заключении нового договора аренды, но и при совершении любых сделок, влекущих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.
Несмотря на это, дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 2 к договору аренды заключено без проведения торгов.
При изложенных обстоятельствах дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 2 к договору аренды, с наличием которого ИП Овсянников А.Н. связывает переход к нему прав арендатора по договору аренды, обоснованно признано Комитетом и судом первой инстанции недействительным (ничтожным), не порождающим для заявителя прав, основанных на договоре аренды, в том числе преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости в порядке Закона N 159-ФЗ.
Аргументы Предпринимателя о фактическом владении и пользовании данным имуществом, уплате арендной платы с учетом императивных положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают ничтожности дополнительного соглашения, а потому не имеют правового значения. Взимание с заявителя платы обусловлено возмездностью пользования муниципальным имуществом, однако не свидетельствует о признании его законным пользователем такого имущества. То обстоятельство, что договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2003 N 10144-Г в настоящее время никем не оспорен и является действующим, лишний раз подтверждает субъектный состав существующего правоотношения и отсутствие предусмотренных Законом N 159-ФЗ правовых оснований для возникновения у ИП Овсянникова А.Н., не являющегося арендатором по договору, преимущественного права на приватизацию муниципального имущества.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение Комитета об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества является правомерным и не нарушает права и законные интересы Предпринимателя, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании его незаконным.
Оснований для переоценки выводов суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не усматривается.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.05.2016 по делу N А82-11026/2015 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Овсянникова А.Н. - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно положениям подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 150 рублей и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
При подаче апелляционной жалобы Предприниматель по чеку-ордеру от 07.06.2016 уплатил государственную пошлину в размере 3000 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2850 рублей подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.05.2016 по делу N А82-11026/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Овсянникова Андрея Николаевича - без удовлетворения.
Возвратить Овсянникову Андрею Николаевичу из федерального бюджета 2850 (две тысячи восемьсот пятьдесят) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 07.06.2016.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.08.2016 N 02АП-5679/2016 ПО ДЕЛУ N А82-11026/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2016 г. по делу N А82-11026/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Буториной Г.Г.,
судей Минаевой Е.В., Кононова П.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Сысолятиной К.А.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Ярославской области:
представителя заявителя - Акатовой И.А., действующей на основании доверенности от 28.07.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Овсянникова Андрея Николаевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.05.2016 по делу N А82-11026/2015, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Овсянникова Андрея Николаевича (ИНН: 760200114309, ОГРН: 304760630600010)
к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100),
третье лицо: индивидуальный предприниматель Гламаздин Андрей Леонидович (ИНН: 760600331971, ОГРН: 304760624600012),
о признании незаконным решения,
установил:
индивидуальный предприниматель Овсянников Андрей Николаевич (далее - заявитель, ИП Овсянников А.Н., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным решения комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - ответчик, Комитет) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (нежилых помещений N 1-11 общей площадью 164,6 кв. м, расположенных в подвале здания по адресу: г. Ярославль, ул. Трефолева, д. 24), формализованного в письме от 23.06.2015 N 3664.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Гламаздин Андрей Леонидович (далее - третье лицо, ИП Гламаздин А.Л.), являющийся арендатором по договору аренды недвижимого имущества и переуступивший права и обязанности по договору в пользу ИП Овсянникова А.Н.
Решением суда от 11.05.2016 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, Предприниматель обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель обращает внимание на то, что договор аренды недвижимого имущества никем не оспорен, арендатор выполняет все обязанности перед арендодателем в полном объеме, дополнительное соглашение к договору о перенайме заключено с согласия арендодателя, при этом последующие дополнительные соглашения об уточнении площади арендуемых помещений заключены с именно Предпринимателем, что, по мнению ИП Овсянникова А.Н. свидетельствует о признании его надлежащим арендатором; отмечает, что и задолженность по арендной плате, образовавшаяся за период с 01.02.2009 по 14.01.2010, решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.10.2010 по делу N А82-10105/2010 также взыскана именно с Предпринимателя. В условиях признания ИП Овсянникова А.Н. добросовестным арендатором по договору аренды лишь при взимании с него платы и непризнания его таковым при решении вопроса о предоставлении льгот при попытке приватизации арендуемого им имущества заявитель усматривает в действиях ответчика злоупотребление правом. При этом считает положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) не подлежащими применению к рассматриваемой ситуации, поскольку ими не предусмотрена необходимость проведения торгов при замене арендатора в уже заключенном договоре аренды; полагает, что дополнительное соглашение к действующему договору аренды нельзя рассматривать как заключение нового договора аренды.
Иные участвующие в деле лица письменные отзывы на апелляционную жалобу Предпринимателя не представили.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области.
В судебном заседании представитель ИП Овсянникова А.Н. поддержала позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить.
Комитет и ИП Гламаздин А.Л. своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.07.2003 между Комитетом (арендодатель) и ИП Гламаздиным А.Л. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (регистрационный номер 10144-Г), согласно которому арендатору передано во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящая из нежилого помещения) общей площадью 172,7 кв. м по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Трефолева, д. 24, для использования под магазин.
13.01.2010 ИП Гламаздин А.Л. и ИП Овсянников А.Н. обратились к арендодателю с заявлением о согласовании переуступки прав и обязанностей по договору аренды в пользу ИП Овсянникова А.Н. с 01.01.2010.
01.02.2010 между Комитетом, ИП Гламаздиным А.Л. и ИП Овсянниковым А.Н. заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 01.07.2003 N 10144-Г, согласно которому права и обязанности арендатора перешли к ИП Овсянникову А.Н. с момента подписания данного дополнительного соглашения; недвижимое имущество площадью 172,7 кв. м передано Овсянникову А.Н. по акту приема-передачи. Соглашение о переводе долга ИП Гламаздина А.Л. на ИП Овсянникова А.Н. сторонами не заключалось.
Дополнительным соглашением от 01.12.2010 N 3, заключенным между Предпринимателем и Комитетом, в договор аренды от 01.07.2003 N 10144-Г внесены изменения, предметом аренды указано недвижимое имущество (часть здания, состоящая из нежилых помещений подвала N 1-11) общей площадью 164,6 кв. м по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Трефолева, д. 24, для использования под магазин.
15.06.2015 ИП Овсянников А.Н. обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В письме от 23.06.2015 N 3664 ответчик сообщил об отказе в реализации преимущественного права в связи с ничтожностью дополнительного соглашения от 01.02.2010 N 2 к договору аренды, предусматривающего переход прав и обязанностей по договору аренды к Предпринимателю, как заключенного без соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с отказом в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, заявитель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с требованием о признании его незаконным.
Согласившись с утверждениями Комитета о том, что дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 2 к договору аренды является ничтожным и не порождает правовых последствий, суд первой инстанции признал, что у ИП Овсянникова А.Н. отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого спорного объекта недвижимости, и отказал в удовлетворении заявленного требования.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Предпринимателя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Отсутствие предусмотренной статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). При этом в соответствии со статьей 1 названного Закона под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Одним из основных принципов приватизации муниципального имущества является соблюдение регламентированного данным Законом порядка (статья 2 Закона о приватизации).
Пунктом 5 статьи 3 Закона о приватизации предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Таким федеральным законом является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ определено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, возникает у арендаторов и может быть ими реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (по состоянию на 01.07.2015);
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ также следует, что возможностью воспользоваться предусмотренным Законом N 159-ФЗ механизмом приобретения в собственность муниципального имущества и реализовать преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества могут только такие лица, которые отнесены к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной или собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, предоставляется только арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства при одновременном выполнении указанных выше условий.
Заявитель настаивает на том, что является арендатором спорного имущества и на момент обращения в Комитет отвечал всем предусмотренным законодательством условиям, что, по его убеждению, исключало отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Вместе с тем, Предпринимателем не учтено следующее.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 данного Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из изложенного следует признать, что возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 01.02.2010 N 2 к договору аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В таком порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (пункт 2 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Согласно имеющимся в деле доказательствам 01.02.2010 между Комитетом, ИП Гламаздиным А.Л. и ИП Овсянниковым А.Н. заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 01.07.2003 N 10144-Г, согласно которому права и обязанности арендатора перешли к ИП Овсянникову А.Н.
Заявитель отмечает, что новый договор аренды в данном случае не заключался, а имела место лишь замена арендатора в уже заключенном договоре, что, по его мнению, исключало необходимость соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Вместе с тем, по смыслу пункта 2 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, проведение торгов обязательно не только при заключении нового договора аренды, но и при совершении любых сделок, влекущих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.
Несмотря на это, дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 2 к договору аренды заключено без проведения торгов.
При изложенных обстоятельствах дополнительное соглашение от 01.02.2010 N 2 к договору аренды, с наличием которого ИП Овсянников А.Н. связывает переход к нему прав арендатора по договору аренды, обоснованно признано Комитетом и судом первой инстанции недействительным (ничтожным), не порождающим для заявителя прав, основанных на договоре аренды, в том числе преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости в порядке Закона N 159-ФЗ.
Аргументы Предпринимателя о фактическом владении и пользовании данным имуществом, уплате арендной платы с учетом императивных положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают ничтожности дополнительного соглашения, а потому не имеют правового значения. Взимание с заявителя платы обусловлено возмездностью пользования муниципальным имуществом, однако не свидетельствует о признании его законным пользователем такого имущества. То обстоятельство, что договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2003 N 10144-Г в настоящее время никем не оспорен и является действующим, лишний раз подтверждает субъектный состав существующего правоотношения и отсутствие предусмотренных Законом N 159-ФЗ правовых оснований для возникновения у ИП Овсянникова А.Н., не являющегося арендатором по договору, преимущественного права на приватизацию муниципального имущества.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение Комитета об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества является правомерным и не нарушает права и законные интересы Предпринимателя, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании его незаконным.
Оснований для переоценки выводов суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не усматривается.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.05.2016 по делу N А82-11026/2015 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Овсянникова А.Н. - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно положениям подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 150 рублей и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относится на ее заявителя.
При подаче апелляционной жалобы Предприниматель по чеку-ордеру от 07.06.2016 уплатил государственную пошлину в размере 3000 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2850 рублей подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.05.2016 по делу N А82-11026/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Овсянникова Андрея Николаевича - без удовлетворения.
Возвратить Овсянникову Андрею Николаевичу из федерального бюджета 2850 (две тысячи восемьсот пятьдесят) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 07.06.2016.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Г.Г.БУТОРИНА
Судьи
Е.В.МИНАЕВА
П.И.КОНОНОВ
Г.Г.БУТОРИНА
Судьи
Е.В.МИНАЕВА
П.И.КОНОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)