Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что он имел задолженность в микрокредитной организации, при оформлении займа истцу пояснили, что для получения денег необходимо произвести переоформление прав на квартиру, в результате которого собственником все равно останется истец, истец подписывал документы, полагая, что берет заем под залог квартиры, впоследствии получил требование о выселении и узнал, что свою квартиру он продал, а потом обратно ее купил с использованием заемных денежных средств, истец считает, что договоры купли-продажи квартиры носят притворный характер, фактически прикрывают договор залога недвижимого имущества по договору займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Латышева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Мухортых Е.Н.,
судей Сальниковой М.Л., Дубинской В.К.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней истца А.А. на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 20 июня 2017 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.А. к Н., ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ Закрытым кредитным паевым инвестиционным фондом "Паллада доступный кредит" о признании договоров купли-продажи недействительными - отказать,
А.А. обратился в суд с иском к Н., ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" и просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 16 июля 2013 года, заключенный между А.А. и Н.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 04 октября 2013 года, заключенный между Н. и А.А., аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации права ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" на квартиру по адресу: г. Москва, г. Зеленоград корп. 2033 кв. 264.
В обоснование заявленных требований указал, что он имел задолженность в микрокредитной организации. В связи с просрочкой платежа и начисленными санкциями, ему необходим был кредит, для чего он обратился в ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", где ему был выдан кредит под залог квартиры. При оформлении займа истцу пояснили, что для получения денег необходимо произвести переоформление прав на квартиру, в итоге которого собственником все равно останется А.А. Истец неоднократно приходил в офис ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", где подписывал все предлагаемые документы, полагая, что берет заем под залог квартиры. 09 ноября 2016 года он получил от судебных приставов требование о выселении и узнал, что свою квартиру он продал Н., а потом обратно ее купил с использованием заемных денежных средств. Истец считает, что договор купли-продажи квартиры от 16 июля 2013 года и договор купли-продажи квартиры от 04 октября 2013 года носят притворный характер, фактически прикрывают договор залога недвижимого имущества по договору займа. Истец не получал от Н. денежные средства, а сам Н. никогда не пользовался купленной квартирой. Спорная квартира является для истца единственным жильем, продавать ее он не собирался. Деньги ни по договору займа, ни по договору купли-продажи А.А. не получал, в связи с чем полагает, что схема с неоднократной куплей-продажей была специально проведена ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", чтобы получить возможность обратить взыскание на единственное жилье. Так как фактически между сторонами был заключен договоры займа с залогом спорного имущества, истец считает, что договоры купли-продажи квартиры являются недействительными. Кроме того, в договоре купли-продажи от 04 октября 2013 года нарушены существенные условия договора, а именно: в договоре имеется ссылка на договор займа N ДЗДКП-004/2013, датированный 15 октября 2013 года; в п. 2.1. договора указана цена 3700000 рублей, а прописью - пять миллионов семьсот тысяч рублей; в п. 2.2.1 указано, что заемные денежные средств в размере 3700000 рублей предоставлены по договору займа N ДЗДКП-004/2013 от 15 октября 2013 года, в то время, как по указанному договору в заем предоставлялось 2250000 рублей.
В судебное заседание суда первой инстанции истец А.А. не явился, его представитель по доверенности Б. на требованиях искового заявления настаивала, пояснила, что А.А. в силу возраста и юридической безграмотности был введен в заблуждение сотрудниками ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит"; подписывая договоры купли-продажи, он не осознавал, что продает свою квартиру, а полагал, что берет кредит под залог своей квартиры. В результате мошеннических действий ответчиком в настоящее время он остался без единственного жилого помещения. Указала, что при оформлении сделок и в текстах договоров имеется много противоречий и неточностей; все сделки в Управлении Росреестра по г. Москве от имени сторон регистрировал один и тот же человек; в договоре купли-продажи от 16 июля 2013 года, представленном на регистрацию в Управление Росреестра по г. Москве, отсутствуют подписи сторон.
Представитель ответчика ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" в судебное заседание суда первой инстанции не явился, ранее в судебном заседании 05 мая 2017 года с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что в заблуждение истца не вводили, все документы оформлены при его непосредственном участии, им прочитаны и подписаны. В письменном отзыве на исковое заявление также указал, что не является надлежащим ответчиком по требованиям истца о признании договоров купли-продажи недействительными.
Ответчик Н. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, неоднократно извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания, почтовые извещения возвращены в адрес суда по истечении срока хранения. Согласно справке ОАСР и ИР УФМС России по г. Москве, выписан с адреса прежнего места жительства по заявлению без указания нового адреса.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, представил письменную позицию, согласно которой договоры купли-продажи квартиры между А.А. и Н. зарегистрированы в установленном законом порядке, в ходе проведенной в момент регистрации правовой экспертизы оснований для приостановления процедуры регистрации или отказа в регистрации договоров не установлено.
Третье лицо О. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, неоднократно извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания, почтовые извещения возвращены в адрес суда по истечении срока хранения.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней просит истец А.А., указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
В судебном заседании коллегии представитель истца А.А. по доверенности Б. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.
Истец А.А., представитель ответчика ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", ответчик Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве, третье лицо О. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались судом о дате, времени и месте судебного заседания, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру по адресу: г. ****************. Собственником данной квартиры в настоящее время является ЗКПИФ "Паллада доступный кредит".
Истец А.А. в исковом заявлении утверждает о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ним и Н., фактически выполнял функцию договора залога по обеспечению договора займа, заключенного между ним и ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" 15 октября 2013 года, то есть носит притворный характер, об оформлении договора купли-продажи истец не знал, полагал, что подписывает договор кредита с залогом квартиры.
Судом установлено, что согласно договору купли-продажи квартиры с использованием заемных средств N ****** от 04 октября 2013 года, Н. продает, а А.А. покупает квартиру по адресу**********, по цене ******* (********) рублей, с использованием заемных денежных средств, предоставленных ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" по договору займа N ************* 004/2013 от 4 октября 2013 года.
Согласно договору займа от 15 октября 2013 года N ДЗДКП-004/2013, А.А. получил от ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" на условиях срочности, возвратности и платности денежные средства в размере 2250000 рублей на срок до 20 июля 2015 года под 27% годовых. Цель кредитования - на приобретение в собственность и на последующие неотделимые улучшения объекта недвижимости, принадлежащего Н.
Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2015 года частично удовлетворен иск ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" к А.А. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено взыскать с А.А. задолженность по договору займа от 15 октября 2013 года и расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рублей *** копеек, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу г. ****************, установив начальную продажную цену ************ рублей, путем реализации с публичных торгов.
Представитель истца в судебном заседании пояснила, что оспариваемые договоры купли-продажи не имели своей целью именно переход права собственности на жилое помещение, а прикрывали договор залога в рамках обязательства о возврате денег, поскольку квартира для А.А. являлась единственным жильем и как на предмет залога на нее не могло быть обращено взыскание. Оформление ипотечных отношений по итогу позволило ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" обратить взыскание на жилое помещение.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виде, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Также представитель истца указывает, что А.А. не имел намерения продавать свое единственное жилье, а если бы знал, что заключает договор купли-продажи, никогда бы этого не сделал, то есть был введен в заблуждение сотрудниками ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" относительно действительно заключаемой сделки, полагая, что заключает договор денежного займа под залог недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Статьей 179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Разрешая спор, суд исследовал протоколы судебных заседаний от 02 февраля 2015 года и 18 февраля 2015 года по гражданскому делу N 2-189/2015 по иску ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" к А.А. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, из которых усматривается, что А.А. понимал, что квартира находится в ипотечном займе, с исковыми требованиями о взыскании задолженности согласился, осознавал, что для погашения займа необходимо реализовать квартиру.
При таких обстоятельствах, учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество длительная процедура, включающая в себя личное участие сторон договора как минимум на этапе его подписания, а также правовой анализ документов, представленных на регистрацию, суд признал довод представителя истца о том, что А.А. не понимал, что заключает договор купли-продажи, несостоятельным, противоречащим материалам дела, при том, что заключение договора купли-продажи совершено А.А. дважды с перерывом более двух месяцев.
Доводы представителя истца о том, что в копии регистрационного дела, представленного по запросу суда в договоре купли-продажи от 16 июля 2013 года, не имеется подписей сторон, суд отклонил, поскольку в материалы гражданского дела представлена светокопия данного договора, оригинала договора суду не представлено, а, согласно разъяснениям Управления Росреестра по г. Москве, располагающего оригиналом данного договора, экземпляр договора, имеющийся в реестровом деле, содержит подписи сторон на последнем листе данного документа; оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации не установлено.
Доводы о том, что А.А. не имел намерения продавать единственную квартиру, также не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, так как, заключая договор ипотечного займа (либо договор займа с залогом недвижимого имущества), истец должен был осознавать риски обращения взыскания на заложенное имущество, и осознавал их, о чем свидетельствуют его пояснения, данные при рассмотрении гражданского дела N 2-189/2015 по иску ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" к А.А. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, и согласие с этим иском.
Доводы истца о том, что договоры займа между ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" и А.А. в материалах регистрационного дела имеют различные номера и даты, судом во внимание не приняты, учитывая, что в период государственной регистрация сторонами о приостановлении или прекращении процедуры не заявлялось, неточности в тексте договора не влияют на сущность обязательства, данные сделки сторонами исполнены, в связи с чем, в силу ст. 166 ГК РФ стороны лишены права требовать признания их недействительными по этому основанию.
Ст. ст. 166, 432 ГК РФ не допускают противоречивого поведения стороны договора.
В соответствии с п. 5 ст. 178 ГК РФ, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Суд не нашел в действиях сторон намерений на совершений заведомо недействительной сделки, при проявлении обычной осмотрительности существо совершенных сделок очевидно, в связи с чем суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры от 16 июля 2013 года, заключенного между А.А. и Н., и от 04 октября 2013 года, заключенного между Н. и А.А.
Разрешая требование истца об исключении в ЕГРП записи о государственной регистрации права ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" на квартиру по адресу: г. ************, и отказывая в его удовлетворении, суд исходил из того, что право собственности на данную квартиру перешло к ответчику на законном основании, решение суда, которым обращено взыскание на квартиру А.А. в пользу ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", вступило в законную силу, сторонами в установленном порядке не оспаривалось. При таких обстоятельствах оснований для аннулирования записи о праве, внесенной без нарушения закона и прав третьих лиц, не имеется.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу об отказе в иске А.А. в полном объеме.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней о притворном характере оспариваемых договоров, о том, что истец был обманут и введен в заблуждение, полагал, что заключает договор залога, заключение договоров купли-продажи преследовало цель обременить единственную квартиру истца залогом, были проверены судом первой инстанции, который пришел к выводу об отсутствии доказательств несоответствия волеизъявления участников оспариваемой сделки их действительной воле, обмана со стороны сотрудников ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит".
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней о неточностях, допущенных в договорах купли-продажи, также были предметом исследования судом первой инстанции и основанием для признания сделок недействительными обоснованно не признаны.
Доводы истца о безденежности договоров купли-продажи по сути правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Вопреки доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней, судом дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений судом первой инстанции норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 20 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-36754/2017
Требование: О признании договоров купли-продажи недействительными.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что он имел задолженность в микрокредитной организации, при оформлении займа истцу пояснили, что для получения денег необходимо произвести переоформление прав на квартиру, в результате которого собственником все равно останется истец, истец подписывал документы, полагая, что берет заем под залог квартиры, впоследствии получил требование о выселении и узнал, что свою квартиру он продал, а потом обратно ее купил с использованием заемных денежных средств, истец считает, что договоры купли-продажи квартиры носят притворный характер, фактически прикрывают договор залога недвижимого имущества по договору займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. по делу N 33-36754
Судья Латышева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Мухортых Е.Н.,
судей Сальниковой М.Л., Дубинской В.К.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней истца А.А. на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 20 июня 2017 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.А. к Н., ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ Закрытым кредитным паевым инвестиционным фондом "Паллада доступный кредит" о признании договоров купли-продажи недействительными - отказать,
установила:
А.А. обратился в суд с иском к Н., ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" и просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 16 июля 2013 года, заключенный между А.А. и Н.; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 04 октября 2013 года, заключенный между Н. и А.А., аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации права ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" на квартиру по адресу: г. Москва, г. Зеленоград корп. 2033 кв. 264.
В обоснование заявленных требований указал, что он имел задолженность в микрокредитной организации. В связи с просрочкой платежа и начисленными санкциями, ему необходим был кредит, для чего он обратился в ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", где ему был выдан кредит под залог квартиры. При оформлении займа истцу пояснили, что для получения денег необходимо произвести переоформление прав на квартиру, в итоге которого собственником все равно останется А.А. Истец неоднократно приходил в офис ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", где подписывал все предлагаемые документы, полагая, что берет заем под залог квартиры. 09 ноября 2016 года он получил от судебных приставов требование о выселении и узнал, что свою квартиру он продал Н., а потом обратно ее купил с использованием заемных денежных средств. Истец считает, что договор купли-продажи квартиры от 16 июля 2013 года и договор купли-продажи квартиры от 04 октября 2013 года носят притворный характер, фактически прикрывают договор залога недвижимого имущества по договору займа. Истец не получал от Н. денежные средства, а сам Н. никогда не пользовался купленной квартирой. Спорная квартира является для истца единственным жильем, продавать ее он не собирался. Деньги ни по договору займа, ни по договору купли-продажи А.А. не получал, в связи с чем полагает, что схема с неоднократной куплей-продажей была специально проведена ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", чтобы получить возможность обратить взыскание на единственное жилье. Так как фактически между сторонами был заключен договоры займа с залогом спорного имущества, истец считает, что договоры купли-продажи квартиры являются недействительными. Кроме того, в договоре купли-продажи от 04 октября 2013 года нарушены существенные условия договора, а именно: в договоре имеется ссылка на договор займа N ДЗДКП-004/2013, датированный 15 октября 2013 года; в п. 2.1. договора указана цена 3700000 рублей, а прописью - пять миллионов семьсот тысяч рублей; в п. 2.2.1 указано, что заемные денежные средств в размере 3700000 рублей предоставлены по договору займа N ДЗДКП-004/2013 от 15 октября 2013 года, в то время, как по указанному договору в заем предоставлялось 2250000 рублей.
В судебное заседание суда первой инстанции истец А.А. не явился, его представитель по доверенности Б. на требованиях искового заявления настаивала, пояснила, что А.А. в силу возраста и юридической безграмотности был введен в заблуждение сотрудниками ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит"; подписывая договоры купли-продажи, он не осознавал, что продает свою квартиру, а полагал, что берет кредит под залог своей квартиры. В результате мошеннических действий ответчиком в настоящее время он остался без единственного жилого помещения. Указала, что при оформлении сделок и в текстах договоров имеется много противоречий и неточностей; все сделки в Управлении Росреестра по г. Москве от имени сторон регистрировал один и тот же человек; в договоре купли-продажи от 16 июля 2013 года, представленном на регистрацию в Управление Росреестра по г. Москве, отсутствуют подписи сторон.
Представитель ответчика ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" в судебное заседание суда первой инстанции не явился, ранее в судебном заседании 05 мая 2017 года с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что в заблуждение истца не вводили, все документы оформлены при его непосредственном участии, им прочитаны и подписаны. В письменном отзыве на исковое заявление также указал, что не является надлежащим ответчиком по требованиям истца о признании договоров купли-продажи недействительными.
Ответчик Н. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, неоднократно извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания, почтовые извещения возвращены в адрес суда по истечении срока хранения. Согласно справке ОАСР и ИР УФМС России по г. Москве, выписан с адреса прежнего места жительства по заявлению без указания нового адреса.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, представил письменную позицию, согласно которой договоры купли-продажи квартиры между А.А. и Н. зарегистрированы в установленном законом порядке, в ходе проведенной в момент регистрации правовой экспертизы оснований для приостановления процедуры регистрации или отказа в регистрации договоров не установлено.
Третье лицо О. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, неоднократно извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания, почтовые извещения возвращены в адрес суда по истечении срока хранения.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней просит истец А.А., указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
В судебном заседании коллегии представитель истца А.А. по доверенности Б. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.
Истец А.А., представитель ответчика ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", ответчик Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве, третье лицо О. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались судом о дате, времени и месте судебного заседания, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру по адресу: г. ****************. Собственником данной квартиры в настоящее время является ЗКПИФ "Паллада доступный кредит".
Истец А.А. в исковом заявлении утверждает о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ним и Н., фактически выполнял функцию договора залога по обеспечению договора займа, заключенного между ним и ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" 15 октября 2013 года, то есть носит притворный характер, об оформлении договора купли-продажи истец не знал, полагал, что подписывает договор кредита с залогом квартиры.
Судом установлено, что согласно договору купли-продажи квартиры с использованием заемных средств N ****** от 04 октября 2013 года, Н. продает, а А.А. покупает квартиру по адресу**********, по цене ******* (********) рублей, с использованием заемных денежных средств, предоставленных ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" по договору займа N ************* 004/2013 от 4 октября 2013 года.
Согласно договору займа от 15 октября 2013 года N ДЗДКП-004/2013, А.А. получил от ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" на условиях срочности, возвратности и платности денежные средства в размере 2250000 рублей на срок до 20 июля 2015 года под 27% годовых. Цель кредитования - на приобретение в собственность и на последующие неотделимые улучшения объекта недвижимости, принадлежащего Н.
Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 18 февраля 2015 года частично удовлетворен иск ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" к А.А. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено взыскать с А.А. задолженность по договору займа от 15 октября 2013 года и расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рублей *** копеек, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу г. ****************, установив начальную продажную цену ************ рублей, путем реализации с публичных торгов.
Представитель истца в судебном заседании пояснила, что оспариваемые договоры купли-продажи не имели своей целью именно переход права собственности на жилое помещение, а прикрывали договор залога в рамках обязательства о возврате денег, поскольку квартира для А.А. являлась единственным жильем и как на предмет залога на нее не могло быть обращено взыскание. Оформление ипотечных отношений по итогу позволило ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" обратить взыскание на жилое помещение.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виде, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Также представитель истца указывает, что А.А. не имел намерения продавать свое единственное жилье, а если бы знал, что заключает договор купли-продажи, никогда бы этого не сделал, то есть был введен в заблуждение сотрудниками ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" относительно действительно заключаемой сделки, полагая, что заключает договор денежного займа под залог недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Статьей 179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Разрешая спор, суд исследовал протоколы судебных заседаний от 02 февраля 2015 года и 18 февраля 2015 года по гражданскому делу N 2-189/2015 по иску ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" к А.А. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, из которых усматривается, что А.А. понимал, что квартира находится в ипотечном займе, с исковыми требованиями о взыскании задолженности согласился, осознавал, что для погашения займа необходимо реализовать квартиру.
При таких обстоятельствах, учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество длительная процедура, включающая в себя личное участие сторон договора как минимум на этапе его подписания, а также правовой анализ документов, представленных на регистрацию, суд признал довод представителя истца о том, что А.А. не понимал, что заключает договор купли-продажи, несостоятельным, противоречащим материалам дела, при том, что заключение договора купли-продажи совершено А.А. дважды с перерывом более двух месяцев.
Доводы представителя истца о том, что в копии регистрационного дела, представленного по запросу суда в договоре купли-продажи от 16 июля 2013 года, не имеется подписей сторон, суд отклонил, поскольку в материалы гражданского дела представлена светокопия данного договора, оригинала договора суду не представлено, а, согласно разъяснениям Управления Росреестра по г. Москве, располагающего оригиналом данного договора, экземпляр договора, имеющийся в реестровом деле, содержит подписи сторон на последнем листе данного документа; оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации не установлено.
Доводы о том, что А.А. не имел намерения продавать единственную квартиру, также не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, так как, заключая договор ипотечного займа (либо договор займа с залогом недвижимого имущества), истец должен был осознавать риски обращения взыскания на заложенное имущество, и осознавал их, о чем свидетельствуют его пояснения, данные при рассмотрении гражданского дела N 2-189/2015 по иску ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" к А.А. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, и согласие с этим иском.
Доводы истца о том, что договоры займа между ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" и А.А. в материалах регистрационного дела имеют различные номера и даты, судом во внимание не приняты, учитывая, что в период государственной регистрация сторонами о приостановлении или прекращении процедуры не заявлялось, неточности в тексте договора не влияют на сущность обязательства, данные сделки сторонами исполнены, в связи с чем, в силу ст. 166 ГК РФ стороны лишены права требовать признания их недействительными по этому основанию.
Ст. ст. 166, 432 ГК РФ не допускают противоречивого поведения стороны договора.
В соответствии с п. 5 ст. 178 ГК РФ, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Суд не нашел в действиях сторон намерений на совершений заведомо недействительной сделки, при проявлении обычной осмотрительности существо совершенных сделок очевидно, в связи с чем суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры от 16 июля 2013 года, заключенного между А.А. и Н., и от 04 октября 2013 года, заключенного между Н. и А.А.
Разрешая требование истца об исключении в ЕГРП записи о государственной регистрации права ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит" на квартиру по адресу: г. ************, и отказывая в его удовлетворении, суд исходил из того, что право собственности на данную квартиру перешло к ответчику на законном основании, решение суда, которым обращено взыскание на квартиру А.А. в пользу ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит", вступило в законную силу, сторонами в установленном порядке не оспаривалось. При таких обстоятельствах оснований для аннулирования записи о праве, внесенной без нарушения закона и прав третьих лиц, не имеется.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу об отказе в иске А.А. в полном объеме.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней о притворном характере оспариваемых договоров, о том, что истец был обманут и введен в заблуждение, полагал, что заключает договор залога, заключение договоров купли-продажи преследовало цель обременить единственную квартиру истца залогом, были проверены судом первой инстанции, который пришел к выводу об отсутствии доказательств несоответствия волеизъявления участников оспариваемой сделки их действительной воле, обмана со стороны сотрудников ЗАО "Паллада Эссет Менеджмент" ДУ ЗКПИФ "Паллада доступный кредит".
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней о неточностях, допущенных в договорах купли-продажи, также были предметом исследования судом первой инстанции и основанием для признания сделок недействительными обоснованно не признаны.
Доводы истца о безденежности договоров купли-продажи по сути правового значения для рассматриваемого спора не имеют.
Вопреки доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней, судом дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений судом первой инстанции норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 20 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)