Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.
при ведении протокола судебного заседания: Михайловой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7656/2016) Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-12835/2015 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7536029036, ОГРН 1037550010519) к закрытому акционерному обществу "Техстройресурс" (ИНН 5504059281, ОГРН 1025500990591) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7704252261, ОГРН 1037700255284) о взыскании 4 042 301 руб. 60 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "Техстройресурс" - Бабешко С.В. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 10.11.2014 сроком на 3 года);
- от Министерства обороны Российской Федерации - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ "Сибирское ТУИО", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Техстройресурс" (далее - ЗАО "Техстройресурс", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 661 159 руб. 71 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 381 141 руб. 49 коп. в связи с неисполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000.
Определением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2016 по делу N А46-12835/2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России).
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-12835/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ФГКУ "Сибирское ТУИО" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на правомерное использование при расчете задолженности за период с 01.10.2014 по 31.08.2015 ежемесячного размера арендных платежей - 263 916 руб. 67 коп., рассчитанного исходя из стоимости арендной платы, указанной в отчете ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 0001/22.07.2013/141/01/22072013/Ю-З-Ф/0166 от 25.10.2013.
При этом стоимость арендной платы в размере 21 993 руб. 06 коп., установленная дополнительным соглашением к договору аренды N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014, не может использоваться при расчете спорной задолженности, поскольку в адрес ЗАО "Техстройресурс" направлено уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды от 08.04.2014 N 141/5/5/4125-263 916 руб. 67 коп., а также направлено уведомление о недействительности дополнительного соглашения N -141/3/5/АИД-64 от 12.03.2014 в связи с ошибочно указанной суммой ежемесячной арендной платы за аренду помещения.
Министерство обороны Российской Федерации Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" и Министерство обороны Российской Федерации, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании, открытом 02.07.2016, объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 09.07.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва рассмотрение апелляционных жалоб продолжено в прежнем составе суда, при участии представителя ЗАО "Техстройресурс".
В судебном заседании представитель ЗАО "Техстройресурс" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ЗАО "Техстройресурс", установил следующие обстоятельства.
Между Комитетом по управлению имуществом Омской области (Арендодатель), ФГУ "Омская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (Балансодержатель) и ЗАО "Техстройресурс" (Арендатор) 01.07.2000 заключен договор аренды нежилого помещения N 424N, по условиям которого Арендодатель при участии Балансодержателя сдает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. 64А, общей площадью 454 кв. м, для использования под СТО (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за указанное в пункте 1.1 нежилое помещение (строение) на момент заключения договора устанавливается в размере 1537,28 у.е. в год, в месяц - 128,11 у.е.
Арендатор ежемесячно вносит арендную плату на счет федерального бюджета (указанный в пункте 8 настоящего договора) в сумме, определенной умножением месячной арендной платы в у.е., указанной в пункте 3.1 настоящего договора, на стоимость одного доллара США по курсу Центробанка РФ, устанавливаемому для целей учета и таможенных платежей на первый рабочий день месяца, предшествующий периоду, за который производится оплата, а также отдельным платежным поручением с НДС, исчисленный в соответствии с законодательством за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.4 договора расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчет арендной платы, принятой Арендодателем. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом Арендатора не позднее чем за 15 дней, без оформления этого изменения дополнительным соглашением.
Согласно пункту 1.2 договора срок его действия установлен с 01.07.2000 до 30.06.2006.
В период действия договора аренды сторонами заключены дополнительные соглашения: N 1 от 01.06.2002; N 2 от 26.07.2000; N 3 от 29.01.2001, которым увеличена общая площадь сдаваемых в аренду помещений до 601,4 кв. м и увеличена стоимость арендной платы до 8613,45 у.е. в год, 717,79 у.е. в месяц; N 4 от 30.05.2003, которым срок действия договора установлен с 01.06.2003 по 30.05.2010; N 5 от 01.03.2006, которым увеличена стоимость арендной платы до 1945,75 у.е. в месяц, в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 01.03.2006 по 13.11.2006 установлена арендная плата 472,10 у.е.; N 6 от 14.11.2006, которым внесены изменения в договор аренды в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 14.11.2006 по 25.09.2007 установлена арендная плата 472,10 у.е.; N 7 от 26.09.2007, которым внесены изменения в договор аренды в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 26.09.2007 по 31.12.2007, установлена арендная плата 13 772 руб. 06 коп. в месяц; N 8 от 01.12.2008, которым увеличена стоимость арендной платы до 72 769,40 руб. 00 коп. в месяц, в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 01.01.2008 по 09.01.2009 установлена арендная плата в размере 13 772 руб. 06 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением N 141/3/АИД-619 от 07.12.2010, заключенным между Министерством обороны Российской Федерации (Арендодатель), ФГУ "Омская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (Балансодержатель) и ЗАО "Техстройресурс" (Арендатор) внесены изменения в договор аренды N 424N от 01.07.2000, в том числе произведена замена стороны договора и реквизитов для зачисления арендной платы.
Дополнительным соглашением N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014 к договору аренды произведена замена стороны договора и реквизитов для зачисления арендной платы; предметом договора является здание мастерских инв. N 26 (52:401:002:000024170) Литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, 64А. Этим же соглашением установлена арендная плата установлена в размере 21 993 руб. 06 коп. в месяц.
Нежилое помещение передано ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на основании передаточного акта от 01.04.2011, подписанного между ФГУ "Омская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации и ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.1 дополнительного соглашения N 8 к договору аренды N 424N от 01.07.2000 арендная плата на момент заключения настоящего дополнительного соглашения устанавливается в размере 873 232 руб. 80 коп. в год, 72 769 руб. 40 коп. в месяц без НДС.
В связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 01.01.2008 по 09.01.2009 установлена арендная плата в размере 13 772 руб. 06 коп. в месяц.
В рамках исполнения государственного контракта N 141/01/16032012 от 16.03.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подготовлен отчет N 0001/22.07.2013/141/01/22072013/Ю-З-Ф/0166 от 25.10.2013 об оценке рыночной стоимости права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. 64А.
Решением Арбитражного суда Омской области от 22.04.2015 по делу N А46-14014/2014 частично удовлетворены исковые требования Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Министерства обороны Российской Федерации к ЗАО "Техстройресурс" о расторжении договора аренды N 424N от 01.07.2000 и освобождении занимаемых нежилых помещений, взыскании задолженности по арендной плате.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.08.2015 в сумме 2 661 159 руб. 71 коп. и неустойки за указанный период в сумме 1 381 141 руб. 49 коп., указав, что до настоящего времени ЗАО "Техстройресурс" продолжает пользоваться нежилым помещением.
При этом расчет задолженности произведен, исходя из стоимости арендной платы в размере 263 916 руб. 67 коп. в месяц, указанной в отчете ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 0001/22.07.2013/141/01/22072013/Ю-З-Ф/0166 от 25.10.2013.
29.04.2016 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как следует из материалов дела, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.08.2015, согласно расчету ФГКУ "Сибирское ТУИО" Минобороны России, составила 2 661 159 руб. 71 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из правомерности действий ответчика по внесению арендных платежей в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014 в размере 21 993 руб. 06 коп. в месяц, что подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А46-14014/2014.
Однако, вопреки выводам арбитражного суда, в постановлении от 13.08.2015 по делу N А46-14014/2014 Восьмой арбитражный апелляционный суд указал на ошибочность доводов ЗАО "Техстройресурс" со ссылкой на дополнительное соглашение N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014, о том, что истец уведомлениями от 08.04.2014 (исх. N 141/5/5/4125) и от 15.04.2014 (исх. N 141/5/5/4722) неправомерно дважды в течение года увеличил размер арендной платы до 263 916 руб. 67 коп. в месяц.
Так, в данном судебном акте указано, что в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 3.4 договора аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000 арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, поэтому он правомерно в апреле 2014 года заявил об изменении размера арендной платы. Данное изменение, произведенное в одностороннем порядке, не является повторным в течение года, так как в марте 2014 года изменение арендной платы было произведено по соглашению сторон, а не арендодателем в одностороннем порядке, что не противоречит указанным выше разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности применения истцом при расчете суммы задолженности за спорный период размер арендной платы - 263 916 руб. 67 коп. в месяц.
За просрочку уплаты арендных платежей истец просил взыскать с ответчика пеню в сумме 1 381 141 руб. 49 коп. за период с 01.10.2014 по 31.08.2015.
Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 4.2.1 договора аренды N 424N от 01.07.2000 предусмотрено, что в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачиваются пени в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы арендной платы в месяц.
Таким образом, поскольку неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела и установлено выше, постольку требования истца о взыскании неустойки являются правомерными.
Арифметическая правильность предоставленного истцом расчета пени за нарушение обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.10.2014 по 31.08.2015 с учетом удовлетворения требования о взыскании соответствующих сумм основного долга ответчиком не опровергнута. Контррасчет штрафных санкций ответчиком в материалы дела не представлен.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что ответчиком не заявлено о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании неустойки в сумме 1 381 141 руб. 49 коп.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату арендных платежей по договору в спорный период, суд апелляционной инстанции считает не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФГКУ "Сибирское ТУИО" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 661 159 руб. 71 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 381 141 руб. 49 коп. в связи с неисполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000.
Учитывая установленные выше обстоятельства, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционная жалоба истца - удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании пункта 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. По этим же правилам распределяются судебные расходы в связи с рассмотрением апелляционной жалобы (пункт 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на ответчика подлежит отнесению расходы по уплате государственной по иску в размере 43 216 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-12835/2015 - отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Техстройресурс" задолженность по арендной плате в размере 2 661 159 руб. 71 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 381 141 руб. 49 коп. в связи с неисполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000, всего 4 042 301 рубль 60 копеек.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Техстройресурс" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 43 216 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2016 N 08АП-7656/2016 ПО ДЕЛУ N А46-12835/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. N 08АП-7656/2016
Дело N А46-12835/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.
судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.
при ведении протокола судебного заседания: Михайловой Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7656/2016) Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-12835/2015 (судья Беседина Т.И.), принятое по исковому заявлению Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7536029036, ОГРН 1037550010519) к закрытому акционерному обществу "Техстройресурс" (ИНН 5504059281, ОГРН 1025500990591) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 7704252261, ОГРН 1037700255284) о взыскании 4 042 301 руб. 60 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "Техстройресурс" - Бабешко С.В. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 10.11.2014 сроком на 3 года);
- от Министерства обороны Российской Федерации - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ "Сибирское ТУИО", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Техстройресурс" (далее - ЗАО "Техстройресурс", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 661 159 руб. 71 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 381 141 руб. 49 коп. в связи с неисполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000.
Определением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2016 по делу N А46-12835/2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России).
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-12835/2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ФГКУ "Сибирское ТУИО" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на правомерное использование при расчете задолженности за период с 01.10.2014 по 31.08.2015 ежемесячного размера арендных платежей - 263 916 руб. 67 коп., рассчитанного исходя из стоимости арендной платы, указанной в отчете ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 0001/22.07.2013/141/01/22072013/Ю-З-Ф/0166 от 25.10.2013.
При этом стоимость арендной платы в размере 21 993 руб. 06 коп., установленная дополнительным соглашением к договору аренды N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014, не может использоваться при расчете спорной задолженности, поскольку в адрес ЗАО "Техстройресурс" направлено уведомление об изменении размера арендной платы по договору аренды от 08.04.2014 N 141/5/5/4125-263 916 руб. 67 коп., а также направлено уведомление о недействительности дополнительного соглашения N -141/3/5/АИД-64 от 12.03.2014 в связи с ошибочно указанной суммой ежемесячной арендной платы за аренду помещения.
Министерство обороны Российской Федерации Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" и Министерство обороны Российской Федерации, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании, открытом 02.07.2016, объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 09.07.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва рассмотрение апелляционных жалоб продолжено в прежнем составе суда, при участии представителя ЗАО "Техстройресурс".
В судебном заседании представитель ЗАО "Техстройресурс" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ЗАО "Техстройресурс", установил следующие обстоятельства.
Между Комитетом по управлению имуществом Омской области (Арендодатель), ФГУ "Омская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (Балансодержатель) и ЗАО "Техстройресурс" (Арендатор) 01.07.2000 заключен договор аренды нежилого помещения N 424N, по условиям которого Арендодатель при участии Балансодержателя сдает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. 64А, общей площадью 454 кв. м, для использования под СТО (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за указанное в пункте 1.1 нежилое помещение (строение) на момент заключения договора устанавливается в размере 1537,28 у.е. в год, в месяц - 128,11 у.е.
Арендатор ежемесячно вносит арендную плату на счет федерального бюджета (указанный в пункте 8 настоящего договора) в сумме, определенной умножением месячной арендной платы в у.е., указанной в пункте 3.1 настоящего договора, на стоимость одного доллара США по курсу Центробанка РФ, устанавливаемому для целей учета и таможенных платежей на первый рабочий день месяца, предшествующий периоду, за который производится оплата, а также отдельным платежным поручением с НДС, исчисленный в соответствии с законодательством за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.4 договора расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчет арендной платы, принятой Арендодателем. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом Арендатора не позднее чем за 15 дней, без оформления этого изменения дополнительным соглашением.
Согласно пункту 1.2 договора срок его действия установлен с 01.07.2000 до 30.06.2006.
В период действия договора аренды сторонами заключены дополнительные соглашения: N 1 от 01.06.2002; N 2 от 26.07.2000; N 3 от 29.01.2001, которым увеличена общая площадь сдаваемых в аренду помещений до 601,4 кв. м и увеличена стоимость арендной платы до 8613,45 у.е. в год, 717,79 у.е. в месяц; N 4 от 30.05.2003, которым срок действия договора установлен с 01.06.2003 по 30.05.2010; N 5 от 01.03.2006, которым увеличена стоимость арендной платы до 1945,75 у.е. в месяц, в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 01.03.2006 по 13.11.2006 установлена арендная плата 472,10 у.е.; N 6 от 14.11.2006, которым внесены изменения в договор аренды в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 14.11.2006 по 25.09.2007 установлена арендная плата 472,10 у.е.; N 7 от 26.09.2007, которым внесены изменения в договор аренды в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 26.09.2007 по 31.12.2007, установлена арендная плата 13 772 руб. 06 коп. в месяц; N 8 от 01.12.2008, которым увеличена стоимость арендной платы до 72 769,40 руб. 00 коп. в месяц, в связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 01.01.2008 по 09.01.2009 установлена арендная плата в размере 13 772 руб. 06 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением N 141/3/АИД-619 от 07.12.2010, заключенным между Министерством обороны Российской Федерации (Арендодатель), ФГУ "Омская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации (Балансодержатель) и ЗАО "Техстройресурс" (Арендатор) внесены изменения в договор аренды N 424N от 01.07.2000, в том числе произведена замена стороны договора и реквизитов для зачисления арендной платы.
Дополнительным соглашением N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014 к договору аренды произведена замена стороны договора и реквизитов для зачисления арендной платы; предметом договора является здание мастерских инв. N 26 (52:401:002:000024170) Литера А, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, 64А. Этим же соглашением установлена арендная плата установлена в размере 21 993 руб. 06 коп. в месяц.
Нежилое помещение передано ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на основании передаточного акта от 01.04.2011, подписанного между ФГУ "Омская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации и ФГКУ "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.1 дополнительного соглашения N 8 к договору аренды N 424N от 01.07.2000 арендная плата на момент заключения настоящего дополнительного соглашения устанавливается в размере 873 232 руб. 80 коп. в год, 72 769 руб. 40 коп. в месяц без НДС.
В связи с проведенным капитальным ремонтом в период с 01.01.2008 по 09.01.2009 установлена арендная плата в размере 13 772 руб. 06 коп. в месяц.
В рамках исполнения государственного контракта N 141/01/16032012 от 16.03.2012 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подготовлен отчет N 0001/22.07.2013/141/01/22072013/Ю-З-Ф/0166 от 25.10.2013 об оценке рыночной стоимости права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. 64А.
Решением Арбитражного суда Омской области от 22.04.2015 по делу N А46-14014/2014 частично удовлетворены исковые требования Федерального государственного казенного учреждения "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Министерства обороны Российской Федерации к ЗАО "Техстройресурс" о расторжении договора аренды N 424N от 01.07.2000 и освобождении занимаемых нежилых помещений, взыскании задолженности по арендной плате.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.08.2015 в сумме 2 661 159 руб. 71 коп. и неустойки за указанный период в сумме 1 381 141 руб. 49 коп., указав, что до настоящего времени ЗАО "Техстройресурс" продолжает пользоваться нежилым помещением.
При этом расчет задолженности произведен, исходя из стоимости арендной платы в размере 263 916 руб. 67 коп. в месяц, указанной в отчете ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 0001/22.07.2013/141/01/22072013/Ю-З-Ф/0166 от 25.10.2013.
29.04.2016 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как следует из материалов дела, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.08.2015, согласно расчету ФГКУ "Сибирское ТУИО" Минобороны России, составила 2 661 159 руб. 71 коп.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из правомерности действий ответчика по внесению арендных платежей в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014 в размере 21 993 руб. 06 коп. в месяц, что подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А46-14014/2014.
Однако, вопреки выводам арбитражного суда, в постановлении от 13.08.2015 по делу N А46-14014/2014 Восьмой арбитражный апелляционный суд указал на ошибочность доводов ЗАО "Техстройресурс" со ссылкой на дополнительное соглашение N 141/315/АИД-64 от 12.03.2014, о том, что истец уведомлениями от 08.04.2014 (исх. N 141/5/5/4125) и от 15.04.2014 (исх. N 141/5/5/4722) неправомерно дважды в течение года увеличил размер арендной платы до 263 916 руб. 67 коп. в месяц.
Так, в данном судебном акте указано, что в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 3.4 договора аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000 арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, поэтому он правомерно в апреле 2014 года заявил об изменении размера арендной платы. Данное изменение, произведенное в одностороннем порядке, не является повторным в течение года, так как в марте 2014 года изменение арендной платы было произведено по соглашению сторон, а не арендодателем в одностороннем порядке, что не противоречит указанным выше разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности применения истцом при расчете суммы задолженности за спорный период размер арендной платы - 263 916 руб. 67 коп. в месяц.
За просрочку уплаты арендных платежей истец просил взыскать с ответчика пеню в сумме 1 381 141 руб. 49 коп. за период с 01.10.2014 по 31.08.2015.
Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 4.2.1 договора аренды N 424N от 01.07.2000 предусмотрено, что в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачиваются пени в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы арендной платы в месяц.
Таким образом, поскольку неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела и установлено выше, постольку требования истца о взыскании неустойки являются правомерными.
Арифметическая правильность предоставленного истцом расчета пени за нарушение обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.10.2014 по 31.08.2015 с учетом удовлетворения требования о взыскании соответствующих сумм основного долга ответчиком не опровергнута. Контррасчет штрафных санкций ответчиком в материалы дела не представлен.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что ответчиком не заявлено о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании неустойки в сумме 1 381 141 руб. 49 коп.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату арендных платежей по договору в спорный период, суд апелляционной инстанции считает не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФГКУ "Сибирское ТУИО" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 661 159 руб. 71 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 381 141 руб. 49 коп. в связи с неисполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000.
Учитывая установленные выше обстоятельства, обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционная жалоба истца - удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании пункта 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. По этим же правилам распределяются судебные расходы в связи с рассмотрением апелляционной жалобы (пункт 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на ответчика подлежит отнесению расходы по уплате государственной по иску в размере 43 216 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 29.04.2016 по делу N А46-12835/2015 - отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Техстройресурс" задолженность по арендной плате в размере 2 661 159 руб. 71 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 381 141 руб. 49 коп. в связи с неисполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения N 424N от 01.07.2000, всего 4 042 301 рубль 60 копеек.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Техстройресурс" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 43 216 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)