Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Уполномоченный орган сослался на то, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Ситдиковой Е.Н. (доверенность от 16.10.2017 N 13217/кзио-исх),
ответчика - Еникеевой М.М. (доверенность от 15.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017 (судья Савельева А.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А65-15302/2017
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинское стоматологическое предприятие Дентиатр", г. Казань (ОГРН 1031630212382, ИНН 1660065888) о взыскании 542 653 руб. 46 коп. долга, 123 464 руб. 64 коп. пени,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинское стоматологическое предприятие "Дентиатр" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 542 653 руб. 46 коп. (за период с 01.12.2015 по 31.01.2017), пени в размере 123 464 руб. 64 коп. (за период с 01.12.2015 по 31.01.2017).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017,, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования.
В обоснование жалобы указывается, что до заключения договора купли-продажи арендуемого имущества ответчик обязан был вносить арендную плату.
Датой заключения договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо считать дату вступления решения по делу N А65-537/2017 в законную силу, то есть 13.06.2017.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.
Открытое акционерное общество "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.02.2008 заключили договор аренды нежилого помещения N 317-А, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор - принять за плату во временное владение и пользование нежилые помещения: цокольного этажа N 20 - 23, 25 - 28, 30, 31, 29а, 23а, 24а, 38, 39, 30а, назначение нежилое, общая площадь 119,5 кв.м, расположенные по ул. Дружбы, д. 1/11, литера А. Цель использования - оказание медицинских услуг населению. Срок аренды - с 23.01.2008 по 30.11.2008.
Договор подписан арендатором с протоколом разногласий в части определения размера неустойки за просрочку арендных платежей, права арендодателя на изменение размера арендной платы, констатации преимущественного права арендатора на заключение нового договора по истечении срока действия настоящего договора.
На основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 об утверждении мирового соглашения собственником нежилых помещений, являющихся предметом указанного договора аренды, стало муниципальное образование город Казань.
С момента регистрации права собственности муниципального образования города Казани на спорные нежилые помещения права арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 317-А перешли к Комитету.
Общество 28.12.2012 обратилось к Комитету с заявлением о выкупе арендуемых помещений в собственность, однако Комитет письмом от 31.01.2013 отказал Обществу в реализации права на выкуп арендуемых помещений, поскольку непрерывное владение муниципальным имуществом было нарушено, помещения выбывали из собственности муниципалитета в собственность открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2013 по делу N А65-6027/2013 отказ Комитета признан незаконным и не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", на Комитет возложена обязанность устранить нарушение прав Общества.
Комитет 31.10.2016 направил в адрес Общества подписанный продавцом договор купли-продажи арендуемого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости - нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, литера А, общей площадью 125,5 кв. м (помещения N 20 - 22, 22а, 23, 23а, 24а, 25 - 28, 29а, 30, 30а, 31, 33, 34, 38, 39).
Договор подписан Обществом 21.11.2016 с протоколом разногласий.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.03.2017 по делу N А65-537/2017 удовлетворены исковые требования Общества к Комитету об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях Общества, изложенных в протоколе разногласий от 21.11.2016.
Комитет, полагая, что Общество до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества обязано вносить арендную плату по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 317-А, обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав судебные акты по делам N А65-26845/2014, А65-31002/2015, А65-3194/2016, А65-537/2017 и руководствуясь статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что Комитет, злоупотребляя своими процессуальными правами, препятствовал надлежащему оформлению договора купли-продажи и прекращению арендных отношений; при надлежащем исполнении Комитетом решения суда по делу N А65-26845/2014 договор купли-продажи мог быть заключен в июне 2015 года.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2015 по делу N А65-26845/2014 на Комитет была возложена обязанность в течение 10-ти дней с даты вступления решения в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: г. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11 общей площадью 125,5 кв. м) на условиях Общества, установив выкупную стоимость недвижимого имущества 4 000 000 руб. и предоставив покупателю рассрочку оплаты стоимости имущества сроком на три года с уплатой равных ежеквартальных платежей в размере 333 333 руб. 33 коп.
В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании положений статей 182 и 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу.
При таких обстоятельствах своевременное исполнение вступившего в силу судебного акта по делу N А65-26845/2014 по заключению договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и как следствие обязательств Общества по внесению арендных платежей.
Однако при рассмотрении арбитражного дела N А65-3194/2016 (рассмотрено с участием истца и ответчика) Арбитражный суд Республики Татарстан установил, что из правовой позиции Комитета усматривается, что Комитет поставил под сомнение обязательность вступившего в законную силу судебного акта, что является признаком правового нигилизма и является недопустимым в силу Конституции Российской Федерации и статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что до заключения договора купли-продажи арендуемого имущества ответчик обязан был вносить арендную плату, а датой заключения договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо считать дату вступления решения по делу N А65-537/2017 в законную силу, то есть 13.06.2017, проверен судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.
По результатам рассмотрения дела N А65-537/2017 суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что включенные Комитетом в проект договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества условия (содержащиеся в пунктах 9.3, 9.3.1 и 9.3.2), оспариваемые Обществом, не подлежат включению в договор, поскольку они противоречат закону.
Данные действия Комитета суды также квалифицировали как злоупотребление правом, следовательно, Общество не должно нести расходы по оплате за пользование арендованным помещением, поскольку спорная задолженность возникала из-за неправомерных действий (бездействия) Комитета, выразившихся в незаключении договора купли-продажи в установленный срок.
Кроме того, следует учесть, что Общество, в порядке исполнения вступившего в законную силу судебного акта по делу N А65-26845/2014, с 03.07.2015 осуществляет оплату выкупной стоимости спорных нежилых помещений.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 по делу N А65-15302/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 23.11.2017 N Ф06-26734/2017 ПО ДЕЛУ N А65-15302/2017
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Уполномоченный орган сослался на то, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. N Ф06-26734/2017
Дело N А65-15302/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Ситдиковой Е.Н. (доверенность от 16.10.2017 N 13217/кзио-исх),
ответчика - Еникеевой М.М. (доверенность от 15.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017 (судья Савельева А.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А65-15302/2017
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинское стоматологическое предприятие Дентиатр", г. Казань (ОГРН 1031630212382, ИНН 1660065888) о взыскании 542 653 руб. 46 коп. долга, 123 464 руб. 64 коп. пени,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинское стоматологическое предприятие "Дентиатр" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 542 653 руб. 46 коп. (за период с 01.12.2015 по 31.01.2017), пени в размере 123 464 руб. 64 коп. (за период с 01.12.2015 по 31.01.2017).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017,, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования.
В обоснование жалобы указывается, что до заключения договора купли-продажи арендуемого имущества ответчик обязан был вносить арендную плату.
Датой заключения договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо считать дату вступления решения по делу N А65-537/2017 в законную силу, то есть 13.06.2017.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.
Открытое акционерное общество "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.02.2008 заключили договор аренды нежилого помещения N 317-А, по условиям которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор - принять за плату во временное владение и пользование нежилые помещения: цокольного этажа N 20 - 23, 25 - 28, 30, 31, 29а, 23а, 24а, 38, 39, 30а, назначение нежилое, общая площадь 119,5 кв.м, расположенные по ул. Дружбы, д. 1/11, литера А. Цель использования - оказание медицинских услуг населению. Срок аренды - с 23.01.2008 по 30.11.2008.
Договор подписан арендатором с протоколом разногласий в части определения размера неустойки за просрочку арендных платежей, права арендодателя на изменение размера арендной платы, констатации преимущественного права арендатора на заключение нового договора по истечении срока действия настоящего договора.
На основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 об утверждении мирового соглашения собственником нежилых помещений, являющихся предметом указанного договора аренды, стало муниципальное образование город Казань.
С момента регистрации права собственности муниципального образования города Казани на спорные нежилые помещения права арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 317-А перешли к Комитету.
Общество 28.12.2012 обратилось к Комитету с заявлением о выкупе арендуемых помещений в собственность, однако Комитет письмом от 31.01.2013 отказал Обществу в реализации права на выкуп арендуемых помещений, поскольку непрерывное владение муниципальным имуществом было нарушено, помещения выбывали из собственности муниципалитета в собственность открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2013 по делу N А65-6027/2013 отказ Комитета признан незаконным и не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", на Комитет возложена обязанность устранить нарушение прав Общества.
Комитет 31.10.2016 направил в адрес Общества подписанный продавцом договор купли-продажи арендуемого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости - нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, литера А, общей площадью 125,5 кв. м (помещения N 20 - 22, 22а, 23, 23а, 24а, 25 - 28, 29а, 30, 30а, 31, 33, 34, 38, 39).
Договор подписан Обществом 21.11.2016 с протоколом разногласий.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.03.2017 по делу N А65-537/2017 удовлетворены исковые требования Общества к Комитету об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях Общества, изложенных в протоколе разногласий от 21.11.2016.
Комитет, полагая, что Общество до заключения договора купли-продажи недвижимого имущества обязано вносить арендную плату по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 317-А, обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав судебные акты по делам N А65-26845/2014, А65-31002/2015, А65-3194/2016, А65-537/2017 и руководствуясь статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что Комитет, злоупотребляя своими процессуальными правами, препятствовал надлежащему оформлению договора купли-продажи и прекращению арендных отношений; при надлежащем исполнении Комитетом решения суда по делу N А65-26845/2014 договор купли-продажи мог быть заключен в июне 2015 года.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2015 по делу N А65-26845/2014 на Комитет была возложена обязанность в течение 10-ти дней с даты вступления решения в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: г. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11 общей площадью 125,5 кв. м) на условиях Общества, установив выкупную стоимость недвижимого имущества 4 000 000 руб. и предоставив покупателю рассрочку оплаты стоимости имущества сроком на три года с уплатой равных ежеквартальных платежей в размере 333 333 руб. 33 коп.
В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании положений статей 182 и 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу.
При таких обстоятельствах своевременное исполнение вступившего в силу судебного акта по делу N А65-26845/2014 по заключению договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и как следствие обязательств Общества по внесению арендных платежей.
Однако при рассмотрении арбитражного дела N А65-3194/2016 (рассмотрено с участием истца и ответчика) Арбитражный суд Республики Татарстан установил, что из правовой позиции Комитета усматривается, что Комитет поставил под сомнение обязательность вступившего в законную силу судебного акта, что является признаком правового нигилизма и является недопустимым в силу Конституции Российской Федерации и статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что до заключения договора купли-продажи арендуемого имущества ответчик обязан был вносить арендную плату, а датой заключения договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо считать дату вступления решения по делу N А65-537/2017 в законную силу, то есть 13.06.2017, проверен судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.
По результатам рассмотрения дела N А65-537/2017 суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что включенные Комитетом в проект договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества условия (содержащиеся в пунктах 9.3, 9.3.1 и 9.3.2), оспариваемые Обществом, не подлежат включению в договор, поскольку они противоречат закону.
Данные действия Комитета суды также квалифицировали как злоупотребление правом, следовательно, Общество не должно нести расходы по оплате за пользование арендованным помещением, поскольку спорная задолженность возникала из-за неправомерных действий (бездействия) Комитета, выразившихся в незаключении договора купли-продажи в установленный срок.
Кроме того, следует учесть, что Общество, в порядке исполнения вступившего в законную силу судебного акта по делу N А65-26845/2014, с 03.07.2015 осуществляет оплату выкупной стоимости спорных нежилых помещений.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 по делу N А65-15302/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Р.А.НАФИКОВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)