Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Дворнова А.И.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Коробовского потребительского общества на решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2017, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по делу N А41-19981/17 по исковому заявлению Администрации городского округа Шатура Московской области к Коробовскому потребительскому обществу о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка, о расторжении договоров аренды земельного участка от 25.01.2000 N 2/1А, N 3А и N 5А и дополнительных соглашений от 18.06.2010,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Министерства имущественных отношений Московской области и Дворнова Александра Ивановича,
установил:
Администрация городского округа Шатура Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Коробовскому потребительскому обществу (далее - ответчик, общество), в котором с учетом его уточнения, просила:
- - взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" в размере 1 193 574 руб. 06 коп. и пени в размере 12 503 190 руб. 39 коп.;
- - взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" в размере 59 024 руб. 70 коп. и пени в размере 115 245 руб. 73 коп.;
- - взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" в размере 1 977 241 руб. 95 коп. и пени в размере 20 082 565 руб. 02 коп.;
- - расторгнуть договоры аренды от 25.01.2000 N 2/1А, от 25.01.2000 N 3А, от 25.01.2000 N 5А и дополнительные соглашения от 18.06.2010, заключенные между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом (т. 1, л.д. 4 - 8).
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Дворнов Александр Иванович.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2017 исковые требования в части расторжения договоров аренды оставлены без рассмотрения. Исковые требования в части взыскания задолженности удовлетворены частично. С Коробовского потребительского общества в пользу Администрации городского округа Шатура Московской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 601 301 руб. 93 коп., задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 59 024 руб. 70 коп., а также задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 853 959 руб. 38 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 2, л.д. 78 - 84).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Администрация городского округа Шатура Московской области представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 25.01.2000 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Шатурского района и Средниковским потребительским обществом (правопреемником которого является Коробовское потребительское общество) заключен договор предоставления участка во владение и пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 2/1"А" (далее - договор аренды N 2/1"А").
В соответствии с пунктом 1 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью 2 606 кв. м, в том числе:
- - земельный участок площадью 1056 кв. м, расположенный в д. Харлампеево, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадь. 762 кв. м, расположенный в д. Обухово, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадью 788 кв. м, расположенный в д. Голыгино, Шатурского района, Московской области.
Согласно пункту 1.1 договора аренды N 2/1"А" границы участков закреплены в натуре и не могут самостоятельно расширяться арендатором.
В силу пункта 1.2 договора аренды N 2/1"А" земельные участки предоставлялись в целях обслуживания магазинов.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что участки предоставлены в аренду сроком на 5 лет с 25.01.2000 по 31.12.2004.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, расчет арендной платы производится по формуле: Ап = Сзн x Б x Кд, где Ап - размер годовой арендной платы; Сзн - ставка земельного налога; S - площадь арендуемого земельного участка; Кд - коэффициент по виде целевого использования участка арендатором, который установлен равным 1,2.
Согласно пункту 3.3 договора аренды в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
В силу положений пункта 3.5 договора аренды, арендная плата вносится 2 раза в год равными частями - не позднее 1 августа и не позднее 15 ноября.
25.01.2000 земельные участки по Акту приема-передачи были переданы от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением Администрации Шатурского муниципального района Московской области от 28.05.2010 N 1446 указывались кадастровые номера земельных участков, предоставленных в аренду обществу, и продлевался срок предоставления в аренду до 31.12.2020.
18.06.2010 между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора продлевался до 31.12.2020, а также изменялся порядок определения размера арендной платы. Согласно указанному Дополнительному соглашению размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Также изменялись условия внесения арендной платы - не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
25.01.2000 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Шатурского района и Средниковским потребительским обществом (правопреемником которого является Коробовское потребительское общество) заключен договор предоставления участка во владение и пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 3"А" (далее - договор аренды N 3"А").
В соответствии с пунктом 1 указанного договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью 2596 кв. м, в том числе:
- - земельный участок площадью 405 кв. м, расположенный в д. Подлесная, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадь. 1497 кв. м, расположенный в д. Дерзковская, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадью 300 кв. м, расположенный в д. Беловская, Шатурского района, Московской области;
- - - земельный участок площадь. 278 кв. м, расположенный в д. Бородино, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадью 116 кв. м, расположенный в д. Гришакино, Шатурского района, Московской области.
Условия договора аренды N 3 "А" полностью совпадали с условиями договора аренды N 2/1 "А".
25.01.2000 земельные участки по Акту приема-передачи были переданы от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением Администрации Шатурского муниципального района Московской области от 28.05.2010 N 1445 указывались кадастровые номера земельных участков, предоставленных в аренду обществу, и продлевался срок предоставления в аренду до 31.12.2020.
В постановлении указывалось, что земельные участки площадью 205 кв. м (кадастровый номер 50:25606:02:6:6) и 1497 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:02:4:7) исключались из предмета договора.
18.06.2010 между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым уточнялся предмет договора аренды, срок действия договора продлевался до 31.12.2020 года, а также изменялся порядок определения размера арендной платы и внесения арендной платы - не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
25.01.2000 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Шатурского района и Средниковским потребительским обществом (правопреемником которого является Коробовское потребительское общество) заключен договор предоставления участка во владение и пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 5"А" (далее - договор аренды N 5"А").
В соответствии с пунктом 1 указанного договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью 6832 кв. м, в том числе:
- - земельный участок площадью 669 кв. м, расположенный в с. Середниково, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 648 кв. м, расположенный в д. Бармино, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 1092 кв. м, расположенный в д. Самойлиха, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - - земельный участок площадью 1011 кв. м, расположенный в д. Дубровка, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 1370 кв. м, расположенный в с. Середниково, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 722 кв. м, расположенный в с. Середниково, Шатурского района, Московской области, под здание конторы.
Условия договора аренды N 5"А" полностью совпадали с условиями договоров аренды N 2/1 "А" и N 3"А".
25.01.2000 земельные участки по Акту приема-передачи были переданы от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением Администрации Шатурского муниципального района Московской области от 28.05.2010 N 1447 указывались кадастровые номера земельных участков, предоставленных в аренду обществу, и продлевался срок предоставления в аренду до 31.12.2020.
В постановлении указывалось, что земельный участок площадью 669 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:12:7:68) исключался из предмета договора.
18.06.2010 между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым уточнялся предмет договора аренды, срок действия договора продлевался до 31.12.2020, а также изменялся порядок определения размера арендной платы и порядок внесения арендной платы.
Из материалов дела следует, что договоры аренды N 2/1 "А", 3 "А", 5 "А" заключались в порядке переоформления ранее действовавших между сторонами договоров аренды земельных участков, заключенных в 1995 году, что подтверждается распоряжением Главы Шатурского района Московской области от 07.02.2000 N 80-р, а Планы земельных участков, предоставляемых в аренду, были утверждены еще в 1994 году.
Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, а именно:
- - по договору N 2/1 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 1 193 574 руб. 06 коп., на которую истцом были начислены пени с 16.03.2011 по 11.02.2017 в размере 12 503 190 руб. 39 коп.;
- - по договору N 3 "А" за период с 1-го квартала 2016 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 59 024 руб. 70 коп., на которую истцом были начислены пени с 16.03.2011 по 11.02.2017 в размере 115 245 руб. 73 коп.;
- - по договору N 5 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 977 241 руб. 95 коп., на которую истцом были начислены пени с 16.03.2011 по 11.02.2017 в размере 20 082 256 руб. 02 коп.
В целях досудебного урегулирования спора истец 10.02.2017 направил в адрес ответчика претензии от 08.02.2017, в которых просил ответчика оплатить сумму долга и пени.
Поскольку в досудебном порядке задолженность не была оплачена ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 601 301 руб. 93 коп., задолженности по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 59 024 руб. 70 коп., а также задолженности по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 853 959 руб. 38 коп., суд первой инстанции пришел к выводу том, что факт существования между истцом и ответчиком арендных правоотношений, а также наличие задолженности в спорный период времени подтверждены материалами дела.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции в указанной части.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Следовательно, дополнительные соглашения от 18.06.2010 также подлежали государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015, то есть на момент заключения Дополнительных соглашений) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку Дополнительные соглашения к договорам аренды от 18.06.2010 не прошли государственную регистрацию, то суд приходит к выводу, что данные дополнительные соглашения не являются заключенными, в связи с чем, судом не принимается во внимание порядок внесения арендной платы, определенный данными дополнительными соглашениями
Между тем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 7.1.1 договоров аренды предусмотрено, что в связи с истечением срока их действия по письменному заявлению арендатора, поданному за 60 календарных дней до истечения срока аренды, отношения по договорам аренды прекращаются.
В соответствии с пунктом 7.6.1 договора аренды при взаимном намерении расторгнуть договор по истечении срока или досрочно арендатор направляет арендодателю заявление, а арендодатель готовит распоряжения Главы Шатурского района о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 7.3 договоров аренды по завершении отношений по договору арендатор сдает, а арендодатель принимает участки по акту.
Более того, в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Из материалов дела следует, что по окончании сроков действия договоров аренды, земельные участки арендатором арендодателю не передавались (не возвращались), арендатор к арендодателю с заявлениями о прекращении действия договоров аренды не обращался, уведомлений об освобождении земельных участков и о расторжении договоров аренды не направлял.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по окончании срока действия договоров аренды их действие было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом договор аренды N 3 "А" прекратил свое действие в части предоставления в аренду земельных участков площадью 205 кв. м (кадастровый номер 50:25606:02:6:6) и 1497 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:02:4:7), а договор аренды N 5 "А" прекратил свое действие в части предоставления в аренду земельных участков площадью 669 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:12:7:68) и площадью 1092 кв. м (кадастровый номер 5062560100108:336), поскольку указанные земельные участки были переданы иным лицам, в связи с приобретением ими объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных участках.
Истцом представлен расчет задолженности по арендной плате.
Изучив указанный расчет, арбитражный апелляционный суд считает его верным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно абз. 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
На территории Московской области действует Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым с учетом изменений и дополнений, вступивших в законную силу с 01.01.2005 года, определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии с указанным законом размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
В силу положений части 5 статьи 14 данного закона Московской области коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
При этом частью 6 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
На основании вышеуказанных норм истцом произведен расчет размера арендной платы на 2016 год.
В исковом заявлении истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды N 2/1 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года, а по договору N 5 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности по 15.03.2014.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права
Принимая во внимание, что истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием 15.03.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявление ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, с учетом применения срока исковой давности, принимая во внимание, что расчет задолженности по арендной плате выполнен истцом в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", с учетом срока исковой давности, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 601 301 руб. 93 коп.; по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 59 024 руб. 70 коп.; по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 853 959 руб. 38 коп.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что поскольку дополнительные соглашения от 16.06.2010 к договорам N 2/1 "А"; 3 "А"; 5 "А" от 25.01.2000 не были зарегистрированы, следовательно, правоотношения по аренде земельных участков прекращены, отклонены арбитражным апелляционным судом.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия договора аренды, при отсутствии возражения арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из материалов дела следует, что по окончании сроков действия договоров аренды, земельные участки арендатором арендодателю не были возвращены, арендатор к арендодателю с заявлениями о прекращении действия договоров аренды не обращался, уведомлений об освобождении земельных участков и о расторжении договоров аренды не направлял.
При этом договор аренды N 3 "А" прекратил свое действие лишь в части предоставления в аренду земельных участков площадью 205 кв. м (кадастровый номер 50:25606:02:6:6) и 1497 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:02:4:7), а договор аренды N 5 "А" прекратил свое действие лишь в части предоставления в аренду земельных участков площадью 669 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:12:7:68) и площадью 1092 кв. м (кадастровый номер 5062560100108:336), поскольку указанные земельные участки были переданы иным лицам, в связи с приобретением ими объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных участках.
Доводы ответчика, изложенные апелляционной жалобе, о том, что он не мог использовать земельные участки, поскольку расположенные на них магазины, превратились в непригодное состояние или сгорели, также являются необоснованными, так как контроль за сохранностью и поддержание своего торгового оборудования полностью лежит на арендаторе, а предложений о расторжении договоров аренды в адрес администрации городского округа Шатура за спорный период времени от ответчик анне поступало.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и принятия судебного акта об отказе во взыскании арендной платы не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2017 по делу N А41-19981/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2017 N 10АП-13236/2017 ПО ДЕЛУ N А41-19981/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. по делу N А41-19981/17
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Дворнова А.И.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Коробовского потребительского общества на решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2017, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по делу N А41-19981/17 по исковому заявлению Администрации городского округа Шатура Московской области к Коробовскому потребительскому обществу о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка, о расторжении договоров аренды земельного участка от 25.01.2000 N 2/1А, N 3А и N 5А и дополнительных соглашений от 18.06.2010,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Министерства имущественных отношений Московской области и Дворнова Александра Ивановича,
установил:
Администрация городского округа Шатура Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Коробовскому потребительскому обществу (далее - ответчик, общество), в котором с учетом его уточнения, просила:
- - взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" в размере 1 193 574 руб. 06 коп. и пени в размере 12 503 190 руб. 39 коп.;
- - взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" в размере 59 024 руб. 70 коп. и пени в размере 115 245 руб. 73 коп.;
- - взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" в размере 1 977 241 руб. 95 коп. и пени в размере 20 082 565 руб. 02 коп.;
- - расторгнуть договоры аренды от 25.01.2000 N 2/1А, от 25.01.2000 N 3А, от 25.01.2000 N 5А и дополнительные соглашения от 18.06.2010, заключенные между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом (т. 1, л.д. 4 - 8).
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Дворнов Александр Иванович.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2017 исковые требования в части расторжения договоров аренды оставлены без рассмотрения. Исковые требования в части взыскания задолженности удовлетворены частично. С Коробовского потребительского общества в пользу Администрации городского округа Шатура Московской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 601 301 руб. 93 коп., задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 59 024 руб. 70 коп., а также задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 853 959 руб. 38 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано (т. 2, л.д. 78 - 84).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Администрация городского округа Шатура Московской области представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 25.01.2000 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Шатурского района и Средниковским потребительским обществом (правопреемником которого является Коробовское потребительское общество) заключен договор предоставления участка во владение и пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 2/1"А" (далее - договор аренды N 2/1"А").
В соответствии с пунктом 1 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью 2 606 кв. м, в том числе:
- - земельный участок площадью 1056 кв. м, расположенный в д. Харлампеево, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадь. 762 кв. м, расположенный в д. Обухово, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадью 788 кв. м, расположенный в д. Голыгино, Шатурского района, Московской области.
Согласно пункту 1.1 договора аренды N 2/1"А" границы участков закреплены в натуре и не могут самостоятельно расширяться арендатором.
В силу пункта 1.2 договора аренды N 2/1"А" земельные участки предоставлялись в целях обслуживания магазинов.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что участки предоставлены в аренду сроком на 5 лет с 25.01.2000 по 31.12.2004.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, расчет арендной платы производится по формуле: Ап = Сзн x Б x Кд, где Ап - размер годовой арендной платы; Сзн - ставка земельного налога; S - площадь арендуемого земельного участка; Кд - коэффициент по виде целевого использования участка арендатором, который установлен равным 1,2.
Согласно пункту 3.3 договора аренды в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
В силу положений пункта 3.5 договора аренды, арендная плата вносится 2 раза в год равными частями - не позднее 1 августа и не позднее 15 ноября.
25.01.2000 земельные участки по Акту приема-передачи были переданы от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением Администрации Шатурского муниципального района Московской области от 28.05.2010 N 1446 указывались кадастровые номера земельных участков, предоставленных в аренду обществу, и продлевался срок предоставления в аренду до 31.12.2020.
18.06.2010 между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора продлевался до 31.12.2020, а также изменялся порядок определения размера арендной платы. Согласно указанному Дополнительному соглашению размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Также изменялись условия внесения арендной платы - не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
25.01.2000 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Шатурского района и Средниковским потребительским обществом (правопреемником которого является Коробовское потребительское общество) заключен договор предоставления участка во владение и пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 3"А" (далее - договор аренды N 3"А").
В соответствии с пунктом 1 указанного договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью 2596 кв. м, в том числе:
- - земельный участок площадью 405 кв. м, расположенный в д. Подлесная, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадь. 1497 кв. м, расположенный в д. Дерзковская, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадью 300 кв. м, расположенный в д. Беловская, Шатурского района, Московской области;
- - - земельный участок площадь. 278 кв. м, расположенный в д. Бородино, Шатурского района, Московской области;
- - земельный участок площадью 116 кв. м, расположенный в д. Гришакино, Шатурского района, Московской области.
Условия договора аренды N 3 "А" полностью совпадали с условиями договора аренды N 2/1 "А".
25.01.2000 земельные участки по Акту приема-передачи были переданы от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением Администрации Шатурского муниципального района Московской области от 28.05.2010 N 1445 указывались кадастровые номера земельных участков, предоставленных в аренду обществу, и продлевался срок предоставления в аренду до 31.12.2020.
В постановлении указывалось, что земельные участки площадью 205 кв. м (кадастровый номер 50:25606:02:6:6) и 1497 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:02:4:7) исключались из предмета договора.
18.06.2010 между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым уточнялся предмет договора аренды, срок действия договора продлевался до 31.12.2020 года, а также изменялся порядок определения размера арендной платы и внесения арендной платы - не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.
25.01.2000 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Шатурского района и Средниковским потребительским обществом (правопреемником которого является Коробовское потребительское общество) заключен договор предоставления участка во владение и пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N 5"А" (далее - договор аренды N 5"А").
В соответствии с пунктом 1 указанного договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки площадью 6832 кв. м, в том числе:
- - земельный участок площадью 669 кв. м, расположенный в с. Середниково, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 648 кв. м, расположенный в д. Бармино, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 1092 кв. м, расположенный в д. Самойлиха, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - - земельный участок площадью 1011 кв. м, расположенный в д. Дубровка, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 1370 кв. м, расположенный в с. Середниково, Шатурского района, Московской области, под обслуживание магазина;
- - земельный участок площадью 722 кв. м, расположенный в с. Середниково, Шатурского района, Московской области, под здание конторы.
Условия договора аренды N 5"А" полностью совпадали с условиями договоров аренды N 2/1 "А" и N 3"А".
25.01.2000 земельные участки по Акту приема-передачи были переданы от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением Администрации Шатурского муниципального района Московской области от 28.05.2010 N 1447 указывались кадастровые номера земельных участков, предоставленных в аренду обществу, и продлевался срок предоставления в аренду до 31.12.2020.
В постановлении указывалось, что земельный участок площадью 669 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:12:7:68) исключался из предмета договора.
18.06.2010 между Администрацией Шатурского муниципального района и Коробовским потребительским обществом было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым уточнялся предмет договора аренды, срок действия договора продлевался до 31.12.2020, а также изменялся порядок определения размера арендной платы и порядок внесения арендной платы.
Из материалов дела следует, что договоры аренды N 2/1 "А", 3 "А", 5 "А" заключались в порядке переоформления ранее действовавших между сторонами договоров аренды земельных участков, заключенных в 1995 году, что подтверждается распоряжением Главы Шатурского района Московской области от 07.02.2000 N 80-р, а Планы земельных участков, предоставляемых в аренду, были утверждены еще в 1994 году.
Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, а именно:
- - по договору N 2/1 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 1 193 574 руб. 06 коп., на которую истцом были начислены пени с 16.03.2011 по 11.02.2017 в размере 12 503 190 руб. 39 коп.;
- - по договору N 3 "А" за период с 1-го квартала 2016 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 59 024 руб. 70 коп., на которую истцом были начислены пени с 16.03.2011 по 11.02.2017 в размере 115 245 руб. 73 коп.;
- - по договору N 5 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года в размере 977 241 руб. 95 коп., на которую истцом были начислены пени с 16.03.2011 по 11.02.2017 в размере 20 082 256 руб. 02 коп.
В целях досудебного урегулирования спора истец 10.02.2017 направил в адрес ответчика претензии от 08.02.2017, в которых просил ответчика оплатить сумму долга и пени.
Поскольку в досудебном порядке задолженность не была оплачена ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 601 301 руб. 93 коп., задолженности по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 59 024 руб. 70 коп., а также задолженности по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 853 959 руб. 38 коп., суд первой инстанции пришел к выводу том, что факт существования между истцом и ответчиком арендных правоотношений, а также наличие задолженности в спорный период времени подтверждены материалами дела.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции в указанной части.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Следовательно, дополнительные соглашения от 18.06.2010 также подлежали государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015, то есть на момент заключения Дополнительных соглашений) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку Дополнительные соглашения к договорам аренды от 18.06.2010 не прошли государственную регистрацию, то суд приходит к выводу, что данные дополнительные соглашения не являются заключенными, в связи с чем, судом не принимается во внимание порядок внесения арендной платы, определенный данными дополнительными соглашениями
Между тем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 7.1.1 договоров аренды предусмотрено, что в связи с истечением срока их действия по письменному заявлению арендатора, поданному за 60 календарных дней до истечения срока аренды, отношения по договорам аренды прекращаются.
В соответствии с пунктом 7.6.1 договора аренды при взаимном намерении расторгнуть договор по истечении срока или досрочно арендатор направляет арендодателю заявление, а арендодатель готовит распоряжения Главы Шатурского района о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 7.3 договоров аренды по завершении отношений по договору арендатор сдает, а арендодатель принимает участки по акту.
Более того, в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Из материалов дела следует, что по окончании сроков действия договоров аренды, земельные участки арендатором арендодателю не передавались (не возвращались), арендатор к арендодателю с заявлениями о прекращении действия договоров аренды не обращался, уведомлений об освобождении земельных участков и о расторжении договоров аренды не направлял.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по окончании срока действия договоров аренды их действие было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом договор аренды N 3 "А" прекратил свое действие в части предоставления в аренду земельных участков площадью 205 кв. м (кадастровый номер 50:25606:02:6:6) и 1497 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:02:4:7), а договор аренды N 5 "А" прекратил свое действие в части предоставления в аренду земельных участков площадью 669 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:12:7:68) и площадью 1092 кв. м (кадастровый номер 5062560100108:336), поскольку указанные земельные участки были переданы иным лицам, в связи с приобретением ими объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных участках.
Истцом представлен расчет задолженности по арендной плате.
Изучив указанный расчет, арбитражный апелляционный суд считает его верным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно абз. 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
На территории Московской области действует Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым с учетом изменений и дополнений, вступивших в законную силу с 01.01.2005 года, определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии с указанным законом размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
В силу положений части 5 статьи 14 данного закона Московской области коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
При этом частью 6 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" установлено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
На основании вышеуказанных норм истцом произведен расчет размера арендной платы на 2016 год.
В исковом заявлении истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды N 2/1 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года, а по договору N 5 "А" за период с 1-го квартала 2011 года по 4-ый квартал 2016 года.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию задолженности по 15.03.2014.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.
В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права
Принимая во внимание, что истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием 15.03.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявление ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, с учетом применения срока исковой давности, принимая во внимание, что расчет задолженности по арендной плате выполнен истцом в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", с учетом срока исковой давности, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 25.01.2000 N 2/1"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 601 301 руб. 93 коп.; по договору аренды земли от 25.01.2000 N 3"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 59 024 руб. 70 коп.; по договору аренды земли от 25.01.2000 N 5"А" за период с 01.04.2014 по 31.12.2016 в размере 853 959 руб. 38 коп.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, о том, что поскольку дополнительные соглашения от 16.06.2010 к договорам N 2/1 "А"; 3 "А"; 5 "А" от 25.01.2000 не были зарегистрированы, следовательно, правоотношения по аренде земельных участков прекращены, отклонены арбитражным апелляционным судом.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия договора аренды, при отсутствии возражения арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.
Из материалов дела следует, что по окончании сроков действия договоров аренды, земельные участки арендатором арендодателю не были возвращены, арендатор к арендодателю с заявлениями о прекращении действия договоров аренды не обращался, уведомлений об освобождении земельных участков и о расторжении договоров аренды не направлял.
При этом договор аренды N 3 "А" прекратил свое действие лишь в части предоставления в аренду земельных участков площадью 205 кв. м (кадастровый номер 50:25606:02:6:6) и 1497 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:02:4:7), а договор аренды N 5 "А" прекратил свое действие лишь в части предоставления в аренду земельных участков площадью 669 кв. м (кадастровый номер 50:25:06:12:7:68) и площадью 1092 кв. м (кадастровый номер 5062560100108:336), поскольку указанные земельные участки были переданы иным лицам, в связи с приобретением ими объектов недвижимого имущества, расположенных на данных земельных участках.
Доводы ответчика, изложенные апелляционной жалобе, о том, что он не мог использовать земельные участки, поскольку расположенные на них магазины, превратились в непригодное состояние или сгорели, также являются необоснованными, так как контроль за сохранностью и поддержание своего торгового оборудования полностью лежит на арендаторе, а предложений о расторжении договоров аренды в адрес администрации городского округа Шатура за спорный период времени от ответчик анне поступало.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика и принятия судебного акта об отказе во взыскании арендной платы не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2017 по делу N А41-19981/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)