Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кидрячевой Флуры Абдулахатовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 по делу N А07-15466/2015 (судья Салихова И.З.).
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СтройИнвестГрупп" (далее - ООО УК "СтройИнвестГрупп", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кидрячевой Флуре Абдулахатовне (далее - ИП Кидрячева, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.07.2014 N КДА-1/РС в размере 117 540 руб., пени в размере 70 000 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 87, 88).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.11.2015 (резолютивная часть объявлена 11.11.2015) исковые требования общества удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Кидрячева (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверное применением судом норм материального права. Ответчик указывает, что договор аренды от 10.07.2014 N КДА-1/РС, акт приема-передачи от 10.07.2014 и соглашение о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги подписаны со стороны арендодателя факсимильной подписью, при этом отдельное соглашение об использовании факсимиле сторонами не заключалось, следовательно, не соблюдена форма договора, установленная законодательством. Также указанное в договоре аренды помещение использовалось не предпринимателем, а физическим лицом - Терегуловой Элиной Маратовной, что подтверждается квитанциями об оплате арендной платы, в силу чего в соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный спор не был подведомственен арбитражному суду и подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.
До начала судебного заседания общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Общество с целью приобщения к материалам дела приложило к отзыву заверенные копии договора аренды нежилого объекта недвижимости от 10.07.2014 N КДА-1/РС, акта приема-передачи от 10.07.2014, соглашения о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги.
Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела представленные истцом документы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Борман Алексей Владимирович и Борман Владимир Владимирович являются собственниками по 1/2 доле в праве каждый в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 88,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Максима Рыльского, д. 11, корп. 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.05.2014 серии 04АЕ N 101649, серии 04АЕ N 101650 (л. д. 59, 60).
01 июля 2014 года между Борман Алексеем Владимировичем (арендодатель-1), Борман Владимиром Владимировичем (арендодатель-2) и ООО УК "СтройИнвестГрупп" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (без права выкупа) N 5-АГ/Р-14/1, согласно которому арендодатель-1 и арендодатель-2 передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Максима Рыльского, д. 11, корп. 1, с кадастровым номером 02:55:020504:5241, а именно: нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, общей площадью 88,7 кв. м, этаж 1, включая места общего пользования, с кадастровым номером 02:55:020504:5241, принадлежащие арендодателю-1 и арендодателю-2 на праве собственности (пункт 1.1 договора) (л. д. 53-56).
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендуемое помещение в аренду или субаренду без письменного согласия арендодателя-1 и арендодателя-2.
По акту приема-передачи от 10.07.2014 арендодатели передали указанные помещения обществу (л. д. 57).
10 июля 2014 года между ООО УК "СтройИнвестГрупп" (арендодатель) и ИП Кидрячевой (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости N КДА-1/РС, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилой объект недвижимости - помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, расположенные на 1 этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Максима Рыльского, д. 11, корп. 1, общей площадью 88,7 кв. м, а арендатор обязуется принять объект, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату и возмещать расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (пункт 1.1 договора) (л. д. 25-27).
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора в случае просрочки исполнения обязательств по оплате арендной платы и возмещения коммунальных услуг, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно пункту 7.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, а также возмещать затраты на коммунальные услуги. Арендная плата рассчитывается исходя из ставки арендной платы равной 700 руб. за 1 кв. м площади арендуемого объекта. Общая стоимость арендной платы в месяц составляет 62 090 руб.
Оплата арендных платежей осуществляется в срок не позднее 15 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо в кассу арендодателя (пункт 7.3 договора).
Настоящий договор и приложения к нему, являющиеся его неотъемлемой частью, составлены в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, на восьми листах, на каждой из которых должна быть проставлена подпись и печать каждой стороны (пункт 9.6 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 10.07.2014 (л. д. 29).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендной платы истцом была направлена претензия и уведомление о расторжении договора от 03.12.2014 N П-1 с требованием о погашении задолженности, а также с указанием на расторжение договора аренды на основании подпункта 3 пункта 8.3.6 договора с 10.12.2014 (л. д. 32).
Истцом была направлена претензия от 12.03.2015 N П-2 с требованием о погашении задолженности, а также уведомление о расторжении договора аренды на основании подпункта 3 пункта 8.3.6 договора с 31.03.2015 (л. д. 38).
24 марта 2015 года истец также направил претензию N П-3 с требованиями о погашении задолженности в размере 155 412 руб. 57 коп. в срок до 26.03.2015, освобождении помещение и возврате его по акту приема-передачи 31.03.2015 (л. д. 34).
Арендуемое помещение возвращено ООО УК "СтройИнвестГрупп" по акту приема-передачи от 31.03.2015 (л. д. 39).
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанным иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы подтверждено материалами дела.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого объекта недвижимости от 10.07.2014 N КДА-1/РС.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 названного Кодекса).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 названного Кодекса).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 названного Кодекса).
Исследовав содержание спорного договора аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 названного Кодекса о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды арбитражный суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 названного Кодекса ("Аренда").
В апелляционной жалобе ответчик утверждает, что договор от имени арендодателя подписан факсимильным способом, однако отдельное соглашение об использовании факсимиле сторонами не заключалось, на основании чего податель жалобы считает, что не соблюдена форма договора.
В силу статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки между юридическими лицами и с гражданами заключаются в простой письменной форме.
Согласно пункту 2 статьи 434 названного Кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В силу пункта 1 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании пункта 1 статьи 160 названного Кодекса сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи использование при совершении сделки факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи, допускается в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Истцом в материалы дела (в том числе с отзывом на апелляционную жалобу) представлены заверенные копии договора аренды нежилого объекта недвижимости от 10.07.2014 N КДА-1/РС, акта приема-передачи от 10.07.2014, соглашения о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги.
В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Согласно части 6 статьи 71 названного Кодекса арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Содержание данной нормы позволяет сделать вывод, что арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если имеет место именно совокупность следующих обстоятельств: 1) утрачен или не передан в суд оригинал документа; 2) копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой; 3) невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Нетождественные копии документов в материалы дела не представлялись, соответственно, в настоящем случае указанные условия применения части 6 статьи 71 названного Кодекса отсутствуют.
Ответчик, приводя в апелляционной жалобе названный выше довод, доказательства его обоснованности не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций.
Кроме того, следует отметить, что ИП Кидрячева в апелляционной жалобе не оспаривает тот факт, что договор аренды, акт приема-передачи и соглашение о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги подписаны ею лично. Соответственно, она была согласна с порядком подписания договора аренды арендодателем.
Само ООО УК "СтройИнвестГрупп" не оспаривает факт заключения указанного договора, исковые требования общества основаны именно на названном договоре. Соответственно, истец подтверждает заключение сторонами спорного договора.
Ввиду указанного не может быть принята ссылка подателя жалобы на подписание договора аренды от имени арендодателя факсимильным способом.
О фальсификации представленных истцом доказательств ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.
Истец указывает на наличие на стороне ответчика задолженности по оплате за пользование предметом аренды.
Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательства своевременного и полного внесения арендных платежей за указанный период в спорной сумме.
Доводы о неверном исчислении истцом суммы основного долга податель жалобы не приводит.
Соответственно, сумма основного долга взыскана арбитражным судом первой инстанции с предпринимателя правомерно.
Обществом также заявлено требование о взыскании с предпринимателя неустойки за нарушение принятых обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 указанного Кодекса).
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора в случае просрочки исполнения обязательств по оплате арендной платы и возмещения коммунальных услуг, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Соответственно, требование истца о взыскании с ответчика неустойки также является обоснованным.
При этом следует отметить, что истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку арендных платежей в уменьшенном им самим размере до суммы 70 000 руб.
Доводы о неверном исчислении судом суммы неустойки податель жалобы также не приводит.
Податель жалобы указывает на то, что названное в договоре аренды помещение использовалось не предпринимателем, а физическим лицом - Терегуловой Элиной Маратовной, что, по мнению ответчика, подтверждается квитанциями об оплате, в силу чего, как указывает ИП Кидрячева, в соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный спор не был подведомственен арбитражному суду и подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.
Между тем, данный довод подателя жалобы опровергается указанными выше доказательствами заключения истцом договора аренды именно с ответчиком, а также доказательствами передачи помещения в пользование предпринимателя.
Доказательства передачи истцом помещения в пользование иному лицу ответчик не представил.
Факт частичной оплаты арендной платы за арендатора иным лицом - Терегуловой Элиной Маратовной (л. д. 61-63) сам по себе не свидетельствует об использовании помещения плательщиком, так как в платежных документах указано на оплату арендной платы за ИП Кидрячеву, что не запрещено действующим законодательством (статья 313 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
С ИП Кидрячевой в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 по делу N А07-15466/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кидрячевой Флуры Абдулахатовны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кидрячевой Флуры Абдулахатовны в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2016 N 18АП-16475/2015 ПО ДЕЛУ N А07-15466/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. N 18АП-16475/2015
Дело N А07-15466/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кидрячевой Флуры Абдулахатовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 по делу N А07-15466/2015 (судья Салихова И.З.).
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СтройИнвестГрупп" (далее - ООО УК "СтройИнвестГрупп", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кидрячевой Флуре Абдулахатовне (далее - ИП Кидрячева, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.07.2014 N КДА-1/РС в размере 117 540 руб., пени в размере 70 000 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 87, 88).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.11.2015 (резолютивная часть объявлена 11.11.2015) исковые требования общества удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Кидрячева (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неверное применением судом норм материального права. Ответчик указывает, что договор аренды от 10.07.2014 N КДА-1/РС, акт приема-передачи от 10.07.2014 и соглашение о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги подписаны со стороны арендодателя факсимильной подписью, при этом отдельное соглашение об использовании факсимиле сторонами не заключалось, следовательно, не соблюдена форма договора, установленная законодательством. Также указанное в договоре аренды помещение использовалось не предпринимателем, а физическим лицом - Терегуловой Элиной Маратовной, что подтверждается квитанциями об оплате арендной платы, в силу чего в соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный спор не был подведомственен арбитражному суду и подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.
До начала судебного заседания общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Общество с целью приобщения к материалам дела приложило к отзыву заверенные копии договора аренды нежилого объекта недвижимости от 10.07.2014 N КДА-1/РС, акта приема-передачи от 10.07.2014, соглашения о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги.
Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела представленные истцом документы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Борман Алексей Владимирович и Борман Владимир Владимирович являются собственниками по 1/2 доле в праве каждый в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 88,7 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Максима Рыльского, д. 11, корп. 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.05.2014 серии 04АЕ N 101649, серии 04АЕ N 101650 (л. д. 59, 60).
01 июля 2014 года между Борман Алексеем Владимировичем (арендодатель-1), Борман Владимиром Владимировичем (арендодатель-2) и ООО УК "СтройИнвестГрупп" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (без права выкупа) N 5-АГ/Р-14/1, согласно которому арендодатель-1 и арендодатель-2 передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Максима Рыльского, д. 11, корп. 1, с кадастровым номером 02:55:020504:5241, а именно: нежилые помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, общей площадью 88,7 кв. м, этаж 1, включая места общего пользования, с кадастровым номером 02:55:020504:5241, принадлежащие арендодателю-1 и арендодателю-2 на праве собственности (пункт 1.1 договора) (л. д. 53-56).
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендуемое помещение в аренду или субаренду без письменного согласия арендодателя-1 и арендодателя-2.
По акту приема-передачи от 10.07.2014 арендодатели передали указанные помещения обществу (л. д. 57).
10 июля 2014 года между ООО УК "СтройИнвестГрупп" (арендодатель) и ИП Кидрячевой (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости N КДА-1/РС, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилой объект недвижимости - помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, расположенные на 1 этаже по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Максима Рыльского, д. 11, корп. 1, общей площадью 88,7 кв. м, а арендатор обязуется принять объект, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату и возмещать расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в порядке и на условиях, определенных настоящим договором (пункт 1.1 договора) (л. д. 25-27).
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора в случае просрочки исполнения обязательств по оплате арендной платы и возмещения коммунальных услуг, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно пункту 7.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, а также возмещать затраты на коммунальные услуги. Арендная плата рассчитывается исходя из ставки арендной платы равной 700 руб. за 1 кв. м площади арендуемого объекта. Общая стоимость арендной платы в месяц составляет 62 090 руб.
Оплата арендных платежей осуществляется в срок не позднее 15 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо в кассу арендодателя (пункт 7.3 договора).
Настоящий договор и приложения к нему, являющиеся его неотъемлемой частью, составлены в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, на восьми листах, на каждой из которых должна быть проставлена подпись и печать каждой стороны (пункт 9.6 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 10.07.2014 (л. д. 29).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендной платы истцом была направлена претензия и уведомление о расторжении договора от 03.12.2014 N П-1 с требованием о погашении задолженности, а также с указанием на расторжение договора аренды на основании подпункта 3 пункта 8.3.6 договора с 10.12.2014 (л. д. 32).
Истцом была направлена претензия от 12.03.2015 N П-2 с требованием о погашении задолженности, а также уведомление о расторжении договора аренды на основании подпункта 3 пункта 8.3.6 договора с 31.03.2015 (л. д. 38).
24 марта 2015 года истец также направил претензию N П-3 с требованиями о погашении задолженности в размере 155 412 руб. 57 коп. в срок до 26.03.2015, освобождении помещение и возврате его по акту приема-передачи 31.03.2015 (л. д. 34).
Арендуемое помещение возвращено ООО УК "СтройИнвестГрупп" по акту приема-передачи от 31.03.2015 (л. д. 39).
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с указанным иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы подтверждено материалами дела.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого объекта недвижимости от 10.07.2014 N КДА-1/РС.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 названного Кодекса).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 названного Кодекса).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 названного Кодекса).
Исследовав содержание спорного договора аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 названного Кодекса о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды арбитражный суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 названного Кодекса ("Аренда").
В апелляционной жалобе ответчик утверждает, что договор от имени арендодателя подписан факсимильным способом, однако отдельное соглашение об использовании факсимиле сторонами не заключалось, на основании чего податель жалобы считает, что не соблюдена форма договора.
В силу статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки между юридическими лицами и с гражданами заключаются в простой письменной форме.
Согласно пункту 2 статьи 434 названного Кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В силу пункта 1 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании пункта 1 статьи 160 названного Кодекса сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку.
В соответствии с пунктом 2 указанной статьи использование при совершении сделки факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи, допускается в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Истцом в материалы дела (в том числе с отзывом на апелляционную жалобу) представлены заверенные копии договора аренды нежилого объекта недвижимости от 10.07.2014 N КДА-1/РС, акта приема-передачи от 10.07.2014, соглашения о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги.
В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.
Согласно части 6 статьи 71 названного Кодекса арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Содержание данной нормы позволяет сделать вывод, что арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если имеет место именно совокупность следующих обстоятельств: 1) утрачен или не передан в суд оригинал документа; 2) копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой; 3) невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
Нетождественные копии документов в материалы дела не представлялись, соответственно, в настоящем случае указанные условия применения части 6 статьи 71 названного Кодекса отсутствуют.
Ответчик, приводя в апелляционной жалобе названный выше довод, доказательства его обоснованности не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций.
Кроме того, следует отметить, что ИП Кидрячева в апелляционной жалобе не оспаривает тот факт, что договор аренды, акт приема-передачи и соглашение о возмещении (компенсации) затрат на коммунальные услуги подписаны ею лично. Соответственно, она была согласна с порядком подписания договора аренды арендодателем.
Само ООО УК "СтройИнвестГрупп" не оспаривает факт заключения указанного договора, исковые требования общества основаны именно на названном договоре. Соответственно, истец подтверждает заключение сторонами спорного договора.
Ввиду указанного не может быть принята ссылка подателя жалобы на подписание договора аренды от имени арендодателя факсимильным способом.
О фальсификации представленных истцом доказательств ответчиком в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.
Истец указывает на наличие на стороне ответчика задолженности по оплате за пользование предметом аренды.
Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил суду доказательства своевременного и полного внесения арендных платежей за указанный период в спорной сумме.
Доводы о неверном исчислении истцом суммы основного долга податель жалобы не приводит.
Соответственно, сумма основного долга взыскана арбитражным судом первой инстанции с предпринимателя правомерно.
Обществом также заявлено требование о взыскании с предпринимателя неустойки за нарушение принятых обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 указанного Кодекса).
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора в случае просрочки исполнения обязательств по оплате арендной платы и возмещения коммунальных услуг, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Соответственно, требование истца о взыскании с ответчика неустойки также является обоснованным.
При этом следует отметить, что истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку арендных платежей в уменьшенном им самим размере до суммы 70 000 руб.
Доводы о неверном исчислении судом суммы неустойки податель жалобы также не приводит.
Податель жалобы указывает на то, что названное в договоре аренды помещение использовалось не предпринимателем, а физическим лицом - Терегуловой Элиной Маратовной, что, по мнению ответчика, подтверждается квитанциями об оплате, в силу чего, как указывает ИП Кидрячева, в соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный спор не был подведомственен арбитражному суду и подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции.
Между тем, данный довод подателя жалобы опровергается указанными выше доказательствами заключения истцом договора аренды именно с ответчиком, а также доказательствами передачи помещения в пользование предпринимателя.
Доказательства передачи истцом помещения в пользование иному лицу ответчик не представил.
Факт частичной оплаты арендной платы за арендатора иным лицом - Терегуловой Элиной Маратовной (л. д. 61-63) сам по себе не свидетельствует об использовании помещения плательщиком, так как в платежных документах указано на оплату арендной платы за ИП Кидрячеву, что не запрещено действующим законодательством (статья 313 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
С ИП Кидрячевой в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2015 по делу N А07-15466/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кидрячевой Флуры Абдулахатовны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кидрячевой Флуры Абдулахатовны в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)