Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.,
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Ким Елены Федоровны: Астаховой Е.М., представителя по доверенности от 04.08.2014 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Постоенко Людмилы Сергеевны
на решение от 19 мая 2016 г.
по делу N А37-362/2015
Арбитражного суда Магаданской области,
принятое судьей Дъячковой Э.Л.,
по иску индивидуального предпринимателя Постоенко Людмилы Сергеевны (ОГРНИП 311491013100012, ИНН 490501438499)
к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне (ОГРНИП 306491035900087, ИНН 490909034083)
о взыскании 15 406 336, 68 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Постоенко Людмила Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне о взыскании денежных средств в размере 6 000 000 руб., уплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013, штрафных санкций в размере 6 000 000 руб., неосновательного обогащения в размере 658 800 руб., убытков причиненных вследствие неисполнения договора в размере 2 747 536, 68 руб., а всего - 15 406 336, 68 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иск основан на положениях статей 15, 309, 380, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015, заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 6 476 000 руб., в остальной части иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.02.2016 N Ф03-6454/2015 решение Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области.
Решением суда от 19 мая 2016 г. в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе предприниматель Постоенко Л.С. просит отменить принятое судом первой инстанции решение от 19.05.2016, требования удовлетворить.
В обоснование жалобы приводит доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и о неправильном применении норм материального права.
Полагает ошибочным вывод суда о том, что заключенная между сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ИП Ким Е.Ф. доводы апелляционной жалобы просит отклонить, решение суда оставить без изменения.
Ответчик, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке, установленном статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своего представителя не обеспечил.
Апелляционная жалоба рассмотрена без его участия в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 24.05.2013 между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса.
04.06.2013 между истцом и ответчиком был заключен и нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, согласно условиям которого: истец передает ответчику аванс (предоплату) в сумме 6 000 000,00 руб. в качестве предварительного платежа за предстоящую покупку нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Приморская, д. 7, общей площадью 270,30 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, инв. N 2646 (пункт 1 договора).
Указанное нежилое помещение принадлежит умершему 10.04.2013 Киму А.В. на основании договора N 139 от 21.03.2007 купли-продажи муниципального имущества по результатам аукциона, право собственности зарегистрировано 07.05.2007 УФПС по МО и ЧАО, о чем произведена запись регистрации в ЕГРП за N 49-49-01/024/2007-111, 20.07.2010 выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права 49 АА 074143, кадастровый (условный) номер объекта 49-49-01/001/2005-419 (пункт 2).
3. Право собственности и распоряжения указанным нежилым помещением принадлежит Ким Е.Ф. на основании завещания Кима А.В., удостоверенного 18.12.2008 нотариусом Магаданского городского нотариального округа Назиной Л.И. по реестру N 5854, ее заявления о принятии наследства по завещанию, удостоверенного 22.04.2013 нотариусом Магаданского городского нотариального округа Титоренко Т.М. по реестру N 1-1479, на основании пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.
4. Договор купли-продажи стороны обязались оформить после государственной регистрации права собственности нежилого помещения на имя Ким Е.Ф., но не позднее 10.12.2013.
5. Стороны договорились о продажной стоимости нежилого помещения в общей сумме 12 000 000,00 руб. с учетом авансовой суммы, в дальнейшем при оформлении договора купли-продажи указанная сумма не может быть изменена.
6. Сумма аванса перечислена 03.06.2013 безналично со счета Постоенко Л.С. в МФ ОАО "Россельхозбанк" на счет Ким Е.Ф. в ОАО "Россельхозбанк".
7. При отказе в дальнейшем Ким Е.Ф. без уважительных причин от продажи нежилого помещения сумма аванса возвращается ею Постоенко Л.С. с штрафными санкциями 100% от суммы аванса (12 000 000,00 руб.), долг возвращается не позднее 31.12.2013.
8. При отказе в дальнейшем Постоенко Л.С. от покупки нежилого помещения сумма аванса остается в собственности Ким Е.Ф.
9. При просрочке возврата Ким Е.Ф. несет дополнительную ответственность по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в части штрафных санкций за пользование чужими денежными средствами за каждый день просрочки.
10. Ким Е.Ф. заявляет, что условия пунктов 7, 8, 9 договора для нее не являются кабальными.
11. Обязательство по возврату авансовой суммы прекращается исполнением, в соответствии с условиями договора.
При этом, как установлено судом, 06.06.2013 спорное нежилое помещение было передано в аренду истцу по договору аренды, заключенному между доверительным управляющим наследственного имущества умершего Кима А.В. Ким И.А. (арендодатель) и Постоенко Л.С. (арендатор).
Платежным поручением от 03.06.2013 N 994 ИП Постоенко Л.С. перечислила ИП Ким Е.Ф. 8 000 000 руб. в качестве залоговой суммы по договору от 03.06.2013.
Впоследствии ИП Постоенко Л.С. заняла у ИП Ким Е.Ф. 2 000 000 руб. для развития предприятия, о чем выдала расписку от 10.06.2013.
Оставшаяся сумма (6 000 000 руб.) зачтена в счет оплаты аванса по данной сделке. 15.11.2013 за Ким Е.Ф. было зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 17, т. 1) с обременением в виде ипотеки в пользу коммерческого банка "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) на срок с 13.06.2012 по 10.05.2017.
11.12.2013 стороны подписали соглашение о внесении изменений в предварительный договор, согласно условиям которого срок оформления договора купли-продажи был установлен - не позднее 10.03.2014. 24.12.2013 "ЮНИАСТРУМ БАНК" выдал письменное согласие Ким Е.Ф. на продажу объекта недвижимости при условии внесения суммы 4 600 000,00 рублей в счет полного погашения договора N 125-12.0040/Кр/КМБ от 25.05.2012, заключенного между банком и Ким А.В., а также частичного погашения договора N 066-10.0040/Кр/КМБ от 02.08.2010, заключенного между банком и Ким Е.Ф.
27.12.2013 истец подписал обязательство перед ответчиком о внесении суммы в размере 6 000 000, 00 руб. в качестве оплаты (исполнения) по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в срок не позднее 10.02.2014.
28.02.2014 истец письменно обратился к ответчику в целях заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения о предоставлении копии свидетельства о праве собственности и выписки из ЕГРП, а также подтвердил свое намерение заключить договор купли-продажи.
07.03.2014 ответчик в связи с окончанием действия договора аренды и отсутствием интереса со стороны истца к заключению договора купли-продажи предложил осуществить возврат арендованного помещения.
17.07.2014 истец письменно обязалась заключить договор купли-продажи нежилого помещения в срок до 15.09.2014.
Ответчик 21.03.2015 и 06.04.2015 предложил истцу заключить основной договор купли-продажи.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.
В части требования о взыскании с ответчика 6 000 000,00 рублей, уплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013 установлено следующее.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Следовательно правомерен вывода суда о том, что заключенная между сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В силу пункта 5 постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, возврат уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее покупатель может потребовать только в том случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.
Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.11.2013 серии 49 АА N 128942 за ответчиком (продавцом) право собственности на спорный объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Приморская, д. 7, общей площадью 270,30 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, инв. N 2646 зарегистрировано.
Поскольку между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, защита прав истца может производиться лишь в рамках способов, поименованных в пункте 5 постановления N 54 путем заявления требований о государственной регистрации права и перехода права на спорное имущество и об исполнении обязательств по передаче имущества, которые предметом настоящего иска не являлись.
Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 6 000 000 руб., уплаченных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013, удовлетворению не подлежит.
Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика штрафных санкций в размере 6 000 000 руб. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно не подлежит удовлетворению исходя из следующего.
Пунктом 7 предварительного договора от 04.06.2013 стороны предусмотрели, что при отказе в дальнейшем Ким Е.Ф. без уважительных причин от продажи нежилого помещения сумма аванса возвращается ею Постоенко Л.С. с штрафными санкциями 100% от суммы аванса (12 000 000,00 руб.), долг возвращается не позднее 31.12.2013.
Между тем, судом по настоящему делу не установлено, что ответчик заявил отказ от заключения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика штрафных санкций в размере 6 000 000,00 руб. за отказ от продажи.
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 658 800,00 руб. арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установлено, что истец в исковом заявлении, в рамках отношений сторон по предварительному договору от 04.06.2013, но без внесения сведений в предварительный договор истец гасил за ответчика кредитные платежи, в общей сумме было погашено четыре платежа на суммы: 107 000,00 руб., 185 000,00 руб., 184 000,00 руб., 182 800,00 руб., а всего - 658 000,00 руб.
Истец перечислил ответчику по платежным поручениям денежные средства в размере 476 000,00 руб. с указанием в назначении платежа "по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 03.06.2013", в том числе по платежным поручениям: от 21.11.2013 N 324-107 000,00 руб.; от 21.11.2013 N 325-185 000,00 руб.; от 23.12.2013 N 366-184 000,00 руб.
Между сторонами было подписано два предварительных договора купли-продажи от 24.05.2013 и от 04.06.2013, при этом предварительный договор от 03.06.2013 между сторонами не заключался.
Поскольку, между сторонами рассматриваемого спора имеет место заключенный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, защита прав истца может производиться путем заявления требований о государственной регистрации права и перехода права на спорное имущество и об исполнении обязательств по передаче имущества, которые предметом настоящего иска не являлись.
В удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 182 800,00 руб. отказано на основании того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Магаданской области от 16.07.2015 N А37-1460/2014 указанная сумма была зачтена в счет оплаты арендной платы по договору аренды от 06.06.2013.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика убытков, причиненных неисполнением договора в размере 2 747 536,68 руб., арбитражный суд, руководствуясь положениями статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что в данном случае истцом не доказан как факт нарушения действиями ответчика прав истца, так и причинная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, связанными с получением кредита для приобретения спорного нежилого помещения, с чем суд апелляционной инстанции согласен.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Государственную пошлину по апелляционной жалобе следует возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленном законом порядке и размере.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 19 мая 2016 г. по делу N А37-362/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2016 N 06АП-3731/2016 ПО ДЕЛУ N А37-362/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2016 г. N 06АП-3731/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.,
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Ким Елены Федоровны: Астаховой Е.М., представителя по доверенности от 04.08.2014 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Постоенко Людмилы Сергеевны
на решение от 19 мая 2016 г.
по делу N А37-362/2015
Арбитражного суда Магаданской области,
принятое судьей Дъячковой Э.Л.,
по иску индивидуального предпринимателя Постоенко Людмилы Сергеевны (ОГРНИП 311491013100012, ИНН 490501438499)
к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне (ОГРНИП 306491035900087, ИНН 490909034083)
о взыскании 15 406 336, 68 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Постоенко Людмила Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Елене Федоровне о взыскании денежных средств в размере 6 000 000 руб., уплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013, штрафных санкций в размере 6 000 000 руб., неосновательного обогащения в размере 658 800 руб., убытков причиненных вследствие неисполнения договора в размере 2 747 536, 68 руб., а всего - 15 406 336, 68 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иск основан на положениях статей 15, 309, 380, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015, заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика взыскано 6 476 000 руб., в остальной части иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.02.2016 N Ф03-6454/2015 решение Арбитражного суда Магаданской области от 19.08.2015, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области.
Решением суда от 19 мая 2016 г. в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе предприниматель Постоенко Л.С. просит отменить принятое судом первой инстанции решение от 19.05.2016, требования удовлетворить.
В обоснование жалобы приводит доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права и о неправильном применении норм материального права.
Полагает ошибочным вывод суда о том, что заключенная между сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ИП Ким Е.Ф. доводы апелляционной жалобы просит отклонить, решение суда оставить без изменения.
Ответчик, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке, установленном статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своего представителя не обеспечил.
Апелляционная жалоба рассмотрена без его участия в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 24.05.2013 между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса.
04.06.2013 между истцом и ответчиком был заключен и нотариально удостоверен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, согласно условиям которого: истец передает ответчику аванс (предоплату) в сумме 6 000 000,00 руб. в качестве предварительного платежа за предстоящую покупку нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Приморская, д. 7, общей площадью 270,30 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, инв. N 2646 (пункт 1 договора).
Указанное нежилое помещение принадлежит умершему 10.04.2013 Киму А.В. на основании договора N 139 от 21.03.2007 купли-продажи муниципального имущества по результатам аукциона, право собственности зарегистрировано 07.05.2007 УФПС по МО и ЧАО, о чем произведена запись регистрации в ЕГРП за N 49-49-01/024/2007-111, 20.07.2010 выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права 49 АА 074143, кадастровый (условный) номер объекта 49-49-01/001/2005-419 (пункт 2).
3. Право собственности и распоряжения указанным нежилым помещением принадлежит Ким Е.Ф. на основании завещания Кима А.В., удостоверенного 18.12.2008 нотариусом Магаданского городского нотариального округа Назиной Л.И. по реестру N 5854, ее заявления о принятии наследства по завещанию, удостоверенного 22.04.2013 нотариусом Магаданского городского нотариального округа Титоренко Т.М. по реестру N 1-1479, на основании пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.
4. Договор купли-продажи стороны обязались оформить после государственной регистрации права собственности нежилого помещения на имя Ким Е.Ф., но не позднее 10.12.2013.
5. Стороны договорились о продажной стоимости нежилого помещения в общей сумме 12 000 000,00 руб. с учетом авансовой суммы, в дальнейшем при оформлении договора купли-продажи указанная сумма не может быть изменена.
6. Сумма аванса перечислена 03.06.2013 безналично со счета Постоенко Л.С. в МФ ОАО "Россельхозбанк" на счет Ким Е.Ф. в ОАО "Россельхозбанк".
7. При отказе в дальнейшем Ким Е.Ф. без уважительных причин от продажи нежилого помещения сумма аванса возвращается ею Постоенко Л.С. с штрафными санкциями 100% от суммы аванса (12 000 000,00 руб.), долг возвращается не позднее 31.12.2013.
8. При отказе в дальнейшем Постоенко Л.С. от покупки нежилого помещения сумма аванса остается в собственности Ким Е.Ф.
9. При просрочке возврата Ким Е.Ф. несет дополнительную ответственность по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в части штрафных санкций за пользование чужими денежными средствами за каждый день просрочки.
10. Ким Е.Ф. заявляет, что условия пунктов 7, 8, 9 договора для нее не являются кабальными.
11. Обязательство по возврату авансовой суммы прекращается исполнением, в соответствии с условиями договора.
При этом, как установлено судом, 06.06.2013 спорное нежилое помещение было передано в аренду истцу по договору аренды, заключенному между доверительным управляющим наследственного имущества умершего Кима А.В. Ким И.А. (арендодатель) и Постоенко Л.С. (арендатор).
Платежным поручением от 03.06.2013 N 994 ИП Постоенко Л.С. перечислила ИП Ким Е.Ф. 8 000 000 руб. в качестве залоговой суммы по договору от 03.06.2013.
Впоследствии ИП Постоенко Л.С. заняла у ИП Ким Е.Ф. 2 000 000 руб. для развития предприятия, о чем выдала расписку от 10.06.2013.
Оставшаяся сумма (6 000 000 руб.) зачтена в счет оплаты аванса по данной сделке. 15.11.2013 за Ким Е.Ф. было зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 17, т. 1) с обременением в виде ипотеки в пользу коммерческого банка "ЮНИАСТРУМ БАНК" (ООО) на срок с 13.06.2012 по 10.05.2017.
11.12.2013 стороны подписали соглашение о внесении изменений в предварительный договор, согласно условиям которого срок оформления договора купли-продажи был установлен - не позднее 10.03.2014. 24.12.2013 "ЮНИАСТРУМ БАНК" выдал письменное согласие Ким Е.Ф. на продажу объекта недвижимости при условии внесения суммы 4 600 000,00 рублей в счет полного погашения договора N 125-12.0040/Кр/КМБ от 25.05.2012, заключенного между банком и Ким А.В., а также частичного погашения договора N 066-10.0040/Кр/КМБ от 02.08.2010, заключенного между банком и Ким Е.Ф.
27.12.2013 истец подписал обязательство перед ответчиком о внесении суммы в размере 6 000 000, 00 руб. в качестве оплаты (исполнения) по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в срок не позднее 10.02.2014.
28.02.2014 истец письменно обратился к ответчику в целях заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения о предоставлении копии свидетельства о праве собственности и выписки из ЕГРП, а также подтвердил свое намерение заключить договор купли-продажи.
07.03.2014 ответчик в связи с окончанием действия договора аренды и отсутствием интереса со стороны истца к заключению договора купли-продажи предложил осуществить возврат арендованного помещения.
17.07.2014 истец письменно обязалась заключить договор купли-продажи нежилого помещения в срок до 15.09.2014.
Ответчик 21.03.2015 и 06.04.2015 предложил истцу заключить основной договор купли-продажи.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.
В части требования о взыскании с ответчика 6 000 000,00 рублей, уплаченных истцом по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013 установлено следующее.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Следовательно правомерен вывода суда о том, что заключенная между сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В силу пункта 5 постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, возврат уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее покупатель может потребовать только в том случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.
Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.11.2013 серии 49 АА N 128942 за ответчиком (продавцом) право собственности на спорный объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Приморская, д. 7, общей площадью 270,30 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, литер А, инв. N 2646 зарегистрировано.
Поскольку между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, защита прав истца может производиться лишь в рамках способов, поименованных в пункте 5 постановления N 54 путем заявления требований о государственной регистрации права и перехода права на спорное имущество и об исполнении обязательств по передаче имущества, которые предметом настоящего иска не являлись.
Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 6 000 000 руб., уплаченных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04.06.2013, удовлетворению не подлежит.
Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика штрафных санкций в размере 6 000 000 руб. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно не подлежит удовлетворению исходя из следующего.
Пунктом 7 предварительного договора от 04.06.2013 стороны предусмотрели, что при отказе в дальнейшем Ким Е.Ф. без уважительных причин от продажи нежилого помещения сумма аванса возвращается ею Постоенко Л.С. с штрафными санкциями 100% от суммы аванса (12 000 000,00 руб.), долг возвращается не позднее 31.12.2013.
Между тем, судом по настоящему делу не установлено, что ответчик заявил отказ от заключения договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика штрафных санкций в размере 6 000 000,00 руб. за отказ от продажи.
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 658 800,00 руб. арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установлено, что истец в исковом заявлении, в рамках отношений сторон по предварительному договору от 04.06.2013, но без внесения сведений в предварительный договор истец гасил за ответчика кредитные платежи, в общей сумме было погашено четыре платежа на суммы: 107 000,00 руб., 185 000,00 руб., 184 000,00 руб., 182 800,00 руб., а всего - 658 000,00 руб.
Истец перечислил ответчику по платежным поручениям денежные средства в размере 476 000,00 руб. с указанием в назначении платежа "по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 03.06.2013", в том числе по платежным поручениям: от 21.11.2013 N 324-107 000,00 руб.; от 21.11.2013 N 325-185 000,00 руб.; от 23.12.2013 N 366-184 000,00 руб.
Между сторонами было подписано два предварительных договора купли-продажи от 24.05.2013 и от 04.06.2013, при этом предварительный договор от 03.06.2013 между сторонами не заключался.
Поскольку, между сторонами рассматриваемого спора имеет место заключенный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, защита прав истца может производиться путем заявления требований о государственной регистрации права и перехода права на спорное имущество и об исполнении обязательств по передаче имущества, которые предметом настоящего иска не являлись.
В удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 182 800,00 руб. отказано на основании того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Магаданской области от 16.07.2015 N А37-1460/2014 указанная сумма была зачтена в счет оплаты арендной платы по договору аренды от 06.06.2013.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика убытков, причиненных неисполнением договора в размере 2 747 536,68 руб., арбитражный суд, руководствуясь положениями статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что в данном случае истцом не доказан как факт нарушения действиями ответчика прав истца, так и причинная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, связанными с получением кредита для приобретения спорного нежилого помещения, с чем суд апелляционной инстанции согласен.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Государственную пошлину по апелляционной жалобе следует возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленном законом порядке и размере.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Магаданской области от 19 мая 2016 г. по делу N А37-362/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)