Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Сидоренко В.А., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 мая 2017 года по делу N А10-4666/2015 по иску Администрации муниципального образования городского поселения "Селенгинское" Кабанского района Республики Бурятия (ОГРН 1020300667310, ИНН 0309005910, 671247, Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, микрорайон Южный) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" (ОГРН 1090309000440, ИНН 0309015764, 671247, Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, микрорайон Солнечный, 22-56)
о взыскании 10 889 057,40 рублей, расторжении договоров аренды,
(суд первой инстанции - Гиргушкина Н.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца: Толчиначиной Г.С., представителя по доверенности от 04.10.2016,
от ответчика: Тюрина В.И., представителя по доверенности от 11.10.2016,
установил:
Администрация муниципального образования городского поселения "Селенгинское" Кабанского района Республики Бурятия (далее - истец, Администрация МО ГП "Селенгинское") обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" (далее - ответчик, ООО "ЖКХ п. Селенгинск", общество) о взыскании 10 889 057,40 рублей - задолженности по договорам аренды N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012, расторжении указанных договоров.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 мая 2017 года производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 в сумме 3 791 885,80 рублей прекращено.
В остальной части требования удовлетворены. С общества в пользу истца взыскано 7 116 622,91 рублей, в том числе: 7 097 171,60 рублей - задолженность по арендной плате за период с 01.11.2013 по 30.06.2015, 19 451,31 рублей - расходы по оплате экспертизы. Договоры аренды муниципального имущества N 18/10-1 от 29.10.2012, N 18/10-2 от 29.10.2012, N 18/10-3 от 29.10.2012, заключенные между Администрацией муниципального образования городского поселения "Селенгинское" Кабанского района Республики Бурятия и ООО "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" - расторгнуты. Также с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина - 50 476 рублей.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного акта, ссылаясь на то, что по мнению общества, суд необоснованно не учел в качестве взаимозачета суммы затрат, понесенных на капитальный ремонт арендованного имущества. Имущество передано истцу не в полном объеме и не соответствовало техническому состоянию, обусловленному договорами, следовательно, договоры не заключены. Суд не принял во внимание выводы экспертов о непригодности арендованного имущества к эксплуатации.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 04.08.2017.
Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы. Просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что имущество, являющееся предметом спорных договоров аренды, находится во владении ответчика с 2010 года. Уведомление о взаимозачете заявлено ответчиком после принятия настоящего иска к производству судом и истцом требования взаимозачета не признавались. Оценка задолженности по аренде произведена без учета части непереданного имущества.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Предметом иска по настоящему делу является требование администрации МО ГП "Селенгинское" к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды за период с 01.01.2013 до 01.07.2015, в том числе: по договору N 18/10-1 от 29.10.2012 в сумме 5 035 180 рублей; по договору N 18/10-2 от 29.10.2012 в сумме 1 834 307,40 рублей; по договору N 18/10-3 от 29.10.2112 в сумме 4 019 570 рублей, а также требование о расторжении указанных договоров.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, распоряжением N 41 от 24.09.2012 Администрация МО ГП "Селенгинское" принято решение о размещении заказа на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества МО ГП "Селенгинское" в форме открытого аукциона:
- - лот N 1 Теплопроводные сети п. Селенгинск, их инфраструктура (здания, сооружения);
- - лот N 2 Водопроводные сети (холодной воды) п. Селенгинск, их инфраструктура (здания, водозаборные сооружения и насосные станции и т.д., и пожарные гидранты, установленные на сетях);
- - лот N 3 Канализационные сети п. Селенгинск, их инфраструктура (канализационные насосные станции и т.д.), комплекс очистных сооружений п. Селенгинск (здания, сооружения, оборудование).
Размер арендной платы определен в соответствии с приложением - рекомендуемым порядком расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета N 245 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества коммунального комплекса МО ГП "Селенгинское" (т. 3, л.д. 2-41).
Проведение торгов подтверждается документацией об аукционе, протоколами рассмотрения заявок, подведения итогов аукциона (т. 1, л.д. 115-148).
По результатам проведенного аукциона между истцом и ответчиком заключены следующие договоры:
- - договор аренды муниципального имущества N 18/10-1 от 29.10.2012 (т. 1, л.д. 20-23), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующее муниципальное имущество: теплопроводные сети п. Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение N 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью. Срок аренды установлен с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор действует с 01.01.2013. Арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 2 256 769 рублей в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 188 064 рубля в месяц без учета НДС. В приложении N 2 к договору (т. 1, л.д. 25-26) перечислено 15 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды;
- - договор аренды муниципального имущества N 18/10-2 от 29.10.2012 (т. 1, л.д. 27-30), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующее муниципальное имущество: водопроводные сети (холодной воды) п. Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение N 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью. Срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор действует с 01.01.2013. Арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 916 051 рубль в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 76 337,58 рублей в месяц без учета НДС. В приложении N 2 к договору (т. 1, л.д. 32-33) перечислено 16 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды;
- - договор аренды муниципального имущества N 18/10-3 от 29.10.2012 (т. 1, л.д. 34-37), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующее муниципальное имущество: канализационные сети п. Селенгинск, комплекс очистных сооружений и их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение N 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью. Срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор действует с 01.01.2013. Арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 1 977 446 рублей в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 164 787 рублей в месяц без учета НДС. В приложении N 2 к договору (т. 1, л.д. 32-33) перечислено 37 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды.
Как указывает истец в иске, сумма задолженности по указанным договорам за период с 01.01.2013 до 01.07.2015, с учетом частичной платы составила 10 889 057,40 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств и претензионных требований послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 606, 607, 611, 612, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из заключенности договоров, их исполнении сторонами, условий спорных договоров, установил наличие задолженности по арендной плате и взыскал ее. На основании статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая систематическую неуплату арендной платы ответчиком, постановило расторжении договоров аренды муниципального имущества N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктами 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 года "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По пунктам 1.4 договоров стороны настоящего договора обязаны в течение 30 дней со дня подписания договора оформить и подписать акт технического состояния арендуемого имущества.
Пунктами 4.1 договоров арендодатель обязался в сроки, указанные в договоре, предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи. Акт приема-передачи в приложении N 1, который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является неотъемлемой частью настоящего договора аренды.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено по делу и следует из вступивших в законную силу судебных актов N А10-5349/2015, А10-5289/2015, поименованное в спорных договорах имущество находилось в длительном непрерывном владении ответчиком по ранее заключенным в 2010, 2011 годах договорам аренды. Правоотношения сторон по указанным договорам аренды были предметом судебных рассмотрений.
Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А10-2944/2013 установлено, что несмотря на неподписание со стороны ООО "ЖКХ п. Селенгинск" актов приема-передачи по договорам аренды муниципального имущества N 18/10-1, 18/10-2, 18/10-3 от 29.10.2012, спорные договоры аренды (N 18/10-1, 18/10-2, 18/10-3 от 29.10.2012) признаны заключенными и исполняются сторонами.
Поскольку в настоящем деле участвуют те же лица, апелляционный суд считает судебный акт по делу N А10-2944/2013 преюдициальным для настоящего дела.
Следовательно, обоснованным является вывод суда первой инстанции со ссылкой на указанный судебный акт о заключенности и исполнении сторонами спорных договоров по указанным в них условиям.
Доводы апелляционной жалобы о том, что после перезаключения договоров аренды часть имущества не принята, в частности: компрессор мкр. Солнечный, 44/1, теплосчетчик п. Селенгинск мкр. Солнечный, 44/1, (по договору N 18/10-1); установка УЛЗ-4-м, дом-вагон, прибор КСМ-029 (по договору N 18/10-2); насосная станция, контактный резервуар, блок резервуаров биологической очистки, насосная станция очищенных стоков, станок-пилорама, не свидетельствуют о незаключенности спорных договоров и не освобождают ответчика от их исполнения по определенным в них условиям, поскольку, несмотря на изложенное, стороны, в том числе ответчик приступил к исполнению спорных договоров по указанным в них условиям.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что часть названного имущества не является значительной по отношению к переданному по спорным договорам ответчику объема имущества, находившегося у последнего в фактическом непрерывном владении с 2010 года.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В судебных актах по делу N А10-5349/2015 судами установлено, что имущество находилось в непрерывном владении ООО "ЖКХ пос. Селенгинск" с 2010 года. Ответчик, оказывая услуги по тепло - водоснабжению и водоотведению, начиная с 2010 года, эксплуатировал арендованное имущество по целевому назначению. Установив в течение указанного периода наличие недостатков арендованного имущества, ответчик без замечаний перезаключил договоры аренды того же имущества на следующий год. Также судами установлено, что изношенность теплопроводных, водопроводных, канализационных сетей, очистных сооружений, с учетом непрерывной аренды обществом названного имущества с 2010 года, не могла быть неизвестна последнему при перезаключении спорных договоров в 2012 году.
Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу N А10-5289/2015, вынесенных по требованиям ответчика о взыскании стоимости ремонта, произведенного в 2012 году.
Таким образом, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что на дату заключения договоров аренды N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012 ответчику было известно техническое состояние арендованного имущества.
Заключение экспертизы, на которое ссылается ответчик, не опровергает выводы суда в данной части, поскольку оценка состояния имущества проверялась на день рассмотрения дела в суде, а не на момент заключения договоров.
Кроме того, пользуясь непрерывно в течение длительного времени арендованным имуществом, в том числе тепловыми, водопроводными, канализационными сетями, зданиями, сооружениями, оборудованием, входящим в их инфраструктуру, а также комплексом очистных сооружений пос. Селенгинск, ответчик должен был проводить техническое освидетельствование трубопроводов, в том числе путем гидравлических испытаний.
Определяя период и сумму задолженности, суд первой инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 в сумме 3 791 885,80 рублей прекратил.
За период с 01.11.2013 по 30.06.2015 размер задолженности по договорам аренды N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012 определен по расчету в сумме 7 097 171,60 рублей, в том числе по договору N 18/10-1-3 154 540 рублей, по договору N 18/10-2-1 107 371,60 рублей, по договору N 18/10-3-2 835 260 рублей. При этом судом первой инстанции учтена частичная оплата по договорам.
Приведенный судом первой инстанции расчет апелляционным судом проверен.
Доводов относительно несогласия с приведенным расчетом суммы задолженности в апелляционной жалобе не приведено, контррасчетов не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о непринятии к взаимозачету расходов на проведение ремонта, приведенные также суду первой инстанции апелляционным судом отклоняются, исходя из следующего.
Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Как следует из пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"), обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в настоящем случае направление уведомлений о зачете состоялось после принятия настоящего иска к производству суда первой инстанции, и правом о заявлении встречного иска о зачете ответчик не воспользовался, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснован вывод суда о том, что в данной ситуации обязательство по уплате арендной платы не могло быть прекращено зачетом встречных требований. Кроме того, зачет не был признан истцом.
Учитывая наличие фактов систематической неуплаты арендной платы ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договорами сроков платежа, а также неисполнение направленных предупреждений, суд первой инстанции, с учетом положений пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о расторжении спорных договоров. Относительно данных выводов суда первой инстанции доводов в апелляционной жалобе не приведено.
При установленных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца основного долга за спорные периоды в определенных судом размерах и расторжении договоров.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины произведено в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе безусловные, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 мая 2017 года по делу N А10-4666/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 04АП-3822/2017 ПО ДЕЛУ N А10-4666/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. по делу N А10-4666/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Сидоренко В.А., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 мая 2017 года по делу N А10-4666/2015 по иску Администрации муниципального образования городского поселения "Селенгинское" Кабанского района Республики Бурятия (ОГРН 1020300667310, ИНН 0309005910, 671247, Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, микрорайон Южный) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" (ОГРН 1090309000440, ИНН 0309015764, 671247, Республика Бурятия, Кабанский район, пгт. Селенгинск, микрорайон Солнечный, 22-56)
о взыскании 10 889 057,40 рублей, расторжении договоров аренды,
(суд первой инстанции - Гиргушкина Н.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца: Толчиначиной Г.С., представителя по доверенности от 04.10.2016,
от ответчика: Тюрина В.И., представителя по доверенности от 11.10.2016,
установил:
Администрация муниципального образования городского поселения "Селенгинское" Кабанского района Республики Бурятия (далее - истец, Администрация МО ГП "Селенгинское") обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" (далее - ответчик, ООО "ЖКХ п. Селенгинск", общество) о взыскании 10 889 057,40 рублей - задолженности по договорам аренды N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012, расторжении указанных договоров.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 мая 2017 года производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 в сумме 3 791 885,80 рублей прекращено.
В остальной части требования удовлетворены. С общества в пользу истца взыскано 7 116 622,91 рублей, в том числе: 7 097 171,60 рублей - задолженность по арендной плате за период с 01.11.2013 по 30.06.2015, 19 451,31 рублей - расходы по оплате экспертизы. Договоры аренды муниципального имущества N 18/10-1 от 29.10.2012, N 18/10-2 от 29.10.2012, N 18/10-3 от 29.10.2012, заключенные между Администрацией муниципального образования городского поселения "Селенгинское" Кабанского района Республики Бурятия и ООО "Жилищно-Коммунальное хозяйство поселка Селенгинск" - расторгнуты. Также с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина - 50 476 рублей.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного акта, ссылаясь на то, что по мнению общества, суд необоснованно не учел в качестве взаимозачета суммы затрат, понесенных на капитальный ремонт арендованного имущества. Имущество передано истцу не в полном объеме и не соответствовало техническому состоянию, обусловленному договорами, следовательно, договоры не заключены. Суд не принял во внимание выводы экспертов о непригодности арендованного имущества к эксплуатации.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 04.08.2017.
Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы. Просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что имущество, являющееся предметом спорных договоров аренды, находится во владении ответчика с 2010 года. Уведомление о взаимозачете заявлено ответчиком после принятия настоящего иска к производству судом и истцом требования взаимозачета не признавались. Оценка задолженности по аренде произведена без учета части непереданного имущества.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Предметом иска по настоящему делу является требование администрации МО ГП "Селенгинское" к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды за период с 01.01.2013 до 01.07.2015, в том числе: по договору N 18/10-1 от 29.10.2012 в сумме 5 035 180 рублей; по договору N 18/10-2 от 29.10.2012 в сумме 1 834 307,40 рублей; по договору N 18/10-3 от 29.10.2112 в сумме 4 019 570 рублей, а также требование о расторжении указанных договоров.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, распоряжением N 41 от 24.09.2012 Администрация МО ГП "Селенгинское" принято решение о размещении заказа на право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества МО ГП "Селенгинское" в форме открытого аукциона:
- - лот N 1 Теплопроводные сети п. Селенгинск, их инфраструктура (здания, сооружения);
- - лот N 2 Водопроводные сети (холодной воды) п. Селенгинск, их инфраструктура (здания, водозаборные сооружения и насосные станции и т.д., и пожарные гидранты, установленные на сетях);
- - лот N 3 Канализационные сети п. Селенгинск, их инфраструктура (канализационные насосные станции и т.д.), комплекс очистных сооружений п. Селенгинск (здания, сооружения, оборудование).
Размер арендной платы определен в соответствии с приложением - рекомендуемым порядком расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета N 245 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества коммунального комплекса МО ГП "Селенгинское" (т. 3, л.д. 2-41).
Проведение торгов подтверждается документацией об аукционе, протоколами рассмотрения заявок, подведения итогов аукциона (т. 1, л.д. 115-148).
По результатам проведенного аукциона между истцом и ответчиком заключены следующие договоры:
- - договор аренды муниципального имущества N 18/10-1 от 29.10.2012 (т. 1, л.д. 20-23), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующее муниципальное имущество: теплопроводные сети п. Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение N 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью. Срок аренды установлен с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор действует с 01.01.2013. Арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 2 256 769 рублей в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 188 064 рубля в месяц без учета НДС. В приложении N 2 к договору (т. 1, л.д. 25-26) перечислено 15 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды;
- - договор аренды муниципального имущества N 18/10-2 от 29.10.2012 (т. 1, л.д. 27-30), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующее муниципальное имущество: водопроводные сети (холодной воды) п. Селенгинск, их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение N 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью. Срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор действует с 01.01.2013. Арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 916 051 рубль в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 76 337,58 рублей в месяц без учета НДС. В приложении N 2 к договору (т. 1, л.д. 32-33) перечислено 16 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды;
- - договор аренды муниципального имущества N 18/10-3 от 29.10.2012 (т. 1, л.д. 34-37), по условиям которого (пункт 1.1) на основании протокола о результатах аукциона по выбору организации на право заключения договора аренды от 18.10.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату следующее муниципальное имущество: канализационные сети п. Селенгинск, комплекс очистных сооружений и их инфраструктура, предназначенные для поставки коммунальных услуг этого вида его потребителям, юридическим и физическим лицам. Перечень, описание и характеристики объектов передаваемого имущества по договору аренды оформляется реестром (приложение N 2), который составляет и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является его неотъемлемой частью. Срок аренды устанавливается с 01.01.2013 по 31.12.2017. Договор действует с 01.01.2013. Арендная плата на момент заключения договора устанавливается в размере 1 977 446 рублей в год без учета НДС. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, составляет 164 787 рублей в месяц без учета НДС. В приложении N 2 к договору (т. 1, л.д. 32-33) перечислено 37 наименований объектов, входящих в предмет договора аренды.
Как указывает истец в иске, сумма задолженности по указанным договорам за период с 01.01.2013 до 01.07.2015, с учетом частичной платы составила 10 889 057,40 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств и претензионных требований послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 606, 607, 611, 612, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из заключенности договоров, их исполнении сторонами, условий спорных договоров, установил наличие задолженности по арендной плате и взыскал ее. На основании статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая систематическую неуплату арендной платы ответчиком, постановило расторжении договоров аренды муниципального имущества N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктами 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 года "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По пунктам 1.4 договоров стороны настоящего договора обязаны в течение 30 дней со дня подписания договора оформить и подписать акт технического состояния арендуемого имущества.
Пунктами 4.1 договоров арендодатель обязался в сроки, указанные в договоре, предоставить арендатору имущество по акту приема-передачи. Акт приема-передачи в приложении N 1, который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для государственной регистрации) и является неотъемлемой частью настоящего договора аренды.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как установлено по делу и следует из вступивших в законную силу судебных актов N А10-5349/2015, А10-5289/2015, поименованное в спорных договорах имущество находилось в длительном непрерывном владении ответчиком по ранее заключенным в 2010, 2011 годах договорам аренды. Правоотношения сторон по указанным договорам аренды были предметом судебных рассмотрений.
Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А10-2944/2013 установлено, что несмотря на неподписание со стороны ООО "ЖКХ п. Селенгинск" актов приема-передачи по договорам аренды муниципального имущества N 18/10-1, 18/10-2, 18/10-3 от 29.10.2012, спорные договоры аренды (N 18/10-1, 18/10-2, 18/10-3 от 29.10.2012) признаны заключенными и исполняются сторонами.
Поскольку в настоящем деле участвуют те же лица, апелляционный суд считает судебный акт по делу N А10-2944/2013 преюдициальным для настоящего дела.
Следовательно, обоснованным является вывод суда первой инстанции со ссылкой на указанный судебный акт о заключенности и исполнении сторонами спорных договоров по указанным в них условиям.
Доводы апелляционной жалобы о том, что после перезаключения договоров аренды часть имущества не принята, в частности: компрессор мкр. Солнечный, 44/1, теплосчетчик п. Селенгинск мкр. Солнечный, 44/1, (по договору N 18/10-1); установка УЛЗ-4-м, дом-вагон, прибор КСМ-029 (по договору N 18/10-2); насосная станция, контактный резервуар, блок резервуаров биологической очистки, насосная станция очищенных стоков, станок-пилорама, не свидетельствуют о незаключенности спорных договоров и не освобождают ответчика от их исполнения по определенным в них условиям, поскольку, несмотря на изложенное, стороны, в том числе ответчик приступил к исполнению спорных договоров по указанным в них условиям.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что часть названного имущества не является значительной по отношению к переданному по спорным договорам ответчику объема имущества, находившегося у последнего в фактическом непрерывном владении с 2010 года.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В судебных актах по делу N А10-5349/2015 судами установлено, что имущество находилось в непрерывном владении ООО "ЖКХ пос. Селенгинск" с 2010 года. Ответчик, оказывая услуги по тепло - водоснабжению и водоотведению, начиная с 2010 года, эксплуатировал арендованное имущество по целевому назначению. Установив в течение указанного периода наличие недостатков арендованного имущества, ответчик без замечаний перезаключил договоры аренды того же имущества на следующий год. Также судами установлено, что изношенность теплопроводных, водопроводных, канализационных сетей, очистных сооружений, с учетом непрерывной аренды обществом названного имущества с 2010 года, не могла быть неизвестна последнему при перезаключении спорных договоров в 2012 году.
Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу N А10-5289/2015, вынесенных по требованиям ответчика о взыскании стоимости ремонта, произведенного в 2012 году.
Таким образом, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что на дату заключения договоров аренды N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012 ответчику было известно техническое состояние арендованного имущества.
Заключение экспертизы, на которое ссылается ответчик, не опровергает выводы суда в данной части, поскольку оценка состояния имущества проверялась на день рассмотрения дела в суде, а не на момент заключения договоров.
Кроме того, пользуясь непрерывно в течение длительного времени арендованным имуществом, в том числе тепловыми, водопроводными, канализационными сетями, зданиями, сооружениями, оборудованием, входящим в их инфраструктуру, а также комплексом очистных сооружений пос. Селенгинск, ответчик должен был проводить техническое освидетельствование трубопроводов, в том числе путем гидравлических испытаний.
Определяя период и сумму задолженности, суд первой инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.10.2013 в сумме 3 791 885,80 рублей прекратил.
За период с 01.11.2013 по 30.06.2015 размер задолженности по договорам аренды N 18/10-1, N 18/10-2, N 18/10-3 от 29.10.2012 определен по расчету в сумме 7 097 171,60 рублей, в том числе по договору N 18/10-1-3 154 540 рублей, по договору N 18/10-2-1 107 371,60 рублей, по договору N 18/10-3-2 835 260 рублей. При этом судом первой инстанции учтена частичная оплата по договорам.
Приведенный судом первой инстанции расчет апелляционным судом проверен.
Доводов относительно несогласия с приведенным расчетом суммы задолженности в апелляционной жалобе не приведено, контррасчетов не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о непринятии к взаимозачету расходов на проведение ремонта, приведенные также суду первой инстанции апелляционным судом отклоняются, исходя из следующего.
Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Как следует из пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"), обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в настоящем случае направление уведомлений о зачете состоялось после принятия настоящего иска к производству суда первой инстанции, и правом о заявлении встречного иска о зачете ответчик не воспользовался, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснован вывод суда о том, что в данной ситуации обязательство по уплате арендной платы не могло быть прекращено зачетом встречных требований. Кроме того, зачет не был признан истцом.
Учитывая наличие фактов систематической неуплаты арендной платы ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договорами сроков платежа, а также неисполнение направленных предупреждений, суд первой инстанции, с учетом положений пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о расторжении спорных договоров. Относительно данных выводов суда первой инстанции доводов в апелляционной жалобе не приведено.
При установленных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца основного долга за спорные периоды в определенных судом размерах и расторжении договоров.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины произведено в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе безусловные, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 мая 2017 года по делу N А10-4666/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)