Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Смирнова Н.В. по доверенности от 18.05.2016,
от ответчика (должника): Краевского А.А. по доверенности от 29.12.2015,
от 3-х лиц: 1. Не явился, извещен,
2. Гандыжалиева Б.Б. по доверенности от 31.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14461/2016) ООО "Франс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.4.2016 по делу N А56-2900/2016 (судья Воробьевой Ю.В.), принятое
по иску ООО "Франс"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии,
2. АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о государственной регистрации права
Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик, Комитет) о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода от Комитета к Обществу права собственности по договору N 4044-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 16.09.2015 на следующий объект недвижимости - нежилое помещение 24Н общей площадью 21,4 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007672:4499, расположенное на 1 (в т.ч. антресоль) этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, литер. А.
Решением суда от 07.04.2016 в иске отказано.
ООО "Франс" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Как указывает Общество, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, в результате чего судом принято неправильное решение.
Комитет и Фонд имущества в отзывах на апелляционную жалобу возражают против ее удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои позиции.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, между ООО "Франс" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор от 05.01.2000 N 12-А-2238 аренды нежилого помещения общей площадью 21,4 кв. м по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).
23.06.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
30.09.2014 Комитетом было принято распоряжение N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", пунктом 2.1. которого цена продажи помещения определена в размере 5 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014, выполненным ГУИОН.
11.11.2014 Общество направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2 288 135 руб. 59 коп., определенную ООО "Капитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.
Письмом N 5561/30 от 26.11.2014 Фонд сообщил Обществу, что изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда в связи с тем, что Фонд является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010, заключенного между Комитетом и Фондом.
Письмом N 33624-32 от 03.12.2014 Комитет сообщил Обществу, что нормы Закона N 159-ФЗ не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.
Невозможность урегулирования сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н (в том числе антресоль). Общество просило изложить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" составляет 2 966 101 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто один) рубль 69 копеек, без НДС".
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015, иск удовлетворен.
Между Обществом (покупатель) и Комитетом в лице Фонда имущества (продавец) заключен в отношении спорного помещения договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП (далее - Договор) с графиком платежей, являющимся приложением N 1 к Договору.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-16362/2015 решение суда от 21.05.2015 и постановление апелляционного суда от 16.09.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Общество ссылается на то, что Комитет уклоняется от исполнения договорной обязанности по предоставлению комплекта документов, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на объект по договору купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП был заключен Обществом и Комитетом по результатам урегулирования спора о цене выкупаемого имущества решением суда Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015.
Постановлением суда кассационной инстанции от 22.12.2015 по делу N А56-16362/2015 решение суда от 21.05.2015 и постановление апелляционного суда от 16.09.2015 отменены.
На основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (как в действующей редакции, так и в редакции, действовавшей на момент предъявления иска по делу N А56-16362/2015) при передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, соответствующий договор может считаться заключенным только при условии вступления в силу решения суда, на основании которого он должен был быть заключен.
Как обоснованно указал суд, поскольку решение по делу N А56-16362/2015 отменено, договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП, подписанный на основании данного решения, не может считаться заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Поскольку вопрос о цене продажи помещения судом до настоящего времени не разрешен, договорное условие о цене продажи помещения не определено, в связи с чем договор купли-продажи помещения в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Следовательно, основания для удовлетворения иска Общества отсутствуют.
Доводы Общества о том, что договор заключен на основании общих положений гражданского законодательства, опровергается текстом договора, в преамбуле которого указано, что договор заключается на основании решения суда.
Утверждение Общества о существовании двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта, основано на неверном толковании норм материального права.
Довод Общества о том, что цена договора купли-продажи согласована сторонами, является несостоятельным. В рассматриваемом случае заключение договора обязательно для Комитета и порядок определения его условия о цене регулируется Законом N 159-ФЗ и статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Цена договора должна быть определена решением суда по иску об урегулировании преддоговорного спора, которое в настоящее время отсутствует.
Поскольку судом при принятии решения не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2016 по делу N А56-2900/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2016 N 13АП-14461/2016 ПО ДЕЛУ N А56-2900/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. N 13АП-14461/2016
Дело N А56-2900/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца (заявителя): Смирнова Н.В. по доверенности от 18.05.2016,
от ответчика (должника): Краевского А.А. по доверенности от 29.12.2015,
от 3-х лиц: 1. Не явился, извещен,
2. Гандыжалиева Б.Б. по доверенности от 31.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14461/2016) ООО "Франс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.4.2016 по делу N А56-2900/2016 (судья Воробьевой Ю.В.), принятое
по иску ООО "Франс"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии,
2. АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о государственной регистрации права
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик, Комитет) о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода от Комитета к Обществу права собственности по договору N 4044-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 16.09.2015 на следующий объект недвижимости - нежилое помещение 24Н общей площадью 21,4 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007672:4499, расположенное на 1 (в т.ч. антресоль) этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, литер. А.
Решением суда от 07.04.2016 в иске отказано.
ООО "Франс" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Как указывает Общество, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, в результате чего судом принято неправильное решение.
Комитет и Фонд имущества в отзывах на апелляционную жалобу возражают против ее удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои позиции.
Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.
Как следует из материалов дела, между ООО "Франс" (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор от 05.01.2000 N 12-А-2238 аренды нежилого помещения общей площадью 21,4 кв. м по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н, 1 этаж (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).
23.06.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
30.09.2014 Комитетом было принято распоряжение N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", пунктом 2.1. которого цена продажи помещения определена в размере 5 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014, выполненным ГУИОН.
11.11.2014 Общество направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2 288 135 руб. 59 коп., определенную ООО "Капитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.
Письмом N 5561/30 от 26.11.2014 Фонд сообщил Обществу, что изменение цены продажи объекта не входит в компетенцию Фонда в связи с тем, что Фонд является представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010, заключенного между Комитетом и Фондом.
Письмом N 33624-32 от 03.12.2014 Комитет сообщил Обществу, что нормы Закона N 159-ФЗ не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.
Невозможность урегулирования сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н (в том числе антресоль). Общество просило изложить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" составляет 2 966 101 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто один) рубль 69 копеек, без НДС".
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015, иск удовлетворен.
Между Обществом (покупатель) и Комитетом в лице Фонда имущества (продавец) заключен в отношении спорного помещения договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП (далее - Договор) с графиком платежей, являющимся приложением N 1 к Договору.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-16362/2015 решение суда от 21.05.2015 и постановление апелляционного суда от 16.09.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Общество ссылается на то, что Комитет уклоняется от исполнения договорной обязанности по предоставлению комплекта документов, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на объект по договору купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП был заключен Обществом и Комитетом по результатам урегулирования спора о цене выкупаемого имущества решением суда Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015.
Постановлением суда кассационной инстанции от 22.12.2015 по делу N А56-16362/2015 решение суда от 21.05.2015 и постановление апелляционного суда от 16.09.2015 отменены.
На основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (как в действующей редакции, так и в редакции, действовавшей на момент предъявления иска по делу N А56-16362/2015) при передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, соответствующий договор может считаться заключенным только при условии вступления в силу решения суда, на основании которого он должен был быть заключен.
Как обоснованно указал суд, поскольку решение по делу N А56-16362/2015 отменено, договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП, подписанный на основании данного решения, не может считаться заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Поскольку вопрос о цене продажи помещения судом до настоящего времени не разрешен, договорное условие о цене продажи помещения не определено, в связи с чем договор купли-продажи помещения в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Следовательно, основания для удовлетворения иска Общества отсутствуют.
Доводы Общества о том, что договор заключен на основании общих положений гражданского законодательства, опровергается текстом договора, в преамбуле которого указано, что договор заключается на основании решения суда.
Утверждение Общества о существовании двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта, основано на неверном толковании норм материального права.
Довод Общества о том, что цена договора купли-продажи согласована сторонами, является несостоятельным. В рассматриваемом случае заключение договора обязательно для Комитета и порядок определения его условия о цене регулируется Законом N 159-ФЗ и статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Цена договора должна быть определена решением суда по иску об урегулировании преддоговорного спора, которое в настоящее время отсутствует.
Поскольку судом при принятии решения не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2016 по делу N А56-2900/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.КАШИНА
Т.А.КАШИНА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)