Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
- от истца: Баяндин Д.И. (паспорт, доверенность от 23.03.2017); Возчиков М.В. (паспорт, доверенность от 23.03.2017);
- от ответчика, индивидуального предпринимателя Паздникова Михаила Александровича: Шведский О.Н. (паспорт, доверенность от 21.08.2016);
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании арбитражное дело N А60-49866/2016
по иску акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОГРН 1096659005200, ИНН 6659190900)
к индивидуальному предпринимателю Паздникову Михаилу Александровичу (ОГРНИП 307667022500035, ИНН 667000951028), индивидуальному предпринимателю Белобородову Василию Николаевичу (ОГРНИП 309667308500041, ИНН 667320154840), индивидуальному предпринимателю Силантьеву Анатолию Ивановичу (ОГРНИП 316965800106996, ИНН 667007309645)
третьи лица: закрытое акционерное общество "Вип-Трейдинг" (ОГРН 1026605412613, ИНН 6662123527), публичное акционерное общество "Банк Уралсиб" (ОГРН 1020280000190, ИНН 0274062111), общество с ограниченной ответственностью "НК Сервис" (ОГРН 1086658022494, ИНН 6658319510), общество с ограниченной ответственностью Производственный холдинг "Эйр-Трейд" (ОГРН 1146686005311, ИНН 6686044659), общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис-Турбо" (ОГРН 1096671000491, ИНН 6671278132).
о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
Акционерное общество "Уральский завод транспортного машиностроения" (далее - истец, общество "Уральский завод транспортного машиностроения") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчикам, индивидуальному предпринимателю Паздникову Михаилу Александровичу (предприниматель Паздников М.А.), индивидуальному предпринимателю Белобородову Василию Николаевичу (предприниматель Белобородов В.Н.), индивидуальному предпринимателю Силантьеву Анатолию Ивановичу (предприниматель Силантьев А.И.) о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенного предпринимателями Белобородовым В.Н. и Паздниковым М.А. в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918 площадью 97,2 кв. м, о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенного предпринимателями Силантьевым А.И. и Паздниковым М.А. в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919 площадью 84,6 кв. м, применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возврата покупателю предпринимателю Паздникову М.А. всего переданного по сделкам (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Вип-Трейдинг" (общество "Вип-Трейдинг"), публичное акционерное общество "Банк Уралсиб".
Решением арбитражного суда от 18.05.2017 (резолютивная часть от 15.05.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда было обжаловано истцом в апелляционном порядке.
При рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции было установлено, что при рассмотрении дела судом первой инстанции истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований путем дополнения, в том числе, требованием о признании отсутствующими всех регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 66:41:0110004:1918, 66:41:0110004:1919.
Судом первой инстанции заявленное ходатайство об уточнении исковых требований в этой части отклонено, поскольку требование о признании отсутствующими регистрационных записей является дополнительным требованием, которое не может быть принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Судом первой инстанции не учтено, что заявляя об изменении исковых требований, истец просил признать отсутствующими регистрационные записи не в качестве самостоятельного требования, а как применение последствий недействительности оспариваемых договоров.
На основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ, разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем вынесено определение от 27.07.2017, и на основании ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующими всех регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 66:41:0110004:1918, 66:41:0110004:1919.
Определением суда от 28.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "НК Сервис", общество с ограниченной ответственностью Производственный холдинг "Эйр-Трейд", общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис-Турбо".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 28.09.2017 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просил:
- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918 площадью 97,2 кв. м между Белобородовым Василием Николаевичем и Паздниковым Михаилом Александровичем,
- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919 площадью 84,6 кв. м между Силантьевым Анатолием Ивановичем и Паздниковым Михаилом Александровичем.
- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата Паздникову Михаилу Александровичу переданной им в адрес Белобородова Василия Николаевича в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014 денежной суммы в размере 2 575 800 рублей и признания отсутствующими регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918, а именно: регистрационной записи N 66-66-01/611/2014-660 от 24.02.2014; регистрационной записи N 66-66-01/631/2014-296 от 21.04.2014.
- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата Паздникову Михаилу Александровичу переданной им в адрес Силантьева Анатолия Ивановича в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014 денежной суммы в размере 2 128 380 рублей и признания отсутствующими регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919, а именно: регистрационной записи N 66-66-01/611/2014-659 от 21.02.2014; регистрационной записи N 66-66-01/631/2014-297 от 17.04.2014.
Заявленное ходатайство судом рассмотрено, уточнение исковых требований принято судом апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.08.2002 между федеральным государственным унитарным предприятием "Уральский завод транспортного машиностроения" (в настоящее время - общество "Уральский завод транспортного машиностроения") и обществом "Вип-Трейдинг" заключен договор долевого участия в строительстве N 0108, по условиям которого федеральное государственное унитарное предприятие "Уральский завод транспортного машиностроения" передало обществу "Вип-Трейдинг" права на застройку (достройку) здания поликлиники и административного корпуса по ул. Фронтовых Бригад в г. Екатеринбурге.
В приложении N 4 к договору от 01.08.2002 стороны согласовали поэтажное разделение площадей в осях, квадратных метрах и процентном соотношении.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 11.08.2003 N 13402 согласован способ распоряжения объектом незавершенного строительства "поликлиника на 600 посещений в день", находящимся в хозяйственном ведении федерального государственного унитарного предприятия "Уральский завод транспортного машиностроения":
достройка объекта путем заключения инвестиционного договора с перепрофилированием объекта в административно-торговый центр.
Письмом от 12.11.2003 N 78-11635 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области согласован договор долевого участия в строительстве 01.08.2002 N 0108.
Согласно установленному в п. 3.1.1 договора сроку объект должен был быть достроен, акт государственной комиссии о сдаче объекта в эксплуатацию получен - не позднее 12.05.2005.
Постановлением главы г. Екатеринбурга от 09.12.2004 N 1590-г федеральному государственному унитарному предприятию "Уральский завод транспортного машиностроения" разрешена реконструкция недостроенного здания поликлиники под торгово-административное здание на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование, расположенном в г. Екатеринбурге по ул. Фронтовых Бригад, 31. Функции заказчика возложены на общество "Вип-Трейдинг".
19.04.2005 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Свердловской области обществу "Вип-Трейдинг" выдано разрешение N 45 на выполнение строительно-монтажных работ по восстановлению несущей способности элементов здания, расположенного по адресу ул. Фронтовых Бригад, 31, согласно заключению открытого акционерного общества институт "УралНИИАС" от 17.11.2003 N 102 под торгово-административное здание.
Сторонами договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 подписан акт от 03.04.2007 сдачи-приемки объекта, завершенного реконструкцией (административно-торговый центр по ул. Фронтовых Бригад, бывшая поликлиника федерального государственного унитарного предприятия "Уральский завод транспортного машиностроения"). В приложении N 1 к акту указаны замечаний, выявленные в ходе проверки готовности помещений. Затем, 31.07.2007 замечания, перечисленные в приложении N 1 к акту сдачи-приемки от 03.04.2007, устранены, о чем сторонами договора подписан соответствующий акт.
Однако право собственности ни на объект незавершенного строительства, ни на здание зарегистрировано не было.
При приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Уральский завод транспортного машиностроения" в состав приватизируемого имущества вошли земельный участок, расположенный в г. Екатеринбург, ул. Фронтовых Бригад, 29, а также находящееся на балансе незавершенное строительство административно-торгового центра (строительство поликлиники г. Екатеринбург, ул. Фронтовых Бригад, 29).
Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.08.2013 удовлетворены исковые требования предпринимателя Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. к обществу "Вип-Трейдинг" о регистрации договоров долевого участия в строительстве, за предпринимателем Белобородовым В.Н. признано право собственности на нежилое помещение площадью 51, 6 кв. м, расположенное на 3-ем этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге, и нежилое помещение площадью 44, 3 кв. м, расположенное на 4-ом этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге; за предпринимателем Силантьевым А.И. признано право собственности на нежилое помещение площадью 60,7 кв. м, расположенное на 3-ем этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге, и нежилое помещение площадью 29,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге.
На основании указанного судебного акта в Единый государственный реестр недвижимости были внесены регистрационные записи N 66-66-01/611/2014-660 от 24.02.2014; N 66-66-01/611/2014-659 от 21.02.2014.
04.04.2014 предпринимателем Белобородовым В.Н. (продавец) и предпринимателем Паздниковым М.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - офисных помещений с кадастровым номером 66:41:0110004:1918.
04.04.2014 предпринимателем Силантьевым А.И. (продавец) и предпринимателем Паздниковым М.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - офисных помещений с кадастровым номером 66:41:0110004:1919.
Апелляционным определением Свердловского областного суда от 04.04.2016 решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.08.2013 отменено, в удовлетворении исковых требований Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. к обществу "Вип-Трейдинг" о государственной регистрации соглашения и признании права собственности отказано.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что договоры купли-продажи от 04.04.2014 являются недействительными (ничтожными сделками) сделками, нарушающими его права. Истец является собственником земельного участка, на котором расположено незавершенное строительство административно-торгового центра. Нежилые помещения, являющиеся предметом договоров, не существуют как объекты гражданских прав ввиду отсутствия регистрации права собственности на здание, в котором они расположены. Разделение площадей в здании в соответствии с п. 4.4. договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 не произведено, помещения, являющиеся предметом спорных договоров, после осуществления раздела площадей и регистрации прав на здание могут быть распределены в пользу как общества "Вип-Трейдинг", так и общества "Уральский завод транспортного машиностроения". Наличие государственной регистрации прав на помещения препятствует осуществлению такого распределения в установленном порядке и нарушает права и интересы истца.
Возражая против заявленных требований, ответчик предприниматель Паздников М.А. указывает на то, что регистрация права собственности не нарушает права иных лиц. Истцом не приведены основания возникновения у него прав на спорные помещения. Спорные помещения поставлены на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о характеристиках этих помещений, позволяющих определить их как объект недвижимости и как индивидуально-определенную вещь. Оспариваемые договоры являются возмездными сделками, предприниматель Паздников М.А. является добросовестным приобретателем. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Кроме того, предприниматель Паздников М.А. указывает на то, что порядок распределения площадей в здании закреплен в разделе 4 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108, спорные помещения не подлежат распределению истцу, спорные помещения являются объектом гражданских прав.
Третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис-Турбо" просит в удовлетворении иска отказать.
Изучив материалы дела, доводы сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5. 2.1.6 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 общество "Вип-Трейдинг" обязуется своими силами и за свой счет произвести достройку объекта, получить акт государственной комиссии о сдаче объекта в эксплуатацию, внести необходимые коррективы в рабочую документацию в соответствии с современными требованиями к эксплуатации зданий, сооружений и условий настоящего договора, зарегистрировать в Учреждении юстиции право собственности на объект после его приема в эксплуатацию, оформить соответствующие документы на право пользования земельным участком, на котором расположен объект, после сдачи его государственной приемочной комиссии в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.2.2 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 федеральное государственное унитарное предприятие "Уральский завод транспортного машиностроения" обязуется оплатить понесенные обществом "Вип-Трейдинг" затраты на корректировку и ввод в эксплуатацию объекта путем передачи ему 60% площадей в собственность.
В п. 4.4 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 стороны предусмотрели, что после внесения изменений в техническую документацию и их согласования сторона 1 и сторона 2 в течение 30 дней проводят уточненный расчет площадей, которые отходят по настоящему договору той или иной стороне.
В приложении N 1 к договору стороны подписали план разграничения площади на 12 листах, а в приложении N 4 - согласовали протокол разделения площадей в осях, квадратных метрах и процентном соотношении.
Таким образом, поскольку на сегодняшний день договор долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим, стороны площади в здании не распределили, право собственности на здание или помещения в нем не зарегистрировали, соответственно вещные права на них не приобрели, распоряжение частью помещений в здании затрагивает права и интересы общества "Уральский завод транспортного машиностроения" как стороны договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108.
Между сторонами договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 длительное время рассматриваются споры как относительно распределения площадей в достроенном здании (дела N А60-18258/2012, А60-18486/2014), так и относительно исполнения (дела N А60-29410/2010), изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 (дело N А60-5659/2015).
При таких обстоятельствах, оспариваемые сделки нарушают права и охраняемые интересы истца (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право собственности предпринимателей Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. на спорные помещения было признано судебным актом, который впоследствии был отменен и в удовлетворении требований о признании права собственности отказано. Поскольку право собственности на спорные помещения у предпринимателей Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. не возникло, оспариваемые сделки противоречат положениям ст. 209 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными. Требования о признании этих сделок недействительными заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
С учетом обращения с иском 17.10.2016 срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок истец просит обязать продавцов возвратить покупателю полученные денежные средства, а также признать отсутствующими записи о правах на спорные помещения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
Суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования в этой части подлежат удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, договор долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 в полном объеме до настоящего времени не исполнен, является действующим. Площади в здании сторонами договора от 01.08.2002 N 0108 не распределены, право собственности на помещения не зарегистрировали.
При таких обстоятельствах, наличие в Едином государственном реестре недвижимости записей о правах на помещения, внесенных на основании недействительных сделок, будет препятствовать определению в установленном порядке собственников этих помещений. В связи с чем, регистрационные записи N 66-66-01/631/2014-296 от 24.04.2014, N 66-66-01/631/2014-297 от 17.04.2014 должны быть признаны отсутствующими.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части применения последствий недействительности сделок в виде признания отсутствующими регистрационных записей N 66-66-01/611/2014-660 от 24.02.2014, N 66-66-01/611/2014-659 от 21.02.2014 судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку указанные записи не были внесены на основании оспариваемых сделок. Признание этих записей отсутствующими не может быть заявлено в порядке применения последствий недействительности этих сделок.
Довод ответчика предпринимателя Паздникова М.А. об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
До исполнения условий договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 оснований для предъявления требований о признании на спорные помещения права собственности, истребования имущества из чужого незаконного владения у истца не имеется.
Ссылка на то, что по условиям договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 спорные помещения не подлежат распределению истцу, не принимается, поскольку указанное обстоятельство не является основанием возникновения прав на эти помещения у ответчиков.
Ссылка предпринимателя Паздникова М.А. на то, что он является добросовестным приобретателем, судом апелляционной инстанции не принимается.
При заключении оспариваемых договоров купли-продажи предприниматель Паздников М.А. не мог не знать о том, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за продавцами на основании судебного акта по иску Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. к обществу "Вип-Трейдинг". Из указанного судебного акта следует, что строительство объекта производилось обществом "Вип-Трейдинг" на основании договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108, заключенного с ФГУП "Уралтрансмаш".
При этом из открытых источников, в том числе интернет-сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ответчик имел возможность узнать о наличии споров об исполнении указанного договора, о распределении площадей в здании по ул. Фронтовых Бригад, 31 г. Екатеринбурга (дела N А60-18258/2012, N А60-29410/2010).
Ссылка ответчика предпринимателя Паздникова М.А. на правовую позицию ВС РФ, изложенную в определении от 14.08.2017 N 306-ЭС17-3016 (2), также не принимается, поскольку указанная правовая позиция касается иных фактических обстоятельств.
Довод ответчика предпринимателя Паздникова М.А. о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, является необоснованным. Предъявление заинтересованным лицом требований о признании недействительными сделок, нарушающих его права и законные интересы, не может быть расценено как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Обстоятельство, повлекшее переход к рассмотрению дела арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268), является основанием для отмены решения суда от 18.05.2017.
С учетом изложенного, решение суда от 18.05.2017 подлежит отмене, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчиков.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2017 года по делу N А60-49866/2016 отменить.
Иск удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918 площадью 97,2 кв. м Белобородовым Василием Николаевичем и Паздниковым Михаилом Александровичем.
Применить последствия недействительности указанной сделки, обязать Белобородова Василия Николаевича возвратить Паздникову Михаилу Александровичу переданные в счет оплаты по договору денежные средства в размере 2 575 800 руб. Признать отсутствующей в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись N 66-66-01/631/2014-296 от 24.04.2014.
Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919 площадью 84,6 кв. м Силантьевым Анатолием Ивановичем и Паздниковым Михаилом Александровичем.
Применить последствия недействительности указанной сделки, обязать Силантьева Анатолия Ивановича возвратить Паздникову Михаилу Александровичу переданные в счет оплаты по договору денежные средства в размере 2 128 380 руб. Признать отсутствующей в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись N 66-66-01/631/2014-297 от 17.04.2014.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать в пользу акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОГРН 1096659005200, ИНН 6659190900) расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе: с индивидуального предпринимателя Белобородова Василия Николаевича (ОГРНИП 309667308500041, ИНН 667320154840) в размере 3 075 руб., с индивидуального предпринимателя Паздникова Михаила Александровича (ОГРНИП 307667022500035, ИНН 667000951028) в сумме 6 150 руб.; с индивидуального предпринимателя Силантьева Анатолия Ивановича (ОГРНИП 316965800106996, ИНН 667007309645) в сумме 3 075 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2017 N 17АП-9538/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-49866/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2017 г. N 17АП-9538/2017-ГК
Дело N А60-49866/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
- от истца: Баяндин Д.И. (паспорт, доверенность от 23.03.2017); Возчиков М.В. (паспорт, доверенность от 23.03.2017);
- от ответчика, индивидуального предпринимателя Паздникова Михаила Александровича: Шведский О.Н. (паспорт, доверенность от 21.08.2016);
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании арбитражное дело N А60-49866/2016
по иску акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОГРН 1096659005200, ИНН 6659190900)
к индивидуальному предпринимателю Паздникову Михаилу Александровичу (ОГРНИП 307667022500035, ИНН 667000951028), индивидуальному предпринимателю Белобородову Василию Николаевичу (ОГРНИП 309667308500041, ИНН 667320154840), индивидуальному предпринимателю Силантьеву Анатолию Ивановичу (ОГРНИП 316965800106996, ИНН 667007309645)
третьи лица: закрытое акционерное общество "Вип-Трейдинг" (ОГРН 1026605412613, ИНН 6662123527), публичное акционерное общество "Банк Уралсиб" (ОГРН 1020280000190, ИНН 0274062111), общество с ограниченной ответственностью "НК Сервис" (ОГРН 1086658022494, ИНН 6658319510), общество с ограниченной ответственностью Производственный холдинг "Эйр-Трейд" (ОГРН 1146686005311, ИНН 6686044659), общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис-Турбо" (ОГРН 1096671000491, ИНН 6671278132).
о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
Акционерное общество "Уральский завод транспортного машиностроения" (далее - истец, общество "Уральский завод транспортного машиностроения") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчикам, индивидуальному предпринимателю Паздникову Михаилу Александровичу (предприниматель Паздников М.А.), индивидуальному предпринимателю Белобородову Василию Николаевичу (предприниматель Белобородов В.Н.), индивидуальному предпринимателю Силантьеву Анатолию Ивановичу (предприниматель Силантьев А.И.) о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенного предпринимателями Белобородовым В.Н. и Паздниковым М.А. в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918 площадью 97,2 кв. м, о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенного предпринимателями Силантьевым А.И. и Паздниковым М.А. в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919 площадью 84,6 кв. м, применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возврата покупателю предпринимателю Паздникову М.А. всего переданного по сделкам (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).
На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Вип-Трейдинг" (общество "Вип-Трейдинг"), публичное акционерное общество "Банк Уралсиб".
Решением арбитражного суда от 18.05.2017 (резолютивная часть от 15.05.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда было обжаловано истцом в апелляционном порядке.
При рассмотрении апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции было установлено, что при рассмотрении дела судом первой инстанции истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований путем дополнения, в том числе, требованием о признании отсутствующими всех регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 66:41:0110004:1918, 66:41:0110004:1919.
Судом первой инстанции заявленное ходатайство об уточнении исковых требований в этой части отклонено, поскольку требование о признании отсутствующими регистрационных записей является дополнительным требованием, которое не может быть принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Судом первой инстанции не учтено, что заявляя об изменении исковых требований, истец просил признать отсутствующими регистрационные записи не в качестве самостоятельного требования, а как применение последствий недействительности оспариваемых договоров.
На основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ, разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем вынесено определение от 27.07.2017, и на основании ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующими всех регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 66:41:0110004:1918, 66:41:0110004:1919.
Определением суда от 28.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "НК Сервис", общество с ограниченной ответственностью Производственный холдинг "Эйр-Трейд", общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис-Турбо".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 28.09.2017 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просил:
- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918 площадью 97,2 кв. м между Белобородовым Василием Николаевичем и Паздниковым Михаилом Александровичем,
- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919 площадью 84,6 кв. м между Силантьевым Анатолием Ивановичем и Паздниковым Михаилом Александровичем.
- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата Паздникову Михаилу Александровичу переданной им в адрес Белобородова Василия Николаевича в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014 денежной суммы в размере 2 575 800 рублей и признания отсутствующими регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918, а именно: регистрационной записи N 66-66-01/611/2014-660 от 24.02.2014; регистрационной записи N 66-66-01/631/2014-296 от 21.04.2014.
- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата Паздникову Михаилу Александровичу переданной им в адрес Силантьева Анатолия Ивановича в счет оплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014 денежной суммы в размере 2 128 380 рублей и признания отсутствующими регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919, а именно: регистрационной записи N 66-66-01/611/2014-659 от 21.02.2014; регистрационной записи N 66-66-01/631/2014-297 от 17.04.2014.
Заявленное ходатайство судом рассмотрено, уточнение исковых требований принято судом апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.08.2002 между федеральным государственным унитарным предприятием "Уральский завод транспортного машиностроения" (в настоящее время - общество "Уральский завод транспортного машиностроения") и обществом "Вип-Трейдинг" заключен договор долевого участия в строительстве N 0108, по условиям которого федеральное государственное унитарное предприятие "Уральский завод транспортного машиностроения" передало обществу "Вип-Трейдинг" права на застройку (достройку) здания поликлиники и административного корпуса по ул. Фронтовых Бригад в г. Екатеринбурге.
В приложении N 4 к договору от 01.08.2002 стороны согласовали поэтажное разделение площадей в осях, квадратных метрах и процентном соотношении.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 11.08.2003 N 13402 согласован способ распоряжения объектом незавершенного строительства "поликлиника на 600 посещений в день", находящимся в хозяйственном ведении федерального государственного унитарного предприятия "Уральский завод транспортного машиностроения":
достройка объекта путем заключения инвестиционного договора с перепрофилированием объекта в административно-торговый центр.
Письмом от 12.11.2003 N 78-11635 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области согласован договор долевого участия в строительстве 01.08.2002 N 0108.
Согласно установленному в п. 3.1.1 договора сроку объект должен был быть достроен, акт государственной комиссии о сдаче объекта в эксплуатацию получен - не позднее 12.05.2005.
Постановлением главы г. Екатеринбурга от 09.12.2004 N 1590-г федеральному государственному унитарному предприятию "Уральский завод транспортного машиностроения" разрешена реконструкция недостроенного здания поликлиники под торгово-административное здание на земельном участке, отведенном в постоянное (бессрочное) пользование, расположенном в г. Екатеринбурге по ул. Фронтовых Бригад, 31. Функции заказчика возложены на общество "Вип-Трейдинг".
19.04.2005 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Свердловской области обществу "Вип-Трейдинг" выдано разрешение N 45 на выполнение строительно-монтажных работ по восстановлению несущей способности элементов здания, расположенного по адресу ул. Фронтовых Бригад, 31, согласно заключению открытого акционерного общества институт "УралНИИАС" от 17.11.2003 N 102 под торгово-административное здание.
Сторонами договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 подписан акт от 03.04.2007 сдачи-приемки объекта, завершенного реконструкцией (административно-торговый центр по ул. Фронтовых Бригад, бывшая поликлиника федерального государственного унитарного предприятия "Уральский завод транспортного машиностроения"). В приложении N 1 к акту указаны замечаний, выявленные в ходе проверки готовности помещений. Затем, 31.07.2007 замечания, перечисленные в приложении N 1 к акту сдачи-приемки от 03.04.2007, устранены, о чем сторонами договора подписан соответствующий акт.
Однако право собственности ни на объект незавершенного строительства, ни на здание зарегистрировано не было.
При приватизации федерального государственного унитарного предприятия "Уральский завод транспортного машиностроения" в состав приватизируемого имущества вошли земельный участок, расположенный в г. Екатеринбург, ул. Фронтовых Бригад, 29, а также находящееся на балансе незавершенное строительство административно-торгового центра (строительство поликлиники г. Екатеринбург, ул. Фронтовых Бригад, 29).
Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.08.2013 удовлетворены исковые требования предпринимателя Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. к обществу "Вип-Трейдинг" о регистрации договоров долевого участия в строительстве, за предпринимателем Белобородовым В.Н. признано право собственности на нежилое помещение площадью 51, 6 кв. м, расположенное на 3-ем этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге, и нежилое помещение площадью 44, 3 кв. м, расположенное на 4-ом этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге; за предпринимателем Силантьевым А.И. признано право собственности на нежилое помещение площадью 60,7 кв. м, расположенное на 3-ем этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге, и нежилое помещение площадью 29,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже в объекте незавершенного строительства торгово-административного здания по ул. Фронтовых Бригад, 29 в г. Екатеринбурге.
На основании указанного судебного акта в Единый государственный реестр недвижимости были внесены регистрационные записи N 66-66-01/611/2014-660 от 24.02.2014; N 66-66-01/611/2014-659 от 21.02.2014.
04.04.2014 предпринимателем Белобородовым В.Н. (продавец) и предпринимателем Паздниковым М.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - офисных помещений с кадастровым номером 66:41:0110004:1918.
04.04.2014 предпринимателем Силантьевым А.И. (продавец) и предпринимателем Паздниковым М.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - офисных помещений с кадастровым номером 66:41:0110004:1919.
Апелляционным определением Свердловского областного суда от 04.04.2016 решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.08.2013 отменено, в удовлетворении исковых требований Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. к обществу "Вип-Трейдинг" о государственной регистрации соглашения и признании права собственности отказано.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что договоры купли-продажи от 04.04.2014 являются недействительными (ничтожными сделками) сделками, нарушающими его права. Истец является собственником земельного участка, на котором расположено незавершенное строительство административно-торгового центра. Нежилые помещения, являющиеся предметом договоров, не существуют как объекты гражданских прав ввиду отсутствия регистрации права собственности на здание, в котором они расположены. Разделение площадей в здании в соответствии с п. 4.4. договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 не произведено, помещения, являющиеся предметом спорных договоров, после осуществления раздела площадей и регистрации прав на здание могут быть распределены в пользу как общества "Вип-Трейдинг", так и общества "Уральский завод транспортного машиностроения". Наличие государственной регистрации прав на помещения препятствует осуществлению такого распределения в установленном порядке и нарушает права и интересы истца.
Возражая против заявленных требований, ответчик предприниматель Паздников М.А. указывает на то, что регистрация права собственности не нарушает права иных лиц. Истцом не приведены основания возникновения у него прав на спорные помещения. Спорные помещения поставлены на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о характеристиках этих помещений, позволяющих определить их как объект недвижимости и как индивидуально-определенную вещь. Оспариваемые договоры являются возмездными сделками, предприниматель Паздников М.А. является добросовестным приобретателем. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Кроме того, предприниматель Паздников М.А. указывает на то, что порядок распределения площадей в здании закреплен в разделе 4 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108, спорные помещения не подлежат распределению истцу, спорные помещения являются объектом гражданских прав.
Третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис-Турбо" просит в удовлетворении иска отказать.
Изучив материалы дела, доводы сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В силу положений п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5. 2.1.6 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 общество "Вип-Трейдинг" обязуется своими силами и за свой счет произвести достройку объекта, получить акт государственной комиссии о сдаче объекта в эксплуатацию, внести необходимые коррективы в рабочую документацию в соответствии с современными требованиями к эксплуатации зданий, сооружений и условий настоящего договора, зарегистрировать в Учреждении юстиции право собственности на объект после его приема в эксплуатацию, оформить соответствующие документы на право пользования земельным участком, на котором расположен объект, после сдачи его государственной приемочной комиссии в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 2.2.2 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 федеральное государственное унитарное предприятие "Уральский завод транспортного машиностроения" обязуется оплатить понесенные обществом "Вип-Трейдинг" затраты на корректировку и ввод в эксплуатацию объекта путем передачи ему 60% площадей в собственность.
В п. 4.4 договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 стороны предусмотрели, что после внесения изменений в техническую документацию и их согласования сторона 1 и сторона 2 в течение 30 дней проводят уточненный расчет площадей, которые отходят по настоящему договору той или иной стороне.
В приложении N 1 к договору стороны подписали план разграничения площади на 12 листах, а в приложении N 4 - согласовали протокол разделения площадей в осях, квадратных метрах и процентном соотношении.
Таким образом, поскольку на сегодняшний день договор долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 в полном объеме сторонами не исполнен и является действующим, стороны площади в здании не распределили, право собственности на здание или помещения в нем не зарегистрировали, соответственно вещные права на них не приобрели, распоряжение частью помещений в здании затрагивает права и интересы общества "Уральский завод транспортного машиностроения" как стороны договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108.
Между сторонами договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 длительное время рассматриваются споры как относительно распределения площадей в достроенном здании (дела N А60-18258/2012, А60-18486/2014), так и относительно исполнения (дела N А60-29410/2010), изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 (дело N А60-5659/2015).
При таких обстоятельствах, оспариваемые сделки нарушают права и охраняемые интересы истца (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право собственности предпринимателей Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. на спорные помещения было признано судебным актом, который впоследствии был отменен и в удовлетворении требований о признании права собственности отказано. Поскольку право собственности на спорные помещения у предпринимателей Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. не возникло, оспариваемые сделки противоречат положениям ст. 209 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными. Требования о признании этих сделок недействительными заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
С учетом обращения с иском 17.10.2016 срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок истец просит обязать продавцов возвратить покупателю полученные денежные средства, а также признать отсутствующими записи о правах на спорные помещения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
Суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования в этой части подлежат удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, договор долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 в полном объеме до настоящего времени не исполнен, является действующим. Площади в здании сторонами договора от 01.08.2002 N 0108 не распределены, право собственности на помещения не зарегистрировали.
При таких обстоятельствах, наличие в Едином государственном реестре недвижимости записей о правах на помещения, внесенных на основании недействительных сделок, будет препятствовать определению в установленном порядке собственников этих помещений. В связи с чем, регистрационные записи N 66-66-01/631/2014-296 от 24.04.2014, N 66-66-01/631/2014-297 от 17.04.2014 должны быть признаны отсутствующими.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части применения последствий недействительности сделок в виде признания отсутствующими регистрационных записей N 66-66-01/611/2014-660 от 24.02.2014, N 66-66-01/611/2014-659 от 21.02.2014 судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку указанные записи не были внесены на основании оспариваемых сделок. Признание этих записей отсутствующими не может быть заявлено в порядке применения последствий недействительности этих сделок.
Довод ответчика предпринимателя Паздникова М.А. об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
До исполнения условий договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 оснований для предъявления требований о признании на спорные помещения права собственности, истребования имущества из чужого незаконного владения у истца не имеется.
Ссылка на то, что по условиям договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108 спорные помещения не подлежат распределению истцу, не принимается, поскольку указанное обстоятельство не является основанием возникновения прав на эти помещения у ответчиков.
Ссылка предпринимателя Паздникова М.А. на то, что он является добросовестным приобретателем, судом апелляционной инстанции не принимается.
При заключении оспариваемых договоров купли-продажи предприниматель Паздников М.А. не мог не знать о том, что право собственности на спорные помещения зарегистрировано за продавцами на основании судебного акта по иску Силантьева А.И. и Белобородова В.Н. к обществу "Вип-Трейдинг". Из указанного судебного акта следует, что строительство объекта производилось обществом "Вип-Трейдинг" на основании договора долевого участия в строительстве от 01.08.2002 N 0108, заключенного с ФГУП "Уралтрансмаш".
При этом из открытых источников, в том числе интернет-сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ответчик имел возможность узнать о наличии споров об исполнении указанного договора, о распределении площадей в здании по ул. Фронтовых Бригад, 31 г. Екатеринбурга (дела N А60-18258/2012, N А60-29410/2010).
Ссылка ответчика предпринимателя Паздникова М.А. на правовую позицию ВС РФ, изложенную в определении от 14.08.2017 N 306-ЭС17-3016 (2), также не принимается, поскольку указанная правовая позиция касается иных фактических обстоятельств.
Довод ответчика предпринимателя Паздникова М.А. о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом, является необоснованным. Предъявление заинтересованным лицом требований о признании недействительными сделок, нарушающих его права и законные интересы, не может быть расценено как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Обстоятельство, повлекшее переход к рассмотрению дела арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268), является основанием для отмены решения суда от 18.05.2017.
С учетом изложенного, решение суда от 18.05.2017 подлежит отмене, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на ответчиков.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2017 года по делу N А60-49866/2016 отменить.
Иск удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1918 площадью 97,2 кв. м Белобородовым Василием Николаевичем и Паздниковым Михаилом Александровичем.
Применить последствия недействительности указанной сделки, обязать Белобородова Василия Николаевича возвратить Паздникову Михаилу Александровичу переданные в счет оплаты по договору денежные средства в размере 2 575 800 руб. Признать отсутствующей в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись N 66-66-01/631/2014-296 от 24.04.2014.
Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от 04.04.2014, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0110004:1919 площадью 84,6 кв. м Силантьевым Анатолием Ивановичем и Паздниковым Михаилом Александровичем.
Применить последствия недействительности указанной сделки, обязать Силантьева Анатолия Ивановича возвратить Паздникову Михаилу Александровичу переданные в счет оплаты по договору денежные средства в размере 2 128 380 руб. Признать отсутствующей в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись N 66-66-01/631/2014-297 от 17.04.2014.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать в пользу акционерного общества "Уральский завод транспортного машиностроения" (ОГРН 1096659005200, ИНН 6659190900) расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе: с индивидуального предпринимателя Белобородова Василия Николаевича (ОГРНИП 309667308500041, ИНН 667320154840) в размере 3 075 руб., с индивидуального предпринимателя Паздникова Михаила Александровича (ОГРНИП 307667022500035, ИНН 667000951028) в сумме 6 150 руб.; с индивидуального предпринимателя Силантьева Анатолия Ивановича (ОГРНИП 316965800106996, ИНН 667007309645) в сумме 3 075 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)