Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Васильевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,
при участии:
- от истца по первоначальному иску ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" (ОГРН 1025901367436, ИНН 5906051067) - Мирзоева М.Л., паспорт, доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика по первоначальному иску АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" (ОГРН 1135900001500, ИНН 5902990281) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика по первоначальному иску АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2015 года
по делу N А50-16910/2015,
принятое судьей Морозовой Т.В.
по иску ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг"
к АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город"
о взыскании 244 057,87 руб.,
по встречному иску АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город",
к ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг"
о признании договора аренды незаключенным,
установил:
ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" (далее - истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Пермского края к АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" (далее - ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 217 459,71 руб., пеней в размере 22 095,52 руб. (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
В свою очередь АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" предъявлен встречный иск о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 01.08.2013 N 12/13.
Решением Арбитражного суда Пермского края первоначальные исковые требования удовлетворены. С АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" в пользу ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 217 459,71 руб., неустойка в размере 22 095,52 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 7 7912 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ответчик по первоначальному иску (далее - ответчик) обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с доводами которой просит названное решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить встречный иск. Заявитель жалобы настаивает на незаключенности договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 в связи с отсутствием государственной регистрации названного договора.
Истец по первоначальному иску представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы письменного отзыва.
Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
До начала судебного заседания от АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением директора указанной организации в служебной командировке.
В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства судом отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ, а также с учетом того, что ответчик является юридическим лицом и имеет возможность направить в суд иного представителя. Внутренние организационные проблемы юридического лица, связанные с обеспечением участия представителя в судебном заседании, не являются основанием для отложения судебного разбирательства и не могут влиять на своевременное разрешение спора. При этом, явка представителя ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции не признана обязательной. Заявленное ходатайство не содержит оснований, по которым личное участие руководителя организации является необходимым при рассмотрении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" (арендодатель) и АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.08.2013 N 12/13, по условиям которого арендодатель передал арендатору принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения в здании по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, д. 16 (лит. А): N 13, 14 на первом этаже здания, полезной площадью 57,7 кв. м и N 2, 4, 5, 6, 28 на втором этаже, полезной площадью 64,5 кв. м для размещения офиса (л.д. 13-14).
Помещения переданы арендатору по акту сдачи-приемки от 01.08.2013 в надлежащем состоянии, пригодном для использованию по назначению (л.д. 15).
Срок аренды установлен со дня передачи помещения арендатору по 30 июня 2014 г. (п. 4.1 договора).
Пунктом 4.2. договора стороны установили, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор за один месяц до окончания срока аренды.
Изменение условий договора, расторжение и прекращение договора допускаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством и условиями договора (п. 4.3. договора).
В соответствии с п. 4.5. договор может быть расторгнут по требованию арендатора в случае если помещения по вине арендатора окажутся в состоянии непригодном для использования.
В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата устанавливается в размере 56 656 руб., в том числе НДС 18% ежемесячно, действительна до 20.12.2013.
В силу п. 3.3. договора арендная плата вносится полностью авансом в срок до 15 числа месяца, который подлежит оплате.
Согласно п. 6.2. договора за каждый день просрочки в оплате арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы задолженности.
11.06.2014 в адрес истца от ответчика поступило письмо (исх. N 77) с просьбой продлить срок действия договора аренды, исключив из договора помещение N 2 на 2 этаже.
11.06.2014 между арендодателем и арендатором по договору аренды от 01.08.2013 N 12/13 подписано Дополнительное соглашение, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору нежилые помещения в здании по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, д. 16 (лит. А): N 13, 14 на первом этаже здания, полезной площадью 57,7 кв. м и N 4, 5, 6, 28 на втором этаже, полезной площадью 51,0 кв. м для размещения офиса (л.д. 16).
Ежемесячная арендная плата по договору устанавливается в размере 60 970 руб., в т.ч. НДС 18%. Арендодатель имеет право изменить размер арендной платы с 01.08.2014 (п. 3.1. Дополнительного соглашения).
Срок аренды устанавливается со дня передачи помещения по 31.05.2015 (п. 4.1. Дополнительного соглашения).
По акту сдачи-приемки от 11.06.2014 арендатор передал из аренды арендодателю помещение N 2 полезной площадью 13,5 кв. м (л.д. 17).
30.09.2014 арендатор направил арендодателю письмо N 92 с уведомлением о расторжении договора аренды от 01.08.2013 с 01.11.2014 с освобождением помещений N 4, 5, 6, 28 с 01.11.2014, помещений N 13, 14 с 05.11.2014 (л.д. 39).
В ответном письме от 30.09.2014 N 37 арендодатель, сославшись на условия договора, указал арендатору на то, что срок действия договора установлен до 31.01.2015 и отказал в расторжении договора (л.д. 40).
Претензиями от 19.11.2014, 24.12.2014, 10.06.2015 арендодатель потребовал от арендатора в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате, начиная с ноября 2014 года по февраль 2015 года и соответствующие пени (л.д. 18-22).
Поскольку в добровольном порядке требования претензий не исполнены, арендатор обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции на основании ст. 609, 614, 329, 330 при отсутствии доказательств внесения ответчиком арендной платы в установленном договоре порядке и размере удовлетворил первоначальные исковые требования.
В удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 незаключенным судом первой инстанции отказано.
Заявитель жалобы, ссылаясь на дополнительное соглашение, по условиям которого срок аренды устанавливается со дня передачи помещения (01.08.2013) по 31.05.2015, настаивает на том, что договор аренды от 01.08.2013 N 12/13 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, соответственно удовлетворение первоначального иска и отказ в удовлетворении встречного иска не являются законными.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно нормам права существенными условиями договора аренды являются условие о предмете (ст. 432 ГК РФ), условие об объекте аренды (ст. 607 ГК РФ), для договора аренды зданий и сооружений - условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
Исследовав договор, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, оснований для признания договора незаключенным не имеется.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Поскольку условиями договора право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке не предусмотрено, требование о досрочном прекращении договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 арендатор в суд не предъявлял, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований считать договор прекращенным с 14.11.2014 на основании письма от 30.09.2014 не имеется.
Так как доказательства внесения арендной платы в установленном договором порядке и размере ответчиком в материалы дела не представлены, расчет исковых требований не оспорен, с ответчика правомерно взыскана задолженность по уплате арендной платы за период с 14.11.2014 по 28.02.2015 в размере 217 459,471 руб.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-131).
Как указано выше, в п. 6.2. договора стороны согласовали размер неустойки в размере 0,05%, при этом ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы судом установлено.
При изложенных обстоятельствах требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 22 095,52 руб. также правомерно удовлетворено арбитражным судом.
О применении положений ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор подлежал государственной регистрации, подлежат отклонению.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
При этом согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Как правильно установлено судом первой инстанции, договор аренды от 01.08.2013 заключен сроком по 30.06.2014 (п. 4.1 договора).
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что какая-либо из сторон договора отказалась от дальнейшего исполнения указанного договора в указанном порядке, т.е. с направлением стороне по договору письменного уведомления о намерении его расторгнуть.
Дополнительным соглашением от 11.06.2014 срок действия аренды был установлен по 31.05.2015, т.е. на срок менее года.
При этом по сути Дополнительным соглашением от 11.06.2014 сторонами определен новый предмет договора (из аренды выбыло помещение N 2 по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, д. 16 (лит. А), изменен размер арендной платы.
Дополнительное соглашение вступило в силу с 16.06.2014 (п. 3 Дополнительного соглашения).
В соответствии с Дополнительным соглашением ответчик по акту сдачи-приемки передал истцу нежилое помещение N 2 площадью 13,5 кв. м.
Так как другие помещения оставались в пользовании АНО ДПО "ОЦ Каменный город", новый акт сдачи-приемки сторонами не составлялся.
Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.
Поскольку дополнительным соглашением сторонами были согласованы новые существенные условия аренды (предмет аренды, срок аренды, размер арендной платы), Дополнительное соглашение является новым договором аренды, заключенным на срок с 16.06.2014 по 31.05.2015, то есть на срок менее года.
При этом ответчик, подписав дополнительное соглашение без каких либо замечаний, выразил свое согласие с новыми условиями аренды.
Таким образом, при продлении договора аренды нежилых помещений путем внесения в договор соглашением сторон изменений при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок, такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что даже если признать верными доводы апелляционной жалобы о том, что срок спорного договора составил более года и он подлежал государственной регистрации, основания для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отсутствуют.
Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, однако уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного договора.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им использовалось, арендатором вносились соответствующие платежи, что подтверждается как расчетом иска, представленным истцом, так и заявителем апелляционной жалобы.
Следовательно, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2015 года по делу N А50-16910/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.03.2016 N 17АП-1691/2016-АК ПО ДЕЛУ N А50-16910/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. N 17АП-1691/2016-АК
Дело N А50-16910/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Борзенковой И.В., Васильевой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,
при участии:
- от истца по первоначальному иску ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" (ОГРН 1025901367436, ИНН 5906051067) - Мирзоева М.Л., паспорт, доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика по первоначальному иску АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" (ОГРН 1135900001500, ИНН 5902990281) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика по первоначальному иску АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2015 года
по делу N А50-16910/2015,
принятое судьей Морозовой Т.В.
по иску ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг"
к АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город"
о взыскании 244 057,87 руб.,
по встречному иску АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город",
к ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг"
о признании договора аренды незаключенным,
установил:
ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" (далее - истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Пермского края к АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" (далее - ответчик по первоначальному иску) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 217 459,71 руб., пеней в размере 22 095,52 руб. (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
В свою очередь АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" предъявлен встречный иск о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 01.08.2013 N 12/13.
Решением Арбитражного суда Пермского края первоначальные исковые требования удовлетворены. С АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" в пользу ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 217 459,71 руб., неустойка в размере 22 095,52 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 7 7912 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ответчик по первоначальному иску (далее - ответчик) обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с доводами которой просит названное решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить встречный иск. Заявитель жалобы настаивает на незаключенности договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 в связи с отсутствием государственной регистрации названного договора.
Истец по первоначальному иску представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальному иску поддержал доводы письменного отзыва.
Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
До начала судебного заседания от АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением директора указанной организации в служебной командировке.
В удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства судом отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 158 АПК РФ, а также с учетом того, что ответчик является юридическим лицом и имеет возможность направить в суд иного представителя. Внутренние организационные проблемы юридического лица, связанные с обеспечением участия представителя в судебном заседании, не являются основанием для отложения судебного разбирательства и не могут влиять на своевременное разрешение спора. При этом, явка представителя ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции не признана обязательной. Заявленное ходатайство не содержит оснований, по которым личное участие руководителя организации является необходимым при рассмотрении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО "Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг" (арендодатель) и АНО "Образовательный центр для муниципальной сферы Каменный город" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.08.2013 N 12/13, по условиям которого арендодатель передал арендатору принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения в здании по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, д. 16 (лит. А): N 13, 14 на первом этаже здания, полезной площадью 57,7 кв. м и N 2, 4, 5, 6, 28 на втором этаже, полезной площадью 64,5 кв. м для размещения офиса (л.д. 13-14).
Помещения переданы арендатору по акту сдачи-приемки от 01.08.2013 в надлежащем состоянии, пригодном для использованию по назначению (л.д. 15).
Срок аренды установлен со дня передачи помещения арендатору по 30 июня 2014 г. (п. 4.1 договора).
Пунктом 4.2. договора стороны установили, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор за один месяц до окончания срока аренды.
Изменение условий договора, расторжение и прекращение договора допускаются в порядке, предусмотренном действующим законодательством и условиями договора (п. 4.3. договора).
В соответствии с п. 4.5. договор может быть расторгнут по требованию арендатора в случае если помещения по вине арендатора окажутся в состоянии непригодном для использования.
В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата устанавливается в размере 56 656 руб., в том числе НДС 18% ежемесячно, действительна до 20.12.2013.
В силу п. 3.3. договора арендная плата вносится полностью авансом в срок до 15 числа месяца, который подлежит оплате.
Согласно п. 6.2. договора за каждый день просрочки в оплате арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы задолженности.
11.06.2014 в адрес истца от ответчика поступило письмо (исх. N 77) с просьбой продлить срок действия договора аренды, исключив из договора помещение N 2 на 2 этаже.
11.06.2014 между арендодателем и арендатором по договору аренды от 01.08.2013 N 12/13 подписано Дополнительное соглашение, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору нежилые помещения в здании по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, д. 16 (лит. А): N 13, 14 на первом этаже здания, полезной площадью 57,7 кв. м и N 4, 5, 6, 28 на втором этаже, полезной площадью 51,0 кв. м для размещения офиса (л.д. 16).
Ежемесячная арендная плата по договору устанавливается в размере 60 970 руб., в т.ч. НДС 18%. Арендодатель имеет право изменить размер арендной платы с 01.08.2014 (п. 3.1. Дополнительного соглашения).
Срок аренды устанавливается со дня передачи помещения по 31.05.2015 (п. 4.1. Дополнительного соглашения).
По акту сдачи-приемки от 11.06.2014 арендатор передал из аренды арендодателю помещение N 2 полезной площадью 13,5 кв. м (л.д. 17).
30.09.2014 арендатор направил арендодателю письмо N 92 с уведомлением о расторжении договора аренды от 01.08.2013 с 01.11.2014 с освобождением помещений N 4, 5, 6, 28 с 01.11.2014, помещений N 13, 14 с 05.11.2014 (л.д. 39).
В ответном письме от 30.09.2014 N 37 арендодатель, сославшись на условия договора, указал арендатору на то, что срок действия договора установлен до 31.01.2015 и отказал в расторжении договора (л.д. 40).
Претензиями от 19.11.2014, 24.12.2014, 10.06.2015 арендодатель потребовал от арендатора в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате, начиная с ноября 2014 года по февраль 2015 года и соответствующие пени (л.д. 18-22).
Поскольку в добровольном порядке требования претензий не исполнены, арендатор обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции на основании ст. 609, 614, 329, 330 при отсутствии доказательств внесения ответчиком арендной платы в установленном договоре порядке и размере удовлетворил первоначальные исковые требования.
В удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 незаключенным судом первой инстанции отказано.
Заявитель жалобы, ссылаясь на дополнительное соглашение, по условиям которого срок аренды устанавливается со дня передачи помещения (01.08.2013) по 31.05.2015, настаивает на том, что договор аренды от 01.08.2013 N 12/13 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, соответственно удовлетворение первоначального иска и отказ в удовлетворении встречного иска не являются законными.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно нормам права существенными условиями договора аренды являются условие о предмете (ст. 432 ГК РФ), условие об объекте аренды (ст. 607 ГК РФ), для договора аренды зданий и сооружений - условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
Исследовав договор, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, оснований для признания договора незаключенным не имеется.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Поскольку условиями договора право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке не предусмотрено, требование о досрочном прекращении договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 арендатор в суд не предъявлял, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований считать договор прекращенным с 14.11.2014 на основании письма от 30.09.2014 не имеется.
Так как доказательства внесения арендной платы в установленном договором порядке и размере ответчиком в материалы дела не представлены, расчет исковых требований не оспорен, с ответчика правомерно взыскана задолженность по уплате арендной платы за период с 14.11.2014 по 28.02.2015 в размере 217 459,471 руб.
Как следует из п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-131).
Как указано выше, в п. 6.2. договора стороны согласовали размер неустойки в размере 0,05%, при этом ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы судом установлено.
При изложенных обстоятельствах требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 22 095,52 руб. также правомерно удовлетворено арбитражным судом.
О применении положений ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор подлежал государственной регистрации, подлежат отклонению.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
При этом согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Как правильно установлено судом первой инстанции, договор аренды от 01.08.2013 заключен сроком по 30.06.2014 (п. 4.1 договора).
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что какая-либо из сторон договора отказалась от дальнейшего исполнения указанного договора в указанном порядке, т.е. с направлением стороне по договору письменного уведомления о намерении его расторгнуть.
Дополнительным соглашением от 11.06.2014 срок действия аренды был установлен по 31.05.2015, т.е. на срок менее года.
При этом по сути Дополнительным соглашением от 11.06.2014 сторонами определен новый предмет договора (из аренды выбыло помещение N 2 по адресу: г. Пермь, ул. Фонтанная, д. 16 (лит. А), изменен размер арендной платы.
Дополнительное соглашение вступило в силу с 16.06.2014 (п. 3 Дополнительного соглашения).
В соответствии с Дополнительным соглашением ответчик по акту сдачи-приемки передал истцу нежилое помещение N 2 площадью 13,5 кв. м.
Так как другие помещения оставались в пользовании АНО ДПО "ОЦ Каменный город", новый акт сдачи-приемки сторонами не составлялся.
Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.
Поскольку дополнительным соглашением сторонами были согласованы новые существенные условия аренды (предмет аренды, срок аренды, размер арендной платы), Дополнительное соглашение является новым договором аренды, заключенным на срок с 16.06.2014 по 31.05.2015, то есть на срок менее года.
При этом ответчик, подписав дополнительное соглашение без каких либо замечаний, выразил свое согласие с новыми условиями аренды.
Таким образом, при продлении договора аренды нежилых помещений путем внесения в договор соглашением сторон изменений при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок, такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что даже если признать верными доводы апелляционной жалобы о том, что срок спорного договора составил более года и он подлежал государственной регистрации, основания для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отсутствуют.
Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, однако уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
По смыслу статей 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
По смыслу приведенных выше норм права и разъяснений отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.08.2013 N 12/13 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании спорного договора.
Из материалов дела следует, что сторонами договор исполнялся: имущество передано арендатору, им использовалось, арендатором вносились соответствующие платежи, что подтверждается как расчетом иска, представленным истцом, так и заявителем апелляционной жалобы.
Следовательно, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 декабря 2015 года по делу N А50-16910/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
Е.В.ВАСИЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)