Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию в установленный срок, гражданская ответственность застройщика не застрахована в установленном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Луканина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Грибиненко Н.Н.,
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 февраля 2016 г. гражданское дело N 2-2032/15 по апелляционной жалобе М. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 2 октября 2015 г. по иску М. к ООО "Ареал" о защите прав потребителя и по встречному иску ООО "Ареал" к М. об обязании осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения М., представителя М. - <...> поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
М. обратилась в суд с иском к ООО "Ареал" о признании договора участия в долевом строительстве от <дата> незаключенным, взыскании неустойки на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в размере <...> руб., расходов на оплату услуг адвоката в размере <...> руб., расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование иска указала, что <дата> сторонами заключен предварительный договор N <...> участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ООО "Ареал" приняло на себя обязательства построить в срок не позднее II квартала <дата> многоквартирный жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес> и передать истцу в срок не позднее <дата> однокомнатную квартиру площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже указанного жилого дома, строительные оси <...> Застройщик и дольщик обязались в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома на условиях предварительного договора в срок не позднее <дата> В качестве расчета по предварительному договору N <...> от <дата> М. заключила с ООО "Ареал" договоры беспроцентного займа от <дата> N <...>, N <...>, N <...>, на основании которых передала в ООО "Ареал" денежные средства в размере <...> руб. Полагала, что между сторонами сложились отношения по договору участия в долевом строительстве жилого дома, а ответчиком не выполнены принятые на себя обязательства по данному договору. Требования М. о возврате выплаченных денежных средств оставлены ООО "Ареал" без удовлетворения (л.д. <...>).
ООО "Ареал" предъявило встречный иск к М. об обязании осуществить государственную регистрацию договора N <...> участия в долевом строительстве от <дата>, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. (л.д. <...>).
В обоснование встречных требований указали, что <дата> сторонами заключен договор N <...> участия в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с п. <...> Договора в течение трех месяцев с момента подписания договора дольщик обязан предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, документы, необходимые для государственной регистрации. До настоящего времени М. не исполнены обязательства, предусмотренные п. <...> договора.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований М., встречных исковых требований ООО "Ареал" отказано.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований отменить, принять по делу новое решение об их удовлетворении, указывает на необоснованность выводов суда о выборе истцом ненадлежащего способа защиты своего права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Ареал" на рассмотрение дела не явился, о его слушании извещен надлежащим образом по факсимильной связи, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> сторонами заключен предварительный договор N <...> участия в долевом строительстве жилого дома (л.д. <...>), согласно которому застройщик и дольщик обязались в будущем заключить договор участия долевом строительстве жилого дома на условиях, предусмотренных договором, и в срок не позднее <дата>
Согласно п. 2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в течение <...> рабочих дней после получения разрешения на строительство жилого комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>
В п. 3 предварительного договора указано, что застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее II квартала <дата> многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом комплексе, N <...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта в срок не позднее IV квартала <дата> передать дольщику находящуюся в Объекте однокомнатную квартиру с временным индексом по рабочему проекту <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже, в строительных осях <...>
Цена основного договора установлена в сумме <...> руб. (п. <...> предварительного договора).
<дата> сторонами заключены договоры беспроцентного денежного займа с физическим лицом N <...> N <...>, N <...>, по условиям которых М. обязалась передать ООО "Ареал" сумму займа в размере <...> руб., то есть равную стоимости квартиры.
Согласно п. <...> договоров займа погашение займа может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому сторонами в будущем, согласно предварительному договору N <...> участия в долевом строительстве жилого дома от <дата>
Во исполнение договоров займа от <дата> М. перечислила на счет ООО "Ареал" денежные средства в общей сумме <...> руб., что подтверждается платежными поручениями N <...> от <дата> (л.д. <...>), N <...> от <дата> (л.д. <...>), N <...> от <дата> (л.д. <...>).
Разрешая требования в обжалуемой части, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства многоквартирного дома, связанные с последующим возникновением у истца права собственности на жилое помещение в данном многоквартирном доме. При этом, при заключении договоров займа воля сторон была направлена не на предоставление обществу денежных средств на обусловленный срок с последующим возвратом суммы займа заимодавцу, а на направление таких денежных средств на строительство многоквартирного дома. Судом установлено, что заключенными между истцом и ответчиком договорами были оформлены отношения сторон по долевому участию в строительстве, денежные средства привлечены в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, однако суд счел, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Истец не лишен возможности обратиться в суд с иском к ООО "Ареал" о возврате денежных средств, а также об уплате, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ процентов.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что между сторонами фактически сложились отношения по договору долевого участия в строительстве, при этом судом правильно учтено, что договоры беспроцентного денежного займа и предварительный договор заключены в один день, цена основного договора, который стороны обязались заключить в будущем, равна общей цене договоров займа, до наступления срока заключения основного договора истец полностью выплатил ответчику денежные средства и просил направить данные денежные средства в зачет своих обязательств по основному договору, данные обстоятельства и условия договоров свидетельствуют о том, что договора займа, заключены с целью привлечения денежных средств истца для строительства многоквартирного дома, предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома и договор займа являются единой сделкой по привлечению денежных средств дольщика для строительства многоквартирного дома, заключенной в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Истец просил применить к такой сделке последствия недействительности притворной сделки (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, заключенная в нарушение требований закона, является недействительной, к данной сделке в порядке п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом существа и содержания сделки должны применяться правила сделки, которую стороны действительно имели в виду.
Прикрываемую сделку (договор долевого участия в строительстве) признать недействительной истец не просил, просил вернуть денежные средства, поскольку обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено.
Учитывая, что на основании п. 3 предварительного договора квартира подлежала передаче дольщику в срок не позднее <дата>, в указанный срок квартира дольщику не передана, на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отказ истца от дальнейшего исполнения договора и требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, являются правомерными.
По делу установлено, что <дата> сторонами подписан новый договор участия в долевом строительстве N <...>, которым установлен срок передачи квартиры дольщику в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен срок ввода объекта в эксплуатацию - <дата>
Истец просил суд признать договор участия в долевом строительстве N <...> от <дата> незаключенным, так как договор не прошел государственную регистрацию в течение трех месяцев с момента подписания и поскольку ответчик не обладал правом на заключение данного договора, гражданская ответственность застройщика не была застрахована.
На основании пункта 5 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 указанного Федерального закона).
В соответствии с частью 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 данного Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона.
Как установлено по делу и не оспаривается ответчиком, договор страхования гражданской ответственности застройщика заключен с ООО <...> <дата> (л.д. <...>).
Таким образом, на момент заключения договора участия в долевом строительстве от <дата> обязательство застройщика не было обеспечено договором страхования гражданской ответственности застройщика, соответственно включив в договор п. 7.2, устанавливающий данный способ обеспечения исполнения обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, ответчик не довел до дольщика полную и достоверную информацию о способах исполнения его обязательств.
По условиям договора от <дата>, если в течение трех месяцев со дня подписания договора дольщик не представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, документы, необходимые для государственной регистрации договора, то застройщик по своему выбору вправе: признать договор незаключенным, направив соответствующее уведомление дольщику; обратиться в суд с требованием о понуждении дольщика выполнить все необходимые действия для государственной регистрации договора (п. п. 9.2, 9.2.1, 9.2.2).
На основании п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), таким образом, в отсутствие заявления застройщика государственная регистрация договора невозможна.
ООО "Ареал" не представлены доказательства того, что он предпринимал меры для регистрации договора от <дата>, уведомив М. о необходимости участия в регистрации договора, подал в регистрирующий орган свое заявление о регистрации договора, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что договор не зарегистрирован ввиду неисполнения требований п. <...> договора дольщиком.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
Поскольку договор N <...> от <дата> не прошел государственную регистрацию в трехмесячный срок с момента его заключения, не был обеспечен страхованием гражданской ответственности застройщика, дольщик не требует исполнения договора, суд необоснованно отказал в удовлетворении требования М. о признании договора незаключенным.
При таких обстоятельствах у ответчика отсутствуют основания для удержания денежных средств, внесенных дольщиком в оплату строительства квартиры.
К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя.
Учитывая фактические обстоятельства дела, характер и объем нарушения прав дольщика, принцип разумности и справедливости, коллегия полагает необходимым взыскать с ООО "Ареал" в пользу М. компенсацию морального вреда в сумме <...> руб.
Поскольку вышеуказанные обстоятельства и нормы права не были приняты во внимание судом первой инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к ООО "Ареал" о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным, взыскании денежных средств по договору и компенсации морального вреда подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об удовлетворении иска.
В силу положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 46 Постановления).
Таким образом, наличие нарушения прав потребителя и неудовлетворение ответчиком требований в добровольном порядке дают основания для взыскания штрафа в соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", сумма штрафа составит <...> руб. ((<...>) * 50%). Ходатайство о снижении штрафа ответчиком не заявлено.
В части отказа в удовлетворении требования М. о взыскании неустойки судебная коллегия полагает решение суда правомерным.
Истец просил взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Так как суд пришел к выводу, что между сторонами фактически сложились отношения по договору участия в долевом строительстве, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы специального закона - Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", регулирующие ответственность застройщика.
Согласно разъяснениям, данным в п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.
Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.
В претензии от <дата> истец потребовал возвратить денежные средства, уплаченные по договору (л.д. <...>), передать объект долевого строительства в соответствии с условиями договора от <дата> истец не просил.
Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.
Поскольку истец М. отказалась от исполнения договора, то есть избрала иной способ защиты своего права, оснований для взыскания неустойки за нарушение срока исполнения договора, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Разрешая требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя, коллегия исходит из доказанности факта несения расходов на оплату услуг представителя (л.д. <...>), учитывает сложность дела, продолжительность его рассмотрения, принимая во внимание объем выполненной представителем М. работы в связи с рассмотрением настоящего дела в суде первой инстанции: участие в <...> судебных заседаниях, подача заявлений об уточнении иска, время, затраченное на подготовку документов, и исходя из требований разумности, приходит к выводу о том, что заявленная сумма в размере <...> руб. является обоснованной, позволяет соблюсти необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.
Истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины в сумме <...> руб. На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб. На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ООО "Ареал" в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <...> коп.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 2 октября 2015 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к ООО "Ареал" о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным, взыскании денежных средств по договору и компенсации морального вреда отменить, принять в указанной части новое решение.
Признать договор участия в долевом строительстве N <...> от <дата> незаключенным.
Взыскать с ООО "Ареал" в пользу М. денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в сумме <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб., штраф в сумме <...> руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб., всего - <...> руб.
Взыскать с ООО "Ареал" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме <...> коп.
В остальной части решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.02.2016 N 33-3439/2016 ПО ДЕЛУ N 2-2032/2015
Требование: О признании договора долевого участия в строительстве жилого дома незаключенным, взыскании уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Договор долевого участия в строительстве не прошел государственную регистрацию в установленный срок, гражданская ответственность застройщика не застрахована в установленном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. N 33-3439/2016
Судья: Луканина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Грибиненко Н.Н.,
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 февраля 2016 г. гражданское дело N 2-2032/15 по апелляционной жалобе М. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 2 октября 2015 г. по иску М. к ООО "Ареал" о защите прав потребителя и по встречному иску ООО "Ареал" к М. об обязании осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения М., представителя М. - <...> поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
М. обратилась в суд с иском к ООО "Ареал" о признании договора участия в долевом строительстве от <дата> незаключенным, взыскании неустойки на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" в размере <...> руб., расходов на оплату услуг адвоката в размере <...> руб., расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование иска указала, что <дата> сторонами заключен предварительный договор N <...> участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ООО "Ареал" приняло на себя обязательства построить в срок не позднее II квартала <дата> многоквартирный жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес> и передать истцу в срок не позднее <дата> однокомнатную квартиру площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже указанного жилого дома, строительные оси <...> Застройщик и дольщик обязались в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома на условиях предварительного договора в срок не позднее <дата> В качестве расчета по предварительному договору N <...> от <дата> М. заключила с ООО "Ареал" договоры беспроцентного займа от <дата> N <...>, N <...>, N <...>, на основании которых передала в ООО "Ареал" денежные средства в размере <...> руб. Полагала, что между сторонами сложились отношения по договору участия в долевом строительстве жилого дома, а ответчиком не выполнены принятые на себя обязательства по данному договору. Требования М. о возврате выплаченных денежных средств оставлены ООО "Ареал" без удовлетворения (л.д. <...>).
ООО "Ареал" предъявило встречный иск к М. об обязании осуществить государственную регистрацию договора N <...> участия в долевом строительстве от <дата>, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. (л.д. <...>).
В обоснование встречных требований указали, что <дата> сторонами заключен договор N <...> участия в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с п. <...> Договора в течение трех месяцев с момента подписания договора дольщик обязан предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, документы, необходимые для государственной регистрации. До настоящего времени М. не исполнены обязательства, предусмотренные п. <...> договора.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований М., встречных исковых требований ООО "Ареал" отказано.
В апелляционной жалобе М. просит решение суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований отменить, принять по делу новое решение об их удовлетворении, указывает на необоснованность выводов суда о выборе истцом ненадлежащего способа защиты своего права.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Ареал" на рассмотрение дела не явился, о его слушании извещен надлежащим образом по факсимильной связи, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> сторонами заключен предварительный договор N <...> участия в долевом строительстве жилого дома (л.д. <...>), согласно которому застройщик и дольщик обязались в будущем заключить договор участия долевом строительстве жилого дома на условиях, предусмотренных договором, и в срок не позднее <дата>
Согласно п. 2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами в течение <...> рабочих дней после получения разрешения на строительство жилого комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>
В п. 3 предварительного договора указано, что застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее II квартала <дата> многоквартирный 9-этажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом комплексе, N <...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта в срок не позднее IV квартала <дата> передать дольщику находящуюся в Объекте однокомнатную квартиру с временным индексом по рабочему проекту <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже, в строительных осях <...>
Цена основного договора установлена в сумме <...> руб. (п. <...> предварительного договора).
<дата> сторонами заключены договоры беспроцентного денежного займа с физическим лицом N <...> N <...>, N <...>, по условиям которых М. обязалась передать ООО "Ареал" сумму займа в размере <...> руб., то есть равную стоимости квартиры.
Согласно п. <...> договоров займа погашение займа может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому сторонами в будущем, согласно предварительному договору N <...> участия в долевом строительстве жилого дома от <дата>
Во исполнение договоров займа от <дата> М. перечислила на счет ООО "Ареал" денежные средства в общей сумме <...> руб., что подтверждается платежными поручениями N <...> от <дата> (л.д. <...>), N <...> от <дата> (л.д. <...>), N <...> от <дата> (л.д. <...>).
Разрешая требования в обжалуемой части, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства многоквартирного дома, связанные с последующим возникновением у истца права собственности на жилое помещение в данном многоквартирном доме. При этом, при заключении договоров займа воля сторон была направлена не на предоставление обществу денежных средств на обусловленный срок с последующим возвратом суммы займа заимодавцу, а на направление таких денежных средств на строительство многоквартирного дома. Судом установлено, что заключенными между истцом и ответчиком договорами были оформлены отношения сторон по долевому участию в строительстве, денежные средства привлечены в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, однако суд счел, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Истец не лишен возможности обратиться в суд с иском к ООО "Ареал" о возврате денежных средств, а также об уплате, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ процентов.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что между сторонами фактически сложились отношения по договору долевого участия в строительстве, при этом судом правильно учтено, что договоры беспроцентного денежного займа и предварительный договор заключены в один день, цена основного договора, который стороны обязались заключить в будущем, равна общей цене договоров займа, до наступления срока заключения основного договора истец полностью выплатил ответчику денежные средства и просил направить данные денежные средства в зачет своих обязательств по основному договору, данные обстоятельства и условия договоров свидетельствуют о том, что договора займа, заключены с целью привлечения денежных средств истца для строительства многоквартирного дома, предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома и договор займа являются единой сделкой по привлечению денежных средств дольщика для строительства многоквартирного дома, заключенной в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Истец просил применить к такой сделке последствия недействительности притворной сделки (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, заключенная в нарушение требований закона, является недействительной, к данной сделке в порядке п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом существа и содержания сделки должны применяться правила сделки, которую стороны действительно имели в виду.
Прикрываемую сделку (договор долевого участия в строительстве) признать недействительной истец не просил, просил вернуть денежные средства, поскольку обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено.
Учитывая, что на основании п. 3 предварительного договора квартира подлежала передаче дольщику в срок не позднее <дата>, в указанный срок квартира дольщику не передана, на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отказ истца от дальнейшего исполнения договора и требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, являются правомерными.
По делу установлено, что <дата> сторонами подписан новый договор участия в долевом строительстве N <...>, которым установлен срок передачи квартиры дольщику в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен срок ввода объекта в эксплуатацию - <дата>
Истец просил суд признать договор участия в долевом строительстве N <...> от <дата> незаключенным, так как договор не прошел государственную регистрацию в течение трех месяцев с момента подписания и поскольку ответчик не обладал правом на заключение данного договора, гражданская ответственность застройщика не была застрахована.
На основании пункта 5 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 указанного Федерального закона).
В соответствии с частью 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 данного Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона.
Как установлено по делу и не оспаривается ответчиком, договор страхования гражданской ответственности застройщика заключен с ООО <...> <дата> (л.д. <...>).
Таким образом, на момент заключения договора участия в долевом строительстве от <дата> обязательство застройщика не было обеспечено договором страхования гражданской ответственности застройщика, соответственно включив в договор п. 7.2, устанавливающий данный способ обеспечения исполнения обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, ответчик не довел до дольщика полную и достоверную информацию о способах исполнения его обязательств.
По условиям договора от <дата>, если в течение трех месяцев со дня подписания договора дольщик не представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, документы, необходимые для государственной регистрации договора, то застройщик по своему выбору вправе: признать договор незаключенным, направив соответствующее уведомление дольщику; обратиться в суд с требованием о понуждении дольщика выполнить все необходимые действия для государственной регистрации договора (п. п. 9.2, 9.2.1, 9.2.2).
На основании п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), таким образом, в отсутствие заявления застройщика государственная регистрация договора невозможна.
ООО "Ареал" не представлены доказательства того, что он предпринимал меры для регистрации договора от <дата>, уведомив М. о необходимости участия в регистрации договора, подал в регистрирующий орган свое заявление о регистрации договора, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что договор не зарегистрирован ввиду неисполнения требований п. <...> договора дольщиком.
Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
Поскольку договор N <...> от <дата> не прошел государственную регистрацию в трехмесячный срок с момента его заключения, не был обеспечен страхованием гражданской ответственности застройщика, дольщик не требует исполнения договора, суд необоснованно отказал в удовлетворении требования М. о признании договора незаключенным.
При таких обстоятельствах у ответчика отсутствуют основания для удержания денежных средств, внесенных дольщиком в оплату строительства квартиры.
К отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя.
Учитывая фактические обстоятельства дела, характер и объем нарушения прав дольщика, принцип разумности и справедливости, коллегия полагает необходимым взыскать с ООО "Ареал" в пользу М. компенсацию морального вреда в сумме <...> руб.
Поскольку вышеуказанные обстоятельства и нормы права не были приняты во внимание судом первой инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к ООО "Ареал" о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным, взыскании денежных средств по договору и компенсации морального вреда подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об удовлетворении иска.
В силу положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 46 Постановления).
Таким образом, наличие нарушения прав потребителя и неудовлетворение ответчиком требований в добровольном порядке дают основания для взыскания штрафа в соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", сумма штрафа составит <...> руб. ((<...>) * 50%). Ходатайство о снижении штрафа ответчиком не заявлено.
В части отказа в удовлетворении требования М. о взыскании неустойки судебная коллегия полагает решение суда правомерным.
Истец просил взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Так как суд пришел к выводу, что между сторонами фактически сложились отношения по договору участия в долевом строительстве, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы специального закона - Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", регулирующие ответственность застройщика.
Согласно разъяснениям, данным в п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.
Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.
В претензии от <дата> истец потребовал возвратить денежные средства, уплаченные по договору (л.д. <...>), передать объект долевого строительства в соответствии с условиями договора от <дата> истец не просил.
Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.
Поскольку истец М. отказалась от исполнения договора, то есть избрала иной способ защиты своего права, оснований для взыскания неустойки за нарушение срока исполнения договора, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Разрешая требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя, коллегия исходит из доказанности факта несения расходов на оплату услуг представителя (л.д. <...>), учитывает сложность дела, продолжительность его рассмотрения, принимая во внимание объем выполненной представителем М. работы в связи с рассмотрением настоящего дела в суде первой инстанции: участие в <...> судебных заседаниях, подача заявлений об уточнении иска, время, затраченное на подготовку документов, и исходя из требований разумности, приходит к выводу о том, что заявленная сумма в размере <...> руб. является обоснованной, позволяет соблюсти необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.
Истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины в сумме <...> руб. На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб. На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ООО "Ареал" в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <...> коп.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 2 октября 2015 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований М. к ООО "Ареал" о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным, взыскании денежных средств по договору и компенсации морального вреда отменить, принять в указанной части новое решение.
Признать договор участия в долевом строительстве N <...> от <дата> незаключенным.
Взыскать с ООО "Ареал" в пользу М. денежные средства, уплаченные в счет цены договора, в сумме <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб., штраф в сумме <...> руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб., всего - <...> руб.
Взыскать с ООО "Ареал" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме <...> коп.
В остальной части решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)